Renúncia à coisa comum

Nos termos do art. 1411º, nº 1, os comproprietários devem contribuir para as despesas, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito. Está-se aqui perante uma norma do regime da compropriedade que não se aplica, ex vi art. 1422º, nº 1, ao regime da propriedade horizontal. Nos termos do art. 1420º, nº 2, não é lícito ao condómino renunciar à parte comum como meio de se desonerar das despesas necessárias à sua conservação e fruição.

O condómino pode renunciar às coisas comuns (que não sejam imperativamente comuns), perdendo qualquer direito que tenha sobre a coisa comum, mas isso não o eximirá da obrigação de contribuir para as eventuais despesas. A renúncia é um negócio unilateral de disposição, através do qual uma pessoa extingue um direito de que é titular. Trata-se da renúncia pura e simples ou abdicativa (cfr. Henrique Mesquita, Obrigações reais e ónus reais, pág. 365).

A renúncia ao direito sobre os bens comuns é perfeitamente lícita, mas absolutamente inidónea a produzir um efeito típico: a não vinculação do renunciante pelas obrigações derivadas da titularidade dos bens.

Tipos de assembleias

A Assembleia Geral dos Condóminos é o órgão supremo do condomínio, de funcionamento intermitente e colegial, constituído pela reunião dos seus condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, regularmente convocados para apreciação e decisão de assuntos de interesse comum, especificados na respectiva convocação.

As assembleias Gerias Ordinárias

As Assembleias Gerais Ordinárias são um dos principais eventos da gestão condominial e são reuniões que se realizam, obrigatoriamente, por lei, uma vez ao ano (na primeira quinzena de Janeiro), a qual tem como objectivos, (i) a discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano (cfr. art. 1431º, nº 1 CC), e (ii) eleição do administrador para o novo exercício administrativo (cfr. art. 1435º, nº 1 e 2, 2ª parte do CC).

Também terão carácter Ordinário, a ou as Assembleias que, mediante disposição do Regulamento do condomínio, aprovada por maioria simples, se realizem durante o ano, em datas concretas, por exemplo, quadrimestralmente ou semestralmente, nomeadamente, para aprovação do balanço das contas e eventual aprovação de um orçamento rectificativo das despesas a efectuar.

A mesa da assembleia

Uma Assembleia é composta pelos sócios (sociedade), associados (associação) ou condóminos (condomínio), efectivos no pleno gozo dos seus direitos estatutários (proprietários e terceiros titulares de direitos sobre as fracções, no caso dos condomínios), e nela é formada a expressão da vontade geral da instituição (sociedade, associação ou condomínio).

A Assembleia é um órgão social que detém a plenitude do poder da respectiva instituição, sendo soberana nas suas deliberações, dentro dos limites no Pacto Social, dos Estatutos ou do Regulamento (e Regimentos, se os houverem) e da lei, competindo-lhe, para além das competências específicas havidas fixadas, fazer cumprir os objectivos da sociedade ou associação e apreciar e deliberar sobre todos os assuntos do interesse da mesma.

No entanto, no regime da propriedade horizontal, e ao invés do que sucede nas assembleia societárias e associativas, a assembleia condomínial é também um órgão de administração.

O regime regra é que nas associações, a Assembleia-Geral é dirigida por uma Mesa, com três elementos eleitos (um presidente, um vogal e um secretário); nas sociedades a mesa da Assembleia-Geral é constituída, pelo menos, por um presidente e um secretário (art. 374º do CSC; No regime da propriedade civil, em geral, na Secção IV (Administração das partes comuns do edifício), do Capítulo VI (Propriedade horizontal), e em especial, no art. 1431º (Assembleia dos condóminos), o preceito nada estatui sobre a respectiva mesa.

Vícios na convocação

As eventuais irregularidades do procedimento de convocação - e, em particular, as atinentes à observação do prazo e à iniciativa da convocação - não podem dar lugar senão a deliberações contrárias à lei e, como tal, sujeitas a anulação.

Nas deliberações resultantes de assembleias irregularmente convocadas há uma violação lateral da lei, através do processo formativo da assembleia. Serão, por isso, de acordo com o regime - regra, deliberações meramente anuláveis.

O desrespeito dos limites impostos pela lei importa a anulabilidade da decisão adoptada, com a consequência de que, não sendo esta tempestivamente impugnada, o vício de que é afectada considera-se sanado.

É inválida a deliberação da assembleia tomada sem contraditório, ao menos formal, de todos os interessados, pois não se pode dizer que haja deliberação se não está constituída a massa deliberante, isto é, até que cada um esteja em posição de participar na formação da vontade comum (com o seu voto, as suas sugestões ou observações) ou, ainda, que esteja em posição de eventualmente exercer os seus direitos como dissidente ou como ausente.

A falta de convocação de um condómino afecta a própria validade da deliberação, sem que se possa aduzir que o voto do condómino não convocado não tem influência no resultado da votação.

Deliberações nulas, anuláveis, ineficazes e inexistentes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. Para cada uma destas figuras, já fui de arrazoar, no entanto, no presente escrito, serão elencados alguns exemplos concretos.

São nulas as deliberações que:

• Autorizam a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o nº 1 do art. 1421º considera forçosamente comuns;
• Suprimem as limitações impostas ao exercício dos direitos a que alude o nº 2 do art. 1422º;
• Eliminam a faculdade, atribuída pelo art. 1427º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício;
• Suprimem, por maioria, o direito conferido pelo nº 1 do art. 1428º;
• Dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no nº1 do art. 1429º
• Alterem as regras atinentes ao funcionamento da assembleia dos condóminos (nº 3 e 4 art. 1432º);
• Retirem a legitimidade do administrador (art. 1437º)
• Suprimem os recurso dos actos do administrador a que alude o art. 1438º;
• Afectam as receitas resultantes de contratos de locação a fins não autorizados por todos os condóminos;