A nossa legislação estabelece que, salvo disposição em sentido diverso, os senhorios são responsáveis por todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias que sejam consideradas necessárias à manutenção e preservação do imóvel arrendado.
São três os tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento:
a) Obras de conservação ordinária.
São aquelas que se destinam à manutenção do imóvel em condições de utilização normal, como reparação (tetos, paredes, pavimentos, janelas, portas, torneiras, etc) e limpeza geral do prédio e suas dependências, as obras impostas pela Administração Pública nos termos da lei geral ou local aplicável e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização, e, em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
Regra geral, entende-se por obras de conservação ordinárias, todas aquelas que se encontram relacionadas com o envelhecimento interior e exterior do prédio e bem assim, com o seu uso normal.
A jurisprudência tem vindo a considerar como obras de conservação ordinárias, “a reparação de janelas e portas com vidros partidos, bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado”, bem como “a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas” ou “as reparações indispensáveis para fazer face ás deteriorações do locado, decorrentes de inundações por entupimento de esgotos do prédio e ainda das águas pluviais do andar de cima”. Em termos gerais uma obra de conservação ordinária não interfere com a estrutura do imóvel.
b) Obras de conservação extraordinária
São aquelas que são ocasionadas por defeitos de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior (ou seja, por causa imprevisível ou inevitável), para melhorar o imóvel (como obras de remodelação ou de ampliação), e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
As obras de conservação extraordinárias serão, a título meramente exemplificativo, as que, em qualquer altura a Administração Pública (por exemplo, as Câmaras Municipais) poderão determinar para corrigir as más condições de segurança ou de salubridade, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas.
As Câmaras Municipais poderão oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético.
De salientar que uma obra de conservação extraordinária, implicará alterações na estrutura do imóvel.
c) Obras de beneficiação
Por exclusão de partes, são todas as restantes não balizadas nas situações anteriores.
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