Convocação do titular de um direito de retenção

O promitente-comprador de uma fracção autónoma, que tenha sinalizado a promessa e a quem o promitente-vendedor tenha entregue o imóvel a que respeita o contrato-prometido, fica com direito à execução específica ou à indemnização prevista no nº 2 do art. 410º do CC, no caso de o accipiens faltar culposamente ao cumprimento do contrato. Como garantia deste crédito o promitente-comprador goza do direito de retenção sobre o imóvel, nos termos do art. 755º, nº 1, al. f) do CC.

O direito de retenção é um direito real de garantia assente sobre um direito pessoal concomitante de gozo (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações, pág. 343). Consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, anot. ao art. 754º, pág. 772, 1).

Convocação do depositário judicial

Através da penhora, "os bens são retirados da disponibilidade material do devedor e subtraídos à sua disponibilidade jurídica, pela ineficácia em relação à execução de todos os actos jurídicos que pratique e que os tenham por objecto, e que assim mantidos no estado e situação jurídica em que foram encontrados, chegarão inalterados a final (assim, Artur Anselmo de Castro, A acção executiva singular, comum e especial, Coimbra Editora, 1977, pág. 124).

A penhora tem ainda uma função do controlo da titularidade e penhorabilidade dos bens a apreender, função esta já não dirigida apenas à tutela da execução mas também, e principalmente, à protecção dos direitos do executado ou de terceiro, para que não venham de qualquer modo a ser ilegalmente atingidos, característica que lhe imprime a natureza de acto completamente jurisdicional.

O depositário é a figura essencial da penhora (cfr. Anselmo de Castro, ob. cit., pág. 151). Nos termos do art. 843º do  CPC, tem o dever de administrar os bens com a diligência e zelo de um bom pai de família e com a obrigação de prestar contas.

Nesta conformidade, entende-se que, no caso de a fracção autónoma ser penhorada, é ao depositário judicial que cabe participar na assembleia de condóminos, e deve ser ele o convocado para a reunião.

Convocação do fiduciário

Nos termos do art. 2290º, nº 1 do CC, o fiduciário tem o gozo e a administração dos bens sujeitos ao fideicomisso, consigna no nº 2 serem “…extensivas ao fiduciário, no que não for incompatível com a natureza do fideicomisso, as disposições legais relativas ao usufruto”. 

O fiduciário tem a propriedade temporária (vitalícia) dos bens objecto do fideicomisso, sem possibilidade de dispor deles, revertendo os mesmos para o fideicomissário, imediatamente após a morte daquele, desde que este último lhe sobreviva.

Como referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, «in» Código Civil anotado, Coimbra Editora, 1998, Vol. VI, p. 458, nota 3, ao art. 2290º, o fiduciário «é um verdadeiro proprietário, limitado no tempo, dos bens recebidos», mas «sobre ele impende todavia o ónus da conservação da herança ou do legado, que lhe retira o poder de livre disposição, próprio em princípio do direito de propriedade», restando-lhe o «direito de gozo e o poder de administração dos bens sujeitos ao fideicomisso». E, na nota 4, «embora como direito de propriedade que é, limitado no tempo, o direito do fiduciário se não identifique com o usufruto, a verdade é que, na prática, devido à sua convivência permanente com a expectativa jurídica do fideicomissário, ele se aproxima consideravelmente do direito de usufruto».

Assim sendo, tem direito de participar na assembleia dos condóminos e deve ser convocado para a reunião plenária.

Convocação do titular de um direito de uso e habitação

Existem situações nas quais, alguém tem o direito de se servir de uma fracção autónoma alheia na medida das suas necessidades ou da sua família. Nesta factualidade, o morador usuário participa nas reuniões da assembleia?

O acordo realizado, por exemplo, no âmbito de um processo de divórcio por mútuo consentimento, mediante o qual a um dos cônjuges, a título gratuito, foi atribuída a utilização da casa de morada de família situada num imóvel habitacional que era propriedade exclusiva do outro cônjuge, traduz a constituição, por via negocial, de um direito real de habitação a favor do primeiro, nos termos do art. 1440º, ex vi art. 1485º do CC.

A aquisição de direitos reais, como o direito real de habitação, está sujeita a registo predial (art. 2º, nº 1, al. a), do CRP), sob pena de ineficácia quanto a terceiros, isto é, para aqueles que adquiram do autor comum direitos incompatíveis (art. 5º, nº 4, do CRP).

Constituído a favor de um dos cônjuges um direito real de habitação sobre um imóvel que era propriedade exclusiva do outro, o qual não foi registado, esse direito é inoponível ao adquirente com quem o proprietário outorgou um contrato de compra e venda, registando a seu favor a aquisição do direito de propriedade.

Nos termos do art. 1489º, nº 1 do CC, se o morador usuário ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo as reparações ordinárias, as despesas de administração e os impostos e encargos anuais, como se fosse usufrutuário. Se ocupar só parte do edifício, participa proporcionalmente à sua fracção.

A lei não no dá nenhuma resposta específica para esta situação, mas entende-se que, como se está perante um direito real de gozo, o proprietário e o usuário têm o direito de participar na assembleia de condóminos, nos termos em que se referiu para o direito de usufruto.

Convocação do usufrutuário

Estamos perante um usufruto sobre uma fracção autónoma quando alguém tem o poder de gozar temporária e plenamente uma fracção autónoma aleia, sem alterar a sua forma ou substância.

Cabendo ao usufrutuário o uso e o gozo da coisa, salva rerum substantia, é ele o responsável pela tomada de decisões que respeitem à conservação e ao gozo da coisa comum. Apesar de não lhe ser atribuído expressamente pela lei, o usufrutuário tem um poder próprio para participar na assembleia, derivado da natureza real do seu direito.

O Codice e a Ley sobre Propriedad Horizontal, têm uma norma expressa, e a lei alemã tem-na no âmbito da comunhão (usufruto de coisa em comunhão). A lei italiana, embora não se refira expressamente ao direito de participação do usufrutuário na assembleia, pressupõe-o, ao atribuir-lhe o direito de voto nas matérias de administração ordinária e nas respeitantes ao gozo das partes e dos serviços comuns.