AcTRL: responsabilidade do condomínio

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 10 de Novembro de 2022

Processo: 1000/22.5T8OER.L1-2

Relator: PEDRO MARTINS

Descritores:

Responsabilidade do condomínio

Administrador

Sumário:

I - São da responsabilidade do condomínio – por força do art. 492/1 do CC ou, provado que este tem a coisa em seu poder, com o poder de a vigiar, por força do art. 493/1 do CC - os danos em bens de terceiro que advém da falta de conservação das partes comuns, excepto se se provar que essas partes comuns estão afectadas ao uso exclusivo de um condómino e o estado delas for imputável a esse condómino, caso em que é este o único responsável (art. 1424/6 do CC).

Do concurso de responsabilidades

Ana Maria Taveira da Fonseca, in Responsabilidade civil pelos danos causados pela ruína de edifícios ou outras obras, Novas tendências da responsabilidade civil, Almedina, Maio de 2007, pág. 103, escreve: “Frequentemente, os condóminos contratam terceiros para proceder à manutenção permanente do condomínio. Neste caso, se ocorrer a ruína de uma parte comum que, nos termos do contrato, coubesse ao administrador conservar, somos da opinião que, em vez dos proprietários, este deve responder, nos termos do art. 492/2” do CC. 

Na página 104 esclarece, seguindo Vaz Serra [nota 45: anotação ao ac. do STJ de 20/03/1970, RLJ 104, páginas 123 e 124; no mesmo sentido, vide Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, citado, pág. 592], que os proprietários “não deixam, contudo, de responder nos termos gerais, por exemplo, por culpa in eligendo, in instruendo ou in vigilando, pois o que se quis com a norma foi dar mais garantias aos lesados.” 

Nas páginas seguintes (até à 110) analisa a norma em relação ao usufrutuário, locatário e empreiteiro. Rui Ataíde, citado, páginas 300-301, diz: “Se os condóminos confiarem por contrato a administração do condomínio a um terceiro, aplica-se também aqui o preceituado no art. 492/2, respondendo apenas o administrador, caso a ruína se deva exclusivamente a defeito de conservação.” 

AcTRL 21/10/25: Honorários de advogado

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa
Tipo: Acórdão
Data de Publicação: 21 de Outubro de 2025
Processo: 1030/25.5T8FNC.L1-7
Relator: Carlos Oliveira

Descritores:

Assembleia de condóminos
Deliberação
Acta
Título ecxecutivo
Sanção pecuniária
Honorários de advogado
Despesas judiciais

Sumário:

1. A deliberação constante de ata de assembleia de condóminos que aprova as dívidas de determinados condóminos, mandatando a administração para intentar ação judicial com vista à sua cobrança e, complementarmente, aprova ainda uma “sanção pecuniária” de €550,00, para fazer face a “despesas judiciais e extrajudiciais de advocacia” para cobrança coerciva dessas contribuições em dívida, não constitui título executivo, no que se refere à “sanção pecuniária” assim aplicada, quando em causa esteja a cobrança de contribuições devidas ao mesmo condomínio, mas por outros condóminos que só posteriormente a essa deliberação entraram em incumprimento.

Da responsabilidade da administradora, por si, e não como representante

Quando há um condomínio há também uma administração do condomínio.

Do disposto no art. 1427 do CC, a contrario, decorre que o administrador do condomínio deve levar a efeito reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, sendo elas as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Esta norma tem a redacção da Lei 8/2022, que só entrou em vigor em 10/04/2022, depois da propositura da acção, mas o mesmo resultava da redacção anterior que apenas não esclarecia expressamente o que é que eram reparações indispensáveis e urgentes.

Do art. 1436/f) [igual à alínea g) na redacção da Lei 8/2022] decorre que o administrador do condomínio deve realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, ou seja, “os destinados a evitar a deterioração ou destruição dos bens, podendo ter natureza material ou judicial.”

Da responsabilidade do condómino a quem o uso da coisa comum está afectada

O art. 1421/3 do CC dispõe que “O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.” E o art. 1424/3 do CC, na redacção anterior à Lei 8/2022, disponha para esse caso que “as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.”

Daqui pareceria que, neste caso, “só este [condómino pode ser responsabilizado, um vez que, nesse caso, os encargos de conservação e fruição só àquele pertencem” (Ana Taveira da Fonseca, estudo citado, pág. 103) ou “[…] só este [condómino] responde, visto correrem por sua conta os encargos de conservação […]” (Rui Ataíde, obra citada, pág. 300).

No entanto, desde pelo menos 2005, a doutrina [Raul Guichard, Propriedade horizontal. Despesas com a conservação de um “terraço intermédio”, Revista de Ciências Empresariais e Jurídicas, n.º 3 (2005), pág. 244, consultado online)] e depois a jurisprudência fazia uma distinção que se traduzia numa interpretação restritiva do art. 1424/3 do CC, no sentido de que: III - Há, porém, que distinguir, dentro dessas despesas [as referidas no art. 1424/3 do CC], as chamadas despesas de manutenção das despesas de reparação resultantes, não do uso normal das partes comuns do edifício pelos condóminos que delas se servem, mas de deficiência na construção ou de falta de manutenção de espaços exteriores a essas partes comuns que não são utilizados por aqueles condóminos: as primeiras são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles que deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais desse terraço; já as segundas são a cargo de todos os condóminos por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles (acórdão do STJ de 09/06/2016, proc. 211/12.6TVLSB.L2.S1).

No acórdão deste colectivo, de 05/03/2020, proc. 2151/18.6T8ALM.L1, segue-se a mesma posição e faz-se uma resenha de alguma daquela doutrina e jurisprudência que ia no mesmo sentido.

Ora, neste contexto, a Lei 8/2022 acrescentou, um n.º 6 do art. 1421 do CC, que dispõe: “Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afecte o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afecto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respectivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.”

Portanto, esta lei consagra a posição que já então se vinha seguindo, isto é, o estado de conservação é da responsabilidade de todos os condóminos salvo quando o estado de conservação do bem comum do qual advém danos seja imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado, pelo que, não se verificando esta ressalva, também naquele caso a acção deve ser proposta contra todos, como Condomínio, representado pelo administrador (se ficar provado que o estado do bem é imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado, o condomínio terá que ser absolvido, pois que então a responsabilidade é daquele condómino: art. 492/2 do CC).