Área de implantação do edifício

Edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins.

A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A área de implantação do edifício é a área de solo ocupada pelo edifício, expressa em metros quadrados. Corresponde à área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende:

- O perímetro exterior do contacto do edifício com o solo;

- O perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

No caso muito particular dos edifícios que se desenvolvem "em ponte" sobre via pública, à área de implantação, calculada nos termos da definição, é retirada a área de via pública contida no interior do polígono.

ACTRL 28-04-2022: Acção impugnação

Tribunal: TRL

Processo: 26145/20.2T8LSB.L1-2

Relator: Vaz Gomes

Data: 28-04-2022

Descritores

Administração do condomínio

Impugnação das deliberações

Legitimidade

Sumário:

I–As recentes alterações introduzidas ao art.º 1437, do CCiv, pela Lei 8/2022, de 10/1, não resolvem a questão da legitimidade processual nas acções de anulação de deliberações da Assembleia de Condóminos que está prevista no art.º 1433 e não no art.º 1437 do CCiv; das actas da AR designadamente do projecto 718/XIV/2 do PSD e das discussões seguintes nada se colhe sobre a questão em concreto da impugnação das deliberações da Assembleia de Condóminos.

II–Impõe-se uma interpretação do preceito que tenha presente as alterações que entretanto foram introduzidas e a actualização do pensamento legislativo devendo o inciso constante do n.º 6 do artigo 1433.º do Código Civil «a representação judiciária dos condóminos contra quem as ações são propostas» passar a ser interpretado extensivamente, por forma a ver nele escrito que «a representação judiciária do conjunto dos condóminos contra quem as acções são propostas)», já que o condomínio é o conjunto organizado dos condóminos.

III–Se ao administrador compete executar as deliberações da assembleia de condóminos, nos termos do art.º 1436.º, al. h), do Código Civil), por igualdade de razão, cumpre-lhe sustentar a existência, a validade e a eficácia dessas mesmas deliberações, em representação do condomínio.

Texto integral: vide aqui

Acção de impugnação

Mantém-se uma profunda e bem conhecida divergência jurisprudencial, quer entre os tribunais superiores, quer mesmo na doutrina, sobre contra quem deve ser proposta a acção de anulação das deliberações da assembleia geral de condóminos.

De um lado, defende-se a orientação no sentido de que as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos devem ser propostas contra o próprio condomínio representado pelo respetivo administrador, tendo em conta o preceituado no art. 12º, al. e), do CPC, conjugado com o disposto nos art. 1437º, nº 1 a 3, e 1436º, al. h), apelando aos critérios interpretativos do art. 9º, nº 3, todos do CC.

A outra orientação sustenta que o art. 1433º, nº 6, do CC, embora o não refira expressamente, oferece um vector decisivo no sentido de afastar a legitimidade do próprio condomínio e de afirmar a legitimidade dos condóminos, tornando inquestionável que a ação terá necessariamente de ser proposta contra todos aqueles que votaram a favor da aprovação da deliberação cuja anulação se pretende, ainda que representados pelo administrador ou porventura por pessoa que a assembleia designe para o efeito.

Administrador obrigatório ou voluntário

Os condóminos devem eleger ou nomear, anualmente, um administrador em sede de assembleia plenária. Este, tanto pode ser um dos condóminos como um terceiro, pessoa individual ou colectiva (uma empresa de gestão), externos ao prédio. 

No entanto, enquanto a assembleia não eleger ou nomear um administrador efectivo, o nº 1 do art. 1435º-A do CC determina que as funções devem ser obrigatoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fração (ou frações) represente a maior percentagem ou permilagem do prédio. Contudo, o legislador faz duas ressalvas a este regime-regra:

i) Este desobriga-se sempre que outro condómino houver manifestado a sua vontade para exercer o cargo de administrador e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos, que aceitam.

ii) Se porventura houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias (leia-se, a mesma percentagem ou permilagem), as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

Prazo conservação documentação contabilistica

Nos termos do art. 1436º, al. n) do CC, são funções do administrador "guardar e manter os documentos que digam respeito ao condomínio". Os «documentos» não se esgotam nas cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, nomeadamente, do projecto aprovado pela CM (cfr. art. 2º DL 268/94 de 25/10), nas notificações dirigidas ao condomínio, em especial as provenientes das autoridades administrativas, nas plantas do edifício, nos contratos (fornecimento de energia eléctrica e água, manutenção ascensores, seguro, etc.), mas também na documentação contabilística (facturas, recibos, relatórios de contas, etc.).

As faturas e os recibos são os únicos meios de evitar que possam ser cobradas contas que possam já ter sido pagas, além de serem também o comprovativo para, por exemplo, accionar uma determinada garantia. O regime da PH tem omisso quanto ao prazo para que o administrador conserve estes e outros documentos, pelo que, a assembleia pode e deve disciplinar esta matéria em sede de regulamento.

Nos termos do art. 118º do CIRS, devem-se conservar os documentos comprovativos dos rendimentos auferidos pela cedência do uso das partes comuns do prédio, do imposto retido das despesas efectuadas com as mesmas  (o nº 3 do art. 128º estabelece o prazo de 4 anos seguintes àquele a que respeitem os documentos) e das deliberações tomadas pela assembleia de condóminos relativas às partes comuns e à aprovação de contas - Ofício nº 12/90 do Núcleo dos Impostos sobre o Rendimento da DGCI (Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2ª edição revista e actualizada, Almedina, pág. 210). Entre parêntesis ressalva nossa.