Assembleias telemáticas

A legislação mais recente sobre o regime da propriedade horizontal implementou novidades relacionadas com o uso das novas tecnologias nas reuniões de condóminos.

No âmbito das medidas excepcionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo Coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, foi aprovada a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, cujo art. 5º-A (Realização de assembleias de condóminos), estipulava:

1 - A realização de assembleias de condóminos obedece às regras aplicáveis à realização de eventos corporativos, vigentes em cada momento e para a circunscrição territorial respetiva.

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, é permitida e incentivada a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância no ano de 2021, nos termos seguintes:

a) Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência;

b) Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto.

3 - A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

4 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.

5 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos na alínea a) do n.º 2, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por correio eletrónico, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

6 - As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores.

Este preceito foi contudo revogado pela Lei n.º 31/2023, de 04 de Julho.

Com a introdução da 3ª versão ao DL 268/94 de 25 de Outubro, dada pela Lei n.º 8/2022, de 10/01, foi incorporado um novo preceito:

Artigo 1.º-A

Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância

1 - Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.

2 - Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Destarte, o administrador do condomínio pode escolher entre realizar a assembleia dos condóminos presencialmente ou por quaisquer meios telemáticos, dando-se preferência ao uso de tecnologia por som e imagem, excepto se assembleia dos condóminos aprovar a sua realização mediante uma deliberação aprovada por maioria simples. 

Acresce salientar que, caso algum condómino não possua meios que lhe permitam participar nas assembleias telemáticas, deve o mesmo de tal facto, fundamentadamente (cfr. art. 342º CC) e com antecedência, informar o administrador para que lhe providencie os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia dos condóminos não se poder realizar por videoconferência.

Lamentavelmente, não cuidou o legislador de fixar um prazo mínimo a observar pelo condómino, para a feitura da referida comunicação, pelo que, pode e deve: 

(i) o administrador em sede do aviso convocatório alertar para que, se até à fixada data algum condómino não possuir os meios necessários, realizar-se-á aquela presencialmente no local a indicar no mesmo, ou

(ii) a assembleia fazer prever esta situação em sede do regulamento do condomínio.

No entanto, e em bom rigor, se até à data da realização da assembleia, algum condomínio informar - justificadamente - o administrador da impossibilidade de usar os meios telemáticos e não podendo este facultar-lhe no imediato, tais meios, a assembleia não se poderá realizar online, restando a opção presencial, contanto que, se tenha a mesma, devidamente acautelada em sede do aviso convocatório.