Actos de administração ordinários vs extraordinários

Resulta do disposto no art. 1430º/1 do CC que a administração das partes comuns do edifício compete, em primeira linha, à assembleia dos condóminos, mediante a tomada de deliberações colegiais, tomadas em plenário, por maioria simples ou qualificadas, atento o capital investido (cfr. art. 1418º/1 CC) e a executar pelo administrador (cfr. art. 1436º CC).

Nesta factualidade, cabe-lhe, portanto, deliberar relativamente a todos e quaisquer actos no âmbito da administração ordinária, e bem assim, da administração extraordinária. 

Dito isto, cumpre todavia distinguir como podemos estabelecer a definição sobre qual o tipo de actos que devem ser havidos como de administração ordinária ou extraordinária?

Desde logo, sempre podemos afirma que um qualquer acto de administração, para ser qualificado como de administração ordinária ou administração extraordinário, não só não depende de um qualquer critério quantitativo como, por outro lado, não existe consenso suficiente para se definir quais os elementos qualitativos bastantes que permitam realizar um exercício seguro de qualificação jurídica. 

Glossário jurídico - P

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições dos principais termos usados no campo do Direito

Pacto

Qualquer acordo, compromisso, ajuste ou promessa entre duas ou mais pessoas para a realização de um acto jurídico.

Pagamento ao credor

No processo executivo, o resgate ao credor é feito pelo depósito ou transferência para quem intentou ou promoveu a execução judicial, dos bens penhorados, em pagamento de seu crédito contra o executado.

Pagamento indevido

O que se faz que se faz sem uma obrigação que o justifique.

Pagamento por consignação

Aquele que é realizado mediante depósito judicial do montante do débito, para que o devedor fique desobrigado da dívida.

ACTRP 22/03/22: Dever vigilância e presunção culpa

Tribunal: TRP

Processo: 3421/21.1T8VNG.P1

Relatora: Lina Batista

Data: 22-03-2022

Descritores:

Conservação e manutenção

Dever de vigilância e presunção de culpa

Responsabilidade do condomínio

Danos causados nas partes comuns

Danos em fracções autónomas (a condóminos)

Sumário:

I - A propriedade horizontal é uma propriedade especial, em que coexistem, num mesmo edifício, propriedades privadas e individualizadas sobre cada uma das fracções autónomas e uma compropriedade de certas partes do mesmo edifício, imperativamente definidas como partes comuns.

II - O condomínio tem legalmente um dever de conservação e manutenção das partes comuns, a ser definido em concreto pela Assembleia de Condóminos e executado pelo administrador do condomínio, sendo os respectivos custos suportados pelos condóminos, na medida das respectivas quotas-partes na propriedade horizontal.

III - O direito do condómino exigir a reparação dos danos de que enfermam as partes comuns do edifício ancora-se no dever acima referido que impende sobre o condomínio de conservação e manutenção das partes comuns, e pode ser exigido a qualquer momento.

IV – Por outro lado, o direito do mesmo condómino exigir a reparação dos danos surgidos na sua fracção e o pagamento de uma indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais consequentes dos mesmos vícios das partes comuns visa proteger o seu direito de propriedade e enquadra-se no instituto da responsabilidade extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados no art.º 483.º do C Civil.

V – Em qualquer destas situações, é aplicável a presunção de culpa consagrada no art.º 493.º do C Civil, em face do dever de vigilância das partes comuns que impende sobre o condomínio.

Texto integral: vide aqui

Art. 6º/5 DL 268/94, introduzido pela Lei nº 8/2022, de 10/01

O DL nº 268/94, de 25 de Outubro pretendeu, entre outros aspectos conseguir o “objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros” (cfr. o seu preâmbulo).Na sua versão original, o artº 6º, sob a epígrafe “dívidas por encargos de condomínio”, tinha a seguinte redação:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

A Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro, procedeu à revisão do regime da propriedade horizontal e alterou determinados preceitos do Código Civil, bem como do DL nº 268/94. Em particular, alterou o art. 6º, nos seguintes termos:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

2 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no nº 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

4 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no nº 1 e 3.

5 - A acção judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Art. 6º DL 268/94 de 25/10

O art.º 703.º, n.º 1, alínea d), do CPC elenca como títulos executivos, entre outros, “Os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.”

O DL nº 268/94, de 25/10 criou um destes títulos executivos especiais, procurando solução que tornasse mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros (tal como se lê no respectivo Preâmbulo).

O respectivo art. 6º dispunha que a Acta da reunião da assembleia de condóminos que tenha deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixe de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

Desta forma, o legislador passou a atribuir força executiva à Acta da assembleia de condóminos, permitindo ao condomínio instaurar acção executiva contra o proprietário da fracção, condómino devedor, relativamente à sua contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor da sua fracção, sem que, previamente, tivesse que lançar mão ao processo de declaração a fim de obter o reconhecimento do crédito.