O que é a PH?

Esta matéria encontra-se regulada nos art. 1414º a 1438º-A do CC. No entanto, este código não contém uma noção explícita de propriedade horizontal. Não obstante, da conjugação dos art. 1414º e 1415º depreende-se que se caracteriza por uma forma especial do direito da propriedade consistente na possibilidade de diversas fracções de que se compõem um edifício poderem pertencer a proprietários diferentes, desde que sejam susceptíveis de constituir unidades independentes, perfeitamente distintas e isoladas entre si, com saída própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública.

Deste modo, as partes que se autonomizaram através do processo de constituição da propriedade horizontal ficam a pertencer em propriedade singular ao respectivo titular; as outras são as partes comuns do prédio que ficam a pertencer aos vários proprietários na proporção do valor da parte autónoma de cada um.

I. Requisitos

Para que um edifício possa ser submetido ao regime da PH este tem de ser constituído por fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si e que tais fracções tenham garantida uma saída própria para uma parte comum do prédio e dela para a via publica ou directamente para esta.

Junção de fracções autónomas

No que concerne à questão da junção de fracções autónomas, de acordo com o art. 1422º-A, nº 1 do CC "Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas", sendo que o nº 2 determina que "Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trata de fracções correspondentes a arrecadações e garagens".

No caso em apreço, dimana do mesmo preceito que cabe ao condómino que juntou as fracções autónomas o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração do título constitutivo (nº 4), sendo que o acto deve ser comunicado ao administrador no prazo de 30 dias (nº 5).

No entanto, e no domínio substantivo as normas que regulam a propriedade horizontal, importa desde logo ressalvar o princípio geral contido nos art. 1422º e 1422º- A, ambos do CC, que proíbem a junção ou anexação de fracções autónomas de edifícios diferentes e vedam, através da construção de obras novas, qualquer possibilidade de prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, assim como a prática de quaisquer actos que tenham sido proibidos por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

Divisão de fracções autónomas

No que se refere à questão da divisão de uma fracção autónoma, dimana do art. 1422º A, nº 3 do CC que “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.”

No caso vertente, cabe ao condómino que cindiu a fracção autónoma o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (nº 4), devendo o acto ser comunicado - formalmente, sublinhe-se -, ao administrador no prazo de 30 dias (nº 5).

No mais, e face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do CC – e não se verificando nenhuma das excepções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado e nunca através de decisão judicial. Daqui se conclui portanto que, exceptuando as ressalvas contidas no art. 1422º-A, a modificação do TCPH apenas pode ser efectuada em conformidade com o preceituado no art. 1419º, nº 1 do CC e não por decisão judicial.

Diferença entre art. 1422º e 1425º CC

A aprovação da alteração da linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício ou das inovações, numa apreciação mais desavisada, parece apenas necessitar de uma aprovação por uma maioria representativa de 2/3 do capital do prédio, ainda que possam existir votos contra, de acordo com o disposto no art. 1422º nº 3 e no art. 1425º nº 1, ambos do Código Civil e que se passam a transcrever.

Artigo 1422º nº 3 do Código Civil

“As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.”

Prazo caducidade AG sem convocação

O pressuposto do início da contagem do prazo de caducidade da acção de anulação de deliberações sociais é a de que a mesma tenha sido tomada mediante convocatória regular e válida do impugnante. Não existindo convocatória para a assembleia nem posterior comunicação da deliberação, o prazo de caducidade só começa a correr a partir do conhecimento da deliberação por parte do sócio ausente (cfr. Ac. Relação de Lisboa de 20/9/2012).

 

Vamos supor que a assembleia de condomínio reune, sem se ter convocada nos termos fixados nos nºs 1 e 2 do art. 1432º do CC (foi convocada, por exemplo, com um papel afixado na parede da entrada do edifício). Nestas circunstâncias ocorre perguntar. Será que se aplica, mesmo assim, o dito prazo de 60 dias? Certamente que não.

O pressuposto do início da contagem do prazo de caducidade é, como já se disse, que a deliberação tenha sido tomada mediante convocatória regular e válida do condómino impugnante (de sublinhar que - como já fui de abordar em um outro meu escrito -, só pode impugnar quem não comparecer na reunião, sob pena de, não obstante a irregularidade, aquele se considerar, para todos os efeitos, convocado). 

Impugnações fora da alçada dos Julgado de Paz

Os condóminos podem recorrer aos Julgados de Paz para impugnarem as deliberações contrárias à lei porquanto o requerimento enquadra-se no diploma das atribuições dos mesmos, desde que o conteúdo das deliberações não exceda o valor da competência que lhes é atribuída.

Importa ressalvar que o valor da causa é fixado nos Julgados de Paz nos precisos termos do CPC aplicável por remissão do art. 63º da Lei dos Julgados de Paz. Assim, dispõe o art. 296º nº 1 do CPC que “a toda causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica imediata do pedido”.

Resulta assim do citado preceito que a “utilidade económica” imediata do pedido, expressa em dinheiro, constitui o critério geral para a determinação do valor da causa. Lebre de Freitas (in “Código de Processo Civil anotado, vol. I, pág. 543) escreve que há, porém, que ter em conta que o pedido se funda sempre na causa de pedir, que o explica e o delimita. Dela – conclui aquele Mestre – não abstrai o critério da utilidade económica imediata do pedido, pelo que este não é considerado abstratamente, mas sim em confronto com a causa de pedir, para apuramento do valor da causa…Tal como o pedido desligado da causa de pedir não basta à determinação do valor da acção, também a causa de pedir, por si, não o determina…”(sublinhado nosso)  

Dação em cumprimento

A dação em cumprimento é um negócio jurídico do tipo de contratos bilaterais e onerosos utilizado pelo devedor para cumprir, total ou parcialmente perante o credor, as dívidas ou responsabilidades a que está obrigado. Muito utilizada pelos particulares como forma de extinguirem as suas dívidas. Normalmente os bens dados em cumprimento dessa dívida são bens imóveis, pelo que a escritura envolve o pagamento de IMT e Imposto de Selo.

A dação em cumprimento vem referida no art. 837° CC que refere que “a prestação de coisa diversa da que for devida, embora de valor superior, só exonera o devedor se o credor der o seu assentimento. Daqui resulta que esta causa de extinção das obrigações tem dois pressupostos:

- a realização de uma prestação diferente da que for devida;

- o acordo do credor relativo à exoneração do devedor com essa prestação.

O art. 1422º do Código Civil

 Artigo 1422.º

(Limitações ao exercício dos direitos)

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.

2. É especialmente vedado aos condóminos:

a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;

c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;

d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

(Alterado pelo Art. 1.º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01).

Notas: 

A redacção da al. d) e os nº 3 e 4 foram introduzidos pelo art. 1º do DL 267/94 de 25/10. O preceito tem origem parcial no art. 12º do Decreto-Lei nº 40 333, 14 Outubro 1955 e 124º do Anteprojecto de Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 273). O preceito tem origem parcial no art. 12 do Decretyo-Lei nº 40 333, de 14 Outubro de 1955.

A redacção anterior da al. d) era "Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por acordo de todos os condóminos."

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 124º

1ª Revisão Ministerial: 

art. 1410º

Salvo ligeiras diferenças que não alteraram, a redacção proposta neste artigo, coincide com o texto originário do Código, salvo a da alínea c) do nº 2 que, em ambos, é do seguinte teor:

"Dar-lhes uso contrário ao fim a que foi destinada, salvo consentimento de todos os proprietários ou o competente suprimento judicial."

Projecto: 

art. 1422º

Tem a mesma redacção do texto original do Código.

Direito anterior:  

DL nº 40 333, 14 Outubro 1955

art. 12º

No exercício do seu direito devem os proprietários suportar as limitações necessárias ao bem de todos, em virtude das relações de vizinhança, da compropriedade nas coisas comuns e da circunstância de as fracções pertencerem ao mesmo edifício.

§ único. Em especial, é vedado aos condóminos:

1º Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparações adequadas, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos à moral ou aos bons costumes;

c) Dar-lhe uso contrário ao fim que foi destinada a fracção, salvo a autorização de todos os condóminos ou o competente suprimento judicial quando injustamente negada.

art. 14º

Os proprietários podem usar os bens comuns, em conformidade com o respectivo fim, e sem inibirem os consortes do exercício de igual direito.

art. 15º

O direito dos proprietários aos bens comuns será, na falta de título em contrário, representado por uma quota igual à percentagem ou permilagem prevista no nº 2 do art. 3º.

Impugnação após 60 dias

A questão colocada prende-se com a contagem do prazo de caducidade, previsto no nº 4 do art. 1433º do Código Civil, da acção anulatória das deliberações das assembleias de condóminos contrárias à lei ou aos regulamentos (nº 1 do mesmo artigo), proposta pelo condómino ausente (embora notificado para comparecer na assembleia). 

Há duas grandes correntes doutrinais e jurisprudenciais sobre tal matéria.
 

No Ac. TRL, de 22/6/1999, CJ 1999 III-121 e do STJ, de 11/1/2000 – defendeu-se que o início de contagem do prazo se faz a partir da data da deliberação impugnada. Ou seja, “actualmente os condóminos faltosos terão de diligenciar no sentido de conhecerem o teor das deliberações para, se o desejarem, poderem impugná-las no prazo dilatado de 60 dias sobre a data da deliberação e não da comunicação da deliberação, como primitivamente se estipulava”.
 

É esta a tese que melhor se coaduna com uma interpretação histórico-actualista, sistemática e teleológica (racional), onde se presume que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (art. 9º, nº s 1 e 3).

Convocatória por 25% capital

Como é consabido, a assembleia é convocada pelo administrador do condomínio, no entanto, existem duas excepções a esta regra, sendo que neste artigo, debruço-me sobre a primeira, plasmada no art. 1431º, no seu nº 2, determina que a assembleia reunirá quando para o efeito se tiver convocada por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

Ora, sendo a assembleia geral extraordinária convocada nos termos do citado preceito do Código Civil, tal significa que a mesma deverá ter-se subscrita, com inclusão na respectiva convocatória e no próprio acto, pelos condóminos que representam, pelos menos, 25% do capital investido do prédio.

Na medida em que, esta convocatória não cumpra o evocado requisito legal, isto é, não contenha as assinaturas de todos os condóminos convocadores, carece a mesma de qualquer validade, inquinando, por conseguinte, a assembleia geral extraordinária que por essa via se pretendia convocar? 

Atento o exposto, tal situação não significará que qualquer deliberação que, porventura, venha a ser no respectivo âmbito tomada em plenário, estará necessariamente sujeita à respectiva impugnação, com fundamento no vício de que enfermará a convocatória que lhe está subjacente, impugnação essa a exercer nos termos e ao abrigo do disposto no art 1433º do CC.

Quórum constitutivo e deliberativo

Se à primeira convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador em plenário os condóminos representativos da maioria do capital investido, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, não se interrompendo e convocando a assembleia em segunda convocatória pelo facto de algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de metade dos condóminos.

Há quem defenda que as deliberações tomadas em assembleia iniciada em primeira convocatória sempre se regerão e até ao final pelo vertido no art. 1432º, nº 3 do CC, isto é, só podem ser tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido e não do capital presente, porém, esta ideia não colhe.

 

No entanto, se em segunda convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador os condóminos representativos de pelo menos, um quarto do valor total do prédio, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, interrompendo-se os trabalhos se algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de 25% do capital investido. 

A excepção de não cumprimento

É consabido que o cumprimento do pagamento das comparticipações havidas orçadas e aprovadas em sede plenária para suportar as despesas de fruição, conservação e serviços de interesse comum, são a obrigação primeira dos condóminos, sob pena de, incorrendo no não cumprimento, se sujeitarem às sanções previstas no Regulamento do condomínio ou na lei aplicável.

No entanto porém, existem excepções à regra, isto é, existem algumas (poucas) situações nas quais, os condóminos podem furtar-se à obrigação do cumprimento, sem com isso, incorrerem em incumprimento e nas sanções previstas para o mesmo, como por exemplo, no caso replicado infra, do Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 3/11/2016, que ensina:

"A excepção de não cumprimento do contrato (cfr. art. 428º do CC) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).

O cumprimento das obrigações

Conforme refere o art. 762° nº 1 CC, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que esta vinculado. Resulta assim pacífico afirmar-se que o cumprimento pode ser definido como a realização da prestação devida, pelo que, com a satisfação do interesse do credor, extingue-se a obrigação, com a consequente libertação do devedor. 

 

Ora o regime do cumprimento das obrigações obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: 

• o princípio da pontualidade;
• o princípio da integralidade; e
  
• o princípio da concretização e da boa fé.

Condóminos não residentes

Sobre o administrador impende o dever de informação preceituado no art. 3º do DL 268/94 de 25/10, que estatui: "Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste", para que os condóminos não residentes possam por seu turno cumprir com o que dimana do art. 1432º, nº 9 do CC "Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante".

 

Importa contudo ressalvar que, incorrendo o administrador em incumprimento da sua obrigação, tal acto de omissão não desobriga os condóminos do ónus que sobre os mesmos impende. Nesta factualidade, deverão estes procurar saber, nomeadamente junto da vizinhança, quem exerce as funções executivas efectivas ou provisoriamente. 

 

Caso aquele não tenha ainda sido eleito pela assembleia ou nomeado pelo tribunal, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção autónoma represente a maior parte do capital investido (maior percentagem ou permilagem), salvo se outro condómino manifestar o desiderato de exercer o cargo, comunicando o mesmo aos demais condóminos.