Órgãos sociais do condomínio

Se é verdade que o condomínio não é uma pessoa colectiva, também é verdade que recolhe ou empresta das pessoas colectivas alguns instrumentos, e age, quer nas relações externas quer nas internas, como sujeito análogo às associações e às sociedades comerciais, como pessoas colectivas (cfr. art. 158º do CC e art. 5º do CSC, respectivamente); todas formam e manifestam a sua vontade através dos respectivos órgãos sociais.

Comum às três entidades é o facto de que é através dos seus órgãos sociais que as mesmas formam, manifestam e exercem a sua vontade, e ainda que os poderes deliberativos e força vinculativa impendem apenas sobre aqueles que a lei prevê e no âmbito das respectivas competências.

Os órgão sociais, em geral, classificam-se segundo três critérios:

1. Número de titulares:

- Singular ou unipessoal, quanto integrado por um único titular;

- Plural ou colectivo, quando integrado por dois ou mais titulares;

2. Funções exercidas:

- Deliberação, formando a vontade da entidade e aprovando directrizes fundamentais que deverão ser acatadas pelos outros órgãos;

- Administração (executivo ou directivo), praticam os actos materiais ou jurídicos de execução da vontade da entidade.

- Fiscalização, verificam a conformidade da actividade dos outros órgãos com a lei e os estatutos, denunciando as irregularidades que descubram.

3. Modo de funcionamento:

- Sistema disjuntivo, quando o ou os vários titulares podem exercer isolada e independentemente, por si só, as funções dos órgãos;

- Sistema conjuntivo (ou colegial): quando os titulares devem agir colectivamente, segundo a regra das maiorias simples ou qualificadas.

 

Estrutura orgânica funcional

A primeira grande diferença entre os órgãos sociais associativos/societários e os condominiais, está no seu número. Os primeiros têm, como órgãos obrigatórios, a assembleia-geral, um conselho de administração e um conselho fiscal. Nos condomínios são apenas dois, a assembleia-geral (que acumula as funções do conselho fiscal) e um administrador (ao invés de um conselho de administração).

A segunda está relacionada com o modo de funcionamento dos mesmos. Ao contrário do que acontece com os órgãos sociais associativos/societários, onde a cada órgão são atribuídas competências próprias, que se têm exercidas com alguma autonomia, no condomínios, a assembleia-geral (que em todas as três entidades é o órgão máximo da entidade que representa a vontade do colectivo), é cumulativamente, um órgão de administração e de fiscalização.

A terceira, vem no seguimento da anterior. O art. 1430º, nº 1 do CC diz-nos que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Portanto, na hierarquia administrativa do condomínio, a assembleia-geral surge em primeiro lugar, sendo um órgão colectivo e colegial, enquanto o administrador, em segundo lugar, é um órgão singular e executivo.

Há quem entenda que, sendo o administrador do condomínio um órgão executivo, não pode aquele exercer isolada e independentemente, por si só, as suas funções, nem sequer as elencadas no art. 1436º do CC. Não acompanhamos esta tese, porquanto, entendemos que, pese embora o administrador seja de facto um órgão executivo da assembleia, o legislador atribuiu-lhe funções próprias, conferindo-lhe consequentemente um verdadeiro poder-dever para as executar, sem carecer da autorização da assembleia.

Finalmente, temos o processo de eleição/nomeação dos titulares dos órgãos sociais. Enquanto nas assembleia electivas das sociedades/associações, o sufrágio é secreto, nas assembleias electivas condominiais, o voto secreto não é válido.

No entanto, não obstante o silêncio da lei, nada obsta a que a assembleia de condóminos delibere no sentido de existirem outros órgãos sociais no condomínio, como por exemplo, um conselho fiscal que verifique a conformidade das contas (que deverão ser sempre apresentadas a aprovação em sede plenária), uma comissão de moradores ou administradores coadjuvantes que auxiliem o administrador no exercício das suas funções.