Glossário do Condomínio - L

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Legitimidade do administrador

Nos termos do art. 1437º do CC, é a possibilidade do administrador agir em juízo. Este preceito afigura-se referir-se mais à capacidade judiciária do administrador do que à legitimidade em relação à lide. No entanto, na sua aplicação concreta, elimina possíveis dúvidas sobre se aquele pode recorrer à via judicial no exercício das suas atribuições.

Licença de construção

A licença de construção é a permissão concedida pela CM para se poder construir, reedificação ou conservação um determinado imóvel, com as características possíveis que reflete os projectos, entretanto aprovados, nos termos da lei.

Limites materiais

Balizamento da expressão «fracção autónoma», mantida na lei para individualizar a parte do edifício que pode ser utilizada, para os fins que lhe foram assinalados sem dependência de qualquer das outras que completam a mesma construção e é, por isso, susceptível de se tornar objecto de propriedade singular.

Glossário do Condomínio - I

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Impugnação

É o acto de oposição facultado aos condóminos para que estes, através da apresentação de um conjunto de argumentos que elenquem as razões do motivo da sua falta de concordância, contestem legalmente uma qualquer decisão da assembleia dos condóminos, contrária à lei ou ao regulamento do condomínio (art. 1433º/1 do CC).

Impugnação - Legitimidade

A letra do art. 1433º do CC elimina possíveis dúvidas quanto aos titulares do direito à anulação das deliberações da assembleia dos condóminos, afirmando expressamente que ele assiste apenas aos condóminos que as não tenham aprovado (i.e., que tenham votado contra ou que tenham estado ausentes).

Impugnação - Prazos

Os prazos fixados nos nº 2, 3 e 4 do art. 1433º são de caducidade e estão, portanto, sujeitos às regras dos art. 328º e seguintes do CC. E porque se trata de matéria abrangida pela livre disponibilidade das partes, a caducidade não é de conhecimento oficioso (cfr. art. 333º do CC)

Inovações

O preâmbulo do DL 40 333 sugeria que inovações seriam aquelas que tivessem em vista um aumento das vantagens ou benefícios inerentes à utilização do prédio - e de facto, assim é. Deste modo, pode-se considerar como inovações todas as obras que, recaindo em coisas próprias ou em coisas comuns, constituam uma alteração do prédio, tal como originalmente foi concebido, com o fim de proporcionar a um, a vários, ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens, ou melhores benefícios, ainda que só de natureza económica (art. 1435º do CC).

Inscrição Matricial

Consta da Caderneta Predial ou Certidão Matricial. É um documento emitido e autenticado pelas Finanças, com validade de 12 meses, que identifica o imóvel e as respectivas características. Este documento pode ser obtido, pelo proprietário do imóvel, de forma presencial ou online nas Finanças e não tem qualquer custo.

Instalação sanitária complementar

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, uma sanita e um lavatório

Instalação sanitária completa

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, um lavatório, uma sanita e uma base de duche

Inventário judicial

É aquele em que se utiliza a via judicial para que os herdeiros possam regularizar a situação de um prédio urbano insusceptível de integrar, por virtude de o exceder, o quinhão de cada herdeiro, mas capaz de proporcionar a divisão em fracções autónomas, que em PH, poderão satisfazer cada um desses quinhões, com aprazimento dos respectivos interessados.

As fracções autónomas no TCPH

Sob pena de nulidade do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), as fracções autónomas deverão ter-se aí individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem.

Às respectivas fracções autónomas, ser-lhes-á, igualmente, fixado um valor (cfr. art. 59º do CN), expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio.

António Magro Borges de Araújo (A propriedade horizontal e o notariado, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 34), considera que os proprietários, na estimativa do conjunto, devem atender apenas às regras da proporcionalidade. Também Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, anot. ao art. 1418º, pág. 410, 4), "Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável".

"Se uma parte comum, por exemplo, a casa da porteira, vier a adquirir a natureza de fracção autónoma, tem de lhe ser fixado o valor relativo e a percentagem ou permilagem correspondente. Os valores e, consequentemente, as percentagens ou permilagens das fracções pre-existentes serão reduzidas no necessário para formar o valor e a percentagem ou permilagem da nova fracção.

A dedução a fazer em cada fracção pré-existente deve ser proporcional ao seu valor relativo e portanto à sua percentagem ou permilagem, posto que nas partes comuns do prédio, de onde emerge a sua fracção, cada um dos condóminos tem um direito, embora autónomo, de compropriedade, e para o efeito quantitativamente à percentagem estabelecida no título para a respectiva fracção autónoma". São estas as palavras de Carlos Chagas (A propriedade horizontal e os notários, Revista do Notariado, 1985, nº 3, pág. 338).

Na falta de fixação de um valor a atribuir a cada uma das fracções autónomas, recorrer-se-á necessariamente a um exame pericial, que deverá ter em conta o valor havido fixado no competente pedido de autorização ou licenciamento da obra.

Ainda segundo Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., "quando a avaliação, porém, seja feita por arbitramento, o valor relativo das fracções deverá ser o que lhe caiba na construção ou reconstrução global do prédio, tomado como um bloco unitário, independentemente quer das modificações ou valorizações posteriormente introduzidas em qualquer das fracções, pelo respectivo condómino ou utente, quer do uso que delas esteja a ser feito. O facto, por exemplo, de um dos condóminos ter instalado um estabelecimento comercial na sua fracção não deve der tomado em linha de conta. Mas já deverá atender-se à aptidão ou adequação objectiva de determinada fracção para a exploração de qualquer ramo de comércio, quando ela tenha sido construída com essa finalidade".

Requisitos aplicáveis à reabilitação com licença de construção emitida até 1/1/77

Portaria nº 304/2019
de 12 de Setembro

 

Define os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional.

 

Nos termos previstos na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, o Governo deve, por portaria do membro do Governo responsável pela área da reabilitação, definir os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções autónomas com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional, nos termos previstos no art. 7º do referido DL.

 

Assim: Ao abrigo do disposto na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, manda o Governo, pela Secretária de Estado da Habitação, no uso de competências delegadas pelo Ministro das Infraestruturas e da Habitação, através do Despacho nº 3396/2019, publicado no DR, 2ª série, nº 61, de 27 de Março, o seguinte:

Glossário do condomínio - O

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Objecto da propriedade horizontal

Resulta das características legais da PH, através da conjugação dos art. 1414º e 1415º do CC. Prima facie, parece bastar afirmar, como se faz na redacção do art. 1414º que as fracções de um edifício parcelado devem constituir unidades independentes, porém, para vincar essa independência e autonomia, o art. 1415º exige que aquelas sejam distintas e isoladas entre si e com saída própria, seja essa para uma parte comum, seja directamente para a via pública.

Obras de ampliação

As obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.

Obras de grande reorganização espacial

As obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação não incluídas nas obras de pequena reorganização espacial

Obras de pequena reorganização espacial

As obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação que, cumulativamente: (i) Não altera a localização, forma ou dimensão de mais do que um terço do número total de compartimentos; (ii) Não aumenta o número de compartimentos em mais do que um; (iii) Não altera a localização, forma ou dimensão da escada, quando esta existir; (iv) Não altera a dimensão do corredor interior; (v) Não altera o número de habitações; (vi) Não altera o número de pisos.

Obras de reconstrução

As obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas

Órgãos administrativos

Os órgãos de administração são dois (art. 1430º CC): a assembleia dos condóminos (órgão colectivo e deliberativo) e um administrador (órgão individual e executivo). Há quem considere que ao administrador cumpre apenas executar as deliberações da assembleia, não lhe assistindo qualquer poder decisório, mesmo que ele pretenda actuar no desempenha de uma atribuição que resulte directamente da lei (art. 1436º CC). Há contudo, quem considere o oposto, relativamente às funções que lhe são impostas pela lei, isto é, o administrador tem o poder-dever de as executar sem esperar/depender da assembleia.