Actos de administração ordinários vs extraordinários

Resulta do disposto no art. 1430º/1 do CC que a administração das partes comuns do edifício compete, em primeira linha, à assembleia dos condóminos, mediante a tomada de deliberações colegiais, tomadas em plenário, por maioria simples ou qualificadas, atento o capital investido (cfr. art. 1418º/1 CC) e a executar pelo administrador (cfr. art. 1436º CC).

Nesta factualidade, cabe-lhe, portanto, deliberar relativamente a todos e quaisquer actos no âmbito da administração ordinária, e bem assim, da administração extraordinária. 

Dito isto, cumpre todavia distinguir como podemos estabelecer a definição sobre qual o tipo de actos que devem ser havidos como de administração ordinária ou extraordinária?

Desde logo, sempre podemos afirma que um qualquer acto de administração, para ser qualificado como de administração ordinária ou administração extraordinário, não só não depende de um qualquer critério quantitativo como, por outro lado, não existe consenso suficiente para se definir quais os elementos qualitativos bastantes que permitam realizar um exercício seguro de qualificação jurídica. 

Daqui resulta que tudo depende, portanto, de uma competente análise, realizada casuísticamente, às atribuições da pessoa colectiva ou a ela equiparada (como é o caso dos condomínios), da sua actividade habitual e ainda de outros elementos factuais que importam trazer à lide.

Assim, serão actos de administração ordinária ou de gestão corrente, os que atendam às necessidades normais e quotidianas, os que preparam a execução de actos definitivos, e os actos praticados em áreas de maior discricionariedade contanto não comportem decisões de fundo susceptíveis de impedir ou condicionar os condóminos e que não corporizem inovações ou alterações no condomínio.

Nesta conformidade, serão, ao invés, actos de administração extraordinária ou de disposição, aqueles que exorbitam os actos da mera administração ordinária, ou seja, que se contenham de carácter definitivo e totalmente vinculativos, e ainda que traduzam inovações ou alterações atinentes à situação precedente havida no condomínio.

A este propósito, e com as devidas adaptações, podemos atentar às palavras de Pires de Lima e Antunes Varela que nos ensinam que:

"A administração pode ser ordinária ou extraordinária: 

• é ordinária quando se destina a prover à conservação dos bens ou a promover a sua frutificação normal; 
• é extraordinária quando visa a realização de benfeitorias ou melhoramentos nas coisas ou a frutificação anormal (leia-se, excepcional)* dos bens"

Ora, a título meramente ilustrativo, a possibilidade legal de se celebrarem contratos de duração limitada, o que constitui uma ruptura com o anterior princípio da renovação automática dos contratos de arrendamento para fins habitacionais, faz com que estes possam traduzir-se em simples actos de administração ordinária e não em actos de disposição (cfr. art. 1305º CC), como era anteriormente entendido.

Artigo 1024º
(A locação como acto de administração)

1. A locação constitui, para o locador, um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos.

2. Porém, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento; se a lei exigir escritura pública para a celebração do arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma.

Notas:

* Entre parêntesis, sublinhado nosso.