Carregamento veículos eléctricos

Se um condómino adquirir um automóvel electrificado, seja um híbrido plug-in com motores de combustão e eléctrico ou um veículo totalmente eléctrico, necessitará de o recarregar regularmente. Se no regime de propriedade vertical tem-se este desiderato pacífico, o mesmo pode não ocorrer no regime de propriedade horizontal, principalmente se se tratar de edifícios.

Assim, carregar a bateria do carro num edifício pode revelar-se, nalguns casos, numa solução particularmente dispendiosa, quando não mesmo impossível, por causa da capacidade energética do prédio, normalmente tendo potência suficiente para alimentar a iluminação das partes comuns e os elevadores, muitas vezes assente num sistema eléctrico que não aguentará mais carga.

O condómino que pretenda instalar um ponto de carregamento na garagem do prédio pode fazê-lo, bastando para tanto seguir as regras preceituadas no DL nº 90/2014 de 11/6, o qual procede à terceira alteração ao DL nº 39/2010, de 26/4, que estabelece o regime jurídico da mobilidade eléctrica, aplicável à organização, acesso e exercício das actividades relativas à mobilidade eléctrica, bem como as regras destinadas à criação de uma rede piloto de mobilidade eléctrica.

Obras ilegais no locado

Em tese, sobre o locador, impende designadamente o dever de impedir a realização de obras pelo locatário que não se enquadrem no conceito de reparação de deteriorações inerentes a uma prudente utilização (cfr. art. 1043º, nº 1, do CC) ou justificadas pelo conforto ou comodidade deste (cfr. art. 1073º, nº 1, do CC), e desde que não exista autorização escrita ou previsão contratual (cfr. art. 1074º, nº 2, do CC), e bem assim o de exigir a imediata reposição do prédio ao seu estado anterior (cfr. art. 1043º, nº 1 e 1081º, nº 1, em conjugação com o disposto nos art. 802º, nº 2, e 808º, nº 2, do CC).

Quanto à imposição da desconstrução das obras ilegais no locado mediante notificação por parte de uma autoridade administrativa, o Tribunal Central Administrativo do Sul, em Acórdão datado de 7/12/2011, decidiu que:

Alterar o uso de uma fracção

A menção do fim a que se destina a fracção tem um interesse muito especial, pois permite informar que a fracção se tem apta para o fim a que se destina, seja habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal ou outro fim lícito, possibilitando ainda verificar se há conformidade entre o projecto camarariamente aprovado e licenciado e o destino dada à fracção.

Resulta do art. 1305º do CC que "O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposições das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas". Ora, por força do art. 1422º, nº 2, al. c) do CC, o fim a que uma fracção autónoma se destina constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção.

Nesta factualidade, se um condómino pretender alterar o fim a que se destina a sua fracção autónoma, deve cumulativamente, consentimento dos demais condóminos em reunião plenária, e da autorização de utilização conferida pela Câmara Municipal.

Alterar a porta da fracção autónoma

Se um condómino pretender alterar a porta de entrada da sua fracção autónoma, deverá primeiramente aferir se no condomínio existe um regulamento inserido no título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. artº 1418º, nº 2 al. b)), e havendo-o, verificar o que preceitua o mesmo a esse respeito. Se o título (ou este regulamente nele inserido) se tiver omisso, nada obsta a que o condómino concretize o seu desiderato, mesmo que, eventualmente, o (outro) regulamento do condomínio (cfr. artº 1429º-A) disciplinar a esse respeito.

Vejamos o que diz a lei na redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10:

ARTIGO 1422.º (Limitações ao exercício dos direitos) 

 

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Atente-se que a letra da lei não proíbe, apenas veda que as obras se tenham susceptíveis de prejudicar a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Por outro lado, o conceito de prejuízo é muito subjectivo, mas para que seja efectivamente atendido, teria que se verificar uma alteração muito evidente, nomeadamente, alterando o estilo cromático. De salientar que, perante a necessidade de se proceder à substituição de um determinado elemento, instalado muitos anos antes, muito dificilmente se conseguirá outro rigorosamente igual, logo, dever-se-à procurar um o mais idêntico parecido. Não ser rigorosamente igual não significa uma alteração que colida com a lei.

Decorrentemente, de acordo com este preceito legal, aos condóminos mostra-se vedada a possibilidade de realizar obras que causem prejuízo ou modifiquem à linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Tem-se entendido que a linha arquitectónica se reporta ao “conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” e o arranjo estético do edifício “ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto” (entre outros, os Acórdãos do STJ. de 20/7/82, B.M.J. 319º, pág. 301; e de 17/2/2011, Proc. n.º 881/09.2TVLSB.L1.S1, citando Aragão Seia, “Propriedade Horizontal”, 2ª ed., pág. 105).

Atente ainda neste súmula da decisão do Ac. da Rel. de Lisboa de 23.03.2012:
Ora, como escreve P. Lima e A. Varela, ob. citada, pág. 425, “quanto às limitações relativas à estética do edifício, é evidente que apenas se aplicam aos elementos da fracção autónoma visíveis do exterior (porta ou portas de acesso, janelas, persianas, varandas, etc.). Um condómino, por exemplo, não pode vedar a sua varanda, transformando-a num compartimento fechado, ou substituir as janelas por outras que não se harmonizem com as demais fracções”.

O quórum constitutivo

Dimana do novo nº 5 (anterior nº 3) do art. 1432º do CC, que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial (entenda-se, aquelas matérias que por lei careçam da aprovação por parte de determinadas maiorias qualificadas), pela maioria dos votos representativos do capital investido.

Ora, a maioria dos votos representativos do capital investido havida exigida no âmbito do regime da propriedade horizontal deve ser definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés de se contabilizar simplesmente a metade dos votos mais um como é normalmente referido de forma errónea.

Este entendimento estriba-se na redacção do nº 2 do art. 1430º do CC, que estabelece que "cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere". De salientar que dimana do nº 1 do art. 1418º do CC que "no título constitutivo serão estabelecidas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."