Afastamento e Alinhamento

O edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins. A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A fachada é cada uma das faces aparentes do edifício, constituída por uma ou mais paredes exteriores diretamente relacionadas entre si.

As fachadas identificam-se usualmente pela sua orientação geográfica (fachada Norte, fachada Sul, etc.) ou relativamente à entrada principal do edifício, tomando neste caso as designações: fachada principal (onde se localiza a entrada principal), fachadas laterais (esquerda e direita), e fachada de tardoz ou fachada posterior.

Um edifício pode ter várias fachadas com a mesma orientação geográfica, em distintos planos. As fachadas que se desenvolvem em planos mais recuados são vulgarmente designadas por fachadas recuadas.

A propriedade por andares

 

Antes de se organizar o regime jurídico da propriedade horizontal em Portugal, a sua regulamentação entre nós esgotava-se no art. 2335º do Código Civil Português de 1867, também conhecido como Código de Seabra, sob a epígrafe «propriedade por andares».

Código Civil Português 1867

Artigo 2335º

Propriedade por andares

Se os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários, e o modo de reparação e conserto se não achar regulado nos respectivos títulos, observar-se-á o seguinte:

§ 1.º As paredes comuns e os tectos serão reparados por todos, em proporção do valor que pertence a cada um. 

§ 2.º O proprietário de cada andar pagará a despesa do conserto do seu pavimento e forro.

§ 3.º O proprietário do primeiro andar pagará a despesa do conserto da escada de que se serve; o proprietário do segundo a parte da escada de que igualmente se serve, a partir do patamar do primeiro andar, e assim por diante,

Fontes:

Projecto do art. 2533º

Actas pág. 359

Com. Rev. art. 2380º

Cód. Civ. Francês, art. 664º

Jurisprudência:

Ac. TRE de 30 Janeiro de 1951: Dadas as suas características especiais, não é juridicamente de aceitar, no regime da propriedade horizontal ou por andares, admitida pelo art. 2335º do Cód. Civil, que um telhado de um edifício pertença a quem somente seja proprietário de outro ou outros edifícios.

(Rev. Not. Reg. Pred., Ano 25, pág. 123)

Ac. TRL de 17 de Maio de 1950: A divisão de um prédio entre diversos proprietários, por secções horizontais ou andares dá lugar a um misto de propriedade exclusiva e de compropriedade em relação às partes do edifício que se mantêm indivisas, com paredes mestras, fachada, telhado e portas de entrada; o uso das paredes exteriores de cada andar pertence ao respectivo proprietário.

(Rev. Ord. Adv., Ano 10, nº 3 e 4, pág. 459, com comentário de discordância)

Ac. TRL de 17 de Julho de 1932: Não há preceito legal que proíba a divisão de uma casa horizontalmente de forma que o rés-do-chão fique a pertencer a comproprietário e o primeiro andar a outro; a divisão nessas condições é até admitida pelo art. 2335º do Cod. Civil onde se prescreve o que se há de observar quando os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários.

(Rev. Just. pág. 17-183)

Compropriedade e divisão

Diz-se que há compropriedade ou propriedade comum, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, podendo os direitos dos comproprietários ou consortes sobre a coisa comum ser quantitativamente diferentes, isto é, na aquisição, por exemplo, de um imóvel, uma pessoa poderá deter 25% e a outra pessoa deter os restantes 75%.

Embora possam ser quantitativamente diferentes, os direitos dos comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ou, por outras palavras, os consortes detêm simultaneamente um conjunto de direitos sobre toda a coisa e não apenas sobre a medida de participação de cada um, quota ou parte da coisa.

Cada um dos comproprietários é livre de dispor de toda a sua quota na comunhão. Todavia, nos termos do disposto no art. 1408º do CC, o consorte não pode, sem consentimento dos restantes, alienar nem onerar parte específica da coisa comum, sob pena de nulidade. Importa realçar que o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda ou dação em cumprimento a estranhos, da quota de qualquer dos seus consortes. Assim, na eventualidade de um dos comproprietários pretender vender a sua quota a terceiro, ele deverá dar conhecimento aos demais consortes, do projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Cota de soleira

A cota de soleira é a cota altimétrica da soleira da entrada principal do edifício.

Quando o edifício é servido por dois arruamentos e tem entrada a partir de ambos, ou quando tem várias entradas no mesmo arruamento, deve ser claramente indicada aquela que se considera a entrada principal, para efeitos de definição da cota de soleira.

Nos planos de pormenor e nas operações de loteamento, a cota de soleira é expressa em metros e será sempre ligada ao sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país.

Nos restantes planos territoriais de âmbito municipal, excepcionalmente, quando a ligação ao sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país não seja possível, a cota de soleira pode ser estabelecida pela indicação de uma altura acima da cota do passeio adjacente que serve a entrada principal do edifício, ou seja, pela indicação da elevação da soleira.

ACTRL 21-10-08: Afixação publicidade

Tribunal: TRL

Processo: 7933/2008-7

Relator: Tomé Gomes

Data: 21/10/2008

Descritores:

Propriedade horizontal

Condomínio

Deliberações da assembleia geral

Abuso de direito

Sumário:

1. (...)

2. A deliberação da assembleia de condóminos sobre alteração do regulamento do condomínio está sujeita à regra geral da maioria dos votos representativos do capital investido, estabelecida no nº 3 do artigo 1432º do CC, salvo nos casos especiais em que a lei estabelece voto por unanimidade ou maioria qualificada ou quando o regulamento do condomínio assim o exige.

3. Porém, quando o regulamento do condomínio conste do título constitutivo da propriedade horizontal, a sua alteração está sujeita ao voto por unanimi-dade, nos termos do nº 1 do artigo 1419º do CC.

4. Quando a lei ou o regulamento do condomínio não exijam votação por unanimidade para deliberação sobre determinado assunto, basta que a convo-catória indique esse assunto na ordem de trabalhos, nos termos do nº 2 do artigo 1432º do CC, não se exigindo a informação sobre as propostas a apre-sentar.

5. Face à disposição específica constante do nº 2 do artigo 1432º do CC, não há que recorrer à aplicação analógica ou subsidiária do disposto no nº 8 do artigo 377º do Código das Sociedades Comerciais.

6. As coisas comuns de prédio em regime de propriedade horizontal, para além da sua destinação principal, têm com frequência uma destinação secundária ou acessória, como sucede com as paredes mestras ou as fachadas dos edifícios, que servem também para afixar tabuletas ou anúncios publicitários.

7. É facultado a qualquer condómino, salvo disposição em contrário do título constitutivo, o uso de parte comum para tal fim, desde que isso não obste à funcionalidade da destinação principal da coisa, não afecte o arranjo estético do prédio, nem prive os demais condóminos de usar de igual direito.

8. Dentro desses limites, o uso da coisa comum pelos consortes pode ser disciplinado pela assembleia de condóminos, nomeadamente por via regula-mentar, ao abrigo do disposto no artigo 1429º-A do CC, sem que tal implique a criação de um direito especial de uso exclusivo da parte comum.

9. A autorização da assembleia de condóminos para que um condómino use as partes comuns, dentro dos limites da lei e do regulamento, na afixação de publicidade da actividade que exerce no prédio, não constitui por si só abuso de direito, mesmo que se trate de actividade concorrente com outro condómino.

10. O impedimento de voto de um condómino em deliberação sobre interesse próprio conflituante com o interesse geral do condomínio só releva se o voto daquele for essencial para a formação da maioria necessária, nos termos do artigo 176º ex vi do artigo 157º do CC.

Texto integral: vide aqui