Exoneração judicial do administrador

NCPC

Aprovado pela Lei nº 117/2019, de 13/09

Artigo 1056.º

Exoneração do administrador na propriedade horizontal

O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência.

O art. 1056º do novo CPC, remetendo para o art. 1055º do CPC, vem estabelecer uma forma de processo especial com vista a exoneração do administrador das partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino, com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência (cfr. art. 1435º nº 3 do CC).

Nessa acção, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito ou contratado pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

Área de implantação do edifício

Edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins.

A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A área de implantação do edifício é a área de solo ocupada pelo edifício, expressa em metros quadrados. Corresponde à área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende:

- O perímetro exterior do contacto do edifício com o solo;

- O perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

No caso muito particular dos edifícios que se desenvolvem "em ponte" sobre via pública, à área de implantação, calculada nos termos da definição, é retirada a área de via pública contida no interior do polígono.

ACTRL 28-04-2022: Acção impugnação

Tribunal: TRL

Processo: 26145/20.2T8LSB.L1-2

Relator: Vaz Gomes

Data: 28-04-2022

Descritores

Administração do condomínio

Impugnação das deliberações

Legitimidade

Sumário:

I–As recentes alterações introduzidas ao art.º 1437, do CCiv, pela Lei 8/2022, de 10/1, não resolvem a questão da legitimidade processual nas acções de anulação de deliberações da Assembleia de Condóminos que está prevista no art.º 1433 e não no art.º 1437 do CCiv; das actas da AR designadamente do projecto 718/XIV/2 do PSD e das discussões seguintes nada se colhe sobre a questão em concreto da impugnação das deliberações da Assembleia de Condóminos.

II–Impõe-se uma interpretação do preceito que tenha presente as alterações que entretanto foram introduzidas e a actualização do pensamento legislativo devendo o inciso constante do n.º 6 do artigo 1433.º do Código Civil «a representação judiciária dos condóminos contra quem as ações são propostas» passar a ser interpretado extensivamente, por forma a ver nele escrito que «a representação judiciária do conjunto dos condóminos contra quem as acções são propostas)», já que o condomínio é o conjunto organizado dos condóminos.

III–Se ao administrador compete executar as deliberações da assembleia de condóminos, nos termos do art.º 1436.º, al. h), do Código Civil), por igualdade de razão, cumpre-lhe sustentar a existência, a validade e a eficácia dessas mesmas deliberações, em representação do condomínio.

Texto integral: vide aqui

Acção de impugnação

Mantém-se uma profunda e bem conhecida divergência jurisprudencial, quer entre os tribunais superiores, quer mesmo na doutrina, sobre contra quem deve ser proposta a acção de anulação das deliberações da assembleia geral de condóminos.

De um lado, defende-se a orientação no sentido de que as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos devem ser propostas contra o próprio condomínio representado pelo respetivo administrador, tendo em conta o preceituado no art. 12º, al. e), do CPC, conjugado com o disposto nos art. 1437º, nº 1 a 3, e 1436º, al. h), apelando aos critérios interpretativos do art. 9º, nº 3, todos do CC.

A outra orientação sustenta que o art. 1433º, nº 6, do CC, embora o não refira expressamente, oferece um vector decisivo no sentido de afastar a legitimidade do próprio condomínio e de afirmar a legitimidade dos condóminos, tornando inquestionável que a ação terá necessariamente de ser proposta contra todos aqueles que votaram a favor da aprovação da deliberação cuja anulação se pretende, ainda que representados pelo administrador ou porventura por pessoa que a assembleia designe para o efeito.

Administrador obrigatório ou voluntário

Os condóminos devem eleger ou nomear, anualmente, um administrador em sede de assembleia plenária. Este, tanto pode ser um dos condóminos como um terceiro, pessoa individual ou colectiva (uma empresa de gestão), externos ao prédio. 

No entanto, enquanto a assembleia não eleger ou nomear um administrador efectivo, o nº 1 do art. 1435º-A do CC determina que as funções devem ser obrigatoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fração (ou frações) represente a maior percentagem ou permilagem do prédio. Contudo, o legislador faz duas ressalvas a este regime-regra:

i) Este desobriga-se sempre que outro condómino houver manifestado a sua vontade para exercer o cargo de administrador e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos, que aceitam.

ii) Se porventura houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias (leia-se, a mesma percentagem ou permilagem), as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

Prazo conservação documentação contabilistica

Nos termos do art. 1436º, al. n) do CC, são funções do administrador "guardar e manter os documentos que digam respeito ao condomínio". Os «documentos» não se esgotam nas cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, nomeadamente, do projecto aprovado pela CM (cfr. art. 2º DL 268/94 de 25/10), nas notificações dirigidas ao condomínio, em especial as provenientes das autoridades administrativas, nas plantas do edifício, nos contratos (fornecimento de energia eléctrica e água, manutenção ascensores, seguro, etc.), mas também na documentação contabilística (facturas, recibos, relatórios de contas, etc.).

As faturas e os recibos são os únicos meios de evitar que possam ser cobradas contas que possam já ter sido pagas, além de serem também o comprovativo para, por exemplo, accionar uma determinada garantia. O regime da PH tem omisso quanto ao prazo para que o administrador conserve estes e outros documentos, pelo que, a assembleia pode e deve disciplinar esta matéria em sede de regulamento.

Nos termos do art. 118º do CIRS, devem-se conservar os documentos comprovativos dos rendimentos auferidos pela cedência do uso das partes comuns do prédio, do imposto retido das despesas efectuadas com as mesmas  (o nº 3 do art. 128º estabelece o prazo de 4 anos seguintes àquele a que respeitem os documentos) e das deliberações tomadas pela assembleia de condóminos relativas às partes comuns e à aprovação de contas - Ofício nº 12/90 do Núcleo dos Impostos sobre o Rendimento da DGCI (Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2ª edição revista e actualizada, Almedina, pág. 210). Entre parêntesis ressalva nossa.

Obras conservação ordinária, extraordinária e beneficiação

A nossa legislação estabelece que, salvo disposição em sentido diverso, os senhorios são responsáveis por todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias que sejam consideradas necessárias à manutenção e preservação do imóvel arrendado.

São três os tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento:

a) Obras de conservação ordinária.

São aquelas que se destinam à manutenção do imóvel em condições de utilização normal, como reparação (tetos, paredes, pavimentos, janelas, portas, torneiras, etc) e limpeza geral do prédio e suas dependências, as obras impostas pela Administração Pública nos termos da lei geral ou local aplicável e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização, e, em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.

Legislação regulamentos acústicos

Portaria n.º 305/2019, 12/09 - Fixa as normas técnicas dos requisitos acústicos em edifícios habitacionais existentes.

Decreto-Lei n.º 95/2019, 18/07 - Estabelece o regime aplicável à reabilitação de edifícios ou fracções autónomas.

Lei nº 75/2013, de 12/9 (al. k) e n) do nº 2 do art. 23º) - Estabelece o regime jurídico das autarquias locais, aprova o estatuto das entidades intermunicipais, estabelece o regime jurídico da transferência de competências do Estado para as autarquias locais e para as entidades intermunicipais e aprova o regime jurídico do associativismo autárquico

DL 204/2012, de 29/8 - Procede à simplificação do regime de instalação e funcionamento dos recintos de espectáculos e de divertimentos públicos e do regime de acesso, exercício e fiscalização de várias actividades de controlo municipal e altera os DL 309/2002, de 16/12, e 310/2002, de 18/12.

ACTRP 03-06-2019: Telhado exclusivo

Tribunal: TRP

Processo: 3124/17.1T8MTS.P1

Relatora: Fernanda Almeida

Data: 03/06/2019

Descritores:

Deliberações da assembleia de condóminos

Propriedade horizontal

Parte comum

Obras de conservação

Sumário:

Estando em causa despesas de conservação e fruição relativas a telhado que serve em exclusivo uma fração do prédio constituído em propriedade horizontal, estabelece o art. 1424.º, n.º 3, CC, ser por elas responsável apenas o respetivo titular.

Texto integral: vide aqui

Art. 1º DL 268/94 comentado

Artigo 1.º
Deliberações da assembleia de condóminos 

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes. 

Apesar de a lei consignar que as actas da assembleia geral de condóminos devem ser assinadas por quem nelas interveio, não prevê qualquer consequência para a falta de assinatura. Tal questão coloca-se, assim, ao nível da prova da deliberação: ou seja, importa saber se a deliberação foi tomada, apesar de a acta não estar devidamente assinada por todos que nela participaram.

A falta de assinatura constitui uma mera irregularidade que terá que ser oportunamente reclamada, e, não o tendo sido, mostra-se sanada.

Sobre o lavramento da acta, vide aqui.

Uso da coisa comum

Nos termos do art. 1414º do Código Civil (diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem), “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”, estabelecendo ainda a lei que “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício” (cf. art. 1420º, nº 1).

O regime das fracções autónomas é disciplinado pelas regras da propriedade sobre imóveis, ao passo que as partes comuns se encontram subordinadas ao regime estabelecido para a compropriedade, conforme resulta do preceituado, respectivamente, nos art. 1405º e 1406º.

De acordo com o art. 1405º nº 1, os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.

Livro de Presenças

O regime jurídico da propriedade horizontal é omisso, quer quanto à forma, quer quanto ao conteúdo das actas das assembleias gerais de condomínio.

Nesta factualidade, podemos recorrer ao que dimana do CSC, no seu art. 63º, nº 2:

A acta deve conter, pelo menos:

a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;

b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;

c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande organizar lista de presenças, que deve ser anexada à acta;

d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quando esta seja anexada à acta;

e) Referência aos documentos e relatórios submetidos à assembleia;

f) O teor das deliberações tomadas;

g) Os resultados das votações;

h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.

Uso partes comuns (art. 1406º)

Tribunal: TRL
Processo: 6044/08.7TMSNT.L1-8
Relator: ILÍDIO SACARRÃO MARTINS
Data: 03-07-2014

Sumário:

1. - De acordo com o artº 1405º nº 1 do Código Civil, os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
2. -Segundo o artº 1406º nº 1 do mesmo diploma legal, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
3. - O que houver sido acordado entre os interessados, tanto pode constar do título constitutivo da compropriedade, como resultar de acordo posterior, ditado pelo consenso unânime dos interessados ou pela simples maioria dos consortes, nos termos em que esta decide sobre a administração da coisa.
4. - A maioria, porém, nunca poderá privar qualquer dos consortes, sem o respectivo consentimento, do uso da coisa a que tem direito. Apenas lhe será lícito disciplinar esse uso, de modo a evitar conflitos e choques de interesses entre os vários comproprietários.

Texto integral: vide aqui  

Falta de legitimidade para impugnar

Tribunal: TRL

Processo: 1046/22.3T8FNC.L1-6

Relator: Eduardo Petersen Silva

Data: 21-12-2023

Descritores:

• Impugnação de deliberação da assembleia
• Legitimidade

Sumário:

O proprietário horizontal em condomínio, que o foi apenas desde 2017 a 2022, não tem legitimidade para impugnar deliberações de condomínio de 2008 e de 2015.

Texto integral: vide aqui

Glossário jurídico - F

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições dos principais termos usados no campo do Direito.

Facto jurídico

Facto constitutivo, modificativo ou extintivo de direitos ou obrigações. Facto juridicamente relevante que integre a previsão de uma norma jurídica.

Facto público e notório

Factos notórios são os de conhecimento geral no país, os conhecidos pelo cidadão comum, pelas pessoas regularmente informadas, com acesso aos meios normais de informação. Para ser considerado facto público e notório, é indispensável um conhecimento extenso revestido do carácter de certeza. Por outro lado, é necessário que não possam ser considerados meras ilacções ou conclusões meramente jurídicas.

Falência

Situação de empresa ou entidade que, por incapacidade de pagar as suas dívidas e de incumprimento das obrigações contraídas, deixa de ser viável economicamente. Processo judicial por meio do qual é realizada a apuração e venda de todos os bens de uma empresa sem condições de pagar todas as suas dívidas para que seja efectuado o pagamento em favor de seus credores.

Minuta de impugnação de deliberação

 

... (nome completo do condómino)

... (morada completa)

... (identificação do administrador)

... (morada completa publicitada)

Assunto: Impugnação de deliberação

Carta Registada c/AR

Exmo(a) Sr.(a) Administrador(a) do condomínio

Na qualidade de legítimo proprietário da fracção ... (identificação da letra da fracção), correspondente ao ... (identificação localização) do prédio ... (identificação do prédio), sito ... (morada completa) solicito a sua melhor atenção para o assunto que pretendo expor à sua especial consideração.

Dos factos:

Em ... / ... / ... (data), realizou-se uma Assembleia Geral ... (Ordinária / Extraordinária), em ... (local), pelas ... : ... (horas), para a apreciação, discussão e deliberação sobre a seguinte ordem de trabalhos:

...
... 
...  (replicar a ordem de trabalhos)

Atento o teor das deliberações aprovadas em sede plenária e vertidas na acta da assembleia, com o número ... (se já a houver),

i) não foram observaram as regras legais; ou,

ii) apresentam manifesta violação do preceituado no artigo ... do ... (diploma legal); ou,

iii) enfermam aquelas de manifesto vício no acto convocatório (p.ex., convocatória realizada a arrepio das regras que dimanam do art. 1432º do CC).

Razões bastantes pelas quais, sou de apresentar o presente requerimento extra-judicial de anulação.

Assim, presentes e clarificados os pressupostos lavrados sumariamente que legitimam e justificam a impugnação, nesses termos, importa requerer, com fundamento e em conformidade com o disposto no artigo 1433º, nº 1 e 2 do Código Civil, que V.ª Exc.ª, na sua qualidade de administrador(a) do condomínio, proceda à convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos, nos termos do artigo 1432º, nº 1 a 4 do Código Civil para a competente revogação das deliberações inválidas.

Aos ... dias do mês de ... de ... (ano)

___________________________

(Identificação condómino)

ACTRP 09/10/18: Impedimento de voto

Tribunal: TRP

Processo: 1950/16.8T8PRT.P1

Relatora: Ana Lucinda Cabral

Data: 09/10/2018

Descritores:

Deliberações sociais

Deliberações da assembleia de condóminos

Impedimento

Conflito de interesses

Sumário:

A norma do artigo 176º do Civil que regula o impedimento de voto relativamente às deliberações das associações é subsidiariamente aplicável às deliberações das assembleias de condóminos do edifício constituído em propriedade horizontal por força do artigo 157º do mesmo código.

Texto integral: vide aqui

Afastamento e Alinhamento

O edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins. A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A fachada é cada uma das faces aparentes do edifício, constituída por uma ou mais paredes exteriores diretamente relacionadas entre si.

As fachadas identificam-se usualmente pela sua orientação geográfica (fachada Norte, fachada Sul, etc.) ou relativamente à entrada principal do edifício, tomando neste caso as designações: fachada principal (onde se localiza a entrada principal), fachadas laterais (esquerda e direita), e fachada de tardoz ou fachada posterior.

Um edifício pode ter várias fachadas com a mesma orientação geográfica, em distintos planos. As fachadas que se desenvolvem em planos mais recuados são vulgarmente designadas por fachadas recuadas.

A propriedade por andares

 

Antes de se organizar o regime jurídico da propriedade horizontal em Portugal, a sua regulamentação entre nós esgotava-se no art. 2335º do Código Civil Português de 1867, também conhecido como Código de Seabra, sob a epígrafe «propriedade por andares».

Código Civil Português 1867

Artigo 2335º

Propriedade por andares

Se os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários, e o modo de reparação e conserto se não achar regulado nos respectivos títulos, observar-se-á o seguinte:

§ 1.º As paredes comuns e os tectos serão reparados por todos, em proporção do valor que pertence a cada um. 

§ 2.º O proprietário de cada andar pagará a despesa do conserto do seu pavimento e forro.

§ 3.º O proprietário do primeiro andar pagará a despesa do conserto da escada de que se serve; o proprietário do segundo a parte da escada de que igualmente se serve, a partir do patamar do primeiro andar, e assim por diante,

Fontes:

Projecto do art. 2533º

Actas pág. 359

Com. Rev. art. 2380º

Cód. Civ. Francês, art. 664º

Jurisprudência:

Ac. TRE de 30 Janeiro de 1951: Dadas as suas características especiais, não é juridicamente de aceitar, no regime da propriedade horizontal ou por andares, admitida pelo art. 2335º do Cód. Civil, que um telhado de um edifício pertença a quem somente seja proprietário de outro ou outros edifícios.

(Rev. Not. Reg. Pred., Ano 25, pág. 123)

Ac. TRL de 17 de Maio de 1950: A divisão de um prédio entre diversos proprietários, por secções horizontais ou andares dá lugar a um misto de propriedade exclusiva e de compropriedade em relação às partes do edifício que se mantêm indivisas, com paredes mestras, fachada, telhado e portas de entrada; o uso das paredes exteriores de cada andar pertence ao respectivo proprietário.

(Rev. Ord. Adv., Ano 10, nº 3 e 4, pág. 459, com comentário de discordância)

Ac. TRL de 17 de Julho de 1932: Não há preceito legal que proíba a divisão de uma casa horizontalmente de forma que o rés-do-chão fique a pertencer a comproprietário e o primeiro andar a outro; a divisão nessas condições é até admitida pelo art. 2335º do Cod. Civil onde se prescreve o que se há de observar quando os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários.

(Rev. Just. pág. 17-183)

Compropriedade e divisão

Diz-se que há compropriedade ou propriedade comum, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, podendo os direitos dos comproprietários ou consortes sobre a coisa comum ser quantitativamente diferentes, isto é, na aquisição, por exemplo, de um imóvel, uma pessoa poderá deter 25% e a outra pessoa deter os restantes 75%.

Embora possam ser quantitativamente diferentes, os direitos dos comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ou, por outras palavras, os consortes detêm simultaneamente um conjunto de direitos sobre toda a coisa e não apenas sobre a medida de participação de cada um, quota ou parte da coisa.

Cada um dos comproprietários é livre de dispor de toda a sua quota na comunhão. Todavia, nos termos do disposto no art. 1408º do CC, o consorte não pode, sem consentimento dos restantes, alienar nem onerar parte específica da coisa comum, sob pena de nulidade. Importa realçar que o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda ou dação em cumprimento a estranhos, da quota de qualquer dos seus consortes. Assim, na eventualidade de um dos comproprietários pretender vender a sua quota a terceiro, ele deverá dar conhecimento aos demais consortes, do projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Cota de soleira

A cota de soleira é a cota altimétrica da soleira da entrada principal do edifício.

Quando o edifício é servido por dois arruamentos e tem entrada a partir de ambos, ou quando tem várias entradas no mesmo arruamento, deve ser claramente indicada aquela que se considera a entrada principal, para efeitos de definição da cota de soleira.

Nos planos de pormenor e nas operações de loteamento, a cota de soleira é expressa em metros e será sempre ligada ao sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país.

Nos restantes planos territoriais de âmbito municipal, excepcionalmente, quando a ligação ao sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país não seja possível, a cota de soleira pode ser estabelecida pela indicação de uma altura acima da cota do passeio adjacente que serve a entrada principal do edifício, ou seja, pela indicação da elevação da soleira.

ACTRL 21-10-08: Afixação publicidade

Tribunal: TRL

Processo: 7933/2008-7

Relator: Tomé Gomes

Data: 21/10/2008

Descritores:

Propriedade horizontal

Condomínio

Deliberações da assembleia geral

Abuso de direito

Sumário:

1. (...)

2. A deliberação da assembleia de condóminos sobre alteração do regulamento do condomínio está sujeita à regra geral da maioria dos votos representativos do capital investido, estabelecida no nº 3 do artigo 1432º do CC, salvo nos casos especiais em que a lei estabelece voto por unanimidade ou maioria qualificada ou quando o regulamento do condomínio assim o exige.

3. Porém, quando o regulamento do condomínio conste do título constitutivo da propriedade horizontal, a sua alteração está sujeita ao voto por unanimi-dade, nos termos do nº 1 do artigo 1419º do CC.

4. Quando a lei ou o regulamento do condomínio não exijam votação por unanimidade para deliberação sobre determinado assunto, basta que a convo-catória indique esse assunto na ordem de trabalhos, nos termos do nº 2 do artigo 1432º do CC, não se exigindo a informação sobre as propostas a apre-sentar.

5. Face à disposição específica constante do nº 2 do artigo 1432º do CC, não há que recorrer à aplicação analógica ou subsidiária do disposto no nº 8 do artigo 377º do Código das Sociedades Comerciais.

6. As coisas comuns de prédio em regime de propriedade horizontal, para além da sua destinação principal, têm com frequência uma destinação secundária ou acessória, como sucede com as paredes mestras ou as fachadas dos edifícios, que servem também para afixar tabuletas ou anúncios publicitários.

7. É facultado a qualquer condómino, salvo disposição em contrário do título constitutivo, o uso de parte comum para tal fim, desde que isso não obste à funcionalidade da destinação principal da coisa, não afecte o arranjo estético do prédio, nem prive os demais condóminos de usar de igual direito.

8. Dentro desses limites, o uso da coisa comum pelos consortes pode ser disciplinado pela assembleia de condóminos, nomeadamente por via regula-mentar, ao abrigo do disposto no artigo 1429º-A do CC, sem que tal implique a criação de um direito especial de uso exclusivo da parte comum.

9. A autorização da assembleia de condóminos para que um condómino use as partes comuns, dentro dos limites da lei e do regulamento, na afixação de publicidade da actividade que exerce no prédio, não constitui por si só abuso de direito, mesmo que se trate de actividade concorrente com outro condómino.

10. O impedimento de voto de um condómino em deliberação sobre interesse próprio conflituante com o interesse geral do condomínio só releva se o voto daquele for essencial para a formação da maioria necessária, nos termos do artigo 176º ex vi do artigo 157º do CC.

Texto integral: vide aqui

Loteamento vs Propriedade Horizontal - I

I. INTRODUÇÃO

O solo, enquanto suporte físico no qual assentam a construção urbana e as actividades físicas humanas, levanta vários problemas decorrentes da compatibilização entre as pretensões urbanísticas privadas e as regras públicas. Uma das manifestações desses problemas corresponde à questão ora em apreço de saber o que pode e deve entender-se como operação imobiliária sujeita ao regime do loteamento urbano e/ou ao regime da propriedade horizontal, bem como quais as vantagens e desvantagens decorrentes do enquadramento num ou noutro regime legal.

Este dilema resulta da introdução em 1994 do artigo 1438.º-A no Código Civil (“Propriedade Horizontal de Conjuntos de Edifícios”) através do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro.

Recuando um pouco no tempo, importa recordar que a procura de solos e o surto da construção se tornou maior no século XX, após a 2.ª Guerra Mundial e com o desenvolvimento industrial. O êxodo rural e a migração para as cidades, a partir da década de 60, aliadas à escassez de solos e de habitações, ao encarecimento do custo de vida - nomeadamente das rendas - e à evolução técnica no domínio da engenharia e dos materiais de construção, criaram as condições necessárias para, por um lado, se iniciar a construção em massa e em altura e se proporcionar a oferta de habitações a preços acessíveis e, por outro lado, se recorrer à divisão e ao uso do solo com um claro desrespeito pela lei e/ou pelo interesse público.

Loteamento vs Propriedade Horizontal II

Alguma doutrina tem vindo a incluir dentro do conceito de propriedade horizontal (vertical) introduzido pelo artigo 1438º-A do Código Civil as seguintes situações/exemplos tipo:

(i) - conjunto de edifícios ligados entre si por partes comuns, e sujeitos todos ao mesmo e único regime de propriedade horizontal, com a distinção de que não tem por objecto um único edifício mas sim vários. Esta figura corresponde aos usualmente designados “supercondomínios”;

(ii) - conjunto de várias unidades imobiliárias (edifícios autónomos) nas quais não existe divisão da propriedade por fracções, mas que fruem igualmente de bens e serviços comuns, correspondente aos usualmente designados “condomínios fechados”. Neste caso, o objecto da propriedade horizontal não são fracções de edifícios mas sim moradias/casas/vivendas autónomas;

(iii) - conjunto de vários edifícios autónomos divididos em fracções, ligados entre si funcionalmente, tendo cada um o respectivo regime de propriedade horizontal “simples” e próprio, existindo simultaneamente partes comuns a todos os edifícios que envolvem um regime especial. Este regime especial tem carácter meramente obrigacional, não sendo qualificável e registável junto da Conservatória do Registo Predial competente como de propriedade horizontal;

Nomeação judicial do administrador

Do Código Civil

Artigo 1435º

(Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Altitude máxima de edificação

Edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins. A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A altura da edificação é a dimensão vertical medida desde a cota de soleira até ao ponto mais alto do edifício, incluindo a cobertura e demais volumes edificados nela existentes, mas excluindo chaminés e elementos acessórios e decorativos, acrescida da elevação da soleira, quando aplicável. 

A altitude máxima de edificação é a cota altimétrica máxima que pode ser atingida por qualquer elemento construído, existente ou previsto, independentemente da sua natureza ou função.

Todos os elementos construídos que fazem parte do edifício, independentemente da sua natureza ou função, são considerados para efeitos de verificação da conformidade com a altitude máxima de edificação. 

A altitude máxima de edificação é um parâmetro de edificabilidade muito específico, que é utilizado quando há necessidade de controlo do espaço aéreo e, em alguns casos, para controlo de vistas ou da paisagem urbana. 

A altitude máxima de edificação é sempre expressa por uma cota definida no sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país.