Acta executiva

 

Assembleia-Geral Extraordinária de Condóminos

 

Acta nº (...)

Da assembleia plenária

Aos (...) dias do mês de (...) de (...), pelas (...) horas e (...) minutos, reuniu em primeira convocatória, na (...) do edifício, a Assembleia-Geral de Condóminos com carácter Extraordinário, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na direcção supra-mencionada.

A assembleia teve-se convocada pelo senhor Administrador, nos precisos termos preceituados no nº 1 do art. 1432º do CC, usando para o efeito ambas as modalidades prescritas (carta registada e aviso convocatório com confirmação da recepção assinada no competente livro de protocolo), tendo-se ambos os comprovativos, devidamente anexados à presente acta.

A competente convocação continha-se com o seguinte bosquejo:

Lei do Ruído

A poluição sonora constitui actualmente um dos principais factores de degradação da qualidade devida dos condóminos, com reflexos visíveis na conflitualidade gerada pelos incómodos provocados por situações ligadas ao ruído.

Desde que os objectivos de prevenção do ruído e de controlo da poluição sonora, com vista à salvaguarda da saúde humana e do bem-estar geral das populações, foram assumidos como tarefa fundamental do Estado, em termos constitucionais, já um longo caminho foi percorrido, tendo desencadeado uma evolução legislativa, tecnológica e regulamentar, que importa acompanhar.

Esta matéria encontra-se regulada no ordenamento jurídico português desde 1987, merecendo assento na Lei nº 11/ 87, de 11/4 (Lei de Bases do Ambiente) a qual surge o primeiro “Regulamento Geral do Ruído”, através do DL 251/87,de 24/6, o qual seria posteriormente revogado pelo DL 292/2000, de 14/11.

Prestação de contas

O administrador do condomínio, no caso de edifício constituído em propriedade horizontal, consta entre os sujeitos obrigados a prestar contas. O art. 1436º do CC contém a enumeração das funções legalmente atribuídas ao administrador do condomínio (para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, como a própria parte inicial do mencionado artigo refere) e entre elas, na al. j) consta a de prestar contas à assembleia. Ao que procede na 1ª quinzena de Janeiro devendo a respectiva reunião ser por aquele convocada “para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano” (cfr. art. 1431º, nº 1, do CC).

De facto, sendo as atribuições de gestão atribuídas ao administrador referentes ao condomínio e às partes comuns do prédio, deve considerar-se que a sua prestação de contas deve ser realizada perante quem protagoniza os interesses comuns dos condóminos, que é a assembleia de condóminos, que, aliás, é o órgão que compõe juntamente com ele a administração das partes comuns (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC), sendo certo que é a assembleia que o elege e exonera (cfr. nº 1 do art. 1435º do CC).

Alterar o Título Constitutivo

O TCPH é um acto modelador do estatuto da PH e as suas determinações têm eficácia real.

O conteúdo obrigatório do TCPH encontra-se previsto no nº 1 do art. 1418º do CC, nele não se abrangendo a afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos de certas zonas das partes comuns, cuja inclusão no título é meramente facultativa nos termos previstos no nº 3 do art. 1421º do CC, sendo que sobre este aspecto pronunciou-se directamente o Professor Henrique Mesquita no artigo já citado ao defender que: “A lei só exige que o título constitutivo especifique as partes do edifício correspondentes às várias fracções e indique o valor relativo de cada uma delas (arts. 1418º do CC e 110º, nº 1, do CRP). A inclusão de regras sobre o estatuto do condomínio é, portanto, meramente facultativa, podendo sempre o proprietário, de resto, impô-las caso por caso, ao adquirente de cada uma das fracções, mediante cláusula inserida no negócio de alienação. O mais indicado, no entanto, será fazê-las constar do título constitutivo, pois só assim adquirirão, uma vez registadas, eficácia erga omnes.”

O TCPH apenas poderá ser modificado se para tanto obter o acordo de todos os condóminos, sendo que o silêncio de alguns condóminos não vale para este efeito como uma declaração de vontade, porquanto não se pode aplicar o regime do art. 1432º, nº 8 do CC (uma vez que este preceito apenas se refere às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos), nem se verificam cumpridos os pressupostos ressalvados no art. 218º do CC.

O art. 1416º do Código Civil

Artigo 1416º

(Falta de requisitos legais)

1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.

Notas:

Artigo novo, sem correspondência na legislação anterior. Corresponde ao art. 118º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 270). 

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 118º

1. A não verificação das condições referidas nos artigos anteriores importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 120º, ou, na falta de fixação, a correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Pode, impugnar a validade do titulo os condóminos e o Ministério Público com base em participação de entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções.

1ª Revisão ministerial: 

art. 1404º

1. A falta das condições legalmente exigidas importa a nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1406º, ou, na falta de fixação, a correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para impugnar a validade do titulo os condóminos e o Ministério Público  sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções.

Projecto:

 art. 1416º

1. A falta das condições legalmente exigidas importa a nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º, ou, na falta de fixação, a correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condóminos e o Ministério Público  sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções.

Direito anterior:

Não existe nele preceito correspondente.