Convocação do titular de um direito de uso e habitação

Existem situações nas quais, alguém tem o direito de se servir de uma fracção autónoma alheia na medida das suas necessidades ou da sua família. Nesta factualidade, o morador usuário participa nas reuniões da assembleia?

O acordo realizado, por exemplo, no âmbito de um processo de divórcio por mútuo consentimento, mediante o qual a um dos cônjuges, a título gratuito, foi atribuída a utilização da casa de morada de família situada num imóvel habitacional que era propriedade exclusiva do outro cônjuge, traduz a constituição, por via negocial, de um direito real de habitação a favor do primeiro, nos termos do art. 1440º, ex vi art. 1485º do CC.

A aquisição de direitos reais, como o direito real de habitação, está sujeita a registo predial (art. 2º, nº 1, al. a), do CRP), sob pena de ineficácia quanto a terceiros, isto é, para aqueles que adquiram do autor comum direitos incompatíveis (art. 5º, nº 4, do CRP).

Constituído a favor de um dos cônjuges um direito real de habitação sobre um imóvel que era propriedade exclusiva do outro, o qual não foi registado, esse direito é inoponível ao adquirente com quem o proprietário outorgou um contrato de compra e venda, registando a seu favor a aquisição do direito de propriedade.

Nos termos do art. 1489º, nº 1 do CC, se o morador usuário ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo as reparações ordinárias, as despesas de administração e os impostos e encargos anuais, como se fosse usufrutuário. Se ocupar só parte do edifício, participa proporcionalmente à sua fracção.

A lei não no dá nenhuma resposta específica para esta situação, mas entende-se que, como se está perante um direito real de gozo, o proprietário e o usuário têm o direito de participar na assembleia de condóminos, nos termos em que se referiu para o direito de usufruto.

Convocação do usufrutuário

Estamos perante um usufruto sobre uma fracção autónoma quando alguém tem o poder de gozar temporária e plenamente uma fracção autónoma aleia, sem alterar a sua forma ou substância.

Cabendo ao usufrutuário o uso e o gozo da coisa, salva rerum substantia, é ele o responsável pela tomada de decisões que respeitem à conservação e ao gozo da coisa comum. Apesar de não lhe ser atribuído expressamente pela lei, o usufrutuário tem um poder próprio para participar na assembleia, derivado da natureza real do seu direito.

O Codice e a Ley sobre Propriedad Horizontal, têm uma norma expressa, e a lei alemã tem-na no âmbito da comunhão (usufruto de coisa em comunhão). A lei italiana, embora não se refira expressamente ao direito de participação do usufrutuário na assembleia, pressupõe-o, ao atribuir-lhe o direito de voto nas matérias de administração ordinária e nas respeitantes ao gozo das partes e dos serviços comuns.

Convocação do Locatário

Os contratos de leasing para habitação de fracções constituídas em propriedade horizontal são regulados pelo DL nº 149/95 de 24/6, com as alterações introduzidas pelo DL nº 265/97 de 2/10. Resulta nos termos do art. 10º, nº 1, al. b) deste diploma, que é obrigação do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum. E, segundo a al, e), da mesma disposição, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercídos.

Nos termos do anterior DL nº 10/91 de 9/1, o locatário assumia, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.

O locatário assumia estes direitos e obrigações, segundo a lei, em nome próprio e directamente (esta assunção não dependia de nenhum acordo com o locador).

Apesar da imperfeição da redacção do regime vigente, e das dúvidas que tem suscitado a sua aplicação, parece-nos que o sentido da lei se manteve, e que o locatário tem direito de participar nas reuniões da assembleia, onde exercerá o direito de voto. Esta solução encontra apoio no texto legal, quando a al. e) do art. 10º, determina que o locatário exerce os direitos próprios do locador.

A solução que se propugna justifica-se pelo fim próprio do contrato de leasing: o financiamento do interessado. As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade nem à actividade produtiva; por isso, não têm interesse na conservação da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. 

A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo (Cassiano dos Santos, O contrato de leasing). Daí que, no termo do contrato, normalmente, se verifique a aquisição da coisa pelo locatário (cfr. art. 10º, nº 2, al. e)). 

Comunicação de encargos e dívidas

Os proprietários de uma fracção autónoma que pretendam vender, doar ou, de uma qualquer outra forma, alienar a sua fraccção, devem requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, especificando:

• a sua natureza
• os respectivos montantes
• os prazos de pagamento

Na mesma declaração, deverá também o administrador fazer constar eventuais dívidas existentes relativas à fracção autónoma que será alienada, especificando-se:

• a respectiva natureza
• os respectivos montantes
• as datas de constituição e vencimento

Convocação dos inquilinos

Por acordo entre as partes, é possível que as despesas correntes, necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos arrendatários, nos termos do art. 40º do RAU, ou, ainda, ser fixada uma quantia a pagar mensalmente pelos arrendatários. Este acordo deve, sob pena de nulidade, constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito e assinado pelos arrendatários, discriminar as despesas a cargo dos arrendatários e ser especificado, nos termos dos art. 41º e 42º do RAU.

Tem de se entender que as despesas correntes são gastos de pequena monta indispensáveis à utilização normal das partes comuns e ao pagamento de serviços que beneficiem todos os condóminos, como sejam as despesas com o consumo de electricidade gasto nas zonas comuns, a limpeza das mesmas zonas, pagamento a vigilante, etc.. Ficarão de fora os encargos com as obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação, sempre a cargo dos senhorios, nos termos dos art. 11º a 13º do RAU.