Empresas de gestão de condomínio devem avisar sobre atrasos no pagamento

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios alertou hoje para a necessidade de os senhorios serem rapidamente avisados sobre atrasos no pagamento do condomínio, quando este é efetuado pelo inquilino, receando um aumento destas situações.

O alerta da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) surge na sequência de um estudo da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) em que a maioria (84%) dos senhorios inquiridos dizem acreditar que os níveis de incumprimento no pagamento da renda vão aumentar durante este ano.

Em declarações à Lusa, o presidente da APEGAC, Vítor Amaral, referiu que a subida do incumprimento esperado pelos senhorios tenderá a ser acompanhada nos casos em que é o inquilino que paga a despesa do condomínio diretamente à administração que o gere, situação que, a verificar-se, deve ser comunicada ao proprietário.

Nos termos da lei, a responsabilidade do pagamento do condomínio cabe ao proprietário, pelo que, refere Vítor Amaral, mesmo que o contrato de arrendamento estipule que é o inquilino que paga o condomínio, este contrato vincula apenas estas duas partes.

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 O regulamento do condomínio

Tal como o título constitutivo, também os regulamentos são uma expressão de autonomia privada na definição concreta do estatuto do direito real de PH, completando e adaptando o regime legal, ou substituindo-o naquilo que ele tem de supletivo (30). O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstractas, destinado a disciplinar a acção dos condóminos no gozo e administração do edifício (31) e, tal como o título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fracção autónoma, v.g., arrendatários (32), promitentes-compradores, comodatários.

O CC faz referência ao regulamento do condomínio em duas disposições: no art. 1418º, nº 2, e no art. 1429º-A, ambos com a redacção que lhes foi dada pelo DL 267/94, de 25 de Outubro. Segundo o art. 1418º, nº 2, al. b), o título constitutivo pode conter um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas. Nos termos do art. 1429.º-A, “havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns”. A feitura deste regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela não o houver elaborado (33). 

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O condomínio

No condomínio temos uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária (o edifício), que pertence a vários contitulares, tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial — daí a expressão condomínio — sobre fracções determinadas (16), as partes próprias, e uma comparticipação no direito de propriedade que incide sobre as restantes partes do edifício, as partes ditas comuns. Esta é, se assim a podemos chamar, a noção objectiva de condomínio( 17) e aquela que vem expressamente consagrada no art. 1420º, nº 1, do CC (18): “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”. Como vem sintetizado no art. 1422º, nº 1, “os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis”.

As partes próprias

A fracção autónoma identifica-se com a parte própria do condómino, ou seja, com a parte do edifício que é objecto da sua propriedade exclusiva, e constitui um todo unitário, que pode, no entanto, ser mais do que o lugar destinado a habitação (ou a outro fim), como por exemplo, “um apartamento com garagem e arrecadação”.

Corrimão parte próprio ou comum?

Nos termos do art. 1421º, nº 1, alínea a), do Código Civil:
“São comuns as seguintes partes do edifício:
O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio”.

 
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, 1987, págs 416 a 417: “Não só o espaço geométrico, porém, constitui objecto do direito de propriedade. Tudo o que se contenha neste espaço e não seja considerado comum (pela lei ou pelo título constitutivo), pertence ao titular da fracção: paredes divisórias que não sejam paredes mestras, revestimento interior destas, revestimento das placas correspondentes ao chão (ladrinhos, tacos de madeira, etc.) e ao tecto de cada fracção autónoma, portas interiores, louças, banheiras e outros materiais dos quartos de banho, bancas de cozinha, etc. 

 
Deverão considerar-se também propriedade do respectivo condómino a porta ou portas de acesso à fracção autónoma, as varandas ou sacadas nestas existentes e as janelas, com tudo o que integra (caixilhos, vidros, persianas, etc.), pois trata-se de elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fracção respeitam. Em sentido contrário, poderá dizer-se que, encontrando-se estes elementos implantados em paredes comuns, deverá caber-lhes a mesma natureza jurídica. 

Responsabilidade despesas conservação corrimão

Fazendo a varanda parte integrante da fracção autónoma respectiva, conforme resulte do título constitutivo da propriedade horizontal, a mesma assume a qualidade parte própria, no que respeita à sua parte interior (incluindo o chão).

O gradeamento metálico (corrimão) que a circunda, pertencente à parte exterior da mesma varanda, delimitando-a e destinando-se exclusivamente a prevenir a segurança dos respectivos utentes, revela, nessa mesma medida, objectiva e directa correspondência física com a fachada do edifício constituído no regime de propriedade horizontal, bem como com o seu traço arquitectónico próprio e singular.

Pelo que, ao invés da parte interior da varanda (chão), enquanto parte privativa e simples prolongamento da fracção (com ela se confundindo indissociavelmente inclusive do ponto de vista material), o equipamento de gradeamento metálico (corrimão) que a delimita e “fecha”, deve ser qualificado como parte comum do prédio, incumbindo a responsabilidade pela sua manutenção e conservação ao Condomínio em geral.