Exoneração judicial do administrador

NCPC

Aprovado pela Lei nº 117/2019, de 13/09

Artigo 1056.º

Exoneração do administrador na propriedade horizontal

O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência.

O art. 1056º do novo CPC, remetendo para o art. 1055º do CPC, vem estabelecer uma forma de processo especial com vista a exoneração do administrador das partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino, com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência (cfr. art. 1435º nº 3 do CC).

Nessa acção, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito ou contratado pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

Cumpridos os preceitos processuais relevantes, importa determinar se o administrador das partes comuns do prédio em propriedade horizontal praticou actos irregulares ou negligentes que justifiquem a sua destituição.

Ao contrário da compropriedade em que a lei atribui a todos igual poder para administrar a coisa, os art. 1430º e ss. do CC atribuem a administração das partes comuns a uma assembleia dos condóminos, que tem um papel eminentemente deliberativo, e a um administrador, que tem por missão fundamental executar as deliberações tomadas pela assembleia.

Sobre as competências do administrador de condomínio, enquanto órgão executiva da assembleia de condóminos, o art. 1436º do CC elenca aqueles que são os seus poderes-deveres, além de outras funções que lhe possam ser atribuídas pela assembleia.

O que cumpre decidir pelo tribunal é se o administrador de condomínio praticou actos que violem as obrigações que lhe são impostas pela lei em relação ao condomínio e aos condóminos individualmente. De salientar que, a acção de destituição não visa exonerar o órgão administrador mas as concretas pessoas que o ocupam esse cargo, por isso, a prática de irregularidades e negligência tem de se verificar na pessoa que está neste momento a exercer o cargo, pelo que são essas irregularidades que vão determinar o seu afastamento e a substituição por outro, nomeado pela assembleia de condomínio.

Destarte, o tribunal tem de conhecer os concretos actos do administrador que esteja a exercer funções de forma a aferir se o mesmo praticou actos ilícitos, porquanto violadores das suas obrigações legais e contratuais, e culposos, em termos de dolo ou de negligência. Não há uma espécie de culpa coletiva do órgão administração, uma vez que não é o órgão que é exonerado mas o seu titular. 

Pelo exposto, para a exoneração judicial de administrador deverá ser alegado que existe um administrador eleito que está a cometer irregularidades no desempenho das suas funções ou a exercê-las de forma negligente. Já quando se pretenda a nomeação judicial de administrador, forçoso será alegar e provar que não existe um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia (por não dispor do capital necessário para a convocar (cfr. art. 1431º, nº 2, do CC) ou por não terem comparecido, nem em primeira nem em segunda convocatória os condóminos para que pudesse funcionar (cfr. art. 1432º, nº 4, do CC), seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.

Na verdade, como resulta da lei, em regra, o administrador é eleito e exonerado pela assembleia dos condóminos. A intervenção judicial deve ser reservada aos casos excecionais em que efetivamente seja necessária, não se justificando a nomeação de administrador pelo tribunal quando nada obste à via normal da eleição pela assembleia de condóminos.

A este propósito, lembramos as palavras de Pires de Lima e Antunes Varela: “Excepcionalmente, porém, o administrador ser nomeado ou exonerado pela autoridade judiciária. São diferentes as condições em que se processam a nomeação e a exoneração ope iudicis. A nomeação dá-se, a requerimento de qualquer condómino, logo que a assembleia não eleja o administrador, como é seu poder e seu dever (nº 1). O requerente terá de alegar e provar que não conseguiu reunir a assembleia ou que, tendo esta reunido, não foi possível eleger o administrador. 

O processo de nomeação judicial, no exercício de um poder que tem carácter mais administrativo do que contencioso, pelos critérios a que terá de subordinar-se, segue os termos prescritos no artigo 1428.º do Código de Processo Civil. No caso da exoneração ou destituição, as coisas processam-se de modo diferente: não é necessário que previamente se tente em vão reunir a assembleia, ou que nela se não tenha conseguido obter o afastamento do administrador. 

O condómino queixoso pode ter tentado obter a exoneração do administrador através da assembleia. Mas não é indispensável que o tenha feito. Essencial é que, recorrendo à via judicial, alegue e prove qualquer dos dois únicos fundamentos que podem servir de base à exoneração contenciosa: a prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administradora. O processo segue, nesse caso, os ermos prescritos no artigo 1485.º do Código de Processo Civil.” – in “Código Civil Anotado”, Volume III, 2.ª edição (reimpressão), Coimbra Editora, pág. 451.

Área de implantação do edifício

Edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins.

A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A área de implantação do edifício é a área de solo ocupada pelo edifício, expressa em metros quadrados. Corresponde à área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende:

- O perímetro exterior do contacto do edifício com o solo;

- O perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

No caso muito particular dos edifícios que se desenvolvem "em ponte" sobre via pública, à área de implantação, calculada nos termos da definição, é retirada a área de via pública contida no interior do polígono.

ACTRL 28-04-2022: Acção impugnação

Tribunal: TRL

Processo: 26145/20.2T8LSB.L1-2

Relator: Vaz Gomes

Data: 28-04-2022

Descritores

Administração do condomínio

Impugnação das deliberações

Legitimidade

Sumário:

I–As recentes alterações introduzidas ao art.º 1437, do CCiv, pela Lei 8/2022, de 10/1, não resolvem a questão da legitimidade processual nas acções de anulação de deliberações da Assembleia de Condóminos que está prevista no art.º 1433 e não no art.º 1437 do CCiv; das actas da AR designadamente do projecto 718/XIV/2 do PSD e das discussões seguintes nada se colhe sobre a questão em concreto da impugnação das deliberações da Assembleia de Condóminos.

II–Impõe-se uma interpretação do preceito que tenha presente as alterações que entretanto foram introduzidas e a actualização do pensamento legislativo devendo o inciso constante do n.º 6 do artigo 1433.º do Código Civil «a representação judiciária dos condóminos contra quem as ações são propostas» passar a ser interpretado extensivamente, por forma a ver nele escrito que «a representação judiciária do conjunto dos condóminos contra quem as acções são propostas)», já que o condomínio é o conjunto organizado dos condóminos.

III–Se ao administrador compete executar as deliberações da assembleia de condóminos, nos termos do art.º 1436.º, al. h), do Código Civil), por igualdade de razão, cumpre-lhe sustentar a existência, a validade e a eficácia dessas mesmas deliberações, em representação do condomínio.

Texto integral: vide aqui

Acção de impugnação

Mantém-se uma profunda e bem conhecida divergência jurisprudencial, quer entre os tribunais superiores, quer mesmo na doutrina, sobre contra quem deve ser proposta a acção de anulação das deliberações da assembleia geral de condóminos.

De um lado, defende-se a orientação no sentido de que as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos devem ser propostas contra o próprio condomínio representado pelo respetivo administrador, tendo em conta o preceituado no art. 12º, al. e), do CPC, conjugado com o disposto nos art. 1437º, nº 1 a 3, e 1436º, al. h), apelando aos critérios interpretativos do art. 9º, nº 3, todos do CC.

A outra orientação sustenta que o art. 1433º, nº 6, do CC, embora o não refira expressamente, oferece um vector decisivo no sentido de afastar a legitimidade do próprio condomínio e de afirmar a legitimidade dos condóminos, tornando inquestionável que a ação terá necessariamente de ser proposta contra todos aqueles que votaram a favor da aprovação da deliberação cuja anulação se pretende, ainda que representados pelo administrador ou porventura por pessoa que a assembleia designe para o efeito.

São, fundamentalmente, estas as duas teses em confronto sobre a legitimidade passiva nas acções de impugnação de deliberações condominiais.

No sentido da legitimidade dos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação objecto de anulação, embora representados pelo administrador, sustentada na decisão recorrida, podem ver-se, entre outros, os seguintes acórdãos do STJ de 2/2/2006, processo nº 05B4296; de 29/11/2006, processo nº 06A2913; de 20/9/2007, proc. nº 07B787 (agravo nº 787/07 – 2ª Secção, com dois votos de vencido, sendo um do Conselheiro Quirino Soares, que segue a tese da legitimidade do condomínio e outro do Conselheiro Santos Bernardino, relativamente a um procedimento processual, mas também no sentido da legitimidade dos condóminos); de 24/6/2008, agravo nº 1755/08, com um voto de vencido do Conselheiro Urbano Dias, e de 6/11/2008, proc. nº 08B2784, todos disponíveis em www.dgsi.pt.

No sentido da legitimidade do condomínio, podemos ver, entre outros, os seguintes acórdãos do STJ:

• De 5/5/2005, agravo n.º 1114/05 - 7.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A legitimidade processual passiva nas acções de impugnação de deliberação da assembleia de condóminos pertence ao condomínio, pois a decisão judicial que anular a deliberação será oponível àquele, integrado por todos os condóminos (art.ºs 1433, n.º 6, do CC e 6, al. e), do CPC).
  II- Em tais acções, deverá o administrador ser citado como representante legal do condomínio (art.º 231, n.º 1, do CPC).”

• De 10/1/2006, revista n.º 3727/05 – 6.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A al. e) do art.º 6 do CPC revisto, veio atribuir personalidade judiciária aos condomínios nas acções em que por ele pode intervir o administrador, nos termos do art.º 1433, n.º 6, do CC.
  II- Assim, diversamente do que acontecia anteriormente à reforma do processo civil, o conjunto de condóminos (o condomínio) pode ser directamente demandado quando, estejam em causa deliberações da assembleia, devendo ser citado o administrador como representante legal do condomínio - art.º 231, n.º 1, do CPC.”

• De 14/6/2007, agravo n.º 502/07 - 2.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A deliberação social que se pretende impugnar exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos individualmente considerados; pelo que, sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador.
  II- O titular do interesse relevante para efeito de legitimidade é o condomínio, sendo, na acção, representado pelo administrador; este, enquanto representante judiciário, age em nome e no interesse do colectivo dos condóminos, do condomínio.”

• De 29/5/2007, revista n.º 1484/07- 1.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “É ao administrador que cabe a representação do condomínio com vista a assegurar o contraditório numa acção de impugnação de deliberações, a menos que a assembleia designe outra pessoa para tal.”
  
  
• De 14/6/2007, agravo n.º 502/07 - 2.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A deliberação social que se pretende impugnar exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos individualmente considerados; pelo que, sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador.
  II- O titular do interesse relevante para efeito de legitimidade é o condomínio, sendo, na acção, representado pelo administrador; este, enquanto representante judiciário, age em nome e no interesse do colectivo dos condóminos, do condomínio.”
  
  
• De 25/9/2012, revista n.º 3592/09.5TBPTM.E1.S1- 6.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- O condomínio é um ente colectivo, constituído pelo conjunto dos condóminos, que manifesta a sua vontade através das deliberações da assembleia dos condóminos e do respectivo administrador – arts. 1430.º, n.º 1, 1432.º, 1435.º e 1436.º do CC.
  II- As deliberações impugnadas da assembleia dos condóminos não são pessoais de cada condómino, mas do condomínio, como ente colectivo, que as aprovou em assembleia convocada para o efeito, nos termos legais e regulamentares.
  III- Numa acção de impugnação de deliberações da assembleia dos condóminos o condomínio pode estar em juízo, representado pelo respectivo administrador.” E,
  
  
• De 24/11/2020, revista n.º 23992/18.9T8LSB.L1.S1 – 6.ª Secção com o seguinte sumário:
  “I–O condomínio é um ente colectivo, constituído pelo conjunto dos condóminos, que manifesta a sua vontade através das deliberações da assembleia dos condóminos.
  II–A deliberação tomada pela assembleia de condóminos exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos individualmente considerados, designadamente dos que a aprovaram.
  III–A própria essência de uma deliberação constitui um conteúdo autonomizado da vontade dos sujeitos individuais que nela intervieram e para ela contribuíram, configurando-se não como uma soma das vontades singulares, mas como uma realidade autónoma e distinta.
  IV–Na acção de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos, a legitimidade passiva pertence ao condomínio, representado pelo respectivo administrador”.

Na doutrina, também existem divergências de entendimento, havendo quem sustente a legitimidade passiva do condomínio, representado pelo administrador, baseando-se essencialmente numa interpretação actualista do art. 1433º, nº 6, do CC e quem defenda a legitimidade passiva dos condóminos invocando elementos literais e históricos da interpretação do preceito em causa que, para alguns autores, justificam que se demandem os condóminos que votaram favoravelmente a deliberação impugnada e, para outros, também os que não se opuseram ou não estiveram presentes, havendo ainda autores que desvalorizam a questão, admitindo como possível a demanda directa desses condóminos, mas bastando-se a lei com a citação do administrador.

No sentido da legitimidade passiva dos condóminos, pronunciaram-se:

• O Conselheiro Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, vol. IV, 4.ª Edição, Almedina, págs. 107 a 110, onde, em sede de comentário ao procedimento cautelar de suspensão de deliberações sociais, em particular de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos, refere:

“A legitimidade processual é directamente aferida através da lei substantiva, sendo apenas conferida aos condóminos que não tenham aprovado, expressa ou tacitamente, as deliberações. Já quanto à legitimidade passiva, diversamente do que ocorre com as sociedades, não pertence à entidade a quem a lei reconhece personalidade judiciária (condomínio urbano, nos termos do art. 6.º, al. e), do CPC), mas aos condóminos, que tenham aprovado a deliberação, conforme resulta do art. 1433.º, n.º 6, do CC” (pág. 108 e 109)”;

• Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal, Ediforum, 4.ª Edição, págs. 729 a 733, onde, após uma síntese das três soluções possíveis de resposta à questão da legitimidade passiva nas acções de anulação das deliberações condominiais e respectivos argumentos, sustenta que:

“Tomando posição nesta vexata questio, diremos que o legislador, até ao presente, nunca reconheceu ao condomínio – e só a ele lhe competia fazê-lo – personalidade jurídica (…)

Apesar disso, a partir da entrada em vigor da Reforma Processual de 95/96, reconheceu expressamente ao “condomínio resultante da propriedade horizontal” personalidade judiciária, embora, não em toda a sua amplitude, mas apenas “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”, expressões estas que o legislador de 2013, reanalisando certamente a questão em toda a sua profundidade (…) manteve na integralidade a solução que vinha do passado, e daí, a exclusão da competência do administrador para, em representação do condomínio, ser demandado nas acções de invalidade das deliberações das assembleia de condóminos.

E nestas circunstâncias, não há porque invocar uma interpretação actualista da lei, quando temos uma lei nova que confirma a anterior.

Convimos que a tese negatória da personalidade judiciária do condomínio induz dificuldades práticas relevantes, mas essa questão reclama uma solução de lege ferenda, através, eventualmente, da generalização da norma restritiva existente ou declarativa que a norma actual abarca as acções de anulação das deliberações condominiais.

Até lá, temos por certo que as acções destinada a apreciar a validade ou a eficácia das deliberações tomadas pelos condóminos em assembleia geral reportam-se à formação da vontade no âmbito interno deste órgão, seja quanto ao objecto seja quanto à forma, cujo resultado dimana do sentido do voto expresso por cada um dos condóminos participantes, nada tendo a ver com as competências do administrador, enquanto órgão executivo. É isso que explica que só sejam demandados os condóminos que contribuíram de forma clara e positiva, através do voto, para o resultado que se tem por inválido, sem curar de todos os demais cujo comportamento em nada contribuiu para aquele resultado.” (pág. 731).

No sentido da legitimidade passiva dos condóminos, pronunciaram-se:

• O Conselheiro Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, vol. IV, 4.ª Edição, Almedina, págs. 107 a 110, onde, em sede de comentário ao procedimento cautelar de suspensão de deliberações sociais, em particular de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos, refere:

“A legitimidade processual é directamente aferida através da lei substantiva, sendo apenas conferida aos condóminos que não tenham aprovado, expressa ou tacitamente, as deliberações. Já quanto à legitimidade passiva, diversamente do que ocorre com as sociedades, não pertence à entidade a quem a lei reconhece personalidade judiciária (condomínio urbano, nos termos do art. 6.º, al. e), do CPC), mas aos condóminos, que tenham aprovado a deliberação, conforme resulta do art. 1433.º, n.º 6, do CC” (pág. 108 e 109)”;

• Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal, Ediforum, 4.ª Edição, págs. 729 a 733, onde, após uma síntese das três soluções possíveis de resposta à questão da legitimidade passiva nas acções de anulação das deliberações condominiais e respectivos argumentos, sustenta que:

“Tomando posição nesta vexata questio, diremos que o legislador, até ao presente, nunca reconheceu ao condomínio – e só a ele lhe competia fazê-lo – personalidade jurídica (…)

Apesar disso, a partir da entrada em vigor da Reforma Processual de 95/96, reconheceu expressamente ao “condomínio resultante da propriedade horizontal” personalidade judiciária, embora, não em toda a sua amplitude, mas apenas “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”, expressões estas que o legislador de 2013, reanalisando certamente a questão em toda a sua profundidade (…) manteve na integralidade a solução que vinha do passado, e daí, a exclusão da competência do administrador para, em representação do condomínio, ser demandado nas acções de invalidade das deliberações das assembleia de condóminos.

E nestas circunstâncias, não há porque invocar uma interpretação actualista da lei, quando temos uma lei nova que confirma a anterior.

Convimos que a tese negatória da personalidade judiciária do condomínio induz dificuldades práticas relevantes, mas essa questão reclama uma solução de lege ferenda, através, eventualmente, da generalização da norma restritiva existente ou declarativa que a norma actual abarca as acções de anulação das deliberações condominiais.

Até lá, temos por certo que as acções destinada a apreciar a validade ou a eficácia das deliberações tomadas pelos condóminos em assembleia geral reportam-se à formação da vontade no âmbito interno deste órgão, seja quanto ao objecto seja quanto à forma, cujo resultado dimana do sentido do voto expresso por cada um dos condóminos participantes, nada tendo a ver com as competências do administrador, enquanto órgão executivo. É isso que explica que só sejam demandados os condóminos que contribuíram de forma clara e positiva, através do voto, para o resultado que se tem por inválido, sem curar de todos os demais cujo comportamento em nada contribuiu para aquele resultado.” (pág. 731).

Perfilhando a tese da legitimidade passiva do condomínio, representado pelo administrador, pronunciaram-se:

• Sandra Passinhas, in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, 2.ª edição, págs. 338 a 347, onde em sede de comentário ao art.º 1433.º, n.º 6, do CC, sustenta, na pág. 346, que:
  
   “A deliberação exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos (individualmente considerados ou dos que aprovaram a deliberação). E, sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador. A redacção do artigo 1433.º, n.º 4, é anterior à reforma de 94 e não foi objecto de actualização”.
  
  
• Jorge Alberto Aragão Seia, in Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínio, Almedina, 2.ª Edição, págs. 182 a 191, onde em sede de comentário ao art.º 1433.º do CC, sustenta, concretamente nas págs.190 e 191, que:
  
  “Resulta do n.º 6 do preceito em anotação que a legitimidade passiva para as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos – a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções… -, que são efectivamente os titulares do interesse directo em contradizer, pois a deliberação, enquanto não for anulada, vincula todo o condomínio; a decisão que julgar procedente a impugnação continua a vinculá-lo.
  É por isso que o n.º 6 impõe que a representação judiciária dos condóminos compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia nomear para o efeito.
  (…)
  O representante age apenas em nome e no interesse do condomínio, ou seja do conjunto dos condóminos, não necessitando de apresentar procuração individual dos condóminos mas apenas acta da assembleia geral, que o nomeou administrador ou representante especial.
  Nos termos do disposto no n.º 1 do art. 231.º, do CPC, é o representante legal do condomínio assim encontrado que deverá ser citado para a acção.
  (…)
  No caso de haver incompatibilidade entre o administrador e o condomínio e este não ter nomeado representante especial deverá ser citado o condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido e que haja votado favoravelmente a deliberação – n.º 1 do artigo 1435.º-A.”
  
  
• Miguel Mesquita, A Personalidade Judiciária do Condomínio nas Acções de Impugnação de Deliberações da Assembleia de Condóminos, in Cadernos de Direito Privado, n.º 35, Julho/Setembro 2011, págs. 41 a 56, onde refere na pág. 54:

“A solução para o problema passa, precisamente, em nosso entender, pela interpretação actualista do art. 1433.º, n.º 6, do CC. Vejamos porquê. Esta norma – cuja redacção deriva do DL n.º 267/94, de 25/10 – foi redigida numa época em que o condomínio não gozava de personalidade judiciária, ou seja, não podia, enquanto tal, ser parte activa ou passiva num processo cível. A causa dizia respeito ao condomínio? Pois bem, tornava-se indispensável a intervenção, do lado activo ou do lado passivo, de todos os condóminos.

Só muito mais tarde, a Reforma processual de 1995/1996 veio estender, no art. 6.º, alínea e), a personalidade judiciária ao condomínio. E o art. 231.º, n.º 1, cuja redacção deriva da mesma Reforma, acrescentou que o condomínio é citado ou notificado na pessoa do seu legal representante (o administrador). Quer dizer, o condomínio é parte, e parte legítima, assumindo o administrador o papel de representante de uma entidade desprovida de personalidade jurídica, sendo incorrecto, por isso, afirmar-se que a legitimidade pertence ao administrador.

Torna-se, assim, necessário levar a cabo uma interpretação actualista do citado art. 1433.º, n.º 6, do CC, substituindo a expressão condóminos pela palavra condomínio.

(…)

À luz da interpretação por nós propugnada, é citado aquele a quem cabe a representação judiciária do condomínio e não dos condóminos.”

• Gonçalo Oliveira Magalhães, A Personalidade Judiciária do Condomínio e a sua Representação em Juízo, Julgar, n.º 23 (2014), Almedina, págs. 55 a 66 (também online), que embora proceda ao enquadramento do tema da personalidade judiciária do condomínio e foque o problema da representação do condomínio em juízo, designadamente, a propósito dos casos previstos no art.º 1437.º do CC, não se refere expressamente à questão da legitimidade passiva nas acções de anulação de deliberações do condomínio, nem analisa o art.º 1433.º, n.º 6, do CC, limitando-se a referir, de forma genérica:

“O legislador, ciente de que o condomínio constitui um centro autónomo de imputação de efeitos jurídicos, dota-o de organicidade e, muito embora não lhe atribua personalidade jurídica, admite que ele pode ser parte nas acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador” (págs. 61 e 62).

• José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil anotado, volume 1.º, 3.ª edição, Coimbra Editora, pág. 41, n.º 5, onde em comentário ao art.º 12.º do CPC, escreveram: “A alínea e) concede personalidade judiciária ao condomínio, relativamente às ações em que, por ele, pode intervir o administrador, nos termos dos arts. 1433-6 CC (como réu) e 1437 CC (como autor ou réu), o que já resultava, pelo menos, desta última disposição.”

Da letra da lei não resulta posição expressa sobre a legitimidade passiva, tão-só quanto à legitimidade activa, no nº 1 do art. 1433º: “qualquer condómino que as não tenha aprovado”. O n.º 6 refere-se-lhes apenas como “condóminos contra quem são propostas as acções”, nada referindo quanto à posição que esse condómino manifestou – ou não – quanto à deliberação posta à votação e aprovada. Pelo que, não havendo indicação da lei em contrário, tais condóminos poderão ser todos os demais. Será necessária a demanda de todos os demais condóminos para assegurar o efeito útil de caso julgado da decisão que vier a ser proferida sobre a anulação da deliberação em causa?

A deliberação dos condóminos é a forma por que se exprime a vontade da assembleia de condóminos (art. 1431º e 1432º do CC), órgão a quem compete a administração das partes comuns do edifício constituído em PH (art. 1430º, nº 1, do CC), sendo o administrador o órgão executivo da AG (art. 1435º a 1438º, todos do CC). A deliberação exprime a vontade da assembleia de condóminos, aquela expressa em regra pela maioria de votos nos termos do art. 1432/3 e 4 do CC (de capital investido ou dos votos presentes com mínimo de ¼ do valor total do prédio), salvas as outras maiorias ou mesmo unanimidade legalmente exigidas em certas matéria, e uma vez tomadas a deliberação exprime a vontade dos condóminos cuja execução cabe ao administrador, estruturalmente percebe-se que seja essa entidade, porque vinculada pela deliberação, a demandada em ação em que se questione a existência, a validade ou a eficácia de uma sua qualquer deliberação.

O legislador (art. 1433/6) não afirma que a representação judiciária do condomínio contra quem é intentada a ação incumbe ao administrador, mas, ao invés, que este representa os condóminos.

A redação deste preceito deriva do DL nº 267/94, de 25/10, e foi redigida num momento histórico em que o condomínio não gozava de personalidade judiciária, ou seja, não podia, enquanto tal, ser parte ativa ou passiva num processo cível. Só com a Reforma de 1995/1996, o art. 6º, al. e), do CPC de 1961 estendeu a personalidade judiciária ao condomínio. E o art. 231º, nº 1, do CPC de 1961 (actual art. 223º, nº 1, do CPC de 2013), cuja redação resulta da mesma Reforma, acrescentou que o condomínio é citado ou notificado na pessoa do seu legal representante (o administrador).

Convém registar que as recentes alterações introduzidas ao art. 1437º, do CC, pela Lei 8/2022, de 10/1, não resolve a questão da legitimidade processual nas acções de anulação que está no art. 1433º e não no art.1437º do CC, das actas da AR designadamente do projecto 718/XIV/2 do PSD e das discussões seguintes nada se colhe sobre a questão em concreto da impugnação das deliberações da AG, sabe-se que o condomínio não tem personalidade jurídica, teria sido bem fácil efetivar a resolução da legitimidade passiva, bastaria que a redacção do nº 6, do art. 1433º, fosse alterada nos seguintes termos: “as acções de impugnação de deliberações da assembleia são interpostas contra o conjunto dos condóminos, nos termos do art. 1437, do CC, ou, sendo o impugnante o próprio administrador, a pessoa que a assembleia designar para esse efeito” 

Impõe-se uma interpretação do preceito que tenha presente as alterações que entretanto foram introduzidas e a actualização do pensamento legislativo devendo o inciso constante do n. 6 do art. 1433º do CC «a representação judiciária dos condóminos contra quem as ações são propostas» passar a ser interpretado extensivamente, por forma a ver nele escrito que «a representação judiciária do conjunto dos condóminos contra quem as acções são propostas)», já que o condomínio é o conjunto organizado dos condóminos. Se ao administrador compete executar as deliberações da assembleia de condóminos, nos termos do art. 1436º, al. h), do CC), por igualdade de razão, cumpre-lhe sustentar a existência, a validade e a eficácia dessas mesmas deliberações, em representação do condomínio - conferir nesse sentido, entre outros, e mais recentemente, os Ac. do TRL de 11/7/2019 no proc. 9441/17.3t8lsb.l1.2, relatado por Gabriela Rodrigues que foi desta secção, e o do STJ de 4/5/2021 no proc. 3107/19.7 t8brg.g1.s1, relatado por Fernando Samões, ambos disponíveis no sítio www.dgsi.pt.

E percebe-se que assim seja por exemplo quanto munido de título executivo o administrador demande em execução o condómino faltoso e incumpridor da sua prestação perante o condomínio mesmo na circunstância em que em embargos deduzidos à execução contra ele movida pelo condomínio aquele excepcione a invalidade da deliberação que suporta o título executivo, nenhum sentido fazendo “repristinar” a vontade de cada um dos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação, citando-os do lado do exequente. 

Prazo conservação documentação contabilistica

Nos termos do art. 1436º, al. n) do CC, são funções do administrador "guardar e manter os documentos que digam respeito ao condomínio". Os «documentos» não se esgotam nas cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, nomeadamente, do projecto aprovado pela CM (cfr. art. 2º DL 268/94 de 25/10), nas notificações dirigidas ao condomínio, em especial as provenientes das autoridades administrativas, nas plantas do edifício, nos contratos (fornecimento de energia eléctrica e água, manutenção ascensores, seguro, etc.), mas também na documentação contabilística (facturas, recibos, relatórios de contas, etc.).

As faturas e os recibos são os únicos meios de evitar que possam ser cobradas contas que possam já ter sido pagas, além de serem também o comprovativo para, por exemplo, accionar uma determinada garantia. O regime da PH tem omisso quanto ao prazo para que o administrador conserve estes e outros documentos, pelo que, a assembleia pode e deve disciplinar esta matéria em sede de regulamento.

Nos termos do art. 118º do CIRS, devem-se conservar os documentos comprovativos dos rendimentos auferidos pela cedência do uso das partes comuns do prédio, do imposto retido das despesas efectuadas com as mesmas  (o nº 3 do art. 128º estabelece o prazo de 4 anos seguintes àquele a que respeitem os documentos) e das deliberações tomadas pela assembleia de condóminos relativas às partes comuns e à aprovação de contas - Ofício nº 12/90 do Núcleo dos Impostos sobre o Rendimento da DGCI (Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2ª edição revista e actualizada, Almedina, pág. 210). Entre parêntesis ressalva nossa.

O art. 40º - Obrigação de arquivar a correspondência, a escrituração mercantil e os documentos, do Código Comercial na redação que lhe foi dada pelo DL nº 76-A/2006, de 29/3, preconiza que todo o comerciante é obrigado a arquivar a correspondência emitida e recebida, a sua escrituração mercantil e os documentos a ela relativos, devendo conservar tudo pelo período de 10 anos, podendo estes documentos ser arquivados com recurso a meios electrónicos.

Ora, tendo em atenção não só o cumprimento desta disposição da lei comercial (atente-se que o CC foi aprovado pela carta de lei de 28 de Junho de 1888), como do que sobre esta matéria estipulam os códigos fiscais, vimos, com este trabalho, tentar clarificar as regras a que deve obedecer a guarda de livros e documentos contabilísticos por parte dos empresários e, ou, pelos Contabilistas, assim como os prazos durante os quais essa guarda é obrigatória.

Ofício Circulado nº 2/91, de 9 de Janeiro,
Direção de Serviços de Imposto sobre o Rendimento, relativo a centralização da contabilidade ou da escrituração (art.º 113.º [actual art. 118º] do CIRS e art. 100º [actual art. 125º] do CIRC).

"1. Sobre o assunto em referência e para conhecimento dos Serviços e devidos efeitos, comunica-se a V. Exa. que, por despacho do Senhor Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais de 30 de Julho de 1990, foi sancionado o entendimento de que é permitido que os livros e demais elementos de escrita, possam estar na posse de técnicos de contas [actualmente Contabilistas Certificados] ou das empresas encarregadas da sua escrituração, mas apenas durante o exercício económico a que respeitam os serviços prestados por eles.

2. Notificado o contribuinte para apresentar a escrita num determinado prazo se o não fizer, será tal atitude equiparada a recusa de exibição de escrita, ficando sujeito a procedimento contraordenacional, conforme dispõe o art.º 28.º do Regime Jurídico das Infrações Fiscais não Aduaneiras [atual artigo 110.º do RGIT], quando a recusa de exibição não constitua fraude fiscal, caso em que será qualificada como crime nos termos do art.º 23.º [atual artigo 103.º do RGIT] do mesmo diploma."

É crível que a parte final do nº 1 suscite algumas dúvidas relativamente – Os livros e demais elementos de escrita podem estar na posse dos contabilistas ou das empresas encarregadas da sua escrituração, mas apenas durante o exercício económico a que respeitam os serviços por eles prestados – o que parece inviabilizar que os possamos manter nas nossas instalações por um período de tempo superior.

Entende-se, no entanto, que a disposição em causa é favorável aos contabilistas, dado que, com base nela, podem (devem…) incluir uma cláusula no contrato de prestação de serviços de contabilidade, que regula os deveres e direitos recíprocos entre contabilistas e clientes, para que fique nela expresso as condições, prazo e preço, e sejam depositários das pastas, livros e restante documentos.

Apesar do Ofício Circulado acima transcrito transmitir a ideia de que os livros e os documentos da contabilidade devem estar na sede ou domicílio fiscal dos contribuintes, tanto os art. 125º - Centralização da contabilidade ou da escrituração do CIRC, como o 118º - Centralização, arquivo e escrituração, do CIRS, estabelecem que a contabilidade ou a escrituração dos sujeitos passivos deve ser centralizada em estabelecimento ou instalação situado no território português, e que o referido estabelecimento ou instalação em que seja feita a centralização deve ser indicado na declaração de inscrição no registo/início de atividade ou na declaração de alterações.

Quanto ao IVA, o nº 3 do art. 52º - Prazo de arquivo e conservação de livros, registos e documentos de suporte, estabelece que os sujeitos passivos com sede, estabelecimento estável ou domicílio em território nacional são obrigados a manter os livros, registos e demais documentos em estabelecimento ou instalação, situado em território nacional, e, por sua vez, o art. 76º - Centralização da escrita, também do CIVA, estipula que os sujeitos passivos que distribuam a sua actividade por mais de um estabelecimento devem centralizar num deles a escrituração relativa às operações realizadas em todos, devendo o estabelecimento escolhido para a centralização ser o indicado para efeitos do IRS ou IRC.

Para cumprimento do que se encontra referido na parte final dos dois parágrafos anteriores, na Declaração de Inscrição no Registo/Início de Actividade, no quadro 16 – Informações relativas à contabilidade, nos campos 5 e 6, é solicitada a informação relativa ao local da centralização da contabilidade, se na sede ou outro, sendo que, neste último caso, é pedido que seja indicado o local (Rua, Praça, Avenida, Lugar, etc., Freguesia, Concelho, Localidade e Código postal), onde se encontre centralizada a contabilidade.

Analisemos agora, relativamente à escrituração e correspondentes documentos, o que como tal devem ser considerados. Assim, os nº 4 e 5 do art. 123º do CIRC estabelecem que os livros, registos contabilísticos e respetivos documentos de suporte devem ser conservados em boa ordem durante o prazo de 10 anos, e que quando a contabilidade for estabelecida por meios informáticos, a obrigação de conservação referida no número anterior é extensiva à documentação relativa à análise, programação e execução dos tratamentos informáticos.

Por sua vez, o art. 117º do CIRS, estabelece que os titulares de rendimentos da categoria B que não estejam abrangidos pelo regime simplificado de tributação são obrigados a dispor de contabilidade organizada, nos termos da lei comercial e fiscal, que permita o controlo do rendimento apurado, aplicando-se a estes sujeitos passivos o disposto no art- 123º do CIRC.

Também o nº 1 do art. 52º do CIVA dispõe que os sujeitos passivos são obrigados a arquivar e conservar em boa ordem durante os 10 anos civis subsequentes todos os livros, registos e respetivos documentos de suporte, incluindo, quando a contabilidade é estabelecida por meios informáticos, os relativos à análise, programação e execução dos tratamentos.

Atente-se, ainda, que o nº 1 do art. 120º do RGIT - Inexistência de contabilidade ou de livros fiscalmente relevantes, estabelece que é punível com coima a inexistência de contabilidade organizada ou de livros de escrituração e do modelo de exportação de ficheiros, obrigatórios por força da lei, bem como de registos e documentos com eles relacionados, qualquer que seja a respetiva natureza.

Não podemos deixar de abordar os procedimentos que devem ser seguidos quando, por qualquer motivo, cesse a prestação de serviços, relativamente aos respetivos clientes.

Cremos ser importante salientar, desde logo, que o art. 15º - Devolução de documentos, do Código deontológico estabelece que no caso de rescisão do contrato, o contabilista certificado entrega à entidade a quem prestou serviços, ou a quem aquela indicar por escrito, os livros e os documentos que tenha em seu poder, no prazo máximo de 60 dias, devendo ser emitido e assinado documento ou auto de receção, no qual se discriminem os livros e documentos entregues. Após o cumprimento desta disposição, o contabilista certificado fica desobrigado de prestar qualquer informação respeitante aos livros e documentos devolvidos, salvo se lhe for novamente facultada a sua consulta.

Note-se que esta obrigação de restituição de livros e documentos resulta também do disposto no art. 1161º, al. d) e e), do CC, aplicável por força do disposto no art. 1156º do mesmo diploma legal.

Salvo melhor opinião, entendemos que também os registos informáticos dos movimentos contabilísticos, assim como dos processamentos de vencimentos e outros, que constem do contrato de prestação de serviços celebrado com o cliente, devem ser-lhe entregues, dado que o nº 4 do art. 113º - Recusa de entrega, exibição ou apresentação de escrita e de documentos fiscalmente relevantes, do RGIT considera documentos fiscalmente relevantes os livros, demais documentos e respetivas versões electrónicas.

Informação Vinculativa – Ficha Doutrinária

Diploma: CIVA

Artigo: 52.°, n.º 1

Assunto: Arquivamento e conservação de documentos

Processo: O029 2005137 – despacho do SDG dos Impostos, substituto legal do Diretor Geral, em 23092008

Conteúdo:

O sujeito passivo A, exercendo a atividade de "Edição de outros programas informáticos" – CAE 58290, vem solicitar parecer vinculativo nos termos do art.º 68.º da Lei Geral Tributária, relativamente à interpretação do n.º 1 do art.º 52.º do CIVA.

Exposição do sujeito passivo

1. Refere na presente exposição que no âmbito da sua atividade procede à configuração de "documentos financeiros de negócio", tais como a fatura e talão de venda, pelo que, pretendendo clarificar a interpretação a dar ao n.º 1 do artigo 52.º do CIVA, coloca as seguintes questões:

"O arquivamento e a conservação a que se refere o artigo deverá ser necessariamente num formato de papel ou poderá ser um formato eletrónico do tipo disco duro, CD, memória, etc.?"

"Podemos considerar que os documentos faturas e talões de venda estão incluídos ou são considerados no grupo dos documentos – "livros, registos e respetivos documentos de suporte?"

"Os livros, registos e respetivos documentos de suporte" deverão incluir obrigatoriamente uma cópia unitária de todas as faturas emitidas por meios eletrónicos do tipo máquina registadora /ou computador pessoal (PC) utilizando um software específico de faturação ou o artigo refere-se apenas ao documento folha de caixa que apura o total diário de faturas emitidas?"

Enquadramento legal da situação

2. Estabelece o n.º 1 do art.º 52.º do CIVA que "os sujeitos passivos são obrigados a arquivar e conservar em boa ordem durante os 10 anos civis subsequentes todos os livros, registos e respetivos documentos de suporte, incluindo, quando a contabilidade é estabelecida por meios informáticos, os relativos à análise, programação e execução dos tratamentos".

3. Relativamente aos sujeitos passivos que estão dispensados da obrigação de faturação, mas obrigados a emitir talão de venda nos termos do n.º 2 do art.º 40.º do CIVA (art.º 39.º antes da renumeração e publicação do Código, pelo D.L. n.º 102/2008, de 20 de Junho), determina o n.º 2 do art.º 46.º do mesmo diploma, que o registo diário das operações efetuadas por esses sujeitos passivos, deverá ser apoiado em documentos adequados, tais como "fitas de máquinas registadoras, talões de venda, talão recapitulativo diário ou folhas de caixa".

4. Estes documentos que servem de suporte ou constituem o registo a que se refere o art.º 46.º do CIVA, sem prejuízo da possibilidade de opção pela elaboração de folhas de caixa, devem de igual modo, ser conservados no prazo determinado no art.º 52.° do mesmo diploma (n.º 5 do art.º 46.º do CIVA).

Análise e conclusão

5. Pelo exposto, conclui-se que:

Deverão ser arquivados e conservados em boa ordem, pelo prazo estabelecido no n.º 1 do art.º 52.º do CIVA, todos os elementos, nomeadamente os referidos nesse normativo, necessários ao correto apuramento do imposto.

O arquivo desses documentos será em formato de papel, sem prejuízo de, quando a contabilidade é efetuada por meios informatizados, os elementos "relativos à análise, programação e execução dos tratamentos", serem arquivados nos próprios meios informáticos que suportam a referida contabilidade.

6. Mais se informa, relativamente ao arquivo de documentos (faturas ou documentos equivalentes, talões de venda ou outros documentos fiscalmente relevantes), a possibilidade dos mesmos serem arquivados eletronicamente, nos termos do n.º 4 e n.º 7, ambos do art.º 52.° do CIVA, que se transcrevem:

"4 – É permitido o arquivamento em suporte eletrónico das faturas ou documentos equivalentes emitidos por via eletrónica desde que se encontre garantido o acesso completo e em linha aos dados e assegurada a integridade da origem e do seu conteúdo (redação dada pelo art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 238/2006, de 20/12).”

"7 – É ainda permitido o arquivamento em suporte eletrónico das faturas ou documentos equivalentes, dos talões de venda ou de quaisquer outros documentos com relevância fiscal desde que processados por computador, nos termos definidos por portaria do Ministro das Finanças (aditado pelo art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 238/2006, de 20/12).”

7. Relativamente ao arquivo previsto no n.º 4 do art.º 52.º do CIVA, refere-se que o Decreto-Lei n.º 196/2007, de 15 de Maio regula as condições técnicas para a emissão, conservação e arquivamento das faturas ou documentos equivalentes emitidos por via eletrónica e que a Portaria n.º 1370/2007, de 19 de Outubro, estabelece as condições que devem ser observadas para o arquivo eletrónico dos documentos previstos no n.º 7 do mesmo diploma.

8. Refira-se ainda que o arquivo em suporte eletrónico deve ser conservado no prazo e nos termos previstos no n.º 1 do art.º 52.º do CIVA.

Pelo exposto, pese embora se encontre estatuído que o prazo para a guarda e conservação dos livros, registos e respetivos documentos de suporte, é de 10 anos, devemos ter em consideração que relativamente aos anos de 2014 e 2015 o prazo de conservação dos livros, registos contabilísticos e respetivos documentos de suporte é de 12 anos. Veja-se, aliás, a doutrina que se transcreve abaixo. O prazo de 10 anos foi reposto pela Lei n.º 7-A/2016, de 30 de Março (OE/2016).

Informação Vinculativa – Ficha Doutrinária

Diploma: Código do IRC

Artigo: Código do IRC - Artigo 123.º

Assunto: Obrigações contabilísticas das empresas – Prazo de conservação de documentos

Processo: 1995/2014 – Despacho de 2014 / 10 / 08 do Diretor-Geral

Conteúdo:

1. A Lei nº 2/2014, de 16 de Janeiro, veio conferir nova redação ao n.º 4 do art.º 123.º do CIRC, o qual passou a dispor que: Os livros, registos contabilísticos e respetivos documentos de suporte devem ser conservados em boa ordem durante o prazo de 12 anos.

2. Tendo-se colocado dúvidas quanto à sua aplicação temporal, foi sancionado o seguinte entendimento:

3. Para efeitos de aplicação no tempo, deverá ter-se em conta o disposto na regra contida no art.º 14.º daquela lei, que tem a epígrafe “Produção de efeitos”, dado tratar-se de uma norma especifica de aplicação temporal.

4. Determina este preceito que a presente lei aplica-se aos períodos de tributação que se iniciem, ou aos factos tributários que ocorram, em ou após 1 de Janeiro de 2014, não distinguindo consoante se trate de normas procedimentais ou substantivas.

5. Assim, a obrigação de conservação dos livros, registos contabilísticos e respetivos documentos de suporte por 12 anos apenas se verifica quanto aos períodos de tributação que se iniciem em ou após 1 de Janeiro de 2014.

6. Aliás, este alargamento do prazo de conservação dos documentos está em consonância com o alargamento do período de reporte de prejuízos fiscais, o qual só se aplica aos prejuízos apurados em períodos de tributação que se iniciem em ou após 1 de Janeiro de 2014 (n.º 5 do art.º 12.º da Lei n.º 2/2014).

Dito isto, outros prazos que não podemos deixar de ter em consideração são relativos à caducidade, que define o período temporal para liquidação de um imposto, por norma de 4 anos (nº 1 do art. 45º da LGT), assim como à prescrição, que define o prazo para cobrança de um imposto já liquidado, por norma de 8 anos (nº 1 do art. 48º da LGT).

Administrador obrigatório ou voluntário

Os condóminos devem eleger ou nomear, anualmente, um administrador em sede de assembleia plenária. Este, tanto pode ser um dos condóminos como um terceiro, pessoa individual ou colectiva (uma empresa de gestão), externos ao prédio. 

No entanto, enquanto a assembleia não eleger ou nomear um administrador efectivo, o nº 1 do art. 1435º-A do CC determina que as funções devem ser obrigatoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fração (ou frações) represente a maior percentagem ou permilagem do prédio. Contudo, o legislador faz duas ressalvas a este regime-regra:

i) Este desobriga-se sempre que outro condómino houver manifestado a sua vontade para exercer o cargo de administrador e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos, que aceitam.

ii) Se porventura houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias (leia-se, a mesma percentagem ou permilagem), as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

Daqui resulta inequivocamente que impende sobre os condóminos uma obrigatoriedade destes exercerem a administração das partes comuns (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC). Essa obrigação inicia-se a partir do momento em que estes adquirem as respectivas fracções autónomas e, consequentemente, passam a exercer a administração, quer da sua propriedade exclusiva, quer das partes comuns em proporção à parcela correspondente ao capital investido. Esta situação pressupõe que, enquanto proprietário da sua fração autónoma, o condómino administra cumulativamente como comproprietário, as partes comuns (cfr. art. 1420º do CC).

Cumpre agora questionar: Se a assembleia eleger um condómino para o cargo de administrador executivo, este tem a obrigação de aceitar ou pode recusar?

Dimana do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25 de Outubro que as deliberações devidamente consignadas em acta (e que não tenham sido impugnadas nos termos do art. 1433 do CC ou não enfermem de vício susceptível de nulidade - art. 286º do CC), são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

O legislador não faz qualquer distinção, pelo que, também as deliberações electivas vinculam todos os condóminos, inclusive que hajam votado contra tal decisão colegial, pelo que, impende sobre todos a elegibilidade para o cargo.

Atente-se que, em sede condominial, para que haja uma eleição, não tem que haver candidaturas prévias de condóminos que espontaneamente se voluntariem para exercer o cargo, como ocorre nas assembleia associativas e condominiais, onde os associados e sócios formam listas candidatas.

No entanto, um condómino tem legitimidade para se recusar a aceitar a eleição se lograr demonstrar que o exercício das funções de administrador não são compatíveis com o cargo profissional que desempenhe (não será legitimo exigir que um condómino eleito Presidente da República, tenha que exercer tal função) ou haja manifesta indisponibilidade (também não será legitimo exigir que um condómino a residir e trabalhar em país estrangeiro tenha de exercer essa função).

O mesmo princípio é válido para o caso de, tendo terminado o seu mandato, a assembleia de condóminos proceda à sua reeleição para um novo, ou para sucessivos exercícios administrativos, podendo incorrer em abuso de direito. O abuso de direito pressupõe a existência de um direito radicado na esfera do titular, direito que, contudo, é exercido por forma ilegítima por exceder manifestamente a boa fé, os bons costumes ou o seu fim social ou económico (art. 334º do CC).

Obras conservação ordinária, extraordinária e beneficiação

A nossa legislação estabelece que, salvo disposição em sentido diverso, os senhorios são responsáveis por todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias que sejam consideradas necessárias à manutenção e preservação do imóvel arrendado.

São três os tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento:

a) Obras de conservação ordinária.

São aquelas que se destinam à manutenção do imóvel em condições de utilização normal, como reparação (tetos, paredes, pavimentos, janelas, portas, torneiras, etc) e limpeza geral do prédio e suas dependências, as obras impostas pela Administração Pública nos termos da lei geral ou local aplicável e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização, e, em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.

Regra geral, entende-se por obras de conservação ordinárias, todas aquelas que se encontram relacionadas com o envelhecimento interior e exterior do prédio e bem assim, com o seu uso normal.

A jurisprudência tem vindo a considerar como obras de conservação ordinárias, “a reparação de janelas e portas com vidros partidos, bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado”, bem como “a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas” ou “as reparações indispensáveis para fazer face ás deteriorações do locado, decorrentes de inundações por entupimento de esgotos do prédio e ainda das águas pluviais do andar de cima”. Em termos gerais uma obra de conservação ordinária não interfere com a estrutura do imóvel.

b) Obras de conservação extraordinária

São aquelas que são ocasionadas por defeitos de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior (ou seja, por causa imprevisível ou inevitável), para melhorar o imóvel (como obras de remodelação ou de ampliação), e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.

As obras de conservação extraordinárias serão, a título meramente exemplificativo, as que, em qualquer altura a Administração Pública (por exemplo, as Câmaras Municipais) poderão determinar para corrigir as más condições de segurança ou de salubridade, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas.

As Câmaras Municipais poderão oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético.

De salientar que uma obra de conservação extraordinária, implicará alterações na estrutura do imóvel.

c) Obras de beneficiação

Por exclusão de partes, são todas as restantes não balizadas nas situações anteriores.

Legislação regulamentos acústicos

Portaria n.º 305/2019, 12/09 - Fixa as normas técnicas dos requisitos acústicos em edifícios habitacionais existentes.

Decreto-Lei n.º 95/2019, 18/07 - Estabelece o regime aplicável à reabilitação de edifícios ou fracções autónomas.

Lei nº 75/2013, de 12/9 (al. k) e n) do nº 2 do art. 23º) - Estabelece o regime jurídico das autarquias locais, aprova o estatuto das entidades intermunicipais, estabelece o regime jurídico da transferência de competências do Estado para as autarquias locais e para as entidades intermunicipais e aprova o regime jurídico do associativismo autárquico

DL 204/2012, de 29/8 - Procede à simplificação do regime de instalação e funcionamento dos recintos de espectáculos e de divertimentos públicos e do regime de acesso, exercício e fiscalização de várias actividades de controlo municipal e altera os DL 309/2002, de 16/12, e 310/2002, de 18/12.

DL 48/2011, de 1/4 - Simplifica o regime de acesso e de exercício de diversas actividades económicas no âmbito da iniciativa «Licenciamento zero», no uso da autorização legislativa concedida pela Lei 49/2010, de 12/11, e pelo art. 147º da Lei 55-A/2010, de 31/12

DL 111/2010, de 15/10 - Modifica o regime dos horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais, procedendo à terceira alteração ao DL 48/96, de 15/5, e revogando a Portaria 153/96, de 15/5

DL n.º 96/2008, de 09/06 - Procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 129/2002, de 11 de Maio, que aprova o Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios

DL n.º 278/2007, de 01/08 - Alteração ao Regulamento Geral do Ruído e revoga o regime legal da poluição sonora, aprovado pelo DL n.º 292/2000, de 14 de Novembro

Rect. n.º 18/2007, de 14/03 - Rectificação ao Regulamento Geral do Ruído e revoga o regime legal da poluição sonora, aprovado pelo DL n.º 292/2000, de 14 de Novembro

DL 9/2007, de 17/1 - Aprova o Regulamento Geral do Ruído e revoga o regime legal da poluição sonora, aprovado pelo DL n.º 292/2000, de 14 de Novembro

Lei nº 50/2006, de 29/8 - Aprova a lei quadro das contra-ordenações ambientais

DL 310/2002, de 18/12 - Regula o regime jurídico do licenciamento e fiscalização pelas câmaras municipais de actividades diversas anteriormente cometidas aos governos civis

DL n.º 129/2002, de 11 de Maio - Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios

Lei n.º 159/99, de 14/09 - Estabelece o quadro de transferência de atribuições e competências para as autarquias locais, alterada pelas Leis 159/99, de 14/09 e 67-A/2007, de 31/12, sendo revogada pela Lei n.º 75/2013, de 12/09)

DL 216/96, de 20/11 - Prorroga, em 90 dias, o prazo previsto no nº 1 do art. 4º do DL 48/96, de 15/5 (estabelece um novo regime dos horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais)

DL 126/96, de 10/8 - Altera o nº 2 do art. 4º e o nº 4 do art. 5º do DL 48/96, de 15/5 (estabelece o novo regime de horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais)

DL 48/96, de 15/5 - Estabelece um novo regime dos horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais

DL 251/87, de 24/6 - Aprova o Regulamento Geral sobre o Ruído, seria posteriormente revogado pelo DL 292/2000, de 14/11

Lei nº 11/ 87, de 11/4 - Aprova a Lei de Bases do Ambiente, alterada pelo DL n.º 224-A/96, de 26/11 e pela Lei n.º 13/2002, de 19/02, sendo revogada pela Lei n.º 19/2014, de 14/04).

ACTRP 03-06-2019: Telhado exclusivo

Tribunal: TRP

Processo: 3124/17.1T8MTS.P1

Relatora: Fernanda Almeida

Data: 03/06/2019

Descritores:

Deliberações da assembleia de condóminos

Propriedade horizontal

Parte comum

Obras de conservação

Sumário:

Estando em causa despesas de conservação e fruição relativas a telhado que serve em exclusivo uma fração do prédio constituído em propriedade horizontal, estabelece o art. 1424.º, n.º 3, CC, ser por elas responsável apenas o respetivo titular.

Texto integral: vide aqui

Art. 1º DL 268/94 comentado

Artigo 1.º
Deliberações da assembleia de condóminos 

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes. 

Apesar de a lei consignar que as actas da assembleia geral de condóminos devem ser assinadas por quem nelas interveio, não prevê qualquer consequência para a falta de assinatura. Tal questão coloca-se, assim, ao nível da prova da deliberação: ou seja, importa saber se a deliberação foi tomada, apesar de a acta não estar devidamente assinada por todos que nela participaram.

A falta de assinatura constitui uma mera irregularidade que terá que ser oportunamente reclamada, e, não o tendo sido, mostra-se sanada.

Sobre o lavramento da acta, vide aqui.

2 - A acta contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a acta ter sido lida e aprovada. 

Como escreve Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 180, a acta é a documentação do deliberado, ou seja, o relato escrito dos factos juridicamente relevantes que tiveram lugar na assembleia, com menção das pessoas que estiveram presentes e intervieram nas deliberações, elaborada por aqueles com legitimidade para o fazer. Dela devem constar as deliberações tomadas, em nada contribuindo, contudo, para a sua formação ou validade; é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular.

Sobre o conteúdo da acta, vide aqui.

3 - A eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos. 

Se após o lavramento da acta faltarem as assinaturas de alguns dos intervenientes na assembleia geral de condóminos, ocorrerá uma irregularidade que o tribunal apreciará casuisticamente, com base na análise do documento e nos demais elementos pertinentes obtidos, nomeadamente outros elementos de prova, para dar ou não como demonstrada a situação factual que o documento se destina a comprovar.

Ora, bem se compreende que assim seja. Com efeito, se a deliberação é vinculativa para quem votou contra, se absteve ou não esteve sequer presente, não se vê como se possa defender que deixe de ser vinculativa quando por qualquer razão deixe de ser assinada por que nela interveio (veja-se que hipoteticamente se poderia configurar em situações em que, por exemplo, o condómino esteve presente, votou a favor, mas veio a arrepender-se e decidiu não assinar a ata, assim se eximindo à deliberação, o que naturalmente não pode ser aceite).

Sobre a aprovação da acta, vide aqui.

Sobre a falta de assinaturas da acta, vide aqui

4 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções. 

As deliberações contrárias ou não à lei ou regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado nos prazos e pelos modos previstos no art. 1433º do CC . Tornando-se definitivas, as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

A acta da assembleia de condóminos é uma formalidade ad probationem e a falta de assinatura de condóminos que nela participaram é uma mera irregularidade que, não sendo oportunamente reclamada, não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título. E fundamenta-se, essencialmente, na circunstância de que o condómino presente que não assinou a acta ou a não quis ou não a pode assinar e que não impugnou a deliberação, ou não suscitou a questão oportunamente, não pode disso prevalecer-se tendo em conta o instituto do abuso de direito previsto no art. 334° do CC, porque a ela deu causa ou não quis remediar.

Sobre a vinculação da acta, vide aqui.

5 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior. 

A lei estabelece em preceitos especiais a obrigação de prestar informações. Por exemplo, quando obriga a informar sobre o estado de um objecto ou quando obriga o mandatário, o gestor de negócios ou o tutor à prestação de contas. Uma tal obrigação pode também ser fixada convencionalmente pelas partes. No entanto, para além dessas disposições ou estatuições casuísticas, "entendeu-se conveniente formular em termos gerais uma regra expressa, aliás de acordo com o princípio da boa fé. 

Assim, está obrigado a prestar informações sobre a existência ou o conteúdo de um direito todo aquele que se encontre em situação de o fazer, contanto que as dúvidas do respectivo titular sejam legítimas, sendo que a lei apenas coloca dois pressupostos à obrigação de informação a que se refere o art. 573º do CC: (i) que o titular de um direito tenha fundada dúvida acerca da sua existência ou conteúdo; (ii) que outrem esteja em condições de prestar as informações necessárias.

Sobre os terceiros equiparados aos condóminos, vide aqui

6 - A assinatura e a subscrição da acta podem ser efectuadas por assinatura electrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

A assinatura e a subscrição da acta podem ser efectuadas por assinatura electrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.  A assinatura digital tem a mesma validade legal que uma assinatura à mão, e é válida com qualquer software que lhe permita assinar digitalmente.

7 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da acta que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da acta.

Em alternativa à assinatura manuscrita ou electrónica, q para os efeitos do disposto no presente preceito, é valida, como subscrição da recepção da acta da assembleia dos condóminos, a declaração escrita do condómino ausente, enviada por correio electrónico para o endereço da administração do condomínio, pela qual manifesta a sua concordância ou discordância com o conteúdo e teor da acta que lhe foi remetida pela mesma via,  declaração esta que deve ser junta, como anexo ao original da acta.

8 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

É da competência do administrador do condomínio escolher a forma como procede à comunicação da acta aos condóminos ausentes, atentos os meios previstos na lei, bem como a definição da forma para recolher as assinaturas ou das declarações de recepção por via electrónica (assegurando assim o arquivo das assinaturas/declarações num único documento).

Uso da coisa comum

Nos termos do art. 1414º do Código Civil (diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem), “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”, estabelecendo ainda a lei que “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício” (cf. art. 1420º, nº 1).

O regime das fracções autónomas é disciplinado pelas regras da propriedade sobre imóveis, ao passo que as partes comuns se encontram subordinadas ao regime estabelecido para a compropriedade, conforme resulta do preceituado, respectivamente, nos art. 1405º e 1406º.

De acordo com o art. 1405º nº 1, os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.

Ainda segundo o art. 1406º nº 1 do mesmo diploma legal, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito

Nos termos destes último preceito, qualquer condómino pode legitimamente servir-se da coisa - ou parte - comum, contanto que a não use para um fim diverso daquele a que a mesma se presta ou destina e não prive os outros condóminos do uso a que igualmente têm direito.

Destarte, o que houver sido acordado entre os interessados, tanto pode constar do título constitutivo da propriedade horizontal, como resultar de acordo posterior, ditado pelo consenso unânime dos interessados ou pela simples maioria dos consortes, nos termos em que esta decida - apenas - sobre a administração da coisa.

Nesta conformidade, a maioria dos condóminos, nunca poderá privar qualquer dos consortes, sem o seu respectivo consentimento, do uso da coisa a que tem direito. Apenas lhe será lícito (ao administrador e em último caso, à assembleia) disciplinar esse uso, de modo a procurar evitar (tanto quanto possível) conflitos e choques de interesses entre os vários comproprietários.

Resulta, pois, da disposição legal em análise que ao condómino é portanto, consentido o uso da coisa comum, mas já não a sua ocupação (com obras), ainda que parcial, na medida em que dela sempre resultaria a privação do uso por banda dos demais comproprietários.

Livro de Presenças

O regime jurídico da propriedade horizontal é omisso, quer quanto à forma, quer quanto ao conteúdo das actas das assembleias gerais de condomínio.

Nesta factualidade, podemos recorrer ao que dimana do CSC, no seu art. 63º, nº 2:

A acta deve conter, pelo menos:

a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;

b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;

c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande organizar lista de presenças, que deve ser anexada à acta;

d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quando esta seja anexada à acta;

e) Referência aos documentos e relatórios submetidos à assembleia;

f) O teor das deliberações tomadas;

g) Os resultados das votações;

h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.

Atento o facto de que alguns prédios podem possuir mais de uma centena de condóminos, pode não ser muito prático registar em sede de acta a identificação de todos os condóminos presentes ou representados. Destarte, para se agilizar a feitura da acta, esta informação pode constar de um livro de presenças onde se registam as assinaturas dos condóminos que compareceram nas assembleias.

Este "livro" pode ser constituído por folhas avulsas, devidamente arquivadas em sede própria (para tanto, as folhas terão necessariamente a mesma numeração/data das respectivas actas) ou podem ter-se anexas às respectivas actas.

Minuta:

Folha de presenças nº ____

Assembleia geral _______________________ (1) de condóminos de ___ / ___ / ___ (2)

  

Fracção	Nome	Qualidade	%o	Assinatura

(1): Indicar se se trata de uma assembleia ordinária ou extraordinária;
(2): Indicar a data da realização da reunião plenária;
Fracção: Indicar a letra utilizada na descrição das fracções autónomas, constante do registo predial;

Nome: A indicação do primeiro nome e último apelido serão o bastante;

Qualidade: Indicar se se trata do proprietário, de um 3º titular de direitos sobre a fracção ou de um procurador (devendo arquivar-se a procuração conjuntamente com esta folha);

‰: Indicar o valor fixado relativo à fracção, expresso em percentagem ou permilagem. O nº inteiro corresponderá ao nº de votos;

Assinatura: Local onde será aposta a assinatura do presente.