Propriedade horizontal Acção de reivindicação Fracção autónoma Terraços Partes comuns Título constitutivo
I -A fracção A é um pavilhão industrial no rés-do-chão; a fracção B é um pavilhão industrial no 1.º andar do mesmo prédio; o principal pedido da autora é o de que se declare o seu direito de propriedade sobre a totalidade da fracção B e a consequente restituição do terraço que a ré ocupa.
II - Mas, desde logo, não há terraço algum referido como fazendo parte da fracção B; de acordo com o regime legal em vigor ao tempo da constituição da propriedade horizontal, os terraços de cobertura são, seriam sempre, necessariamente, coisa comum; compropriedade dos condóminos do prédio, como manda o n.º 1 do art. 1420.º do CC.
III - E se é certo que o n.º 3 do art. 1421.º do CC abria a porta para que o bilhete de identidade da propriedade horizontal afectasse um tal terraço ao uso exclusivo de um dos condóminos, ainda assim esse estatuto não faria nascer um direito de propriedade sobre o terraço, mas um outro direito real de gozo -exactamente o direito real de uso; mesmo em termos de puro facto, nos autos não está feita a prova da exclusividade do uso; improcede, pois, a acção.
Revista n.º 217/09 -7.ª Secção Pires da Rosa (Relator) Custódio Montes Mota Miranda
Propriedade horizontal Parte comum Terraços Condomínio
I - O condomínio deve suportar os encargos resultantes da conservação e fruição do terraço enquanto cobertura; o condómino que tem o exclusivo da sua utilização suportará os encargos de conservação e fruição do terraço, enquanto espaço de utilização individualizada.
II - Estando assente que os defeitos do terraço - cobertura da fracção do piso 3.º e de uso exclusivo do condómino do 4.º do piso -, que provocaram os danos sofridos pelo proprietário da fracção do piso 3.º, são defeitos do terraço enquanto cobertura - pois resultaram de deficiências da tela que o revestia -, e não o resultado de uma qualquer utilização daquele por parte do dono da fracção do 4.º piso, forçoso é de concluir que o condomínio é responsável pela reparação dos prejuízos suportados pelo proprietário da fracção inferior.
Revista n.º 3468/06 - 7.ª Secção Pires da Rosa (Relator)Custódio MontesMota Miranda
Propriedade horizontal Condomínio Administrador Obras
I - Em regra, os condóminos não podem fazer obras de reparação e conservação nas partes comuns dos edifícios, salvo se estas se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, sempre na falta ou no impedimento do administrador.
II - A recusa do administrador na realização das obras de reparação e conservação legitima a actuação do condómino.
III - São obras de reparação e conservação as que se mostram necessárias para manter em condições de utilização as partes comuns do prédio, quer eliminando defeitos, quer reparando estragos, quer impedindo deteriorações.
IV - Devem ter-se por obras de reparação necessárias e urgentes aquelas que concretamente foram efectuadas pelo autor no terraço de cobertura - parte comum do prédio - e destinaram-se a eliminar um defeito do imóvel que causava infiltrações de água, as quais atingiam a fracção do autor, colocando-a em risco.
Revista n.º 1019/06 - 7.ª Secção Mota Miranda (Relator)Oliveira Barros Salvador da Costa
Propriedade horizontal Parte comum Despesas de condomínio Regra proporcional
I - O que releva é o uso que cada condómino pode fazer das partes comuns, medido em princípio pelo valor relativo da sua fracção e não o uso que efectivamente se faça delas; a responsabilidade pelas despesas de conservação subsistirá mesmo em relação àqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem (por si ou por intermédio de outrem) as respectivas fracções e se não sirvam, por con-seguinte, das partes comuns do prédio.
II - Se uma 'sala do condomínio' e uma 'arrecadação geral' do edifício - partes comuns - se localizam no 11.º piso do prédio, apenas aí sendo possível aceder através das escadas comuns e dos ascensores do imóvel - também partes comuns - há que concluir, segundo um critério aferidor de carácter objectivo - o único legalmente definidor da situação - ser manifesta a susceptibilidade (abstracta) de as diversas fracções poderem ser servidas pelas referidas partes e equipamentos comuns.
III - Não se pode considerar isento de responsabilidade pelos encargos relativos às partes comuns qualquer condómino cuja fracção esteja objectivamente em condições de ser servida por essas partes ou equipamentos comuns.
IV - Apenas deverão ficar isentos de contribuir para as despesas de manutenção e conservação dos ele-vadores os condóminos cujas fracções não são (nem podem ser) servidas por eles como os do rés-do-chão, a menos que possuam algum arrumo no último piso ou na cave (neste incluída uma gara-gem ou um lugar de aparcamento) no caso desta também ser servida por elevador, ou se houver no último piso um terraço, sala de reuniões ou de convívio que possa ser usada por todos os condómi-nos.
V - É possível instituir, por acordo majoritário da assembleia de condóminos, um critério equitati-vo/proporcional de repartição de despesas distinto do da proporcionalidade (permilagem) do valor das respectivas fracções, quiçá em função da regularidade ou da intensidade da utilização das par-tes ou equipamentos comuns .
Revista n.º 94/05 - 2.ª Secção Ferreira de Almeida (Relator) * Abílio Vasconcelos Duarte Soares
Propriedade horizontal Partes comuns Terraços Inovação
I - Os terraços de cobertura de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, são partes imperativamente comuns.
II- Quanto às partes obrigatoriamente comuns, não vale qualquer convenção em contrário, nomeadamente contida no título constitutivo de propriedade horizontal.
III - Um anexo construído num terraço de cobertura constitui uma inovação.
IV - Não tendo sido autorizado por maioria qualificada (2/3 do valor total do prédio), é uma obra proibida.
V - Tendo a construção do anexo modificado o arranjo estético do edifício, a obra é proibida, não tendo sido aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
VI - O Condomínio, em tais circunstâncias, tem direito de pedir a demolição dessa obra.
Revista n.º 2567/03 - 2.ª Secção Loureiro da Fonseca (Relator) * Lucas Coelho Santos Bernardino
Negócio formal Prova testemunhal Propriedade horizontal Título constitutivo Partes comuns Terraços Inovação
I - A existência de regras específicas relativas à interpretação de declarações negociais obrigatoriamente documentadas, não exclui a sua complementação por via do recurso à prova testemunhal.
II - Tendo em conta o relevo em matéria de propriedade horizontal do respectivo título constitutivo, não deve ser formulado quesito no sentido de saber se certa fracção predial não se prolonga até à fachada do prédio ou de haver ao seu nível uma área que não entra na sua composição.
III - A previsão do n.º 1 do art.º 1421 do CC é de natureza imperativa, pelo que, independentemente do que constar do título constitutivo da propriedade horizontal, os terraços de cobertura são comuns à pluralidade dos condóminos, ainda que destinados ao uso exclusivo de um ou de algum deles.
IV - O conceito de terraço de cobertura a que se reporta a alínea b) do n.º 1 do art.º 1421 do CC abrange, e já abrangia na sua anterior versão, qualquer terraço que sirva de cobertura ao próprio edifício ou a alguma das suas fracções prediais.
V - Constitui inovação nas partes comuns do edifício a sua alteração de forma ou de substância ou a modificação da respectiva afectação e destino.
VI - A modificação ou a alteração dos elementos estruturais da construção, que ao edifício conferem a sua individualidade específica, são susceptíveis de prejudicar a sua linha arquitectónica do edifício, bastando para o efeito a sua modificação.
Revista n.º 1984/03 - 7.ª Secção Salvador da Costa (Relator) * Ferreira de Sousa Armindo Luís
Propriedade horizontal Partes comuns Terraços
Se um terraço é constituído por uma placa que serve de elemento protector de todo o bloco inferior do prédio, sendo por isso de concluir que a mesma faz parte integrante da estrutura do edifício, é de o qualificar como 'parte comum', não obstante ao mesmo só ser possível o acesso pelo interior de uma das fracção do imóvel.
Revista n.º 2062/02 - 2.ª Secção Ferreira de Almeida (Relator) Abílio Vasconcelos Duarte Soares
Propriedade horizontal Terraços
I - A redacção inicial do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC, nos termos da qual são comuns a todos os condóminos 'o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento', aplica-se aos casos em que a propriedade horizontal foi constituída antes da sua nova redacção, introduzida pelo DL n.º 267/94, de 25 de Outubro, por força do disposto no art.º 12, n.º 2, daquele código.
II - Não estão aí abrangidos, por não serem terraços de cobertura, os terraços existentes nos planos dos vários pisos, com acesso pelos mesmos.
III - Não é exigível a um condómino que prove as razões da ocorrência de infiltrações provenientes dum terraço, basta demonstrar que advieram da sua deficiente impermeabilização.N.S.
Revista n.º 2899/00 - 7.ª Secção Araújo Barros ( Relator) Oliveira Barros Miranda Gusmão
Propriedade horizontal Partes comuns Sótão
I - Os espaços compreendidos entre o tecto do último andar de um edifício e as telhas (vão, sótão ou águas furtadas), não sendo telhado ou terraço de cobertura, não têm de ser considerados obrigatoriamente coisa comum, nos termos do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC. I - Não se trata de parte do edifício que, pela função que desempenha, careça de ficar afecta a todos os condóminos, como sucede com todas aquelas que se enumeram no citado n.º 1.
II - Deixam de ser comuns as coisas que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, para tal bastando uma afectação material, uma destinação objectiva, mas já existente à data da constituição do condomínio, não se exigindo que ela conste do respectivo título constitutivo.
Revista n.º 703/99 - 1.ª Secção Machado Soares (relator) Fernandes Magalhães Tomé de Carvalho
Propriedade horizontal Câmara municipal Condomínio Obras Finalidade dos recursos
I - Os recursos destinam-se a reapreciar e modificar decisões e não a criá-las sobre matéria nova, a menos que se trate de questões de conhecimento oficioso.
II - De outro modo, estar-se-ia a violar o princípio do duplo exame jurisdicional a que as partes têm, em princípio, direito.
III - A câmara municipal, órgão do município, pela circunstância de ser proprietária de três fracções autónomas do prédio está colocada na mesma situação de qualquer outra pessoa colectiva, despojada dos poderes próprios do órgão que é da autarquia.
IV - Na situação conflitual que a opõe ao condomínio desse prédio não têm que ser ponderadas as motivações que levaram a câmara municipal à realização das obras, as finalidades que se propõe atingir com as mesmas.
V - São-lhe, pois, aplicáveis, como a qualquer outro condómino do prédio, as normas que estabelecem o estatuto jurídico das relações nascidas da propriedade horizontal, designadamente as limitações ao exercício de direitos (art.º 1422 do CC) e a proibição, ou condicionamento a prévia aprovação da maioria dos condóminos, da realização de certas obras (art.º 1425 do CC).
VI - Partes comuns do edifício não são apenas o solo, os terraços de cobertura, as entradas e vestíbulos. São-no também as colunas, os pilares, as paredes mestras e outras partes mais do edifício (art.º 1425, n.º 1, do CC).
VII - Seria abusivamente restritiva a interpretação que se fizesse do art.º 1425, em termos de o considerar aplicável apenas àquelas partes comuns primeiro referidas, quase o reservando às que constituem áreas horizontais do edifício.J.A.
Processo n.º 437/97 - 2.ª Secção Relator: Almeida e Silva
Propriedade horizontal Terraços Parte comum
Terraço de cobertura é aquele que tem uma função - relativamente ao prédio em si - idêntica à do telhado
rocesso n.º 756/96 - 1ª Secção Relator: Machado Soares Descri
Construção de edifício Projecto aprovado Alteração Sala de condóminos Propriedade horizontal Título constitutivo Nulidade
I - Autorizada pela câmara municipal a construção de um compartimento no terraço do edifício, com a condição de o mesmo se destinar a sala de reuniões de condóminos, não pode no título constitutivo da propriedade horizontal atribuir-se-lhe outro destino com a sua afectação a uso exclusivo de um dos condóminos.
II - Tendo na escritura de constituição da propriedade horizontal tal compartimento e a respectiva casa de banho sido considerados como fracção autónoma, ofendeu-se, portanto, nesse título constitutivo o disposto nos artºs. 1º, 2º, 3º, 6º e 8º do RGEU, aprovado pelo Dec.-Lei nº 38382, de 7.8.1951 .
III - E porque se trata de preceitos de ordem pública, ao desrespeitá-los, a escritura em causa é nula na parte em que atribuiu autonomia àquela dependência, constituída por sala e casa de banho.
Processo nº 129/96 - 2ª Secção Relator: Mário Cancela
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