As fracções autónomas no TCPH

Sob pena de nulidade do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), as fracções autónomas deverão ter-se aí individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem.

Às respectivas fracções autónomas, ser-lhes-á, igualmente, fixado um valor (cfr. art. 59º do CN), expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio.

António Magro Borges de Araújo (A propriedade horizontal e o notariado, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 34), considera que os proprietários, na estimativa do conjunto, devem atender apenas às regras da proporcionalidade. Também Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, anot. ao art. 1418º, pág. 410, 4), "Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável".

"Se uma parte comum, por exemplo, a casa da porteira, vier a adquirir a natureza de fracção autónoma, tem de lhe ser fixado o valor relativo e a percentagem ou permilagem correspondente. Os valores e, consequentemente, as percentagens ou permilagens das fracções pre-existentes serão reduzidas no necessário para formar o valor e a percentagem ou permilagem da nova fracção.

A dedução a fazer em cada fracção pré-existente deve ser proporcional ao seu valor relativo e portanto à sua percentagem ou permilagem, posto que nas partes comuns do prédio, de onde emerge a sua fracção, cada um dos condóminos tem um direito, embora autónomo, de compropriedade, e para o efeito quantitativamente à percentagem estabelecida no título para a respectiva fracção autónoma". São estas as palavras de Carlos Chagas (A propriedade horizontal e os notários, Revista do Notariado, 1985, nº 3, pág. 338).

Na falta de fixação de um valor a atribuir a cada uma das fracções autónomas, recorrer-se-á necessariamente a um exame pericial, que deverá ter em conta o valor havido fixado no competente pedido de autorização ou licenciamento da obra.

Ainda segundo Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., "quando a avaliação, porém, seja feita por arbitramento, o valor relativo das fracções deverá ser o que lhe caiba na construção ou reconstrução global do prédio, tomado como um bloco unitário, independentemente quer das modificações ou valorizações posteriormente introduzidas em qualquer das fracções, pelo respectivo condómino ou utente, quer do uso que delas esteja a ser feito. O facto, por exemplo, de um dos condóminos ter instalado um estabelecimento comercial na sua fracção não deve der tomado em linha de conta. Mas já deverá atender-se à aptidão ou adequação objectiva de determinada fracção para a exploração de qualquer ramo de comércio, quando ela tenha sido construída com essa finalidade".