Alteração nº 3 e 4 art. 1424º CC

Acórdão: Tribunal Relação de Lisboa

Data: 14/11/2007

Jurisprudência: N

Sumário:

I.– O disposto no n.º 1 do art. 1424 do Código Civil – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – apenas pode ser afastado por disposição em contrário.

II.– Tratando-se, porém, de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o n.º 2 do art. 1424 permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

III.– As normas dos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 do Código Civil – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas frações – constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo n.º 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos.

IV.– As deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280 do CC.

V.– A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433 do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Usar garagens para outros fins

Naquilo que nos aproveita, segundo a generalidade dos dicionários, o conceito de garagem é o de um lugar próprio para se e estacionar e guardar veículos, local onde se guardam automóveis, lugar coberto, geralmente fechado, que serve para abrigo de automóveis. No entanto, cumpre perguntar, destinam-se as garagens apenas ao parqueamento de qualquer tipo de viaturas?

O velho conceito de garagem

Garagem é o nome atribuído a um espaço, geralmente coberto e fechado (podendo ser outrossim um lugar delimitado por traços pintados no pavimento num espaço amplo, sito na cave de um edifício com múltiplos proprietários), na qual o proprietário pode parquear os veículos para os proteger do tempo inclemente e também de potenciais acções criminosas.

Estes espaços, nos projectos de arquitectura, eram os cómodos "mais pobres" da edificação, sendo mal estruturados, deficientemente revestidos, totalmente desaproveitados e desprovidos, não se sobressaindo nem convergindo com a linha arquitectónica da moradia ou prédio. Em muitos prédios têm-se mesmo como espaços exíguos em face da necessidade de se aproveitar todo o (pouco) espaço disponível, com rampas excessivamente inclinadas e/ou mal projectadas e ângulos de manobra incómodos. 

Usos do Fundo Comum Reserva

O FCR tem-se estatuído no art. 4 do DL 268/94 de 25/10, sendo portanto de constituição obrigatória, cujo seu valor é resultado das comparticipações de todos os condóminos, para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam necessárias efectuar no futuro. Importa pois sublinhar que este aforro visa exclusivamente a realização de obras de conservação extraordinária nas partes comuns do edifício, competindo à assembleia de condóminos fixar, anualmente, o valor percentual da comparticipação, que nunca será inferior a 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas correntes do condomínio. 

 

Acresce ressalvar que este fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta bancária autónoma. De salientar que as gestões das contas do condomínio devem ter-se necessariamente feitas com o consentimento do administrador e de um condómino nomeado pela assembleia para aquele efeito. 

Impondo o art. 4 nº 1 do DL 268/94 que o FCR apenas serve para custear as despesas de conservação do edifício, há que apurar a natureza das obras e por força do art. 2º, al. f) do DL 555/99 de 16/12 (RJUE) as obras de conservação são definidas como os obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução ampliação ou alteração, designadamente obras de restauro, reparação ou limpeza.

Regras aplicáveis ao Alojamento Local

A Lei 62/2018, de 22 de Agosto, com entrada em vigor a 22 de Outubro de 2018, por se haver uma moratória de 2 anos para a aplicação de algumas normas aos alojamentos locais previamente existentes, alterou as regras aplicáveis aos alojamentos locais, dando mais poder às autarquias e aos condomínios, procurando manter a qualidade de vida dos moradores que partilham edifícios com alojamentos locais e bem assim, evitar o seu predomínio em certas zonas das cidades, preservando a habitação e a realidade social desses locais.

Destarte, começou-se primeiramente por ampliar o conceito de estabelecimento de alojamento local, considerando-se como tal todos aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mas não só (ao contrário do que estava previsto na redacção anterior) mediante remuneração, neste sentido, incluindo-se nas modalidades de alojamento local, a modalidade de “quartos”, como a “exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal”, até um máximo de 3 quartos, presumindo-se ainda a existência de um “hostel” quando o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.

Minuta de convocatória

O teor do disposto no art. 1431º nº 1 e 2 do CC não é inócuo e constitui, à imagem e em conjugação com o disposto no art. 1432º, nº 1 e 2 do mesmo diploma legal, o conjunto de regras respeitantes à convocação e funcionamento das assembleias de condomínio, não sendo de todo descabido que se apure da validade do teor da convocatória, na medida em que esta possa não cumprir os evocados requisitos legais, podendo portanto carecer a mesma de qualquer validade, o que inquina, por conseguinte, a assembleia-geral que por essa via se pretendia convocar, sujeitando-se a ser impugnada nos termos do art. 1433º do CC.

Sendo aconselhável que o regulamento do condomínio discipline não apenas o procedimento mas também as formalidades consideradas pertinentes, no limite, mediante competente proforma, replica-se infra uma singela minuta:

 

Condomínio do Edifício Portugal
sito na Rua da Liberdade, nº 123
3700-000 S. João da Madeira

Convocatória

Assembleia Geral Anual (1)