Distribuição das receitas

Dimana do art. 1436º, al. b) que é função do administrador "elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano", e da al. d) do CC, "cobrar as receitas" do condomínio. Atenta a natureza destas receitas, as mesmas não se confundem com as "quotas-partes" pagas pelos condóminos para fazer face às despesas aprovadas (cfr. al. e)). As receitas referem-se aos proventos que resultem da locação de partes comuns.

Nos termos do art. 1424º, nº 1, do CC, «Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.» A conjugação dos nºs 1 e 2 com o art. 1418º, nºs 1 e 2, inculcam que a expressão «salvo disposição em contrário» abarca tanto disposições legais com disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha, não abrangendo outras deliberações dos condóminos (cfr. Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, p. 259).

Regulamento Geral do Ruído

DL 9/2007 de 17/1 - Aprova o Regulamento Geral do Ruído e revoga o regime legal da poluição sonora, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 292/2000, de 14 de Novembro.

Contém as seguintes alterações: Rect. nº 18/2007 de 14/e e DL nº 278/2007 de 01/08.

CAPÍTULO I
Disposições gerais

 

Artigo 1.º
Objecto

O presente Regulamento estabelece o regime de prevenção e controlo da poluição sonora, visando a salvaguarda da saúde humana e o bem-estar das populações.

Artigo 2.º
Âmbito 

 

1 - O presente Regulamento aplica-se às actividades ruidosas permanentes e temporárias e a outras fontes de ruído susceptíveis de causar incomodidade, designadamente:
a) Construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de edificações;
b) Obras de construção civil;
c) Laboração de estabelecimentos industriais, comerciais e de serviços;
d) Equipamentos para utilização no exterior;
e) Infra-estruturas de transporte, veículos e tráfegos;
f) Espectáculos, diversões, manifestações desportivas, feiras e mercados;
g) Sistemas sonoros de alarme.
2 - O Regulamento é igualmente aplicável ao ruído de vizinhança.
3 - O presente Regulamento não prejudica o disposto em legislação especial, nomeadamente sobre ruído nos locais de trabalho, certificação acústica de aeronaves, emissões sonoras de veículos rodoviários a motor e de equipamentos para utilização no exterior e sistemas sonoros de alarme.
4 - O presente Regulamento não se aplica à sinalização sonora de dispositivos de segurança relativos a infra-estruturas de transporte ferroviário, designadamente de passagens de nível.

Pluralidade de administradores

O administrador tem de ser uma única pessoa, ou se podem existir no condomínio vários administradores? Ou seja, o administrador poderá ser um órgão plural (como é a assembleia de condóminos) ou, pelo contrário, à unidade do órgão corresponde a unicidade do titular do órgão? 

 

Por exemplo, é lícito à assembleia privar o administrador de algumas das suas funções e atribuir a outra pessoa a manutenção ordinária das partes comuns, a administração de uma parte específica do edifício (v.g. no caso de o edifício ser composto por várias torres), ou ainda a administração de um serviço específico, como o aquecimento central? 

 

A considerar-se a resposta positiva, no âmbito das suas funções este co-administrador deve convocar a assembleia de condóminos, elaborar os orçamentos, cobrar as receitas e efectuar as despesas, prestar contas, ou seja, agir como um verdadeiro administrador, munido de poderes negociais e processuais.

Não é de admitir a existência de vários administradores num edifício constituído em propriedade horizontal, embora se pudesse aceitar que certas funções do administrador são compatíveis com a pluralidade de titulares, já que são, por assim dizer, divisíveis, como a convocação da assembleia de condóminos ou a elaboração do orçamento das despesas e das receitas relativas a cada ano (o que cada administrador faria relativamente ao assunto de que estivesse encarregado), não é o que acontece com a maior parte das funções do administrador, de que resulta a necessidade de unidade. 

Deliberações ineficazes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações ineficazes.

Nos termos do art. 1433º, nº 1 do CC, as deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, A sanção cominada é, portanto, a anulabilidade das deliberações. A lei não se refere às deliberações nulas, nem às ineficazes que seguem o regime geral. Temos assim, em matéria das deliberações da assembleia dos condóminos, de distinguir os vícios que ferem as deliberações de nulidade daquelas que as enfermam de anulabilidade: estas últimas são sanáveis com deliberações sucessivas e a invalidade deve ser feita valer no prazo estabelecido pelo art. 1433º do CC.

São ineficazes as deliberações lesivas, que suprimam ou quartem direitos especiais protegidos por lei dos condóminos sem o consentimento dos respectivos titulares, nomeadamente, na aprovação do regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas; na proibição dos condóminos poderem ter animais de estimação, nomeadamente, canídeos ou felídeos no interior das respectivas fracções autónomas, ou na afectação exclusiva de partes comuns a um ou a alguns condóminos.

Deliberações nulas

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações nulas.

Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado nos termos do art, 286º CC. Se assim não fosse, estaria nas mãos dos condóminos derrogar os preceitos em causa; bastaria que, após a aprovação das deliberações, nenhum deles as impugnasse. Por exemplo, a assembleia poderia autorizar a divisão das partes necessariamente comuns do edifício (cfr. art. 1421º, nº 1 CC) ou, desrespeitando o art. 1429º, poderia dispensar o seguro contra o risco de incêndio ou suprimir o recurso dos actos do administrador, apesar do disposto no art. 1438º do CC.

Se a anulabilidade fosse aplicável a todas as deliberações desconformes com os preceitos legais, isso significaria estar nas mãos dos condóminos a produção de quaisquer efeitos jurídicos através de deliberações da assembleia, efeitos esses que estabilizariam, caso nenhum condómino viesse a impugnar judicialmente o acto em causa, dentro do curto preza estabelecido (cfr. para as sociedades, Lobo Xavier, Anulação de deliberação social e deliberações conexas, Atlântida Editora, Coimbra, 1975).