O usucapião como meio constituir a PH

 Dimana do art. 1417º do CC que a Propriedade Horizontal pode ser constituída por usucapião. A redacção deste preceito, confrontada com a que propunham os trabalhos preparatórios, revela que, inicialmente, não fora considerada esta figura (1) como forma de se constituir a PH.(2)

Certo é, porém, não haver razão para o excluir,(3) muito embora não se anteveja possibilidade de vir a ser frequente meio de constituição desta forma de propriedade. Bem andou, pois, o legislador em o incluir no texto definitivo do Código 

Há que distinguir, porém, o usucapião como forma de constituição da PH, do usucapião como meio de adquirir o direito de propriedade sobre a fracção autónoma de um prédio já sujeito a tal regime, situações que divergem relativamente ao conteúdo da respectiva posse.

Assim, no primeiro caso, são todos os condóminos que têm de actuar sobre o prédio, por eles parcelado em fracções susceptíveis de corresponderem às exigências da sua utilização em regime de PH, como se efectivamente este regime estivesse regularmente constituído, usando, pois, cada um a sua fracção autónoma com exclusão dos demais e fruindo todos, como comproprietários, mas com as limitações inerentes a essa especial forma de compropriedade, as partes comuns do prédio, todos contribuindo também, na proporção do valor das suas fracções, ou apenas aqueles que de tais coisas se servem, para as despesas com a conservação e fruição das partes comuns.

Glossário do Condomínio - C

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Caderneta predial

A caderneta predial é uma espécie de bilhete de identidade de um imóvel. Este documento contém todas as informações relevantes sobre o imóvel do ponto de vista fiscal, incluindo as suas características, a sua localização, a identificação do proprietário e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), entre outros elementos. O seu preenchimento compete à repartição de Finanças da freguesia onde se situa o imóvel. Saiba mais sobre este documento.

Caderno de encargos

Documento de um projecto no qual se estabelece as diretrizes técnicas, jurídicas e administrativas relativas aos aspetos da execução da obra, bem como enumera as obrigações atribuídas a cada interveniente daquele projecto.

Caixa de visita

O que se constrói para poder inspeccionar as alcantarilhas e os colectores e fazer a manutenção destes; câmara de inspecção.

O art. 1425º do Código Civil

Artigo 1425.º
Inovações 

1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2 - Havendo pelo menos oito frações autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:
a) Colocação de ascensores;
b) Instalação de gás canalizado.
3 - No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar as seguintes inovações:
a) Colocação de rampas de acesso;
b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.
4 - As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
b) Exista acordo entre eles.
5 - Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
6 - A intenção de efetuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
7. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Anteprojecto

Art. 127º

1ª Revisão Ministerial

Art. 1413º

1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação dos condóminos que representem dois terços do valor total do prédio.
2. Não são permitidas inovações das partes comuns do edifício que possam prejudicar a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Projecto

Art. 1425º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código.

Direito anterior

Art. 17º DL nº 40 333

As obras que constituam inovações dependem da aprovação, em assembleia dos condóminos que representem dois terços do valor total do edifício.
§ único. Não são permitidas inovações nos bens comuns que possam prejudicar a utilização, por parte de alguns condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Alterações

Lei nº 32/2012 de 14-08-2012

Artigo 1425º
[...] 

 1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2 - Havendo pelo menos oito frações autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:
a) Colocação de ascensores;
b) Instalação de gás canalizado.
3 - No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar as seguintes inovações:
a) Colocação de rampas de acesso;
b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.
4 - As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
b) Exista acordo entre eles.
5 - Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
6 - A intenção de efetuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
7 - (Anterior n.º 2.) 

Decreto-Lei nº 47 344 de 25-11-1966

Artigo 1425.º - (Inovações)

 

1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

 

Glossário do Condomínio - A

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 

Acção de divisão da coisa comum

Na Compropriedade (art. 1412º do CC), os consortes têm o direito de exigirem a divisão da coisa comum. Na Propriedade Horizontal, os condóminos, mediante deliberação tomada por unanimidade podem acordar na divisão das partes que não sejam imperativamente comuns (art. 1421º/2 do CC), podendo afectá-las à fruição exclusiva dos condóminos (art. 1421º/3 do CC) ou fazendo-as integrar as respectivas propriedades privadas.

Acção Executiva

A acção executiva é um mecanismo processual que permite ao administrador requerer as providências adequadas à realização coactiva do crédito de que o condomínio é titular, sendo que, a providência mais importante da acção executiva é a penhora de bens e/ou rendimentos do condómino devedor. A acta com o montante das contribuições devidas ao condomínio, constitui título executivo (art. 6º DL 268/94).

O art. 1424º do Código Civil

 

Artigo 1424.º
Encargos de conservação e fruição

1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
6 - Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.

Notas:

A actual redacção introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, entra em vigor a partir de 10 de Abril de 2022.

Fontes:

Anteprojecto:

Art. 126º

1ª Revisão Ministerial:

art. 1412º

"1. Salvo convenção em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.(1)
2. As despesas, porém, relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que se destinem a servir exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
3. Nas despesas dos ascensores só comparticipam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas."

(1) "Fixado nos termos do artigo 120º", adiantava o texto do Anteprojecto.

Projecto:

Art. 1424º

Tem a mesma redacção do texto original do Código

Direito anterior

art. 16º DL nº 40 333

"Salvo disposição em contrário, os proprietários contribuirão para as despesas relativas aos bens comuns e aos serviços de interesse comum na proporção da quota referida no artigo anterior. (2)
§ 1º - As despesas relativas aos diversos lanços da escada ficarão porém, apenas a cargo dos proprietários que deles normalmente se servem.
§ 2º - Nas despesas dos ascensores só comparticiparão os proprietários cujas fracções autónomas por eles possam ser servidas."

(2) Transcrito em nota no art. 1422º.

DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro

Artigo 1424.º (Encargos de conservação e fruição) 1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. 2. Porém, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. 3. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

DL 267/94 de 25 de Outubro

O DL 267/94 manteve a redacção do nº 1 e a dos nº 2 e 3, que passaram, respectivamente, a nº 3 e 4 em razão da introdução de um novo nº 2. Este, em desvio à regra geral consignada no nº 1, veio permitir diferente repartição dos encargos, regulando os termos em que os condóminos podem estatuir essa alteração:

Artigo 1424.º
[...] 

1 - ...
2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 - (Anterior nº 3.)