Os condóminos devem eleger ou nomear, anualmente, um administrador em sede de assembleia plenária. Este, tanto pode ser um dos condóminos como um terceiro, pessoa individual ou colectiva (uma empresa de gestão), externos ao prédio.
No entanto, enquanto a assembleia não eleger ou nomear um administrador efectivo, o nº 1 do art. 1435º-A do CC determina que as funções devem ser obrigatoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fração (ou frações) represente a maior percentagem ou permilagem do prédio. Contudo, o legislador faz duas ressalvas a este regime-regra:
i) Este desobriga-se sempre que outro condómino houver manifestado a sua vontade para exercer o cargo de administrador e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos, que aceitam.
ii) Se porventura houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias (leia-se, a mesma percentagem ou permilagem), as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
Daqui resulta inequivocamente que impende sobre os condóminos uma obrigatoriedade destes exercerem a administração das partes comuns (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC). Essa obrigação inicia-se a partir do momento em que estes adquirem as respectivas fracções autónomas e, consequentemente, passam a exercer a administração, quer da sua propriedade exclusiva, quer das partes comuns em proporção à parcela correspondente ao capital investido. Esta situação pressupõe que, enquanto proprietário da sua fração autónoma, o condómino administra cumulativamente como comproprietário, as partes comuns (cfr. art. 1420º do CC).
Cumpre agora questionar: Se a assembleia eleger um condómino para o cargo de administrador executivo, este tem a obrigação de aceitar ou pode recusar?
Dimana do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25 de Outubro que as deliberações devidamente consignadas em acta (e que não tenham sido impugnadas nos termos do art. 1433 do CC ou não enfermem de vício susceptível de nulidade - art. 286º do CC), são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
O legislador não faz qualquer distinção, pelo que, também as deliberações electivas vinculam todos os condóminos, inclusive que hajam votado contra tal decisão colegial, pelo que, impende sobre todos a elegibilidade para o cargo.
Atente-se que, em sede condominial, para que haja uma eleição, não tem que haver candidaturas prévias de condóminos que espontaneamente se voluntariem para exercer o cargo, como ocorre nas assembleia associativas e condominiais, onde os associados e sócios formam listas candidatas.
No entanto, um condómino tem legitimidade para se recusar a aceitar a eleição se lograr demonstrar que o exercício das funções de administrador não são compatíveis com o cargo profissional que desempenhe (não será legitimo exigir que um condómino eleito Presidente da República, tenha que exercer tal função) ou haja manifesta indisponibilidade (também não será legitimo exigir que um condómino a residir e trabalhar em país estrangeiro tenha de exercer essa função).
O mesmo princípio é válido para o caso de, tendo terminado o seu mandato, a assembleia de condóminos proceda à sua reeleição para um novo, ou para sucessivos exercícios administrativos, podendo incorrer em abuso de direito. O abuso de direito pressupõe a existência de um direito radicado na esfera do titular, direito que, contudo, é exercido por forma ilegítima por exceder manifestamente a boa fé, os bons costumes ou o seu fim social ou económico (art. 334º do CC).
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