Conflitos nos condomínios vão passar pela arbitragem

O Ministério da Justiça está a desenvolver um plano estratégico de resolução alternativa de litígios, alargando as matérias que podem ser julgadas pelo Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD) ao invés dos tribunais judiciais. Uma das matérias que pode passar a ser resolvida com recurso à arbitragem são os litígios com condomínios.

O Governo está a preparar o Plano Estratégico Nacional para os Meios de Resolução Alternativa de Litígios (RAL), cujas linhas gerais deverão estar prontas até ao final deste ano. No início de 2025, deverão avançar as primeiras iniciativas legislativas para avançar com este plano, adiantou a secretária de Estado da Justiça, Maria José Barros, citada pelo Jornal de Negócios.

Em concreto, este plano pretende alargar o número de matérias que podem ser tratadas por meios alternativos de resolução de litígios, nomeadamente através da arbitragem. Uma destas matérias passa pelos litígios resultantes de relações de condomínios, em prédios em propriedade horizontal ou relações entre senhorios e inquilinos. Estes conflitos nos condomínios poderão vir a ser resolvidos com recurso à arbitragem, em alternativa aos tribunais, refere a notícia.

“Queremos ter meios alternativos de resolução de litígios que sejam complementares e que permitam de facto contribuir para uma justiça mais próxima, mais célere e mais acessível aos cidadãos”, disse ainda Maria José Barros ao mesmo meio. Além dos litígios dos condomínios, a ideia do Governo é que a arbitragem passe também a resolver conflitos na área da educação, saúde, e nos transportes e aviação.

Artigo visto em (Jornal de Negócios)

Inconstitucionalidade da norma do art. 1433º/4

Processo n.º 441/2010

2ª Secção

Relator: Conselheiro Joaquim de Sousa Ribeiro

Acordam na 2ª Secção do Tribunal Constitucional

I – Relatório

1. Nos presentes autos, vindos do STJ, em que é recorrente A. e recorrida a Administração do Condomínio do prédio sito na …, n.º .., na Amadora, foi interposto recurso de constitucionalidade da sentença daquele Tribunal, para apreciação da inconstitucionalidade da norma do art. 1433º, nº 4, do CC, na interpretação segundo a qual «o prazo para intentar acção de anulação de deliberação do condomínio é de sessenta dias, indistintamente quer para condóminos presentes, quer para os ausentes, a partir da data da deliberação, e não da data da comunicação ao condómino ausente, comunicação essa, aliás, obrigatória nos termos do art. 1432°, nº 6, do mesmo diploma», por violação dos art. 2º, 13º e 20º da CRP.

ACTRP 15.9.22: Prazo para impugnar

Tribunal: TRP

Processo: 3528/20.2T8GDM.P1

Relatora: Judite Pires

Data: 15-09-2022

Descritores:

• Deliberações do condomínio;
• Impugnação;
• Prazo;
• Contagem.

Sumário:

I - Do confronto entre a primitiva e a actual redacção do artigo 1344.º do Código Civil, resulta da versão vigente que é de 20 dias ou 60 dias o prazo para os condóminos impugnarem as deliberações, contados, respectivamente, da deliberação da assembleia extraordinária, ou, caso não tenha sido solicitada, da data da deliberação.

II - Os prazos em causa aplicam-se independentemente de os condóminos terem estado presentes ou não na assembleia onde foi votada a deliberação, e o prazo para interpor acção de anulação da deliberação não depende da comunicação da deliberação ao condómino ausente.

Texto integral: vide aqui

Jurisprudência: Terraços

ACSTJ de 05-03-2009

Propriedade horizontal Acção de reivindicação Fracção autónoma Terraços Partes comuns Título constitutivo

I -A fracção A é um pavilhão industrial no rés-do-chão; a fracção B é um pavilhão industrial no 1.º andar do mesmo prédio; o principal pedido da autora é o de que se declare o seu direito de propriedade sobre a totalidade da fracção B e a consequente restituição do terraço que a ré ocupa.

II - Mas, desde logo, não há terraço algum referido como fazendo parte da fracção B; de acordo com o regime legal em vigor ao tempo da constituição da propriedade horizontal, os terraços de cobertura são, seriam sempre, necessariamente, coisa comum; compropriedade dos condóminos do prédio, como manda o n.º 1 do art. 1420.º do CC.

III - E se é certo que o n.º 3 do art. 1421.º do CC abria a porta para que o bilhete de identidade da propriedade horizontal afectasse um tal terraço ao uso exclusivo de um dos condóminos, ainda assim esse estatuto não faria nascer um direito de propriedade sobre o terraço, mas um outro direito real de gozo -exactamente o direito real de uso; mesmo em termos de puro facto, nos autos não está feita a prova da exclusividade do uso; improcede, pois, a acção.

Revista n.º 217/09 -7.ª Secção Pires da Rosa (Relator) Custódio Montes Mota Miranda

ACSTJ de 06/11/2018: Terraços em socalcos

Tribunal: Supremo Tribunal de Justiça

Processo: 572/15.5T8SSB.E1.S1

Meio Processual: Revista

Relatora: Ana Paula Boularot

Data: 06/11/2018

Jurisprudência:

• Ac. STJ de 08-04-1997
• Ac. STJ de 15-05-2012, Relator Hélder Roque
• Ac. STJ de 09-06-2016, Relator Orlando Afonso
• Ac. TRG de 14-12-2006
• Ac. TRC de 23-09-2008

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Terraços
• Varandas
• Partes Comuns

Sumário:

I Dispõe o art.º 1421º, nº1, alínea b), do CCivil, que «1. São comuns as seguintes partes do edifício: b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.», acrescentando o seu nº3 que «O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.».

II Os terraços de cobertura são parte, imperativamente comum, quando a sua função é exercida no interesse de toda a construção, quando tiverem função análoga à do telhado, quando, por assim dizer, o substituam.

III Se o edifício dos autos, como resulta da materialidade assente « está construído em socalcos e não tem telhado: todas as frações são cobertura das frações inferiores.», o terraço/varanda do apartamento propriedade do Autor, aqui Recorrente, será também cobertura do apartamento nº…que constitui o andar imediatamente inferior e onde ocorreram infiltrações na sua parede poente e tecto, tratando-se deste modo de uma parte forçosa ou necessariamente comum por integrar a estrutura do edifício, sendo um elemento vital da sua construção.

Texto integral: vide aqui

Os terraços antes e depois do DL 268/94

O nascimento do direito de propriedade na esfera jurídica de alguém rege-se pela lei em vigor à data da ocorrência dos respectivos factos constitutivos.

Com efeito, uma vez constituído o direito de propriedade sobre um bem, o direito só se extingue pelas formas previstas na lei, como vem referido no art. 1308º do CC, onde se determina que «Ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, do seu direito de propriedade senão nos casos fixados na lei».

Por conseguinte, o direito de propriedade no que respeita aos terraços constituiu-se de acordo com a lei em vigor à data da constituição da propriedade horizontal e de acordo com o respectivo título constitutivo.

Uma lei que altere posteriormente o estatuto das partes comuns e das partes individuais inerentes à constituição do direito de propriedade horizontal não produz «uma expropriação sem indemnização» de direitos anteriormente constituídos, antes respeita as situações já existentes e consolidadas.

Uso exclusivo terraço

Tribunal: Relação de Coimbra
Processo: 297/03.4TBBGRD.C1
Data: 29-05-2007

Sumário:

 
I - A situação jurídica dos imóveis, como objecto de um direito real, é definida pelo título de que este direito emerge, e não por qualquer negócio com eficácia meramente obrigacional nem, muito menos, pelo projecto de construção do edifício, ainda que aprovado pela administração pública.
II - Na ausência de definição sobre o fim a que se destina – no título constitutivo ou no regulamento do condomínio – o terraço, como parte comum na propriedade horizontal, pode ser usado em exclusivo pelo último morador, se a construção do edifício assim o consente, não obstante ser propriedade dos condóminos.

ACTRL 28.2.23: Obras terraço cobertura

Tribunal: Relação de Lisboa

Processo: 1069/14.6TBOER.L1-7

Data: 28-02-2023

Sumário:

I – Não ocorre a nulidade a que se reporta o art.º 615º nº1 d) do Código de Processo Civil, decorrente de o juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, se na decisão sobre a matéria de facto tiverem sido omitidos (não constando da matéria provada, nem da não provada) factos integrantes da causa de pedir.

II – Tal omissão gera, apenas, erro no julgamento da matéria de facto, a apreciar no âmbito da impugnação da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo.

III – Num prédio constituído em regime de propriedade horizontal, mesmo que um terraço de cobertura se encontre afecto ao uso exclusivo de uma fracção, as obras destinadas a obviar a um defeito de construção desse terraço e a assegurar a sua função enquanto cobertura são da responsabilidade de todos os condóminos, em consonância com o art.º 1424º nº1 do Código Civil.

IV – É lícito a um condómino efectuar obras nas partes comuns do prédio, desde que preenchidos os requisitos do art.º 1427º do Código Civil, cabendo-lhe em tal caso o direito ao reembolso da quantia que tiver despendido, descontada da quota que lhe couber, de acordo com o art.º 1424º nº1, do mesmo diploma.

V – A omissão dos deveres de conservação e reparação das partes comuns por parte do condomínio geram a obrigação de indemnização, nos termos da responsabilidade civil extracontratual, dos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pelo condómino que se viu, em consequência de tal omissão, impedido de fruir plenamente da sua fracção.

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ACTRC de 10-09-2019: Terraços intermédios

Tribunal: Tribunal da Relação de Coimbra

Processo: 128/16.5T8SAT.C1

Relator: António Domingos Pires Robalo

Data: 10-09-2019

Descritores:

• Telhados de cobertura intermédios
• Partes comuns do prédio

Sumário:

I – A nova redacção dada à al. b) do n.º 1 do artigo 1421.º do C. Civil, pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, constitui lei interpretativa em relação à anterior redação (neste sentido Ac. Rel. de Coimbra de 23/9/2008, proc. n.º 521/1996, relatado pela Desembargadora Sílvia Pires, ao escrever « anteriormente era a seguinte a redacção desta alínea, a qual correspondia à versão original do C. Civil de 1966, que quase copiou o ponto 2.º do artigo 13º do antigo Decreto-Lei n.º 40.333 – ‘O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento’».

II - Como as alterações efectuadas pelo DL 267/94, de 25/10, não esque­ceram o estudo atento das decisões judiciais que sobre esta matéria e ao longo do tempo se têm vindo a pronunciar, a nova redacção introduzida à alínea b) do artigo 1421º, n.º 1, do C. Civil, teve como intenção acabar com as dúvidas que a anterior redação suscitava relativamente aos terraços de cobertura intermédios, optando pela sua inclusão no seu âmbito de previsão.

III - Estamos, pois, perante uma lei interpretativa que se integra na lei inte­grada (art.º 13º do C. Civil), pelo que o esclarecimento interpretativo efectuado deve ser considerado para classificar um terraço de cobertura intermédio, mesmo que a propriedade horizontal tivesse sido constituída em data anterior à entrada em vigência do referido DL 267/94, como sucede neste caso.

IV - Após o Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, a norma foi reformulada passando a ter a seguinte redacção: «O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção».

V - Da leitura das redações vemos que a após a entrada em vigor Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, se eliminou a referência ao «último pavimento», segmento que poderia dar a entender que os terraços de cobertura intermédios não integravam o conceito de «partes comuns», ficando agora claro que todos os terraços de cobertura são comuns.

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ACTRL de 2021-02-23: Terreços comun

Tribunal: TRL

Processo: 362/18.3T8RGR.L1-7

Relatora: Micaela da Silva Sousa

Data: 23-02-2021

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Partes comum
• Terraços
• Condomínio
• Obrigação de conservação

Sumário:

I – Dado que as partes próprias do edifício constituído em regime de propriedade horizontal estão especificadas no título constitutivo, conforme impõe o artigo 1418º do Código Civil, o elenco das partes comuns efectuado no n.º 1 do artigo 1421º deste diploma legal define as partes que são imperativamente comuns e o n.º 2 estabelece uma presunção de comunhão para as partes tipificadas nas respectivas alíneas a) a d) e, em geral, para todas aquelas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos (alínea e)), de modo que aquilo que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos. 

II – Um terraço apenas integra obrigatoriamente as partes comuns do edifício, nos termos do disposto no artigo 1421º, n.º 1, alínea b) do Código Civil, se se tratar de um terraço de cobertura, ou seja, desde que faça parte da estrutura integral do edifício, servindo o interesse de protecção deste perante os factores climatéricos ou atmosféricos, independentemente de assentar sobre o último piso ou um piso intermédio e de estar afecto ao uso exclusivo de uma fracção. 

III – Um terraço que se situa ao nível de uma fracção autónoma localizada na subcave, abaixo da qual não existe qualquer outro piso ou parte do edifício, mas tão-somente o solo e subsolo, não constitui um terraço de cobertura, sendo parte privativa da fracção autónoma em que se encontra integrado de acordo com o título constitutivo. 

IV - O condomínio está vinculado ao dever de manter, conservar e reparar as zonas comuns do edifício. 

V - Atento o dever de vigilância que recai sobre o condomínio quanto às partes comuns do edifício em propriedade horizontal, é-lhe aplicável o regime do artigo 493º, n.º 1 do Código Civil, por força do qual “quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar” responde pelos danos causados pela coisa, “salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua”

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O tipo legal da propriedade horizontal

A sujeição de um edifício ao regime da Propriedade Horizontal (PH) torna possível que cada uma das fracções autónomas em que juridicamente se decompõe seja objecto de uma afectação diferenciada das demais. Destarte, deixa de haver compropriedade sobre todo o edifício e passam a coexistir várias propriedades sobre cada uma das fracções em que o edifício foi repartido.

É claro que a constituição da PH não se esgota na divisão do edifício por fracções autonomizadas, quer dizer, as fracções autónomas não são o único objecto a considerar na propriedade horizontal. Para além das fracções autónomas há que considerar o problema da atribuição jurídica das partes do edifício que não fazem parte de nenhuma fracção: as denominadas partes comuns - v.g., o próprio solo em que o edifício assenta, os telhados, paredes externas da fachada, etc. - quer o sejam imperativa ou só supletivamente (art. 1421°, n°s 1 e 2 do CC). Assim, por exemplo, são parte comuns, entre outras, as fachadas [1] e o peitoril de uma janela, na sua face ou lado exterior, por se integrar na fachada [2].

Exploração da prática de prostituição

A prática da prostituição, que era considerada ilícita e imoral no Decreto-Lei nº 44 579, de 19 de Setembro de 1962, deixou de ser considerada ilícita ou punível pelo Decreto-Lei nº 400/82, artigo 6º, nº 2, do actual Código Penal.

Após o 25 de Abril de 1974 operou-se uma mudança radical nos hábitos sexuais dos portugueses sendo comummente aceite pela população a mulher ou homem que tem vários parceiros(as) sexuais, não sendo de modo algum reprovável socialmente tal actividade ou considerada imoral, ilícita ou desonesta, pela generalidade da sociedade portuguesa.

Vulgarizou-se em Portugal, após o 25 de Abril de 1974 a exibição de filmes pornográficos ao vivo, ou de livros e até de bares e cabaretes onde as mulheres e homens combinam encontros de sexo (acórdão da Relação de Coimbra, de 18 de Junho de 1986, in C.J., ano XI, 1986, p. 96).

O direito à informação

Dispõe o art. 573 do CC que: "A obrigação de informação existe sempre que o titular de um direito tenha dúvida fundada acerca da sua existência ou do seu conteúdo e outrem esteja em condições de prestar as informações necessárias". 

Por vezes, a lei estabelece em preceitos especiais a obrigação de prestar informações. Por exemplo, quando obriga a informar sobre o estado de um objecto ou quando obriga o mandatário, o gestor de negócios ou o tutor à prestação de contas.

Uma tal obrigação pode também ser fixada convencionalmente pelas partes. No entanto, para além dessas disposições ou estatuições casuísticas, entendeu-se conveniente formular em termos gerais uma regra expressa, aliás de acordo com o princípio da boa fé.

"Assim, está obrigado a prestar informações sobre a existência ou o conteúdo de um direito todo aquele que se encontre em situação de o fazer, contanto que as dúvidas do respectivo titular sejam legítimas" (Almeida Costa, Direito das Obrigações, 5ª ed, pág. 669).

ACTRP 21-02-2022: Condomínios autónomos

Tribunal: TRP

Processo: 575/21.0T8OVR-A.P1

Relatora: Fernanda Almeida

Data: 21-02-2022

Descritores:

Propriedade horizontal

Condomínio autónomo

Sumário:

Ainda que se trate de um só edifício, mas cuja configuração integre uma estrutura que se possa autonomizar em relação às demais estruturas, é possível constituírem-se condomínios autónomos, tendo cada uma deles personalidade judiciária para intervir nos assuntos que respeitam às partes comuns das frações que os integram.

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ACTRP 19-12-2023: Procuração

Tribunal: TRP

Processo: 448/23.2T8PVZ.P1

Relator: Carlos Portela

Data: 19-12-2023

Descritores:

Assembleia de condóminos

Procuração

Falta de poderes de representação

Anulabilidade de deliberações

Sumário:

I - É um direito dos condóminos fazerem-se representar por procurador na assembleia (art.º 1431º do CPC), sendo que a procuração revestirá a forma exigida para negócio que o procurador deva realizar (art.º 262º, n.º 1 do Código Civil), ou seja, a forma escrita.

II - A falta de poderes de representação em assembleia de condóminos corresponderá a sanção de anulabilidade das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos impugnadas, pois que não configura a violação de normas legais de natureza imperativa, atento o disposto nos artigos 1421.º n.º 1, 1427.º, 1428.º n.º 1, 1429.º n.º 1 e 1438.º do Código Civil.

III - O vício da ineficácia das deliberações que se prende com a ineficácia decorrente da alegada falta de poderes representativos, a qual se circunscreve, em princípio, à relação entre suposto representante e o suposto representado e à declaração de voto emitida por aquele em nome desta, a existir e a demonstrar só poderia afectar a deliberação em si mesma se, por exemplo, fosse esse condómino alegadamente representado quem completava o quórum necessário à deliberação em questão.

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Prazo de 60 dias para impugnar

O Tribunal Constitucional, através do Acórdão nº 482/2010, decidiu que "não julga inconstitucional a norma do artigo 1433º, nº 4, do Código Civil, quando interpretada no sentido de que o prazo para intentar acção de anulação da deliberação do condomínio é de 60 dias quer para condóminos presentes quer para os ausentes, contados a partir da data da deliberação".

Em crise, uma decisão julgada pelo STJ na sua apreciação da norma do art. 1433º, nº 4, do CC, na interpretação segundo a qual «o prazo para intentar acção de anulação de deliberação do condomínio é de 60 dias, indistintamente quer para condóminos presentes, quer para os ausentes, a partir da data da deliberação, e não da data da comunicação ao condómino ausente, comunicação essa, aliás, obrigatória nos termos do artigo 1432º, nº 6, do mesmo diploma».

EMA - cláusulas abusicas

Dispõe o DL nº 446/85, de 25 de Outubro que Institui o regime jurídico das cláusulas contratuais gerais (contendo as alterações dos seguintes diplomas: DL nº 220/95, de 31/08 e DL nº 108/2021, de 07/12), no seu art. 19º, sob a epígrafe "Cláusulas relativamente proibidas" que:

São proibidas, consoante o quadro negocial padronizado, designadamente, as cláusulas contratuais gerais que:

a) (...)

b) (...)

c) Consagrem cláusulas penais desproporcionadas aos danos a ressarcir;

(...)

Jurisprudência:

Ac. STJ,
Data: 09-12-2014,
Proc. 1004/12.6TJLSB.L1.S1,
Relator Martins de Sousa:

Acórdãos do STJ:

-De 26-04-2007, Proc. nº 07B1070;

-De 12-02-2009, Proc. nº 08B4052;

-De 21-10-2010, Proc. nº 1285/07.7TJVNF.P1.S1;

-De 31-05-2011, Proc. nº 854/10.2TJPRT.S1;

-De 15-12-2011, Proc. nº 1807/08.6TVLSB.L1.S1;

-De 24-01-2012, Proc. nº 343/04.4TBMTJ.P1.S1;

-De 30-10-2012, Proc. nº 3313/06.4TVLSB.L1.S1;

-De 11-04-2013, Proc. nº 403/09.5TJLSB.L1.S1;

-De 14-11-2013, Proc. nº 122/09.2TJLSB.L1.S1;

-De 29-01-2014, Proc. nº 8339/11.3TBOER.L1.S1.

Sumário:

I - Os contratos de assistência técnica, manutenção e reparação de ascensores, devem obedecer a determinados requisitos legais, consubstanciando contratos-tipo, celebrados entre os proprietários dessas instalações e as empresas de manutenção de ascensores (EMA), por regra, com recurso a cláusulas contratuais gerais.

II - Uma cláusula contratual geral, inserta em contratos daquela espécie, com durações de 2 e 5 anos, respectivamente, que confere à EMA, em caso de rescisão antecipada do contrato pelo cliente, o direito a obter o pagamento imediato dos meses em falta até ao termo do contrato, multiplicado pelo valor mensal do serviço de manutenção em vigor à data da rescisão, reveste, manifestamente, o carácter de cláusula penal indemnizatória e compulsória.

III - Considerando as diversas figuras jurídicas extintivas das relações obrigacionais complexas – denúncia, revogação e resolução –, e ponderando que a rescisão não tem um sentido unívoco, deve considerar-se que aquela cláusula tem em vista as situações de resolução não justificada ou sem justa causa.

IV - Dentro do quadro negocial padronizado, é de considerar desproporcionada aos danos que visa ressarcir, e como tal nula, por violação do art. 19.º, al. c), da LCCG, a cláusula penal convencionada, pois dela resultará o pagamento pelo cliente/aderente da totalidade das prestações correspondentes aos meses do contrato em que este já cessou, sem a contraprestação do serviço da EMA que, para além disso, ficaria beneficiada por receber de uma só vez e em antecipação ao que estava previsto.

V - No que tange à denúncia, a LCCG pretende a proibição de cláusulas de exclusão da possibilidade de extinção, por declaração unilateral do contraente, da obrigação contratual duradoura, devendo aferir-se a excessividade do prazo de denúncia tendo como parâmetro de comparação o prazo de duração do contrato.

VI - O estabelecimento, naqueles contratos, com durações de 2 e 5 anos, de uma cláusula contratual geral que preveja um prazo de denúncia de 90 dias, afigura-se idóneo e adequado, dentro do quadro contratual padronizado, por representar, respectivamente, 12,5% e 5% do período total daqueles contratos, e não viola o art. 22.º, n.º 1, al. a), da LCCG.

VII - Exercendo a EMA, que utiliza aqueles clausulados nos seus contratos-tipo, a sua actividade em municípios situados na área metropolitana de Lisboa, apenas será necessária a publicitação da proibição, nos termos do art. 30.º da LCCG, num jornal diário, de maior tiragem, na respectiva área, pelo período de 3 dias consecutivos, sendo injustificado determinar tal publicitação noutras áreas geográficas do país.

Texto integral, vide aqui

Glossário de latinismos - B

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições das principais expressões latinas usadas no domínio do Direito.

beneficium abstinendi

Benefício de se abster.

beneficium juris

Dar o benefício do Direito. O mesmo que beneficium legis.

bis idem exigatur

A boa fé não tolera que a mesma coisa seja exigida duas vezes.

bis in idem

Do latim bis, «repetição» + in idem, «sobre o mesmo». No Direito, a expressão é utilizada para caracterizar a repetição de uma sanção sobre um mesmo facto.

Glossário jurídico - B

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições dos principais termos usados no campo do Direito.

Banco dos réus

Lugar em que se senta o réu para ser julgado.

Barra dos tribunais

Divisão da sala de audiências que separa o juiz do público.

Baixa

Devolução, feita pelo juiz, dos autos do processo que estavam em seu poder, para despachar ou sentenciar.

Bastonário da Ordem dos Advogados

Presidente da Ordem dos Advogados e, por inerência, presidente do Congresso, da Assembleia Geral e do Conselho Geral. Representa a Ordem dos Advogados, designadamente perante os órgãos de soberania. Assegura o cumprimento da legislação respeitante à Ordem dos Advogados e respectivos regulamentos e zela pela realização das suas atribuições.

Cobrança extra-judicial de dividas

Pese embora o administrador do condomínio tenha à sua disposição um conjunto de meios judiciais para coagir os condóminos devedores a cumprir com as prestações a que se encontram adstritos, estes procedimentos podem ser demorados e dispendiosos, pelo que, pode aquele recorrer à cobrança extra-judicial da dívida, para a qual são competentes advogados e solicitadores, no sentido de contactar formalmente o devedor, interpelando-o ao cumprimento e, caso se justifique, propondo a celebração de um acordo de pagamento que seja favorável a ambas as partes. ​

Não obstante este primeiro expediente, o administrador tem à sua disposição um conjunto de meios tendentes à coerção dos condóminos devedores para cumprirem com as prestações a que estão adstritos. Nesta tessitura, pode aquele recorrer ao processo judicial de execução em que ocorrem as diligências para a penhora de rendimentos e bens dos devedores, necessários para cobrir as importâncias devidas e das custas do processo. No caso da penhora de bens, segue-se a venda executiva dos mesmos com a entrega do produto ao credor, que vê, assim, satisfeito o seu crédito.

No entanto, e como é consabido, os processos judiciais, caraterizam-se por serem excessivamente demorados e consideravelmente dispendiosos, pelo que, o administrador do condomínio pode e deve tentar a cobrança extra-.judicial, porquanto é do interesse do devedor optar pela via menos dispendiosa.

Neste concreto, a negociação tendente à cobrança de créditos é um acto próprio dos advogados e dos solicitadores com inscrição em vigor, sublinhe-se, sob pena de incorrerem num crime de procuradoria ilícita, porquanto tal prática está vedada aos demais representantes legais, empregados, funcionários ou agentes de pessoas singulares ou colectivas, públicas ou privadas, salvo se a cobrança de dívidas constituir a actividade principal destas pessoas.

Assim, será da competência dos advogados ou solicitadores, caso tal seja no maior interesse do administrador, proceder às diligências para efectivar a cobrança extrajudicial de créditos, antes de avançar com uma acção executiva para Tribunal que, desde logo, se pode demonstrar infructífera por inexistência de bens do devedor para executar. Atente-se que para averiguar da real possibilidade de recuperação de créditos no âmbito de uma acção executiva, será, também, possível o recurso ao PEPEX.

Em regra, antes de se recorrer a um procedimento judicial, o normal é enviar-se uma carta de interpelação aos condóminos devedores, concedendo-lhes um prazo tido por razoável (por exemplo, 15 dias) para procederem ao pagamento, sendo também expressamente advertindos das consequências em que podem incorrer por não o fazer, nomeadamente pelo recurso à acção executiva. Pese embora não exista uma regra estabelecida quanto à forma de envio da carta, no entanto, o mais avisado será optar-se pelo envio por correio registado com aviso de recepção.

Importa ressalvar que este procedimento de envio de uma carta de interpelação não é obrigatório, pois até pode não ser um meio favorável à satisfação do interesse do administrador. Pense-se nos casos em que os condóminos devedores possam estar a proceder à dissipação dos seus bens, onde será quase indispensável recorrer ao processo de execução, requerendo a dispensa de citação prévia (antes da penhora) dos mesmos.

Após o envio desta carta de interpelação, pode acontecer uma de três situações:

• os condóminos devedor pagam voluntariamente, o que será o resultado ideal;
•  não respondem, tornando-se inevitável o recurso à cobrança judicial;
• respondem propondo um acordo de pagamento.

Nesta última hipótese, em regra, inicia-se uma fase de negociações entre o devedor e o administrador, por e-mail ou telefone, para se chegar a um compromisso favorável a ambas as partes, de modo a que os condóminos devedores possam quitar as dividas em prestações.

Finalmente, atente-se que, no caso de celebração de um acordo de pagamento, será do interesse do administrador elaborar um documento que tenha a força de título executivo, pelo que não basta a confissão de dívida constante de documento particular com a simples assinatura do devedor, sendo portanto exigida a confissão de dívida constante de documento autêntico ou autenticado.

Carta de interpelação

Antes de se avançar para uma acção em tribunal, será, em regra, prudente procurar uma resolução amigável do litígio, ou seja, tentar resolver a questão ainda num momento extrajudicial, oferecendo ao devedor oportunidades de quitação da dívida por parcelamento ou pagamento integral.

A carta de interpelação será, no fundo, um documento enviado, pelo credor, ao devedor concedendo-lhe determinado prazo (o mais comum são 10 dias, mas pode variar) para proceder ao cumprimento da prestação devida, seja o pagamento de uma quantia ou a entrega de uma coisa.

Ainda, no final da carta, o devedor deve ser advertido das consequências que podem advir da não colaboração com o credor, isto é, do não pagamento da dívida nesta fase de tentativa de resolução amigável, nomeadamente o recurso à via judicial para a resolução do litígio e a consequente obtenção do crédito, ou seja, a interposição de uma ação executiva, no âmbito da qual se realizam diligências de penhora e venda executiva dos bens do devedor.

Quanto ao envio desta carta de interpelação, não há uma regra fixa, mas será sempre mais seguro enviar por correio registado com aviso de receção.

A resolução de litígios por via extrajudicial é uma questão particularmente sensível, pelo que se deve analisar a sua utilidade caso a caso. Ora, é possível que, sendo “avisado” por esta via, o devedor se apresse a dissipar os bens que possui, arriscando-se que o credor nada receba; nestes casos, o envio de uma carta de interpelação não será a via adequada de resolução.

Acordo de pagamento

Após a receção da carta de interpelação enviada pelo credor a conceder um prazo para o cumprimento da prestação devida, o devedor pode assumir uma de três posições:

• Pode, desde logo, cumprir com a prestação devida, procedendo ao pagamento integral da quantia em dívida;
• Pode manter-se em silêncio, não respondendo à comunicação efetuada pelo credor;
• Pode, ainda, propor um acordo de pagamento faseado.

Na elaboração do acordo de pagamento, é necessário que sejam feitas cedências de ambas as partes. Na realidade, a resolução do litígio de forma amigável, através da celebração de um acordo de pagamento extrajudicial, é uma situação favorável:

• Para o credor, existindo a vantagem de começar a ver a prestação a ser cumprida, ainda que de forma faseada, através de um plano de prestações;
• Para o devedor, que tem a possibilidade de pagar a sua dívida em prestações, sendo, possivelmente, reduzidos os juros ou até parte da dívida perdoada.
• Não é habitual que o credor reduza ao capital devido, mas já é muito frequente a cedência em relação aos juros, ainda que parcialmente, ficando a cláusula de renúncia a juros sujeita à condição do pagamento pontual das prestações acordadas.

Antes de 2013, este acordo de pagamento (enquanto documento particular), incluindo-se uma cláusula em que o devedor reconhecesse a existência da dívida, valia como título executivo, necessário para interpor uma ação executiva, enquanto meio destinado à cobrança judicial de um crédito.

Pelo contrário, atualmente, o acordo de pagamento em si mesmo não tem força executiva. De todo o modo, continua a ser possível dar a este acordo a natureza de documento autenticado, sendo-lhe aposto termo de autenticação por notário ou advogado em que se declara que o documento corresponde à vontade das partes. E, ainda que não tenha força executiva, será sempre um documento que pode ser apreciado pelo tribunal, dificultando a defesa do devedor, não devendo ser descurada a sua utilidade e viabilidade.

Título executivo

O título executivo é uma condição necessária à interposição de uma ação executiva, meio destinado à cobrança judicial de um crédito, tendo que acompanhar o requerimento executivo.

Este título executivo funciona como um documento que faz prova legal da existência do direito do credor, do crédito que este pretende executar. Assim, havendo título executivo, um documento que serve de base à execução, o direito do credor já está definido, não é necessária a interposição de uma injunção ou ação declarativa.

Ainda, é o título executivo que determina o fim e os limites exatos da dívida que se pretende cobrar, não podendo ser cobrado um valor superior ao que consta do título.

Apesar de constar sempre de um documento, o títulos executivo pode ter natureza distinta, podendo tratar-se de:

• Títulos judiciais, como a sentença condenatória proferida em prévia ação declarativa, acórdão condenatório, despacho condenatório ou sentença homologatória de transação ou confissão de pedido;
• Títulos negociais, como os títulos de crédito (letra, livrança ou cheque) ou documentos exarados ou autenticados por notário ou entidade equiparada, nomeadamente o advogado;
• Títulos judiciais impróprios, como o requerimento de injunção em relação ao qual não exista oposição à injunção;
• Títulos particulares, resultantes de certos documentos particulares a que se atribui força específica, como a ata de deliberação de assembleia de condóminos que determina o montante das contribuições devidas ao condomínio;
• Títulos administrativos, resultantes de atividade administrativa, como títulos de cobrança de tributos, coimas, dívidas determinadas por ato administrativo, reembolsos ou reposições e outras receitas do Estado.

Acto próprio dos advogados e solicitadores

A Lei n.º 49/2014, de 24 de agosto, define o sentido e o alcance dos actos próprios dos advogados e dos solicitadores. Atente-se que apenas os licenciados em Direito com inscrição em vigor na Ordem dos Advogados (OA) e os solicitadores inscritos na Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE)  podem praticar os atos próprios dos advogados e dos solicitadores.

Assim, são actos próprios dos advogados e solicitadores:

• O exercício do mandato forense, isto é, o mandato judicial conferido para ser exercido em qualquer tribunal, incluindo os tribunais judiciais, os tribunais ou comissões arbitrais e os julgados de paz;
• A consulta jurídica, que consiste na actividade de aconselhamento jurídico que consiste na interpretação e aplicação de normas jurídicas mediante solicitação de terceiro;
• A elaboração de contratos e a prática de actos preparatórios tendentes à constituição, alteração ou extinção de negócios jurídicos, designadamente os praticados junto de conservatórias e cartórios notariais;
• A negociação tendente à cobrança de créditos;
• O exercício do mandato no âmbito de reclamação ou impugnação de actos administrativos ou tributários.

Há, todavia, uma excepção a este regime, relacionada com a negociação tendente à cobrança de créditos, nos casos em que a cobrança de dívidas constitua o objecto ou actividade principal de determinada pessoa singular ou colectiva, pública ou privada, existindo diversas empresas de cobranças de dívidas e recuperação de créditos.