Convocação dos comproprietários

Todos os condóminos têm o direito de serem convocados para a reunião da assembleia de condomínio. Se a fracção autónoma pertence, em compropriedade, a várias pessoas, a convocação tem que ser feita na pessoa de cada um dos consortes, uma vez que, nos termos preceituados no art. 985º do CC, por remissão do art. 1407º, nº 1, também do CC, na falta de convenção em sentido contrário, todos os consortes têm igual poder para administrar.

Nesta factualidade, qualquer dos administradores tem o direito de se opor ao acto que outro pretenda realizar, cabendo nestas, ou em outras situações em que haja desacordo, à maioria decidir sobre o mérito da oposição. Porém, para que haja a maioria dos consortes exigidos por lei, é necessário que estes representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.

Só não será assim quando os comproprietários hajam previamente indicado ao administrador do condomínio a nomeação de um deles, na qualidade de representante do grupo, para participar e votar nas assembleias de condomínio. Neste caso, ter-se-á por bastante, para satisfazer as condições postas pelo art. 1432º do CC, que o aviso convocatório seja enviado para o domicílio do dito representante.

Proibir presença pessoas estanhas à assembleia

No regime da Propriedade Horizontal, a assembleia é um órgão colegial reservado a todos os condóminos (cfr. art. 1430, nº 1 do CC), a quaisquer pessoas titulares de direitos sobre as fracções autónomas (cfr. art. 1º, nº 4 do DL 268/94 de 25/10) e ao administrador, que tanto pode ser um condómino como por um terceiro (cfr. art. 1435º, nº 4 do CC), sendo o mesmo omisso quanto à presença de outras pessoas.

Pronunciando-se sobre a presença de estranhos nas assembleias gerais de sociedades, Luís Brito Correia, em Direito Comercial, Deliberações dos Sócios, vol. III, p. 44, AAFDL, 1989, observa que “A regra é (…) que as pessoas estranhas à sociedade (que não sejam sócios, membros dos órgãos sociais, obrigacionistas ou respectivos representantes) não podem participar, nem sequer estar presentes na assembleia, a menos que o presidente da mesa os autorize e a própria assembleia não se oponha a essa autorização”.

Segundo o citado autor, tal regra justifica-se pelo facto de a sociedade ser um agrupamento de particulares e as assembleias gerais dizerem respeito à sua vida privada, pelo que, não pode um sócio exigir a presença de estranhos na assembleia, contra a vontade do presidente da mesa ou da própria assembleia.

Renúncia à coisa comum

Nos termos do art. 1411º, nº 1, os comproprietários devem contribuir para as despesas, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito. Está-se aqui perante uma norma do regime da compropriedade que não se aplica, ex vi art. 1422º, nº 1, ao regime da propriedade horizontal. Nos termos do art. 1420º, nº 2, não é lícito ao condómino renunciar à parte comum como meio de se desonerar das despesas necessárias à sua conservação e fruição.

O condómino pode renunciar às coisas comuns (que não sejam imperativamente comuns), perdendo qualquer direito que tenha sobre a coisa comum, mas isso não o eximirá da obrigação de contribuir para as eventuais despesas. A renúncia é um negócio unilateral de disposição, através do qual uma pessoa extingue um direito de que é titular. Trata-se da renúncia pura e simples ou abdicativa (cfr. Henrique Mesquita, Obrigações reais e ónus reais, pág. 365).

A renúncia ao direito sobre os bens comuns é perfeitamente lícita, mas absolutamente inidónea a produzir um efeito típico: a não vinculação do renunciante pelas obrigações derivadas da titularidade dos bens.

Tipos de assembleias

A Assembleia Geral dos Condóminos é o órgão supremo do condomínio, de funcionamento intermitente e colegial, constituído pela reunião dos seus condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, regularmente convocados para apreciação e decisão de assuntos de interesse comum, especificados na respectiva convocação.

As assembleias Gerias Ordinárias

As Assembleias Gerais Ordinárias são um dos principais eventos da gestão condominial e são reuniões que se realizam, obrigatoriamente, por lei, uma vez ao ano (na primeira quinzena de Janeiro), a qual tem como objectivos, (i) a discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano (cfr. art. 1431º, nº 1 CC), e (ii) eleição do administrador para o novo exercício administrativo (cfr. art. 1435º, nº 1 e 2, 2ª parte do CC).

Também terão carácter Ordinário, a ou as Assembleias que, mediante disposição do Regulamento do condomínio, aprovada por maioria simples, se realizem durante o ano, em datas concretas, por exemplo, quadrimestralmente ou semestralmente, nomeadamente, para aprovação do balanço das contas e eventual aprovação de um orçamento rectificativo das despesas a efectuar.

A mesa da assembleia

Uma Assembleia é composta pelos sócios (sociedade), associados (associação) ou condóminos (condomínio), efectivos no pleno gozo dos seus direitos estatutários (proprietários e terceiros titulares de direitos sobre as fracções, no caso dos condomínios), e nela é formada a expressão da vontade geral da instituição (sociedade, associação ou condomínio).

A Assembleia é um órgão social que detém a plenitude do poder da respectiva instituição, sendo soberana nas suas deliberações, dentro dos limites no Pacto Social, dos Estatutos ou do Regulamento (e Regimentos, se os houverem) e da lei, competindo-lhe, para além das competências específicas havidas fixadas, fazer cumprir os objectivos da sociedade ou associação e apreciar e deliberar sobre todos os assuntos do interesse da mesma.

No entanto, no regime da propriedade horizontal, e ao invés do que sucede nas assembleia societárias e associativas, a assembleia condomínial é também um órgão de administração.

O regime regra é que nas associações, a Assembleia-Geral é dirigida por uma Mesa, com três elementos eleitos (um presidente, um vogal e um secretário); nas sociedades a mesa da Assembleia-Geral é constituída, pelo menos, por um presidente e um secretário (art. 374º do CSC; No regime da propriedade civil, em geral, na Secção IV (Administração das partes comuns do edifício), do Capítulo VI (Propriedade horizontal), e em especial, no art. 1431º (Assembleia dos condóminos), o preceito nada estatui sobre a respectiva mesa.