Minuta procuração escrita

Minuta de Procuração
para representação em Assembleia de Condomínio

Exmo. Senhor Administrador do Condomínio (nome)

sito no nº (...) da Rua (...)

Eu, (nome completo do condómino), na minha qualidade de proprietário(a) da fracção correspondente ao (indicar fracção), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal, portador(a) do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), não podendo comparecer à reunião da Assembleia Geral Anual de Condóminos a realizar nesta (...), dia (...), faço saber que me farei representar no referido plenário, nos termos prefixados no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil.

Para esse efeito, e nos termos prefixados no nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, nomeio e constituo meu bastante procurador, o senhor (nome), portador do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), emitido pelo Arquivo de Identificação de (...), em (...), em quem delego todos os poderes suficientes com o fim específico de me representar nesta Assembleia Geral Anual de Condóminos.

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

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(nome e assinatura)

Definição de obras

Em situação da realização de obras, importa desde logo efectuar uma distinção entre obras de conservação e obras de manutenção, porquanto, será da inequívoca determinação desta diferenciação que se poderá definir o seu enquadramento relativamente à utilização do Fundo Comum de Reserva para as financiar.

O DL nº 555/99 de 16/12, que aprova o RJUE com a redacção mais recente aprovada pela Lei nº 118/2019, de 17/09, estatui no seu art. 89º, nº 1 (Dever de conservação) que "As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético".

Por seu turno, o art. 4º nº 1 do DL 268/94 de 25/10, ressalva que "É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios". E como determina o Ac. do TRL de 11/09/2020, "O fundo de reserva criado pelo art.º 4 do DL 268/94 de 25/10, é obrigatório por lei, sendo o seu valor o resultado das comparticipações de todos os condóminos, para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam necessárias efectuar no futuro. O saldo da conta visa exclusivamente a realização de obras de conservação extraordinária nas partes comuns do edifício. A assembleia de condóminos fixa, anualmente, o valor percentual da comparticipação, que nunca será inferior a dez por cento da quota-parte de cada condómino nas despesas correntes do condomínio. O valor destinado ao fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta bancária autónoma." (sublinhado meu).

Interpretação de Acórdãos

Constitui um princípio básico da ciência do direito que o mérito de uma interpretação jurídica advém não do número de decisões que a subscrevem mas antes da qualidade e sustentabilidade dos respectivos argumentos, onde a regra é a de que o intérprete deve presumir que o legislador consagra as soluções mais acertadas e que sabe exprimir o seu pensamento.

Assim, o acto de interpretar uma norma consiste em fixar o sentido e o alcance com que há-de valer, determinando o sentido decisivo. Portanto, a letra da norma é o ponto de partida de toda a interpretação, constituindo a apreensão literal do texto já interpretação, embora incompleta, tornando-se depois necessária uma tarefa de interligação e valoração que escapa ao domínio literal.

Na actividade interpretativa, a lei funciona simultaneamente como ponto de partida e limite de interpretação, sendo-lhe assinalada uma dimensão negativa que é a de eliminar tudo quanto não tenha qualquer apoio ou correspondência ao menos imperfeita no texto (cfr. art. 9º, nº 2, do CC).

Limitar numero procurações

A procuração é um instituto reconhecido no nosso ordenamento jurídico (cfr. os art. 262º e segs. do CC) que tem também aplicação no âmbito da propriedade horizontal (cfr. art. 1431º nº 3 do CC).

Quanto à qualidade do procurador:

O art. 1431º, nº 3 apenas refere que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador", sem concretizar se este procurador tem de ser outro condómino ou se pode ser um terceiro. Neste concreto, a possibilidade de representação por outro associado está prevista no art. 176º, nº 1: "O associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes."

Deste preceito infere-se que o legislador ao referir «representante de outrem», refere-se a outro associado porquanto a assembleia não é pública, é associativa e nela apenas participam os respectivos associados. No entanto não se vê razão para impedir a representação por um terceiro. No entanto, ressalva-se a hipótese de, no âmbito da liberdade de auto-regulação e auto-gestão, os estatutos determinarem de outra forma e, designadamente, de fixarem o princípio de que somente associados podem estar presentes na assembleia geral.

Fixação de penas pecuniárias - II

Estatui o art. 1434º do CC (cfr. nº 1, 2ª parte), que a assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, sendo que o nº 2 do mesmo artigo estabelece um tecto para aquelas sanções: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Ao abrigo destas disposições, o condomínio pode incluir no seu regulamento regras das quais resulte que a mora no cumprimento de certas obrigações dos condóminos, nomeadamente a mora no pagamento das quotizações dos condóminos, dará lugar a uma multa correspondente a um determinado valor ou percentagem do somatório das importâncias em dívida e das multas já vencidas.

Regra geral, as normas sancionatórias constam, do regulamento do condomínio aprovado em assembleia de condóminos – e não de deliberações aprovadas ad hoc da assembleia, no entanto, a norma também as parece admitir. Estas sanções, como ensina Rui Pinto Duarte, afastam-se da cláusula penal, prevista e regulada nos art. 810º a 812º do CC, por não dependerem do acordo de todos os que as podem sofrer, e afastam-se da sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829º-A do mesmo código, por não dependerem de decisão jurisdicional (Anotação ao art. 1434º, in Código Civil Anotado, II, Ana Prata (coord.), Coimbra: Almedina, 2017, p. 289).