Glossário do condomínio - G

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 
Gabarito

 

Número máximos de pisos numa edificação, permitidos pela legislação.

Galeria

Termo que define um corredor comprido e largo

Garagem

Área predominantemente destinada ao abrigo de veículos motorizados.

Gateira

 

Fresta situada sobre o telhado para dar entrada de luz e ar.

Gesso acartonado

O mesmo que gesso cartonado.

Gesso cartonado

O mesmo que gesso laminado.

Gesso hidrofugado

Elemento de gesso ao qual foi aplicado um revestimento que dificulta a penetração de humidade. Bloco de gesso saturado com um líquido hidrófugo, que permite repelir a água.

Gesso laminado

 
Material de construção, frequentemente usado na execução de paredes divisórias interiores e tetos falsos, formado por gesso confinado entre camadas de celulose.

Gobo

Termo que define a pedra de calçada.

Godo

Seixo rolado de pequenas dimensões.
 

Goteira

Telha de beiral, em meia-cana, por onde escorre a água pluvial.

Gradil

Grades que circundam determinada área ou construção.

Grafiado

Ver grafiato.

Grafiato

Reboco, revestimento ou pintura texturada. Argamassa decorativa utilizada em paredes interiores e tetos. Revestimento superficial texturado com fins decorativos.

Grés

Tipo de cerâmica produzida com argila cozida a altas temperaturas, muito utilizada em construção para execução de tubos, condutas, etc.; arenito.

Glossário do Condomínio - F

 

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 

Fachada

Faces exteriores de um edifício. Parede exterior de um edifício.

Fachada lateral

A que não sendo principal dá para um dos lados do edifício.

Fachada posterior

Fachada de tardoz; aquela que é oposta à principal.

Fachada principal

A que tem a entrada principal e uma decoração mais cuidada.

Órgãos sociais do condomínio

Se é verdade que o condomínio não é uma pessoa colectiva, também é verdade que recolhe ou empresta das pessoas colectivas alguns instrumentos, e age, quer nas relações externas quer nas internas, como sujeito análogo às associações e às sociedades comerciais, como pessoas colectivas (cfr. art. 158º do CC e art. 5º do CSC, respectivamente); todas formam e manifestam a sua vontade através dos respectivos órgãos sociais.

Comum às três entidades é o facto de que é através dos seus órgãos sociais que as mesmas formam, manifestam e exercem a sua vontade, e ainda que os poderes deliberativos e força vinculativa impendem apenas sobre aqueles que a lei prevê e no âmbito das respectivas competências.

Os órgão sociais, em geral, classificam-se segundo três critérios:

1. Número de titulares:

- Singular ou unipessoal, quanto integrado por um único titular;

- Plural ou colectivo, quando integrado por dois ou mais titulares;

2. Funções exercidas:

- Deliberação, formando a vontade da entidade e aprovando directrizes fundamentais que deverão ser acatadas pelos outros órgãos;

- Administração (executivo ou directivo), praticam os actos materiais ou jurídicos de execução da vontade da entidade.

- Fiscalização, verificam a conformidade da actividade dos outros órgãos com a lei e os estatutos, denunciando as irregularidades que descubram.

3. Modo de funcionamento:

- Sistema disjuntivo, quando o ou os vários titulares podem exercer isolada e independentemente, por si só, as funções dos órgãos;

- Sistema conjuntivo (ou colegial): quando os titulares devem agir colectivamente, segundo a regra das maiorias simples ou qualificadas.

 

Estrutura orgânica funcional

A primeira grande diferença entre os órgãos sociais associativos/societários e os condominiais, está no seu número. Os primeiros têm, como órgãos obrigatórios, a assembleia-geral, um conselho de administração e um conselho fiscal. Nos condomínios são apenas dois, a assembleia-geral (que acumula as funções do conselho fiscal) e um administrador (ao invés de um conselho de administração).

A segunda está relacionada com o modo de funcionamento dos mesmos. Ao contrário do que acontece com os órgãos sociais associativos/societários, onde a cada órgão são atribuídas competências próprias, que se têm exercidas com alguma autonomia, no condomínios, a assembleia-geral (que em todas as três entidades é o órgão máximo da entidade que representa a vontade do colectivo), é cumulativamente, um órgão de administração e de fiscalização.

A terceira, vem no seguimento da anterior. O art. 1430º, nº 1 do CC diz-nos que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Portanto, na hierarquia administrativa do condomínio, a assembleia-geral surge em primeiro lugar, sendo um órgão colectivo e colegial, enquanto o administrador, em segundo lugar, é um órgão singular e executivo.

Há quem entenda que, sendo o administrador do condomínio um órgão executivo, não pode aquele exercer isolada e independentemente, por si só, as suas funções, nem sequer as elencadas no art. 1436º do CC. Não acompanhamos esta tese, porquanto, entendemos que, pese embora o administrador seja de facto um órgão executivo da assembleia, o legislador atribuiu-lhe funções próprias, conferindo-lhe consequentemente um verdadeiro poder-dever para as executar, sem carecer da autorização da assembleia.

Finalmente, temos o processo de eleição/nomeação dos titulares dos órgãos sociais. Enquanto nas assembleia electivas das sociedades/associações, o sufrágio é secreto, nas assembleias electivas condominiais, o voto secreto não é válido.

No entanto, não obstante o silêncio da lei, nada obsta a que a assembleia de condóminos delibere no sentido de existirem outros órgãos sociais no condomínio, como por exemplo, um conselho fiscal que verifique a conformidade das contas (que deverão ser sempre apresentadas a aprovação em sede plenária), uma comissão de moradores ou administradores coadjuvantes que auxiliem o administrador no exercício das suas funções.

Rectificação da acta

Segundo o disposto no art. 362º do CC diz-se documento qualquer objecto elaborado pelo homem com o fim de reproduzir ou representar uma pessoa, coisa ou facto, como é o caso de um papel onde se desenharam caracteres da linguagem escrita para expressar declarações de vontade dos respectivos subscritores.

Por seu turno, o documento é autêntico quando foi exarado, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de actividades que lhe é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública; e é particular em todas as demais situações (cfr. art. 363º, nº 2 do CC).

Por outro lado, ainda, os documentos particulares podem ser autenticados, quando se mostrem confirmados pelas partes, perante notário, nos termos prescritos nas leis notariais (cfr. art. 363º, n.º 3 do CC).

 
Uma vez que são diferentes as formas como são exarados e distintos os graus de segurança quanto ao teor do que se faz constar do documento, os documentos têm forças probatórias diferenciadas.

A inobservância da forma legal da acta

No âmbito, por exemplo, de uma acção executiva, o condómino apelante pode defender que a(s) acta(s) da(s) assembleia(s) de condóminos dada(s) à execução houve(ram-)se lavrada(s) ao arrepio do disposto no nº 1 do art. 1.º do DL nº 268/94, de 25.10, pelo que, nos termos do art. 220º do CC, aplicável às actas por força do art. 295º do CC, a(s) acta(s) enferma(m) de nulidade.

Esta questão, estando relacionada, nomeadamente, com a omissão de assinaturas, a resposta é, pois, negativa: a falta, na acta da assembleia de condóminos, da assinatura de alguns dos participantes nessa reunião não põe em causa a validade das deliberações aí tomadas e apenas afectará a eficácia dessas deliberações se o tribunal, pela análise casuística que fizer, não der tal irregularidade como irrelevante ou suprida, nomeadamente por outros elementos de prova que coadjuvem a regularidade da narração de factos constante da acta, pelas restantes assinaturas nela apostas.