O art. 1422º do Código Civil

 Artigo 1422.º

(Limitações ao exercício dos direitos)

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.

2. É especialmente vedado aos condóminos:

a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;

c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;

d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

(Alterado pelo Art. 1.º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01).

Notas: 

A redacção da al. d) e os nº 3 e 4 foram introduzidos pelo art. 1º do DL 267/94 de 25/10. O preceito tem origem parcial no art. 12º do Decreto-Lei nº 40 333, 14 Outubro 1955 e 124º do Anteprojecto de Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 273). O preceito tem origem parcial no art. 12 do Decretyo-Lei nº 40 333, de 14 Outubro de 1955.

A redacção anterior da al. d) era "Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por acordo de todos os condóminos."

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 124º

1ª Revisão Ministerial: 

art. 1410º

Salvo ligeiras diferenças que não alteraram, a redacção proposta neste artigo, coincide com o texto originário do Código, salvo a da alínea c) do nº 2 que, em ambos, é do seguinte teor:

"Dar-lhes uso contrário ao fim a que foi destinada, salvo consentimento de todos os proprietários ou o competente suprimento judicial."

Projecto: 

art. 1422º

Tem a mesma redacção do texto original do Código.

Direito anterior:  

DL nº 40 333, 14 Outubro 1955

art. 12º

No exercício do seu direito devem os proprietários suportar as limitações necessárias ao bem de todos, em virtude das relações de vizinhança, da compropriedade nas coisas comuns e da circunstância de as fracções pertencerem ao mesmo edifício.

§ único. Em especial, é vedado aos condóminos:

1º Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparações adequadas, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos à moral ou aos bons costumes;

c) Dar-lhe uso contrário ao fim que foi destinada a fracção, salvo a autorização de todos os condóminos ou o competente suprimento judicial quando injustamente negada.

art. 14º

Os proprietários podem usar os bens comuns, em conformidade com o respectivo fim, e sem inibirem os consortes do exercício de igual direito.

art. 15º

O direito dos proprietários aos bens comuns será, na falta de título em contrário, representado por uma quota igual à percentagem ou permilagem prevista no nº 2 do art. 3º.

Impugnação após 60 dias

A questão colocada prende-se com a contagem do prazo de caducidade, previsto no nº 4 do art. 1433º do Código Civil, da acção anulatória das deliberações das assembleias de condóminos contrárias à lei ou aos regulamentos (nº 1 do mesmo artigo), proposta pelo condómino ausente (embora notificado para comparecer na assembleia). 

Há duas grandes correntes doutrinais e jurisprudenciais sobre tal matéria.
 

No Ac. TRL, de 22/6/1999, CJ 1999 III-121 e do STJ, de 11/1/2000 – defendeu-se que o início de contagem do prazo se faz a partir da data da deliberação impugnada. Ou seja, “actualmente os condóminos faltosos terão de diligenciar no sentido de conhecerem o teor das deliberações para, se o desejarem, poderem impugná-las no prazo dilatado de 60 dias sobre a data da deliberação e não da comunicação da deliberação, como primitivamente se estipulava”.
 

É esta a tese que melhor se coaduna com uma interpretação histórico-actualista, sistemática e teleológica (racional), onde se presume que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (art. 9º, nº s 1 e 3).

Convocatória por 25% capital

Como é consabido, a assembleia é convocada pelo administrador do condomínio, no entanto, existem duas excepções a esta regra, sendo que neste artigo, debruço-me sobre a primeira, plasmada no art. 1431º, no seu nº 2, determina que a assembleia reunirá quando para o efeito se tiver convocada por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

Ora, sendo a assembleia geral extraordinária convocada nos termos do citado preceito do Código Civil, tal significa que a mesma deverá ter-se subscrita, com inclusão na respectiva convocatória e no próprio acto, pelos condóminos que representam, pelos menos, 25% do capital investido do prédio.

Na medida em que, esta convocatória não cumpra o evocado requisito legal, isto é, não contenha as assinaturas de todos os condóminos convocadores, carece a mesma de qualquer validade, inquinando, por conseguinte, a assembleia geral extraordinária que por essa via se pretendia convocar? 

Atento o exposto, tal situação não significará que qualquer deliberação que, porventura, venha a ser no respectivo âmbito tomada em plenário, estará necessariamente sujeita à respectiva impugnação, com fundamento no vício de que enfermará a convocatória que lhe está subjacente, impugnação essa a exercer nos termos e ao abrigo do disposto no art 1433º do CC.

Quórum constitutivo e deliberativo

Se à primeira convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador em plenário os condóminos representativos da maioria do capital investido, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, não se interrompendo e convocando a assembleia em segunda convocatória pelo facto de algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de metade dos condóminos.

Há quem defenda que as deliberações tomadas em assembleia iniciada em primeira convocatória sempre se regerão e até ao final pelo vertido no art. 1432º, nº 3 do CC, isto é, só podem ser tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido e não do capital presente, porém, esta ideia não colhe.

 

No entanto, se em segunda convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador os condóminos representativos de pelo menos, um quarto do valor total do prédio, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, interrompendo-se os trabalhos se algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de 25% do capital investido. 

A excepção de não cumprimento

É consabido que o cumprimento do pagamento das comparticipações havidas orçadas e aprovadas em sede plenária para suportar as despesas de fruição, conservação e serviços de interesse comum, são a obrigação primeira dos condóminos, sob pena de, incorrendo no não cumprimento, se sujeitarem às sanções previstas no Regulamento do condomínio ou na lei aplicável.

No entanto porém, existem excepções à regra, isto é, existem algumas (poucas) situações nas quais, os condóminos podem furtar-se à obrigação do cumprimento, sem com isso, incorrerem em incumprimento e nas sanções previstas para o mesmo, como por exemplo, no caso replicado infra, do Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 3/11/2016, que ensina:

"A excepção de não cumprimento do contrato (cfr. art. 428º do CC) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).