Como se calcula o FCR?

Os art. 4º e 6º do DL nº 268/94 de 25/10 vieram colmatar lacunas que se verificaram no regime da propriedade horizontal. O primeiro ao impôr a constituição de um fundo de reserva destinado a ajudar a solver as despesas de conservação do prédio, visa facilitar a realização dessas obras, sobretudo quando de carácter urgente, e permitir o seu rápido pagamento, sem necessidade de se prover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino mediante a aprovação de um orçamento rectificativo.

Ora, quanto à sua obrigatoriedade, dimana do nº 1 do art. 4º do DL 268/94 de 25/10 que:

“É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios”.

Quanto ao seu cálculo, e de acordo com o nº 2 do mesmo preceito:

"Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio."

 

Resulta daqui que o fundo comum de reserva é calculado tendo por base o orçamento anual referente às despesas do condomínio, no entanto, e ao contrário do que muitos defendem, este calculo não corresponde ao valor orçado para as despesas comuns. 

Sorteio uso partes comuns

Decorre do art. 1406º, nº 1 do CC que, "Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquela a que se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito".

Um possível acordo, na impossibilidade de todos poderem fruir de um qualquer espaço comum, é efectuar-se um sorteio. No entanto, importa ressalvar que a disciplina deste uso (cfr. art. 1429º-A, nº 1 do CC), só será possível se se tiver aprovado por todos os condóminos. Neste sentido, vide Acórdão infra relativamente a esta matéria, do qual podemos e devemos retirar os devidos ensinamentos.

Acórdão: Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 07B2487
Data: 8/5/2008

Inconstitucionalidade art. 1433º, nº 4, do CC

Jurisprudência do TC

Processo n.º 441/2010

2ª Secção

Relator: Conselheiro Joaquim de Sousa Ribeiro

Acordam na 2ª Secção do Tribunal Constitucional

I – Relatório

1. Nos presentes autos, vindos do Supremo Tribunal de Justiça, em que é recorrente A. e recorrida a Administração do Condomínio do prédio sito na …, n.º .., na Amadora, foi interposto recurso de constitucionalidade da sentença daquele Tribunal, para apreciação da inconstitucionalidade da norma do art. 1433º, nº 4, do CC, na interpretação segundo a qual «o prazo para intentar acção de anulação de deliberação do condomínio é de sessenta dias, indistintamente quer para condóminos presentes, quer para os ausentes, a partir da data da deliberação, e não da data da comunicação ao condómino ausente, comunicação essa, aliás, obrigatória nos termos do art. 1432°, nº 6, do mesmo diploma», por violação dos art. 2º, 13º e 20º da CRP.

2. O recorrente apresentou alegações onde conclui o seguinte:

Quem administra?

No regime da propriedade horizontal, coexistem, de modo incindivel, dois direitos reais distintos: um direito de propriedade singular e outro complementar ou instrumental, de compropriedade, como dispõe o art. 1420º, nº 1 do CC, “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”).

Sendo assim, vejamos um caso prático:

A legitimidade (activa) para o exercício (perante o construtor/vendedor) dos direitos decorrentes da construção do edifício/imóvel com defeitos não é sempre das mesmas pessoas/condóminos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administração do concreto local em que se situam os defeitos.

Assim, se os defeitos se situam nas fracções autónomas, como são os seus proprietários, individualmente considerados, que têm o poder de as administrar, são apenas eles que têm legitimidade para exercer junto do construtor/vendedor os direitos em causa.

Porém, se os defeitos se situam nas partes comuns do edifício, como compete exclusivamente à assembleia de condóminos e ao administrador proceder à administração das partes comuns (cfr. srt. 1430º, nº 1 do CC), o exercício dos referidos direitos – máxime, os direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova – compete ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos.

Cessação do cardo de administrador

Ao contrato de administração de condomíniol, porque se trata dum contrato inominado, não tipificado na lei, não dispondo, por isso, de regulamentação específica, há que aplicar, além das cláusulas acordadas entre as partes (cfr. artº 405º do CC), as regras gerais dos contratos, mas também as normas dos contratos nominados, sempre que a analogia das situações o justifique, nomeadamente, as regras do mandato.

O cargo de administrador pode cessar:

Pelo acordo das partes: No caso de haver mútuo acordo, a cessação do contrato acaba por se operar sem divergências, dando-se primazia aos princípios gerais (cfr. art. 405º e 406º do CC), como o princípio da liberdade contratual, mesmo no que é referente à cessação, sendo certo que a circunstância relevante a mencionar na cessação por mútuo acordo consiste na necessidade de forma especial (documento escrito) para a sua validade, por razões de segurança.

Pelo decurso do prazo pelo que foi designado: Nos termos do art. 1435º, nº 4 do CC, o período de funções do administrador é de um ano, podendo ser renovável, sendo que para os devidos efeitos, o cômputo do prazo inicia-se aquando da aceitação da nomeação. Tratando-se da contratação de um terceiro, o cômputo inicia-se com a aceitação da proposta contratual.