Alterar o uso de uma fracção

A menção do fim a que se destina a fracção tem um interesse muito especial, pois permite informar que a fracção se tem apta para o fim a que se destina, seja habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal ou outro fim lícito, possibilitando ainda verificar se há conformidade entre o projecto camarariamente aprovado e licenciado e o destino dada à fracção.

Resulta do art. 1305º do CC que "O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposições das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas". Ora, por força do art. 1422º, nº 2, al. c) do CC, o fim a que uma fracção autónoma se destina constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção.

Nesta factualidade, se um condómino pretender alterar o fim a que se destina a sua fracção autónoma, deve cumulativamente, consentimento dos demais condóminos em reunião plenária, e da autorização de utilização conferida pela Câmara Municipal.

Alterar a porta da fracção autónoma

Se um condómino pretender alterar a porta de entrada da sua fracção autónoma, deverá primeiramente aferir se no condomínio existe um regulamento inserido no título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. artº 1418º, nº 2 al. b)), e havendo-o, verificar o que preceitua o mesmo a esse respeito. Se o título (ou este regulamente nele inserido) se tiver omisso, nada obsta a que o condómino concretize o seu desiderato, mesmo que, eventualmente, o (outro) regulamento do condomínio (cfr. artº 1429º-A) disciplinar a esse respeito.

Vejamos o que diz a lei na redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10:

ARTIGO 1422.º (Limitações ao exercício dos direitos) 

 

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Atente-se que a letra da lei não proíbe, apenas veda que as obras se tenham susceptíveis de prejudicar a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Por outro lado, o conceito de prejuízo é muito subjectivo, mas para que seja efectivamente atendido, teria que se verificar uma alteração muito evidente, nomeadamente, alterando o estilo cromático. De salientar que, perante a necessidade de se proceder à substituição de um determinado elemento, instalado muitos anos antes, muito dificilmente se conseguirá outro rigorosamente igual, logo, dever-se-à procurar um o mais idêntico parecido. Não ser rigorosamente igual não significa uma alteração que colida com a lei.

Decorrentemente, de acordo com este preceito legal, aos condóminos mostra-se vedada a possibilidade de realizar obras que causem prejuízo ou modifiquem à linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Tem-se entendido que a linha arquitectónica se reporta ao “conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” e o arranjo estético do edifício “ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto” (entre outros, os Acórdãos do STJ. de 20/7/82, B.M.J. 319º, pág. 301; e de 17/2/2011, Proc. n.º 881/09.2TVLSB.L1.S1, citando Aragão Seia, “Propriedade Horizontal”, 2ª ed., pág. 105).

Atente ainda neste súmula da decisão do Ac. da Rel. de Lisboa de 23.03.2012:
Ora, como escreve P. Lima e A. Varela, ob. citada, pág. 425, “quanto às limitações relativas à estética do edifício, é evidente que apenas se aplicam aos elementos da fracção autónoma visíveis do exterior (porta ou portas de acesso, janelas, persianas, varandas, etc.). Um condómino, por exemplo, não pode vedar a sua varanda, transformando-a num compartimento fechado, ou substituir as janelas por outras que não se harmonizem com as demais fracções”.

O quórum constitutivo

Dimana do novo nº 5 (anterior nº 3) do art. 1432º do CC, que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial (entenda-se, aquelas matérias que por lei careçam da aprovação por parte de determinadas maiorias qualificadas), pela maioria dos votos representativos do capital investido.

Ora, a maioria dos votos representativos do capital investido havida exigida no âmbito do regime da propriedade horizontal deve ser definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés de se contabilizar simplesmente a metade dos votos mais um como é normalmente referido de forma errónea.

Este entendimento estriba-se na redacção do nº 2 do art. 1430º do CC, que estabelece que "cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere". De salientar que dimana do nº 1 do art. 1418º do CC que "no título constitutivo serão estabelecidas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."

Privação do direito de voto

Conforme resulta do disposto no art. 176º, nº 1, do CC, “o associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”. As deliberações assim tomadas, são anuláveis, “se o voto do associado impedido for essencial à existência da maioria necessária” (cfr. art. 176º, nº 2, do CC).

Por força do disposto no art. 157º, do CC, esta norma é aplicável analogicamente às sociedades civis, onde se inserem as assembleias condominiais.

Na opinião de Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, 2ª edição, págs. 238) “resultando do condomínio um sujeito jurídico, a que se aplicam, subsidiariamente, em tudo o que não pressupõe a personalidade jurídica, as normas das associações, propugnamos a aplicação, no regime da propriedade horizontal, do impedimento de voto em caso de conflitos de interesses.”

Como se calcula o FCR?

Os art. 4º e 6º do DL nº 268/94 de 25/10 vieram colmatar lacunas que se verificaram no regime da propriedade horizontal. O primeiro ao impôr a constituição de um fundo de reserva destinado a ajudar a solver as despesas de conservação do prédio, visa facilitar a realização dessas obras, sobretudo quando de carácter urgente, e permitir o seu rápido pagamento, sem necessidade de se prover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino mediante a aprovação de um orçamento rectificativo.

Ora, quanto à sua obrigatoriedade, dimana do nº 1 do art. 4º do DL 268/94 de 25/10 que:

“É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios”.

Quanto ao seu cálculo, e de acordo com o nº 2 do mesmo preceito:

"Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio."

 

Resulta daqui que o fundo comum de reserva é calculado tendo por base o orçamento anual referente às despesas do condomínio, no entanto, e ao contrário do que muitos defendem, este calculo não corresponde ao valor orçado para as despesas comuns.