Afixação publicidade na fachada

A publicidade pode conter-se nas seguintes modalidades:

i) Mensagens afixadas ou inscritas em bens que são propriedade privada do interessado (condómino ou arrendatário) e que não são visíveis ou audíveis do espaço exterior, como por exemplo, a exibição de placas ou anúncios a divulgar algo no interior do espaço sem que seja visível ou audível do espaço exterior;

ii) Mensagens afixadas ou inscritas em bens que são propriedade privada do interessado (condómino ou arrendatário), e que são visíveis ou audíveis do exterior, mas não o ocupam, como por exemplo, a exibição de mensagens em vinil ou a utilização de meios sonoros na parte interior de uma montra;

iii) Mensagens afixadas e que ocupam o espaço exterior, como por exemplo, uma placa publicitária ou ementa cravejada na fachada e que se pode projectar para o espaço público;

iv) Mensagens publicitárias que ocupam sempre o espaço público contíguo ao estabelecimento, como por exemplo, a utilização de um tripé de uma ementa junto a um determinado estabelecimento.

No presente escrito, debruço-me sobre a publicidade afixada na fachada de um edifício.

Primeiramente, impera a necessidade de esmiuçar os conceitos chave em crise, nomeadamente, sobre o conceitos de propriedade horizontal, partes comuns, fachada do edifício e compropriedade.

A propriedade horizontal é uma figura típica dos direitos reais que se traduz na situação em que as fracções independentes de um edifício, como estrutura unitária, pertencem a proprietários diversos, exclusivos em relação a tais fracções e comproprietários das respetivas partes comuns, em quadro de incindibilidade desses direitos (cfr. art. 1414º e 1420º, ambos do Código Civil).

A propriedade horizontal traduz-se (cfr. art. 1420º e 1421º do CC) na coexistência de um direito real de propriedade singular, que tem por objecto fracção autónoma do edifício, com um direito de compropriedade que tem por objecto as partes comuns mencionadas no art. 1421º do CC (conjunto de direitos que é incindível – nº 2 do citado art. 1420º do mesmo diploma legal), entende que o condomínio “é a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários titulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial-daí a expressão condomínio-sobre fracções determinadas” e, nesta medida, dever-se-á estender a personalidade judiciária a este determinado património autónomo.

A noção de propriedade horizontal não deve ser confundida com a figura jurídica da compropriedade. Com efeito, cada condómino detém, para além do direito de propriedade sobre a sua fração, a compropriedade das partes comuns do prédio. Ora, nos termos do artigo 1421.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, constituem partes comuns do prédio a fachada e o revestimento das fachadas, quando consideradas na qualidade de paredes mestras e integrarem a estrutura do prédio.

A fachada é cada uma das faces aparentes do edifício, constituída por uma ou mais paredes exteriores directamente relacionadas entre si, identificando-se usualmente pela sua orientação geográfica (fachada norte, fachada sul, etc.) ou relativamente à entrada principal do edifício, tomando neste caso as designações: fachada principal (onde se localiza a entrada principal), fachadas laterais (esquerda e direita), e fachada de tardoz ou fachada posterior. Um edifício pode ter várias fachadas com a mesma orientação geográfica, em distintos planos, sendo que, as fachadas que se desenvolvem em planos mais recuados são vulgarmente designadas por fachadas recuadas.

Do ponto de vista urbanístico, para efeitos de definição da edificabilidade, têm sobretudo relevância as fachadas que se desenvolvem a partir do nível do solo e confrontam com a via pública ou com logradouros. O controlo das fachadas recuadas pode ser efetuado através dos parâmetros de edificabilidade que regulam a altura da edificação.

Sendo os condóminos comproprietários das partes comuns do prédio, é-lhes aplicável nesta relação jurídica, o disposto nos art. 1406º, 1420º e 1422º, todos do CC, encontrando-se assim sujeitos às limitações que os mencionados dispositivos legais estipulam.

Dimana do art. 1406º que a qualquer condómino é permitido o uso da parte comum do prédio contanto que não a empregue para fim diferente a que a coisa se destina e que o uso que faça dessa parte comum não impeça os restantes condóminos de o fazerem.

Aqui chegados, pode-se concluir que tem o proprietário ou arrendatário de uma fracção comercial legitimidade para proceder à afixação de um reclame publicitário, encontrando-se contudo esta vedada sempre que tal resulte na alteração da linha arquitectónica, no arranjo estético do edifício, ou mesmo que a sua colocação represente uma alteração da funcionalidade da fachada do prédio onde será colocada a mesma.

Atento o quadro factual, a resposta definitiva dependerá sempre de uma análise casuística de cada situação. Assim, nas situações em que a dimensão do reclame publicitário não ultrapasse o perímetro da fachada da loja ou se colocado fora do mesmo, em nada prejudique o arranjo estético da fachada, não aparenta existir qualquer objecção legal à colocação do mesmo. A contrário, o mesmo já não será válido nos casos em que o tamanho do reclame seja manifestamente desproporcional e, consequentemente, prejudique o arranjo estético do prédio.

Dito isto, prima facie, o proprietário ou arrendatário de uma fração autónoma destinada a um fim comercial não pode ver vedado o seu direito de publicitar a sua actividade comercial por uma deliberação tomada em Assembleia Geral de Condóminos, no entanto, esta pode e deve disciplinar sobre a forma (padronizar o formato - p.ex. devem ser todos rectangulares), dimensões (uniformizar o tamanho - p.ex. devem ter todos o mesmo comprimento e altura) e localização (balizar o espaço ocupar - p.ex. devem ser colocados sobre as vitrinas ou parte da arcada) dos reclames publicitários.

Caso o proprietário ou arrendatário pretenda uma solução que não se enquadre nesta disciplina, podem os condóminos, em plenário conciliar todos os interesses, aprovando a afixação da pretendida publicidade na fachada mediante o pagamento ao condomínio de uma pequena renda compensatória pela utilização de um espaço comum extra.

Sem prejuízo de tudo o exposto, esta problemática pode e deve sempre ser aferida e apreciada atentas as circunstâncias de cada caso em concreto em sede de Assembleia Geral de Condóminos.