Impostos

No que concerne ao CIRC, e não se encontrando os condomínios elencados entre as entidades mencionadas no seu art. 2º - «Sujeitos passivos», entendemos que temos que partir do princípio de que um condomínio não constitui uma entidade que se possa enquadrar no âmbito deste Código, para além de que este tipo de entidade não exerce, a título principal, actividade de natureza comercial, industrial ou agrícola.

E mesmo no caso de virem a desenvolver, a título acessório, por exemplo, o aluguer de uma empena ou de um terraço para suporte publicitário ou suporte de antenas para comunicações móveis, repare-se que os respectivos rendimentos seriam tributados, não na esfera do condomínio mas sim na esfera dos condóminos, em sede de IRS ou de IRC, consoante os casos, devendo a entidade pagadora, caso disponha de contabilidade organizada, proceder à retenção na fonte, à taxa de 25%, dado que se trata de rendimentos da categoria F, tal como dispõe a al. e) do nº 1 do art. 101º do CIRS, pelo que o administrador do condomínio, em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a cada condómino um documento onde conste o rendimento bruto e a retenção que competir a cada condómino, como iremos detalhar mais em pormenor, socorrendo-nos, mesmo, de diversa doutrina da administração fiscal.

Aproveitamos o ensejo para chamar a atenção para o disposto na al. e) do nº 2 do art. 8º - «Rendimentos da categoria F», do CIRS, a qual estabelece que são havidas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

Abre-se aqui um pequeno parêntesis para trazer à colação o que dispõe o nº 2 do art. 41º - «Deduções», do CIRS, o qual preconiza que no caso de fracção autónoma de prédio em regime de PH, deduzem-se também [aos rendimentos brutos referidos no art. 8º] relativamente a cada fracção ou parte de fracção, outros encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam efectivamente pagos pelo sujeito passivo.

Por sua vez, o art. 19º (Contitularidade de rendimentos), também do CIRS, estipula que os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputados a estas na proporção das respectivas quotas, que se presumem iguais quando indeterminadas.

Recorde-se que no que concerne à menção efectuada no art. 19º do CIRS, acima transcrito, e de que se salienta a frase - os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputadas a estas na proporção das respectivas quotas -, que não podemos, como se irá compreender, deixar de atender ao que dispõe o nº 1 do art. 1418º (Conteúdo do título constitutivo), do CC: “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio”.

Ofício-Circulado nº 012/90, de 12 de Abril, do NIR

Rendas - CIRS – Propriedade Horizontal - Partes Comuns

Nos termos do art. 9º nº 1 e 2, al. f) [actualmente, art. 8º nº 1 e 2, al. e)] do CIRS, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias pagas ou postas à disposição, decorrentes da cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, como sejam telhados ou terraços de cobertura para fins publicitários ou outros, pátios e jardins anexos ao edifício, garagens comuns, a casa do porteiro, etc.

Porque aos Serviços têm vindo a ser colocadas dúvidas sobre o modo como se opera a tributação daqueles rendimentos, foi, por despacho de 27 de Março de 1990, sancionado o seguinte entendimento:

1 – CONTITULARIDADE DOS RENDIMENTOS

Sendo os diversos condóminos do edifício comproprietários das partes comuns do mesmo, como resulta do estatuído no nº 1 do art. 1420º, do CC, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (percentagem ou permilagem), em consonância com o regime estabelecido no art. 18º [actual art. 19º] do CIRS.

Nestes termos, ainda que destinando-se estes rendimentos à realização de despesas da responsabilidade do condomínio, deverão os mesmos ser imputados a cada um dos condóminos. Igual tratamento deverá ser conferido às despesas de manutenção e conservação, deduções específicas contempladas no art. 40º [actual art. 41º] do CIRS, efectuadas com as referidas partes comuns, sendo imputadas a cada condómino na proporção dos rendimentos.

2 – RETENÇÕES NA FONTE

Quando as rendas tenham sido objecto de retenção na fonte, nos termos do art. 94º [actual art. 101º] do CIRS, deverá considerar-se imputável a cada condómino, e assim mencionada nas respectivas declarações de rendimentos, a quota parte nas retenções efectuadas, determinada de acordo com o critério acima indicado.

Competirá ao administrador do prédio entregar a cada condómino documento em que indique a quota parte da renda e imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como das despesas de manutenção e conservação efectuadas com a parte cedida susceptíveis de dedução nos termos do art. 40º [actual art. 41º] do CIRS.

Circular nº 15/2008, de 7 de Outubro, da Direcção-Geral dos Impostos
Direcção de Serviços do IRS

Tendo-se suscitado dúvidas sobre o cumprimento das obrigações acessórias decorrentes do pagamento de rendas pela cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH, enquadráveis na al. e) do nº 2 do art. 8º do CIRS, foi, por despacho de 07-08-2008, do Substituto Legal do Senhor Director-Geral dos Impostos, entendido que:

1 – Quando as rendas tenham sido objecto de retenção na fonte nos termos da al. a) [actual al. e)] do nº 1 do art. 101º do CIRS, incumbe à entidade que paga os rendimentos, a entrega da declaração modelo 10, a que se refere a al. c) do nº 1 do art. 119º do CIRS, identificando os condóminos como os titulares dos rendimentos e não o condomínio.

2 – Incumbe à administração do condomínio:

2.1 – entrega a cada condómino de documento em que indique a quota-parte da renda e o imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como o NIF/NIPC da entidade que efectuou a retenção;

2.2 – entrega à entidade que paga os rendimentos de uma relação com a identificação de todos os condóminos e das percentagens ou permilagens que cada um tem no imóvel.

Despacho de 2010-05-05 - Processo: 2210/2010

CIRS - PH - Rendimentos Prediais - Cedência do uso de partes comuns

Diploma: CIRS -Art: 8º, nº 1, al. e)

Assunto: Rendimentos Prediais. Importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal.

Processo: 2210/2010, com despacho concordante da Subdirectora-Geral de 2010-05-05

Conteúdo:

"1. De acordo com o disposto na al. e) do art. 8º do CIRS, e o entendimento explanado no ofício-circulado nº 12/90, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

2. Refere ainda o mencionado ofício, que sendo os diversos condóminos do edifício, comproprietários das partes comuns do mesmo, de acordo com o estatuído no art. 1420º do CC, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (percentagem ou permilagem), de acordo com o regime estabelecido no art. 19º do CIRS.

3. Nesta conformidade, deverão os montantes recebidos a título de rendas e advenientes da cedência do uso da parte comum do prédio, no caso, as paredes do imóvel para efeitos de publicidade, ser, proporcionalmente, indicados no respectivo anexo F da declaração de rendimentos a apresentar por cada dos comproprietários do imóvel em causa."

Em sede do CIVA, os condomínios encontram-se, em princípio, isentos ao abrigo do disposto no nº 21 do art. 9º - «Isenções nas operações internas», o qual estabelece que estão isentas de imposto as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência.

No entanto, podem surgir situações em que os condomínios sejam sujeitos passivos de IVA. Relembra-se que o nº 4 do art. 1435º (Administrador), do CC, estabelece que “O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável”.

Ora, caso se verifique uma situação deste tipo, em que a administração do condomínio é remunerada, seja ela exercida por um condómino ou por um terceiro, que tanto poderá ser uma pessoa singular como uma pessoa colectiva, tal actividade é abrangida pelo disposto no nº 1 do art. 4º (Conceito de prestação de serviços), do CIVA, que estipula que “São consideradas como prestações de serviços as operações efectuadas a título oneroso que não constituem transmissões, aquisições intra-comunitárias ou importações de bens”, não lhe podendo ser aplicável a isenção prevista no nº 21 do art. 9º do CIVA.

Se a pessoa, singular ou colectiva, que aufere remuneração pelo exercício de administração do condomínio, não estiver registada em IVA deverá apresentar uma declaração de início de actividade, com efeitos a partir da data da nomeação de administrador remunerado podendo, eventualmente, ficar enquadrada no regime especial de isenção do art. 53º do CIVA.

Se tal suceder, não liquidará IVA nas facturas ou documentos equivalentes que emitir aos condóminos, como também não poderá exercer o direito à dedução do IVA que lhe seja liquidado na aquisição de bens e ou serviços destinados ao condomínio, de acordo com o estabelecido na al. a) do nº 1 do art. 20º - «Operações que conferem o direito à dedução», que estabelece que só pode deduzir-se o imposto que tenha incidido sobre bens ou serviços adquiridos, importados ou utilizados pelo sujeito passivo para a realização de transmissões de bens e prestações de serviços sujeitas a imposto e dele não isentas.

Se a pessoa singular ou colectiva ficar enquadrada no regime normal do IVA, tem o direito de deduzir o IVA constante das facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome, devendo, ao emitir as facturas ou documentos equivalentes a debitar os condóminos, liquidar o respectivo IVA, podendo, os condóminos, que sejam sujeitos passivos e que também se encontrem enquadrados no regime normal, proceder à dedução do IVA, atendendo às especificidades do seu próprio enquadramento, no exercício do direito à dedução constante do art. 19º do CIVA.

Ofício-Circulado n.º 2 593 – SIVA, de 16 de Novembro de 1993

CIVA – Condomínio – Despesas de condomínio

A – Face ao nº 23 (actual nº 21) do art. 9º do CIVA a entidade «Condomínio» deve configurar-se como consumidor final.

B – Se a prestação de serviços da sociedade administradora deve ser debitada ao condomínio.

C – Quanto à possibilidade de dedução do IVA contido nas despesas comuns por parte dos condomínios.

D – Se está correcto proceder ao rateio das despesas comuns através da distribuição aos condóminos de um mapa emitido periodicamente dispensando assim a emissão de notas de débito.

Com referência ao assunto cumpre-me prestar a seguinte INFORMAÇÃO:

1 – Nos termos do artigo 1420.º e seguintes do Código Civil num edifício em regime de propriedade horizontal cada condómino é proprietário singular da sua fracção e comproprietário das partes comuns do edifício.

As partes comuns devem ser administradas pela Assembleia dos Condóminos e por um administrador, eleito e exonerado por aquela assembleia, sendo o cargo de administrador remunerado e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiros.

2 – Assim, e de acordo com as questões colocadas pela exponente, convém referir que nos termos do nº 23 (actual nº 21) do art. 9º do CIVA estão isentas do imposto «as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência».

3 – São, pois, de considerar aqui incluídos os grupos de condóminos de um mesmo prédio, em regime de propriedade horizontal quanto às despesas de condomínio.

4 – Dado que as isenções previstas no art. 9º do CIVA se configuram como isenções incompletas não poderão os condóminos exercer o direito à dedução do imposto «oculto», uma vez que, como decorre do ponto anterior, os referidos débitos são isentos de imposto, pelo que se pode considerar que a entidade condomínio se configura como consumidor final.

5 – De salientar que a actividade do administrador é remunerada, pelo que convém referir que a administração de propriedades constitui uma actividade tributada nos termos gerais.

6 – Assim, relativamente à actividade sujeita, deverá a administração passar a todos os condóminos uma factura ou documento equivalente, com todos os requisitos estipulados no art. 35º [actual art. 36º] do CIVA, assim como os previstos no DL 45/89 de 11/2 (actualmente DL 147/2003, de 11/6, que através do seu art. 2º revogou o DL 45/89).

7 – Relativamente à actividade isenta, de acordo com o nº 3 do art. 28º (actual art. 29º) verifica-se haver dispensa da obrigação de facturação, no entanto necessitando os condóminos de um documento que lhes possibilite contabilizar as citadas despesas como custos, deverá ser emitida uma factura ou documento equivalente com todos os requisitos previstos no art. 35º [actual art. 36º] do CIVA, não havendo neste caso necessidade de observar os requisitos previstos no DL 45/89, de 11/2 (actualmente, como acima referido, DL 147/2003, de 11/7).”

Seguidamente, e para seguir uma ordem cronológica da doutrina, vamos respigar do CIVA – Anotado e Comentado, de F. Pinto Fernandes e Nuno Pinto Fernandes, 4ª edição do Rei dos Livros, os dois Despachos que a seguir se transcrevem:

Despesas de condomínio:

4. Assim sendo, para efeitos de IVA, a actividade de condomínio do Centro Comercial consubstancia prestações de serviços no âmbito de uma actividade de administração de imóveis, tributada nos termos gerais.

5. Ao condomínio daquele Centro Comercial assiste a obrigação nos termos da al. a) do nº 1 do art. 28º [actual 29º] e no nº 1 do art. 30º [actual 31º] do CIVA de efectuar o registo da actividade através da apresentação da respectiva declaração na Repartição de Finanças competente [actualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado], após o que, a verificar-se o seu enquadramento no regime normal de tributação poderá deduzir o IVA mencionado nas facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (águas, electricidade, telefone, etc.), e quando efectuar o débito de despesas deverá liquidar o IVA respectivo, emitindo a cada condómino factura ou documento equivalente, nos termos do art. 35º [actual 36º] do CIVA.

6. Relativamente aos condóminos, no caso destes se encontrarem no regime normal de tributação, estando na posse de factura ou documento equivalente referido no número anterior, poderão exercer o direito à dedução do IVA suportado nos termos gerais do art. 19º e seguintes do Código. (Despacho de 28-05-96, Proc. A 100 95 004, da DSIVA).”

“Condomínio - Direito à dedução do imposto

5. Verifica-se, assim, que quando esta actividade de administração de imóveis é exercida a título gracioso por um dos condóminos, havendo como contra-prestação apenas uma quota, estamos perante o exercício de actividades sujeitas a imposto embora dele isentas por força do disposto no nº 23 [actual nº 21] do art. 9º do CIVA.

6. Configurando-se as isenções previstas no art. 9º do CIVA como isenções incompletas, não podem os condóminos, sujeitos passivos, exercer o direito à dedução do IVA «oculto» uma vez que os referidos débitos são isentos de imposto, considerando-se o condomínio como consumidor final.

7. Não obstante, o supra referido art. 1435º do CCl permite ao administrador do condomínio receber uma remuneração pelo seu desempenho, situação que já sai do âmbito da isenção consagrada no atrás referido nº 23 [actual nº 21] do art. 9º do CIVA. Situação idêntica é a que se verifica quando a administração do imóvel é entregue a um terceiro, pessoa singular ou colectiva.

8. Assim sendo, e nos casos atrás referidos em que estamos perante Administrações remuneradas, deverão estas, de acordo com a al. a) do nº 1 do art. 28º [actual 29º] e no nº 1 do art. 30º [actual 31º] do CIVA efectuar o início de actividade mediante a apresentação da respectiva declaração na Repartição de finanças competente [actualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado].

9. Se estas entidades ficarem enquadradas no regime normal de IVA, como sujeitos passivos, não isentos, poderão, no decorrer da sua actividade, deduzir o IVA mencionado em facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (água, electricidade, manutenção de elevadores, etc.) vindo posteriormente a efectuar o débito das despesas a cada condómino liquidando o IVA respectivo e utilizando para tal factura ou documento equivalente nos termos do art. 35º [actual 36º] do CIVA.

10. Os condóminos que sejam sujeitos passivos e que estejam enquadrados no regime normal de tributação, uma vez na posse da factura ou documento equivalente, poderão exercer o direito à dedução do IVA aí contido, nos termos gerais do art. 19º e ss. do CIVA.

11. Se em relação às entidades administrativas remuneradas se verificarem os pressupostos de isenção referidos no art. 53º do CIVA, os condóminos só poderão levar a cabo o exercício do direito à dedução se aquelas optarem pela renúncia ao regime especial de isenção ali previsto, optando pela aplicação do imposto às suas operações nos termos dos nº 1 e 2 do art. 55º do CIVA. (Despacho de 26-07-95, Proc. D 031 95 007, da DSIVA).”

Informação Vinculativa – Ficha Doutrinária

Diploma: CIVA

Artigo: art. 36º

Assunto: Condomínios - Obras em imóveis e respectiva facturação emitida pelas entidades contratadas para a sua realização.

Processo: nº 308, por despacho de 2010-02-12, do SDG do IVA, por delegação do Director Geral dos Impostos.

Conteúdo: Tendo por referência o pedido de informação vinculativa solicitada, ao abrigo do art. 68º da Lei Geral Tributária (LGT), por «Condomínio», presta-se a seguinte informação.

1. De acordo com o disposto no CC, arti. 1420º e ss. (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício “, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condomínios e a um administrador”, o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas.”

2. O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condómino.

3. Em relação ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, são considerados vários tipos, especificamente:

i) Condomínios de imóveis para habitação;

ii) Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA;

iii) Condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica e;

iv) Os imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais.

4. Face ao referido enquadramento, podemos estar perante condomínios que:

i) Não são sujeitos passivos de IVA;

ii) são sujeitos passivos, podendo beneficiar de alguma isenção do art. 9º ou do art. 53º do CIVA;

iii) ou são abrangidos pelas regras gerais do código do IVA.

5. No que respeita a obras nos imóveis e à respectiva facturação emitida pelas entidades contratadas, a mesma pode ser emitida ao condomínio, ficando este na posse do documento original justificativo da despesa.

6. No entanto, sendo essas despesas divididas ou comparticipadas pelos condóminos, compete àquele titular “condomínio”, debitar os condóminos, através de factura ou documento equivalente, com observância do disposto no art. 36º do CIVA, pelo valor da comparticipação, sobre a qual incidirá o imposto que se mostrar devido, atendendo a que de acordo com o disposto no nº 2 do art. 19.º do CIVA, só confere direito à dedução o imposto mencionado em facturas ou documentos equivalentes passados sob a forma legal e na posse do sujeito passivo.

7. Em alternativa pode ser emitida uma factura a cada condómino, pelo valor que lhe é imputável, com a liquidação do respeptivo imposto.

8. Face ao exposto, e no caso concreto, pode ser adoptado um dos seguintes procedimentos:

- A factura pode ser processada em nome do condomínio ou;

- Pode ser emitida uma factura para cada condómino, conforme a responsabilidade de cada um no pagamento, fazendo referência na mesma ao contrato subjacente.

Ofício-Circulado nº 030 111, de 28 de Maio de 2009

CIVA - Condomínio

Assunto: IVA - CONDOMÍNIOS

Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação nº 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direcção de Serviços, através de despacho de 24/04/2009, do Subdirector Geral dos Impostos (Substituto legal do Director-Geral), comunica-se o seguinte:

I - INTRODUÇÃO

De acordo com o disposto no CC, art. 1420º e ss. (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.

O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condóminos.

No exercício dessa actividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no RNPC e obter um número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.

O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva” correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

I - DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

A actividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a actividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da isenção prevista nos nº 21 e 22 do art. 9º do CIVA consoante o condomínio exerça, ou não, uma actividade económica isenta.

O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua actuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta actua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.

III - ENQUADRAMENTO DOS CONDOMÍNIOS

Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

Condomínios de imóveis para habitação

O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de actuar perante os condóminos no âmbito de uma actividade empresarial.

Quando o condomínio não age no exercício de uma actividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como actividade económica a actividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA

No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma actividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.

O facto de haver condóminos a exercer uma actividade sujeita a IVA em algumas das fracções autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma actividade económica.

Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de fracções onde se desenvolvem actividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

Condomínios de imóveis para habitação que exercem actividades económicas sujeitas a IVA.

No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:

- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa actividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respectivo enquadramento no CIVA.

- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objectiva prevista no CIVA (art. 9º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no art. 53º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à actividade tributável, nos termos do art. 8º do CIVA.

Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais

Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua actividade económica.

Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos art. 1420º e ss. do CC apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação.

Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, electricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc., que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respectiva actividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, recepção de clientes, lavabos, decoração das partes comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos nº 21 e 22 do art. 9º do CIVA.

Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respectiva actividade se encontra abrangida pelas regras gerais do CIVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

Importa agora, respigar das Perguntas Frequentes (FAQ) relativas ao Recibo de Renda Electrónico, sancionadas pelo Despacho n.º 101/2015-XIX, de 30/4, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais e constante do Ofício Circulado nº 20177, também ele de 30/4/2015, as questões nº 3, 24 e 25 e os respectivos entendimentos:

3 - A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatória apenas para os rendimentos provenientes de contratos de arrendamento?

Não. A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatória para:

a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência, onde se inclui o arrendamento, bem como a promessa do arrendamento com a entrega do bem locado;

b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;

c) A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;

d) As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;

e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal.

24 - No caso de rendimentos prediais pertença de um condomínio, quem tem o dever de comunicação dos elementos do contrato e de emissão do recibo electrónico?

O Administrador do Condomínio eleito em Assembleia-geral, nos termos da lei civil, deve emitir os recibos. Para tal, deve dirigir-se a qualquer Serviço Local de Finanças acompanhado da Ata em que foi nomeado e que lhe confere os poderes bastantes para que os Serviços verifiquem e registem a autorização em causa para efeitos do cumprimento da obrigação da modelo 2 do Imposto do Selo e da emissão do recibo de renda electrónico.

Esta funcionalidade será oportunamente disponibilizada.

25 - Pode haver dispensa da obrigação de emissão de recibo electrónico para rendimentos prediais decorrentes de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal?

No caso dos condomínios (prédios em regime de propriedade horizontal) não existe dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda electrónico relativamente aos rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio.

Ofício-Circulado n.º 40.111, de 30-07-2015

Área dos Impostos sobre o Património, subordinado ao assunto: 

Contratos de arrendamento – Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS) – Condomínios – Arrendamento de partes comuns de prédio constituído em PH

“A Lei nº 82-B/2014, de 31/12 (Lei do Orçamento do Estado para 2015), veio introduzir significativas alterações em sede dos contratos de arrendamento e subarrendamento no que se refere, designadamente, a imposto do selo.

Considerando as dúvidas que se têm colocado relativamente ao cumprimento da obrigação declarativa prevista no art. 60º Código do Imposto do Selo, em caso de arrendamento de partes comuns de edifício constituído em PH foi, por meu despacho de 2015-07-16, exarado na informação nº 2015001429, da DSIMT, sancionado o seguinte entendimento:

A PH configura um tipo de direito real que pressupõe um edifício de estrutura unitária, composto por fracções independentes, susceptíveis de pertencer a proprietários diversos (cfr. art. 1414º e 1415º do CC).

Os proprietários das fracções ou condóminos são, simultaneamente, comproprietários das partes comuns do edifício (cfr.art. 1420º do CC).

O condomínio, como conjunto organizado de condóminos, é equiparado a pessoa colectiva para efeitos de inscrição no Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC). O administrador age como representante orgânico do condomínio, do grupo ou conjunto de condóminos.

Ao celebrar o contrato de arrendamento, o administrador executa a deliberação tomada em assembleia de condóminos, em representação da vontade "colectiva" do condomínio, como ente colectivo (cfr. art. 1430º, nº 1 e 1432º, nº 3 do CC).

Para efeitos do imposto do selo devido pela verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), estando em causa o arrendamento de uma parte comum por parte de um condomínio, com NIF atribuído, resultante de uma deliberação tomada em assembleia de condóminos, a obrigação acessória de comunicação de contratos (bem como das respectivas promessas, alterações e cessação) a que se refere o art. 60º do CIS recai sobre o próprio condomínio.

O condomínio é, simultaneamente, sujeito passivo do imposto e titular do respectivo encargo, nos termos dos art. 2º, nº 1, al. g) e 3º, nº 3, al. b) do CIRS. Não dispondo o condomínio de personalidade jurídica, a capacidade de exercício dos direitos e deveres em seu nome, nos termos do nº 3 do art. 16º da LGT, cabe à pessoa ou às pessoas a quem compete, nos termos da lei civil, a sua administração, no caso, ao administrador eleito, nos termos do disposto nos art. 1430º e 1436º, al. h) do CC.

Nessa conformidade, a declaração modelo 2 referente ao contrato de arrendamento de uma parte comum de edifício constituído em propriedade horizontal deve ser entregue/preenchida pelo administrador, em nome do condomínio, indicando-se o NIF do condomínio como locador.

Para efeitos do cumprimento desta obrigação deve o administrador dirigir-se, previamente, a um serviço de finanças, munido da acta que lhe confere os necessários poderes, para que seja registada a respeptiva autorização.”