Representação em Assembleia Universal

Numa sociedade comercial, um dos principais direitos dos sócios é o de participar nas deliberações dos sócios, sem prejuízo das restrições previstas na lei (vide art. 21º, nº 1, al. b) do CSC). Com efeito, o voto representa uma declaração de vontade que, em conjugação com outras declarações da mesma natureza, determina a formação da deliberação, esta, por seu turno, expressão da vontade unitária da assembleia geral. A vontade deste órgão é, por sua vez, dentro das matérias incluídas na sua competência, vontade imputável à sociedade.

Significa isto que nenhum sócio pode ser privado, nem sequer por cláusula do contrato, do direito de voto, uma vez que a lei lhe garante o direito de participar nas deliberações dos sócios. O mesmo princípio é válido nas assembleias dos condóminos.

A tomada de deliberações de sócios em assembleia geral está regulada no art. 1432º, cujos nº 1 e 2 procedem a uma remissão geral para o disposto sobre assembleias gerais. Assim, a assembleia geral do condomínio, para se poder realizar, carece, como regra, de ser convocada, competindo essa convocação ao administrador, aos condóminos que representem pelo menos, 25% do capital investido ou a qualquer dos condóminos que pretenda recorrer do administrador e deve ser feita por meio de carta registada ou aviso com protocolo de recepção assinado pelos condóminos, expedida com a antecedência mínima de dez dias.

Nesta conformidade, “são nulas as deliberações dos sócios, tomadas em assembleia geral não convocada”, excepto “se todos os sócios tiverem estado presentes ou representados” (cfr. art. 56º, nº 1, al. a) do CSC). Ou seja, desde que todos os sócios estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto, podem os condóminos reunir-se em assembleia geral, sem observância das formalidades prévias (vide art. 54º, nº 1 do CSC).

Dito de outro modo, as deliberações, em que o sócio tem o direito de participar, podem ser tomadas em assembleia geral, convocada ou não convocada. Neste último caso, desde que todos os sócios estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto.

As deliberações tomadas em assembleia geral convocada têm um ponto em comum com aquelas que são tomadas em assembleia universal: ambas resultam de uma reunião de sócios. Mas distinguem-se umas das outras quanto a um aspecto do seu procedimento: ao invés das primeiras, as segundas são adoptadas numa assembleia que não foi precedida de um acto de convocação, como deveria ter sido, dirigido a todos os sócios, mas em que todos estiveram presentes e, além disso, em que todos manifestaram vontade de que a assembleia se constituísse e deliberasse sobre determinado assunto.

Vemos, assim, que só ocorre uma assembleia geral universal mediante a verificação cumulativa de três pressupostos:

a) – Presença de todos os sócios – basta que esteja ausente um sócio para que a assembleia já não possa ser considerada universal;

b) – Assentimento de todos os sócios em que a assembleia se constitua – o encontro ocasional de todos os sócios não é, só por si, uma assembleia universal, porque falta a vontade destes de se constituírem em assembleia, assim como não se trata de uma assembleia universal a reunião de todos os sócios se algum ou alguns deles não quiserem que a assembleia se constitua;

c) - Vontade também unânime de que a assembleia a constituir delibere sobre determinado assunto; porém, uma vez decidido por unanimidade que a assembleia deliberará sobre tal assunto, a deliberação a tomar considerar-se-á aprovada quando reúna os votos necessários para o efeito nos termos gerais (que pode não ser – e não é em regra – a unanimidade (art. 54º, nº 2).

Conforme preceitua o art. 54°, nº 3 do Código das Sociedades Comerciais (CSC) “o representante de um sócio só pode votar em deliberações tomadas no número 1 se para o efeito estiver especialmente autorizado”.

O carácter expresso da representação voluntária não constitui aqui uma exigência nova e específica – pois para a deliberação formada em Assembleia Geral já estabelece o CSC nos diversos lugares em que se lhe refere, esse mesmo carácter (cfr. art. 189°, nº 4, para as Sociedades em Nome Colectivo, art. 249°, para as Sociedades por Quotas, e art. 380°, nº 1, para as Sociedades Anónimas).

Não se especificando quais os instrumentos que para a Assembleia Geral Universal hão-de legitimar a representação voluntária, deverão aceitar-se aqueles mesmos que são já admitidos em Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária.

No entanto, no caso da Assembleia Universal, impõe-se uma especificidade: a autorização constante da carta ou da procuração verbal outorgada ao representante, tem de o ser expressamente para o efeito. Ou seja, há que referir que o representante está autorizado para votar naquela Assembleia Universal em especial.

Conforme refere Pinto Furtado (Deliberações dos sócios, pág. 206), “é este o mínimo certamente exigível, e não parece que se requeira, além disso a especificação das matérias concretas sobre que se há-de deliberar, o sentido de voto, ou, sequer, a concreta assembleia ou deliberação unânime em que a representação será exercida.”

As assembleias universais

A Assembleia Geral dos Condomínios é o órgão supremo do condomínio, de funcionamento intermitente, constituído pela reunião dos seus consortes, regra geral, regularmente convocados (cfr. art. 1432º, nº 1 e 2 do CC) para apreciação e decisão de assuntos de interesse comum, devidamente especificados na convocação (cfr. art. 174º nº 2, 1ª parte, do CC). No entanto, no presente escrito, importa atentar na 2ª parte deste último preceito.

De facto, resulta do nº 2 do art. 174º do CC que "São anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordaram com o aditamento".

O processo de deliberação inicia-se com a convocação da Assembleia realizada pelo Presidente da Mesa. Os requisitos e formalidades desta convocação balizam-se, designadamente, na confirmação da qualidade dos presentes, e verificação da existência do quórum constitutivo e deliberativo. Estas exigências de convocação justificam-se fundamentalmente para proteger os interesses não apenas dos próprios condóminos, mas visam proteger também os interesses de terceiros titulares de direitos sobre as fracções.

Nos termos do art. 54°, nº 1, 2ª parte, do CSC, as Assembleias Universais são adoptadas numa assembleia que não foi precedida de um acto de convocação dirigido a todos os sócios (ou esse acto de convocação padeceu de algum vício), mas em que todos estiveram presentes e, além disso, em que todos manifestaram vontade que a assembleia se constituísse.

Assim, pois, para se poder realizar uma Assembleia Universal ou Totalitária, ter-se-ão que cumprir três requisitos essenciais:

1) A presença de todos os condóminos

É portanto, condição primeira que todos compareçam. Se algum dos condóminos não comparecer, já não será possível realizar-se a Assembleia Universal. Importa salientar que, pese embora o art. 54°, nº 1, não o refira expressamente, não há razão para não contar como condómino presente aquele que se faz (devidamente) representar na Assembleia Universal. Aliás, da conjugação do n° 3 do mesmo artigo e da parte final da al. a) do n° 1 do art. 56° resulta que onde se lê (na norma supracitada) “desde que todos os sócios estejam presentes” se deverá ler “desde que todos os sócios estejam presentes ou regularmente representados”.

Questão diferente desta é saber se estão cumpridos todos os requisitos para se poder considerar que um condómino está devidamente representado numa Assembleia Universal., porquanto, se para uns actos de administração, tem-se por bastante uma procuração verbal, para outros, aquela carece de outras formalidades.

Por outro lado, há quem defenda que para se realizar a Assembleia Universal, deverão estar presentes não só todos os condóminos, mas também todos aqueles sujeitos (não sócios) a quem lei confere o direito de estar presente na assembleia, como é o caso do(s) membro(s) do(s) órgão(s) de administração, no entanto, sobre este assunto, partilho a opinião de Pedro Maia (Invalidade da deliberação social por vício de procedimento, pág. 706) no sentido de que a sanação de vícios respeitantes à convocatória não carece da presença dos não sócios, ainda que tais sujeitos tivessem o direito de estar presentes e devessem, por isso, ser convocados.

2) Assentimento de todos os sócios em que a assembleia se constitua

Não basta que todos os condóminos compareçam num determinado local e subsequentemente se reúnam ocasionalmente, porquanto, para que a Assembleia Universal se possa constituir, tem a mesma que resultar inequivocamente do desiderato e assentimento de todos os condóminos na constituição da referida Assembleia.

Vale isto por dizer que, se um ou alguns dos condóminos, ainda que presentes, manifestarem a sua discordância no sentido de que a Assembleia se reúna em sessão plenária.

3) Vontade unânime de que a assembleia a constituir delibere sobre determinado assunto

Para que a Assembleia Universal se constitua, não basta a presença de todos os condóminos e que todos tenham manifestado a sua aquiescência no sentido de que a mesma se realize, porquanto, cumpridas as duas primeiras condições, haverá que cumprir necessariamente uma terceira: todos os condóminos terão que acordar em que se delibere sobre um assunto específico.

No entanto, uma vez decidido por unanimidade que a Assembleia delibere sobre tal assunto, a deliberação a tomar considerar-se-à aprovada apenas quando reúna os votos necessários para o efeito nos termos gerais.

Relativamente a este requisito, refere V. Lobo Xavier (RLJ, 119.°, 223/224 e 277/278) que: "(...) presente embora, o sócio não perde o direito de invocar a irregularidade da deliberação, quando tenha manifestado no colégio a sua discordância de que se delibere sobre aquele assunto. De outro modo, esse sócio ver-se-ia obrigado a ausentar-se da reunião para, impedindo dessa maneira o funcionamento da norma em questão, obstar à validade da deliberação que viesse a ser tomada sobre o dito assunto (...) Se todos os sócios concordam expressa ou tacitamente com que se deliberasse nas circunstâncias referidas, não há qualquer motivo para excluir a possibilidade de vir depois a tomar-se por maioria uma deliberação plena-mente válida. (...)".

Ponto é que seja manifestada por todos os condóminos a vontade de deliberar, e que as deliberações incidam sobre o ou os assuntos consentidos por todos os presentes. Esta última fórmula é certamente elíptica tratado efectivamente de assuntos sobre que todos os condóminos consentiram deliberar – o que não significa, assim, que a deliberação tomada só seja de admitir como válida quando votada unanimemente. O consentimento para que se delibere é que tem de ser unânime, isto é, dado por todos os condóminos. Este consentimento não invalida que um ou alguns dos consortes se abstenha ou vote mesmo contra. 

 

Cumpridos cumulativamente todos estes três requisitos estarão, pois, os condóminos em condições de se reunirem em Assembleia Universal. 

 

No entanto, quando o legislador regulou a realização das Assembleias Gerais de Condomínio poderia ter começado pelas Assembleias Universais, prescrevendo que as deliberações podiam ser tomadas em Assembleias nas quais todos os condóminos comparecessem; e que, quando não tivessem comparecido todos os condóminos, as deliberações poderiam ser tomadas, desde que as Assembleias tivessem sido regularmente convocadas. 

 

As Assembleias Universais ou Totalitárias justificam-se por, face à presença do universo dos condóminos, estar garantida uma plena participação para lograr deliberações válidas, independentemente de, a montante, não existir uma convocatória formalmente regular ou de o(s) assunto(s) não estar(em) inscrito(s) na respectiva ordem de trabalhos. 

 

Este tipo de Assembleias é forma eficaz para facilitar o funcionamentos das Assembleias Gerais, neste caso dispensando e simplificando as formalidades e burocracias da convocação dos condóminos sem, ao mesmo tempo lesar os seus interesses. Assim, se não houve convocação ou esta foi irregular, a Assembleia Universal, no qual devem estar presentes (ou, tal como já referimos, representados) todos os consortes, funciona como alternativa para que se possa proceder à deliberação de um qualquer assunto urgente e indispensável. 

 

Conforme afirma António Caeiro (Temas de Direito das Sociedades, pág. 477 ss.), “na verdade, a primeira finalidade da convocação é possibilitar a comparência dos sócio se não há dúvida de que, estando presentes todos estes, se atingiu este objectivo, embora a convocação tenha sido irregular. Se todos os sócios comparecerem à reunião da assembleia, não podem restar dúvidas de que o meio utilizado para os convocar, qualquer que ele tenha sido, surtiu pleno efeito, produziu o resultado a que exactamente: chamar os sócios à participação na assembleia (...)”. 

 

Assim, desempenhando a convocatória esta função meramente instrumental (a de dar conhecimento aos respectivos condómins da data e local de reunião a realizar, bem como quais os assuntos que irão ser discutidos), não releva qualquer vício dessa convocatória se na respectiva Assembleia Geral estiverem presentes todos os condóminos e todos concordem que a assembleia se constitua e delibere sobre os assuntos em causa. 

 

Se, ao invés, não estiverem presentes todos os condóminos, a lei só legitima o funcionamento da Assembleia Geral quando esta foi precedida de convocação válida, pois a todos os condóminos foi oferecida a possibilidade de participar na mesma, designadamente porque foi efectuada um convocatória visando essa participação.

Convocação do titular de um direito de retenção

O promitente-comprador de uma fracção autónoma, que tenha sinalizado a promessa e a quem o promitente-vendedor tenha entregue o imóvel a que respeita o contrato-prometido, fica com direito à execução específica ou à indemnização prevista no nº 2 do art. 410º do CC, no caso de o accipiens faltar culposamente ao cumprimento do contrato. Como garantia deste crédito o promitente-comprador goza do direito de retenção sobre o imóvel, nos termos do art. 755º, nº 1, al. f) do CC.

O direito de retenção é um direito real de garantia assente sobre um direito pessoal concomitante de gozo (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações, pág. 343). Consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, anot. ao art. 754º, pág. 772, 1).

O poder de gozo da fracção autónoma fundamenta-se no direito pessoal de gozo subjacente ao direito de retenção. Entende-se, por isso, que o promitente-comprador não tem o direito de participar na assembleia de condóminos (no mesmo sentido, Ventura-Traverset, Derecho de Propriedad Horizontal, Bosch, Casa Editorial, Barcelona, 1966, pág. 280), e não deve ser convocado.

Como ensina M. Henrique Mesquita, in Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1991, pág. 76, o poder que os direitos reais de garantia "conferem ao titular não é, como na generalidade dos direitos reais de gozo, o de praticar determinados actos de uso ou fruição sobre a res, mas unicamente o de, mediante um acto de disposição, realizar à custa desta, sem que se tome necessária a cooperação do proprietário ou mesmo contra a sua vontade, determinado valor (o valor do crédito garantido pela res). Apenas para este efeito a coisa se encontra directamente subordinada ao titular da garantia real".

Convocação do depositário judicial

Através da penhora, "os bens são retirados da disponibilidade material do devedor e subtraídos à sua disponibilidade jurídica, pela ineficácia em relação à execução de todos os actos jurídicos que pratique e que os tenham por objecto, e que assim mantidos no estado e situação jurídica em que foram encontrados, chegarão inalterados a final (assim, Artur Anselmo de Castro, A acção executiva singular, comum e especial, Coimbra Editora, 1977, pág. 124).

A penhora tem ainda uma função do controlo da titularidade e penhorabilidade dos bens a apreender, função esta já não dirigida apenas à tutela da execução mas também, e principalmente, à protecção dos direitos do executado ou de terceiro, para que não venham de qualquer modo a ser ilegalmente atingidos, característica que lhe imprime a natureza de acto completamente jurisdicional.

O depositário é a figura essencial da penhora (cfr. Anselmo de Castro, ob. cit., pág. 151). Nos termos do art. 843º do  CPC, tem o dever de administrar os bens com a diligência e zelo de um bom pai de família e com a obrigação de prestar contas.

Nesta conformidade, entende-se que, no caso de a fracção autónoma ser penhorada, é ao depositário judicial que cabe participar na assembleia de condóminos, e deve ser ele o convocado para a reunião.

Convocação do fiduciário

Nos termos do art. 2290º, nº 1 do CC, o fiduciário tem o gozo e a administração dos bens sujeitos ao fideicomisso, consigna no nº 2 serem “…extensivas ao fiduciário, no que não for incompatível com a natureza do fideicomisso, as disposições legais relativas ao usufruto”. 

O fiduciário tem a propriedade temporária (vitalícia) dos bens objecto do fideicomisso, sem possibilidade de dispor deles, revertendo os mesmos para o fideicomissário, imediatamente após a morte daquele, desde que este último lhe sobreviva.

Como referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, «in» Código Civil anotado, Coimbra Editora, 1998, Vol. VI, p. 458, nota 3, ao art. 2290º, o fiduciário «é um verdadeiro proprietário, limitado no tempo, dos bens recebidos», mas «sobre ele impende todavia o ónus da conservação da herança ou do legado, que lhe retira o poder de livre disposição, próprio em princípio do direito de propriedade», restando-lhe o «direito de gozo e o poder de administração dos bens sujeitos ao fideicomisso». E, na nota 4, «embora como direito de propriedade que é, limitado no tempo, o direito do fiduciário se não identifique com o usufruto, a verdade é que, na prática, devido à sua convivência permanente com a expectativa jurídica do fideicomissário, ele se aproxima consideravelmente do direito de usufruto».

Assim sendo, tem direito de participar na assembleia dos condóminos e deve ser convocado para a reunião plenária.

Convocação do Locatário

Os contratos de leasing para habitação de fracções constituídas em propriedade horizontal são regulados pelo DL nº 149/95 de 24/6, com as alterações introduzidas pelo DL nº 265/97 de 2/10. Resulta nos termos do art. 10º, nº 1, al. b) deste diploma, que é obrigação do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum. E, segundo a al, e), da mesma disposição, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercídos.

Nos termos do anterior DL nº 10/91 de 9/1, o locatário assumia, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.

O locatário assumia estes direitos e obrigações, segundo a lei, em nome próprio e directamente (esta assunção não dependia de nenhum acordo com o locador).

Apesar da imperfeição da redacção do regime vigente, e das dúvidas que tem suscitado a sua aplicação, parece-nos que o sentido da lei se manteve, e que o locatário tem direito de participar nas reuniões da assembleia, onde exercerá o direito de voto. Esta solução encontra apoio no texto legal, quando a al. e) do art. 10º, determina que o locatário exerce os direitos próprios do locador.

A solução que se propugna justifica-se pelo fim próprio do contrato de leasing: o financiamento do interessado. As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade nem à actividade produtiva; por isso, não têm interesse na conservação da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. 

A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo (Cassiano dos Santos, O contrato de leasing). Daí que, no termo do contrato, normalmente, se verifique a aquisição da coisa pelo locatário (cfr. art. 10º, nº 2, al. e)). 

Convocação dos inquilinos

Por acordo entre as partes, é possível que as despesas correntes, necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos arrendatários, nos termos do art. 40º do RAU, ou, ainda, ser fixada uma quantia a pagar mensalmente pelos arrendatários. Este acordo deve, sob pena de nulidade, constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito e assinado pelos arrendatários, discriminar as despesas a cargo dos arrendatários e ser especificado, nos termos dos art. 41º e 42º do RAU.

Tem de se entender que as despesas correntes são gastos de pequena monta indispensáveis à utilização normal das partes comuns e ao pagamento de serviços que beneficiem todos os condóminos, como sejam as despesas com o consumo de electricidade gasto nas zonas comuns, a limpeza das mesmas zonas, pagamento a vigilante, etc.. Ficarão de fora os encargos com as obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação, sempre a cargo dos senhorios, nos termos dos art. 11º a 13º do RAU. 

Se se estipular que estes encargos ou os encargos com as obras ficam a cargo dos arrendatários, a cláusula será nula. Assim, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, anotado e comentado, Almedina, Coimbra, 1996, pág. 204 e ss.. As despesas correntes e os encargos que os arrendatários acordaram em pagar não se integram nas rendas. Por conseguinte, a sua falta de pagamento não faz incorrer os arrendatários em mora, para os efeitos do art. 1041º, nem tão-pouco permite aos senhorios resolverem os contratos por falta de pagamento das rendas, nos termos do art. 64º, nº 1, al. a) do RAU.

A função substantiva do serviço do administrador que ele desenvolve no interesse de todo o condomínio, leva a considerá-lo como serviço comum. Neste sentido, pronunciaram-se, Lazzaro/Stincardini, L´amministratori del condominio, Giuffrè Editore, 1992, pág. 28.

O senhorio deve comunicar ao arrendatário, com uma antecedência razoável, todas as informações necessárias para a determinação e a comprovação das despesas a cargo deste, incluindo deliberações da assembleia de condóminos, leituras de contadores ou quaisquer outras. De sublinhar que o administrador não conhece o teor do contrato de locação entre o condómino e o seu inquilino, que é um acto absolutamente estranho à relação entre o condómino e o condomínio (G. Annesanti, "Inquilini nelle assemblee condominiali: problema da risolvere", Nuovo dir., 1976, pág. 461 e ss., e "Ancotra sul rebus dei conduttori nelle assemblee di condominio", Nuovo dir. 1977, pág. 615).

Nos termos do art. 43º, salvo disposição contratual em contrário, as obrigações relativas aos encargos e despesas a cargo do arrendatário vencem-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumpridas simultaneamente com a renda subsequente.

Face à nossa lei, entende-se que o inquilino, tendo um direito pessoal de gozo, não tem um poder próprio de estar presente na assembleia. Neste sentido, para o regime espanhol, Ventura-Traverset, Propriedad Horizontal, Barcelona, pág. 279, que considera que o inquilino só pode votar, em nome do condómino, se apresentar uma procuração escrita passada pelo dono da fracção autónoma.

O legislador limitou a presença na assembleia apenas aos condóminos/proprietários e optou por estabelecer um conjunto de garantias para o inquilino (v.g. a antecedência razoável das informações necessárias para determinação e comprovação das despesas). Esta  solução, sendo a que resulta claramente do regime legal, levanta algumas dúvidas. A atribuição do gozo da coisa através de um arrendamento para habitação, pelo menos num contrato de duração não limitada, não deveria levar implícita esta delegação de poderes, e a consequente atribuição de um poder próprio ao inquilino para participar na assembleia e votar quanto à administração das coisas e serviços comuns?

O nosso legislador liga à participação na gestão da vida condominial a propriedade da fracção autónoma, em desfavor da utilização do edifício, quando, na verdade, são os utilizadores do edifício os maiores interessados na boa administração da coisa comum. Moldada em termos diferentes, que nos parecem mais adequados, está a legislação italiana. Este ordenamento oferece uma resposta mais socializante do condomínio, afastando o proprietário da coisa em benefício do seu utilizador.

Nos termos do art. 9º da Lei nº 392, de 27/7/1978, que disciplina a locação de imóveis urbanos, salvo pacto em contrário, é o inquilino quem paga as despesas relativas aos bens e serviços comuns. Por isso, nos termos do art. 10º, o inquilino tem direito de voto, em lugar do proprietário da fracção arrendada, nas deliberações da assembleia de condóminos relativas às despesas e à modalidade de gestão dos serviços de aquecimento e condicionamento do ar. Tem ainda direito a intervir, sem direito de voto, nas deliberações relativas à modificação de outros serviços comuns.

O direito a participar na assembleia subsiste enquanto subsistir o direito de gozo da coisa comum (Baldassere, "Successione nei diritti del condomínio e partecipazione all´assemblea", in Riv. Giur. Edil., 1970, II, pág. 15). Discute-se na doutrina, se o direito do inquilino a participar na assembleia é um direito autónomo e pessoal, de onde nasça para o administrador a obrigação de enviar directamente ao inquilino o aviso de convocação, sob pena de invalidade das deliberações tomadas na reunião da assembleia (a este direito do inquilino corresponderia um igual direito do condomínio a exigir o pagamento das somas que lhe são imputáveis por lei) ou, pelo contrário, a obrigação de convocação abrange apenas o condómino-locador. Segundo esta última posição, a obrigação de pagamento das despesas condominiais vincula sempre e unicamente o locador, o qual, portanto, é o único obrigado perante o condomínio (esta afirmação baseia-se no princípio segundo o qual a relação de locação é completamente estranha ao condomínio).

A Cassação entende que se trata de uma hipótese de substituição legal do inquilino ao proprietário, na assembleia de condóminos convocada para deliberar sobre despesas e modalidade de gestão dos serviços, que não alterou a disciplina da comunicação do aviso de convocação da assembleia de condóminos. Consequentemente, tal aviso deve ser comunicado ao proprietário e não ao inquilino da fracção, ficando o mesmo proprietário obrigado a informar o inquilino do aviso de convocação recebido pelo administrador.

Para Niconetti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condpminio degli edifici", Cedam, Pádova, 1990, pág. 155, esta solução é juridicamente correcta já que não se pode compreender como é que um terceiro, estranho ao condomínio, que tem direito de participar ocasionalmente numa assembleia (e votar) possa invalidar uma decisão tomada pela colectividade dos condóminos.

Assim sendo, o inquilino não convocado poderá agir contra o condómino-locador e poderá fazer valer perante este todos os argumentos que poderia ter usado perante os condóminos, para a redução ou contenção dos custos, em sede de assembleia, se lhe tivesse sido dada a oportunidade. 

Não tendo um direito próprio a participar na assembleia, o inquilino não tem de ser convocado para a reunião. Além de não lhe ser atribuído expressamente tal direito, o art. 43º do RAU vai no sentido oposto ao determinar que cabe ao senhorio comunicar ao arrendatário todas as informações necessárias para a determinação e comprovação das despesas a cargo deste. O inquilino não paga as despesas directamente ao administrador (como qualquer condómino, nos termos do art. 1436º do CC), paga-se ao senhorio, simultaneamente com a renda.

A obrigação do inquilino de pagar as despesas directamente ao condomínio só se pode configurar quando o contrato de arrendamento o preveja expressamente. Este deverá encontrará a sua origem no vínculo contratual assumido e permanece no âmbito restrito do contrato de locação (Eduardo Caputo, "La partecipazione conduttore alle assemblea di condominio", in GM, 1975, I, pág. 394). 

O acordo das partes quanto ao pagamento das despesas sobre a fruição das partes comuns e o pagamento dos serviços de interesse comum pode ser acompanhado de uma procuração ao inquilino para que ele participe na assembleia. Note-se, que sendo o direito de participação na assembleia do proprietário-condómino, o voto do condómino sempre está vinculado às suas obrigações como locador: tem de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina (cfr. art. 1031º CC) e não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o uso da coisa pelo locatário (cfr. art. 1037º CC).

Se o inquilino não puder fazer valer os vícios das deliberações da assembleia, pode negar-se, correlativamente, à assembleia condominial que possa agir perante o inquilino para exigir o pagamento das contribuições sobre a fracção  autónoma que lhe foi arrendada.

Convocação dos herdeiros

Não havendo habilitação de herdeiros, e se a entidade convocante não tem conhecimento do falecimento do condómino, cumpre a sua obrigação endereçando o aviso de convocação ao último domicílio do condómino, e em seu nome, tendo-se por regularmente convocada, desde que o referido aviso convocatório tenha sido expedido em nome do condómino falecido.

No entanto, se a entidade convocante já tiver conhecimento do falecimento do condómino, deve proceder à convocação genérica dos herdeiros (os herdeiros do Senhor...), sendo que, na ausência de informação mais precisa, convoca-os colectivamente enviando o aviso convocatório para o endereço da fracção autónoma.

Na situação de morte de um condómino, deverão ser convocados para a assembleia os herdeiros que comunicaram ao administrador a sua qualidade e que sejam conhecidos, de qualquer modo, pelo condomínio, como tal (Nicoletti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condominio degli edifici, Cedam, Pádova, 1990, pág. 131).

Neste sentido pronunciou-se também Patrizia Venturini, Questioni in tema di condominio, Giust. it., 1983, I, 2, pág. 611. Em sentido diferene, Gino Terzago, Diriti i doveri dei condomini, Dott. A. Giuffrè Ed., Milão, 1985, pág. 47, considerando este autor que esta notificação é nula por derrogar o princípio fundamental da personalidade e individualidade das notificações.

Havendo habilitação de herdeiros, é o cabeça-de-casal (cfr. art. 2079º do CC) quem administra a herança até á sua liquidação e partilha. Assim sendo, tem este o direito de participar e votar na assembleia dos condóminos e deve ser ele o convocado para a reunião.

Convocação dos cônjuges

A fracção autónoma pode, e será esta a situação normal quando for a casa de morada de família, fazer parte da comunhão conjugal. No regime supletivo da comunhão de adquiridos, regulado pelo art. 1717º e ss. do CC, o imóvel será bem comum se adquirido pelo cônjuges na constância  do matrimónio (cfr. art. 1724º do CC), e não for considerado bem próprio pelo art. 1722º do CC. No regime da comunhão geral (cfr. art. 1732º e ss. do CC), o imóvel é sempre bem comum, se não for incomunicável nos termos do art. 1733º do CC.

Cada um dos cônjuges tem legitimidade para a prática de actos de administração ordinária dos bens comuns (cfr. art. 1678º, nº 3 do CC). Este preceito consagra o princípio da co-direcção para a gestão dos bens comuns e, especialmente, a administração concorrente para os actos de administração ordinária (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. IV, anot. ao art. 1678º, pág. 289, 12). O cônjuge que administra bens comuns não é obrigado a prestar contas da sua administração, mas responde pelos actos intencionalmente praticados em prejuízo do casal ou do outro cônjuge.

A questão que se coloca é esta: no âmbito da administração concorrente, quem tem de ser convocado para a reunião da assembleia dos condóminos, onde apenas se decida sobre a administração ordinária das coisas e serviços comuns?

Salvo melhor opinião, tal como ocorre com o regime da compropriedade, a convocatória deve ter-se dirigida a ambos os cônjuges. Ambos são proprietários da fracção autónoma e os dois têm o direito de participar na sua administração. O cônjuge que não participou na assembleia, por não ter sido regularmente convocado, pode impugnar a deliberação independentemente do facto de o outro cônjuge ter participado na assembleia.

Alguma doutrina italiana (cfr. Nicoletti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condominio degli edifici, Cedam, Pádova, 1990, pág. 129) entende que o aviso convocatório pode ser expedido apenas a um dos cônjuges, e a jurisprudência é unânime em considerar que a válida convocação de um dos consortes da fracção pode resultar ainda do aviso ao outro comproprietário, quando haja circunstâncias presuntivas para considerar que o segundo proprietário deu conhecimento ao primeiro da reunião. Para Gino Terzago, Il Condominio - Trattato Teorico-Pratico, Giuffrè Ed., Milão, 1988, pág. 220 e ss., em princípio, não basta que o aviso convocatório seja enviado aos cônjuges pois cada um tem o direito de estar em posição de conhecer o dia e a hora da assembleia e de exercer o seu direito de compropriedade.

Quando os cônjuges vivam juntos, a convocatória será enviada para o domicílio comum. Na hipótese de vários comproprietários que convivam, deriva dessa convivência a ideia de que os assuntos de interesse comum são objecto de informação recíproca e são discutidos entre os cônjuges, sem necessidade de impor ao administrador o ónus de enviar avisos de convocação distintos que, segundo o critério id quod plerumque accidit, é de todo supérfluo.

Para este problema, vale ainda o art. 1105º do Codice que, sendo aplicável ao condomínio por força do art. 1139º, permite presumir, em geral, que o aviso de convocação notificado a um dos condóminos é levado ao conhecimento dos outros contitulares do direito de participar na administração dos bens comuns, salvo se for demonstrada a existência de um conflito de interesses ou outra situação anormal de que derive a necessidade de comunicação directa a todos os participantes na comunhão. Nos termos do art. 67º disp. att. do Codice, para a validade das deliberações é necessário que todos os participantes hajam sido previamente informados do objecto da deliberação.

A questão em causa ganha verdadeiro significado quando os cônjuges vivem em separação de facto. Nesse caso, é necessário enviar um aviso convocatório distinto a cada um deles. Mas é um ónus do cõnjuge que muda de residência comunicar, por escrito, ao administrador, o seu novo domicílio ou o domicílio do seu representante (cfr. art. 1432º, nº 9 do CC). Se não o fizer, a entidade convocante enviará a convocatória para o domicílio comum e a assembleia considera-se regularmente convocada.

Os actos de administração extraordinária só podem ser praticados com o consentimento de ambos os cônjuges. Quando a assembleia decida sobre estas matérias, ambos devem estar presentes na reunião e assinar a respectiva acta.

Convocação ds comproprietários

Todos os condóminos têm o direito de serem convocados para a reunião da assembleia de condomínio. Se a fracção autónoma pertence, em compropriedade, a várias pessoas, a convocação tem que ser feita na pessoa de cada um dos consortes, uma vez que, nos termos preceituados no art. 985º do CC, por remissão do art. 1407º, nº 1, também do CC, na falta de convenção em sentido contrário, todos os consortes têm igual poder para administrar.

Nesta factualidade, qualquer dos administradores tem o direito de se opor ao acto que outro pretenda realizar, cabendo nestas, ou em outras situações em que haja desacordo, à maioria decidir sobre o mérito da oposição. Porém, para que haja a maioria dos consortes exigidos por lei, é necessário que estes representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.

Só não será assim quando os comproprietários hajam previamente indicado ao administrador do condomínio a nomeação de um deles, na qualidade de representante do grupo, para participar e votar nas assembleias de condomínio. Neste caso, ter-se-á por bastante, para satisfazer as condições postas pelo art. 1432º do CC, que o aviso convocatório seja enviado para o domicílio do dito representante.

Quando os comproprietários de uma fracção residirem em lugar diferente e tenham informado o administrador de que são comproprietários de uma unidade imobiliária, a entidade convocante deverá enviar a cada um deles um aviso de convocação. No entanto, se a fracção autónoma pertencer em compropriedade a várias pessoas que façam parte do mesmo núcleo familiar, poderá presumir-se que um só aviso, relativo à reunião, dirigido a todos os comproprietários, é suficiente.

De salientar que, na hipótese de o administrador desconhecer, por não lhe ter sido comunicado, o vínculo de comunhão que liga os sujeitos que têm o direito de participar na assembleia dos condóminos, o aviso convocatório pode e deve ser enviado a quem resulte proprietário da fracção autónoma perante o condomínio.

António Visco, Le case in condominio, Giuffrè-Ed., Milão, 1964, pág. 489, Gino Tewrzago, L´assemblea condominiale, pág. 38 e Gustavo Nobile, L´amministratore del condominio, Casa Ed. Dott. Eugenio Jovene, Nápoles, 1966, pág. 80, consideram que a convocação deve ter-se feita individualmente, mesmo no caso de uma fracção autónoma em comunhão. Os autores italianos entendem-no assim, apesar de, nos termos da disp. att. 67º do Codice, os comproprietários só terem direito à participação de um representante na assembleia dos condóminos.

Pelo contrário, o nosso ordenamento jurídico, concede a todos os proprietários o direito de participarem na assembleia dos condóminos, melhor se justificando que sejam convocados todos os consortes. Segundo Volker Bielefeld, Der wohnungseigentumer, Verlag Deutsch Wohnungswirtschaft, GmbH, 1995, pág. 396, relativamente à lei alemã, os comproprietários são convocados individualmente, apesar de, na assembleia, o seu direito de voto apenas poder ser exercido unitariamente (como ocorre entre nós, sublinhe-se).

Proibir presença pessoas estanhas à assembleia

No regime da Propriedade Horizontal, a assembleia é um órgão colegial reservado a todos os condóminos (cfr. art. 1430, nº 1 do CC), a quaisquer pessoas titulares de direitos sobre as fracções autónomas (cfr. art. 1º, nº 4 do DL 268/94 de 25/10) e ao administrador, que tanto pode ser um condómino como por um terceiro (cfr. art. 1435º, nº 4 do CC), sendo o mesmo omisso quanto à presença de outras pessoas.

Pronunciando-se sobre a presença de estranhos nas assembleias gerais de sociedades, Luís Brito Correia, em Direito Comercial, Deliberações dos Sócios, vol. III, p. 44, AAFDL, 1989, observa que “A regra é (…) que as pessoas estranhas à sociedade (que não sejam sócios, membros dos órgãos sociais, obrigacionistas ou respectivos representantes) não podem participar, nem sequer estar presentes na assembleia, a menos que o presidente da mesa os autorize e a própria assembleia não se oponha a essa autorização”.

Segundo o citado autor, tal regra justifica-se pelo facto de a sociedade ser um agrupamento de particulares e as assembleias gerais dizerem respeito à sua vida privada, pelo que, não pode um sócio exigir a presença de estranhos na assembleia, contra a vontade do presidente da mesa ou da própria assembleia.

J. M. Coutinho de Abreu, também defende que “Porque as assembleias gerais são reuniões privadas (não públicas) outras pessoas que não as indicadas (v.g. técnicos auxiliares de sócios como os advogados, contabilistas ou economistas, trabalhadores da sociedade, tradutores, jornalistas) só podem estar presentes nelas (sem direito de intervenção e, claro, de voto) se autorizadas pelo presidente da mesa; ainda assim, os sócios podem deliberar revogar essa autorização (nº 6 do art. 379º)”.

Mas será que o art. 61º, nº 3 do Estatuto da Ordem dos Advogados não tem a amplitude de excepção? A faculdade estatutária que resulta deste preceito do EOA não constitui um direito absoluto que se projecte ilimitadamente sobre todo o ordenamento jurídico, devendo antes ser interpretado à luz do art. 20º, nº 2 da CRP. O referido preceito constitucional refere-se ao direito a fazer-se acompanhar por advogado perante qualquer autoridade, o que, de acordo com o entendimento da doutrina maioritária, significa perante qualquer autoridade pública ou privada dotada de poderes públicos.

A assembleia geral de accionistas de uma sociedade anónima, atenta a sua natureza, não é obviamente uma autoridade pública, assim como também não se trata de uma autoridade privada dotada de poderes públicos. A concretização do âmbito de aplicação do art. 20º, nº 2 da CRP, demonstra que o direito à assistência e acompanhamento por advogado não é um direito ilimitado e não se impõe, em qualquer circunstância, e perante qualquer entidade pública ou privada.

O art. 379º, nº 6 do CSC visa igualmente a protecção de direitos constitucionalmente consagrados, como sejam, o da reserva da intimidade da vida privada, direito que também assiste às pessoas colectivas de direito privado. Em consequência, a faculdade estatutária que resulta do art. 61º, nº 3 do EOA não é um direito absoluto; tem limitações, nomeadamente, as que decorrem do direito à reserva da intimidade da vida privada da sociedade.

Dispõe o nº 6 deste art. 379º: “A presença na assembleia geral de qualquer pessoa não indicada nos números anteriores depende de autorização do presidente da mesa, mas a assembleia pode revogar essa autorização.” Os números anteriores aludem a accionistas sem direito a voto e a obrigacionistas (nº 2), representantes comuns de titulares de acções preferenciais sem voto e de obrigacionistas (nº 3), administradores, membros do conselho fiscal ou do conselho geral e de supervisão e revisores oficiais de contas (nº 4) e a accionistas agrupados (nº 5).

Sobre esta norma, escreve Luís Brito Correia: “A regra é, pois, que as pessoas estranhas à sociedade (que não sejam sócios, membros dos órgãos sociais, obrigacionistas ou respectivos representantes) não podem participar, nem sequer estar presentes na assembleia, a menos que o presidente da mesa os autorize e a própria assembleia não se oponha a essa autorização.” “Compreende-se que assim seja. A sociedade é um agrupamento de particulares e as assembleias gerais dizem respeito à sua vida privada; não são abertas ao público (cfr. art. 80º do CC).”

“Por isso mesmo, em regra, um sócio não pode, por si só, exigir a presença de estranhos na assembleia, contra a vontade do presidente da mesa e da própria assembleia.” (Direito Comercial, 3º volume, Deliberações dos Sócios, AAFDL, 1995, pág. 44. Igual entendimento se colhe em J. M. Coutinho de Abreu: “Porque as assembleias gerais são reuniões privadas (não públicas) outras pessoas que não as indicadas nos nºs anteriores (v.g. técnicos auxiliares de sócios como os advogados, contabilistas ou economistas, trabalhadores da sociedade, tradutores, jornalistas) só podem estar presentes nelas (sem direito de intervenção e, claro, de voto) se autorizadas pelo presidente da mesa; ainda assim, os sócios podem deliberar revogar essa autorização” (Código das Sociedades Comerciais em Comentário, vol. VI, pág. 92, comentário ao art. 379º). Também Manuel Nogueira Serens faz depender a presença de estranhos – auxiliares dos sócios (técnicos, advogados) ou mesmo de jornalistas, seja da imprensa, da rádio ou da televisão – de autorização do presidente da mesa (Notas sobre a sociedade anónima, Revista de Direito e Economia, ano XV, pág. 206).

Ora o nº 3 do artigo 61º do Estatuto da Ordem dos Advogados consagra a competência plena do advogado perante qualquer autoridade ou entidade e regulamenta o direito constitucionalmente consagrado à assistência e acompanhamento por advogado, consagrado no nº 2 do art. 20.º da CRP.” O nº 3 do art. 61º do EOA (aprovado pela Lei nº 15/2005, de 26.01) estatui: “3 - O mandato judicial, a representação e assistência por advogado são sempre admissíveis e não podem ser impedidos perante qualquer jurisdição, autoridade ou entidade pública ou privada, nomeadamente para defesa de direitos, patrocínio de relações jurídicas controvertidas, composição de interesses ou em processos de mera averiguação, ainda que administrativa, oficiosa ou de qualquer outra natureza.”

A presença de advogado a acompanhar o sócio nas assembleias gerais da sociedade pode ser justificada por se considerar útil a presença de um jurista, mormente quando as matérias em discussão requeiram conhecimentos de direito que o sócio não possui. Mas o mesmo raciocínio vale para todas as situações em que as matérias em discussão envolvam e requeiram conhecimentos técnicos que escapam ao sócio, pelo que não se descortina fundamento para considerar de modo diferente a situação do advogado, sob pena de violação do princípio da igualdade.

O art. 20º, nº 2, da Constituição da República estatui que “todos têm direito, nos termos da lei, à informação e consulta jurídica, ao patrocínio judiciário e a fazer-se acompanhar por advogado perante qualquer autoridade.” Para Gomes Canotilho e Vital Moreira o segmento “qualquer autoridade deve incluir não somente as autoridades públicas mas também as autoridades privadas dotadas de poderes públicos (CRP anotada, vol. I, 4.ª ed., 2007, pág. 413). No caso estamos perante um ente privado – uma sociedade comercial – não dotada de quaisquer poderes públicos, pelo que aquela norma constitucional não fornece apoio à excepção.

A norma constante do nº 6 do art. 379º assume natureza especial, destinando-se a assegurar que em princípio apenas as pessoas directamente ligadas à sociedade possam estar presentes, não se encontrando revogada pelo art. 61º, nº 3, do EOA. Como observa Pedro Maia, a participação de terceiros na assembleia geral pode inibir ou constranger os accionistas de participarem na assembleia (designadamente no uso da palavra, na apresentação de propostas e até no voto – pode até contender com direitos da personalidade dos accionistas (O Presidente das Assembleias de Sócios, in Problemas do Direito das Sociedades, IDET, 2002, pág. 446).

Aduz-se, em síntese, que, o nº 6 do art. 379º do CSC, que faz depender a presença de qualquer pessoa não indicada nos números anteriores do mesmo artigo de autorização do presidente da mesa, não se encontra revogado pelo nº 3 do art. 61º do EOA. A presença de qualquer pessoa não indicada nos nºs 1 a 5 daquele art. 379º mesmo que essa pessoa seja advogado, depende de autorização do presidente da mesa. 

A este respeito, o TRL em Acórdão datado de 03/6/2014, decidiu que "A presença de um advogado a acompanhar um accionista numa assembleia geral de uma sociedade anónima depende da autorização do presidente da respectiva mesa".

Tipos de assembleias

A Assembleia Geral dos Condóminos é o órgão supremo do condomínio, de funcionamento intermitente e colegial, constituído pela reunião dos seus condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, regularmente convocados para apreciação e decisão de assuntos de interesse comum, especificados na respectiva convocação.

As assembleias Gerias Ordinárias

As Assembleias Gerais Ordinárias são um dos principais eventos da gestão condominial e são reuniões que se realizam, obrigatoriamente, por lei, uma vez ao ano (na primeira quinzena de Janeiro), a qual tem como objectivos, (i) a discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano (cfr. art. 1431º, nº 1 CC), e (ii) eleição do administrador para o novo exercício administrativo (cfr. art. 1435º, nº 1 e 2, 2ª parte do CC).

Também terão carácter Ordinário, a ou as Assembleias que, mediante disposição do Regulamento do condomínio, aprovada por maioria simples, se realizem durante o ano, em datas concretas, por exemplo, quadrimestralmente ou semestralmente, nomeadamente, para aprovação do balanço das contas e eventual aprovação de um orçamento rectificativo das despesas a efectuar.

As assembleias Gerais Extraordinárias 

As Assembleias Gerais Extraordinárias, não possuem uma periodicidade específica definida, isto é, não possuem uma data exacta para se realizarem, pelo que, estas podem ter-se convocadas pelos condóminos ou terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, desde que estes, representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido, ou seja, 25 ou 250 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem (cfr. art. 1431º, nº 2 do CC), sempre que estes entendam haver necessidade de se discutirem determinados assuntos do interesse comum.

São também Extraordinárias as Assembleias Gerais que sejam convocadas, isoladamente, por iniciativa de qualquer condómino com o fundamento único de recorrer dos actos (de acção ou omissão) do administrador (cfr. art. 1438º do CC), no cumprimento das deliberações resultantes da Assembleia dos Condóminos ou dos poderes-deveres elencados, em especial, no art. 1436º do CC, e em geral, nas demais disposições que lhe sejam adstritas pelo lei ou pelo Regulamento.

As assembleias Gerais Universais

As Assembleias Universais são adoptadas numa assembleia que não foi precedida de um acto de convocação dirigido a todos os condóminos (conforme dimana dos nºs 1 e 2 do art. 1432º do CC) ou esse acto de convocação padeceu de algum vício (por exemplo, a convocatória não respeita os 10 dias de antecedência), mas em que todos os condóminos estiveram presentes e, além disso, em que todos manifestaram vontade que a assembleia se constituísse, aplicando-se com a devida analogia, o preceituado no art. 54°, nº 1, 2ª parte, do CSC.

Atento o que foi dito, para se poder falar de assembleia universal terão que se cumprir três requisitos: (i) A presença de todos os condóminos; (ii) O assentimento de todos os condóminos em que a assembleia se constitua. Não basta que todos os condóminos se reuniam ocasionalmente; dessa reunião terá que resultar inequivocamente o desiderato e assentimento de todos na constituição da assembleia; e (iii) A vontade unânime de que a assembleia a constituir delibere sobre determinados assuntos.

A mesa da assembleia

Uma Assembleia é composta pelos sócios (sociedade), associados (associação) ou condóminos (condomínio), efectivos no pleno gozo dos seus direitos estatutários (proprietários e terceiros titulares de direitos sobre as fracções, no caso dos condomínios), e nela é formada a expressão da vontade geral da instituição (sociedade, associação ou condomínio).

A Assembleia é um órgão social que detém a plenitude do poder da respectiva instituição, sendo soberana nas suas deliberações, dentro dos limites no Pacto Social, dos Estatutos ou do Regulamento (e Regimentos, se os houverem) e da lei, competindo-lhe, para além das competências específicas havidas fixadas, fazer cumprir os objectivos da sociedade ou associação e apreciar e deliberar sobre todos os assuntos do interesse da mesma.

No entanto, no regime da propriedade horizontal, e ao invés do que sucede nas assembleia societárias e associativas, a assembleia condomínial é também um órgão de administração.

O regime regra é que nas associações, a Assembleia-Geral é dirigida por uma Mesa, com três elementos eleitos (um presidente, um vogal e um secretário); nas sociedades a mesa da Assembleia-Geral é constituída, pelo menos, por um presidente e um secretário (art. 374º do CSC; No regime da propriedade civil, em geral, na Secção IV (Administração das partes comuns do edifício), do Capítulo VI (Propriedade horizontal), e em especial, no art. 1431º (Assembleia dos condóminos), o preceito nada estatui sobre a respectiva mesa.

Não obstante a omissão do legislador, que manifestamente desconsiderou a importância da mesma, a assembleia dos condóminos, enquanto órgão, terá necessariamente que ser presidida. O que se verifica é que, normalmente, os condóminos "entregam" as inerentes funções ao administrador do condomínio, que passa a exercer cumulativamente o cargo de Presidente da Mesa, o que não será a solução mais avisada.

Atento o que fica dito, faria todo o sentido que o art. 1431º também preceituasse que "A mesa da Assembleia dos condóminos é constituída, pelo menos, por um elemento" e que o art. 1435º, nº 1 do CC tivesse a seguinte redacção: "Os membros da Mesa da Assembleia e o administrador são eleitos e exonerados pela assembleia". Porém, no silêncio da lei, podem e devem os condóminos disciplinar esta matéria no respectivo Regulamento, designadamente, indicando a composição, eleição e competências orgânicas.

Nesta conformidade, poderia lavrar-se, por exemplo, a seguinte norma: Os trabalhos da Assembleia Geral dos Condóminos serão dirigidos pela Mesa da Assembleia Geral, a qual é constituída, pelo menos, por um presidente e um secretário, eleitos pela própria Assembleia Geral, pelo período de um ano, renovável.

Outra possibilidade passa pela eleição ad-hoc da Mesa: Os trabalhos da Assembleia Geral dos Condóminos serão dirigidos pela Mesa da Assembleia Geral, a qual é constituída, pelo menos, por um presidente e um secretário, eleitos pela própria Assembleia Geral, no início de cada reunião.

Ao Presidente da Mesa da Assembleia Geral dos Condóminos competiria assegurar todo o expediente da reunião, nomeadamente, efectuar a convocação (não confundir com a feitura da convocatória), verificar os quóruns exigidos (constitutivo e deliberativo), declarar o inícios da sessão, presidindo-a, dirigir os trabalhos, assegurando a regularidade e o correcto funcionamento dos mesmos, lavrar a acta e sujeitá-la à aprovação do colégio.

Vícios na convocação

As eventuais irregularidades do procedimento de convocação - e, em particular, as atinentes à observação do prazo e à iniciativa da convocação - não podem dar lugar senão a deliberações contrárias à lei e, como tal, sujeitas a anulação.

Nas deliberações resultantes de assembleias irregularmente convocadas há uma violação lateral da lei, através do processo formativo da assembleia. Serão, por isso, de acordo com o regime - regra, deliberações meramente anuláveis.

O desrespeito dos limites impostos pela lei importa a anulabilidade da decisão adoptada, com a consequência de que, não sendo esta tempestivamente impugnada, o vício de que é afectada considera-se sanado.

É inválida a deliberação da assembleia tomada sem contraditório, ao menos formal, de todos os interessados, pois não se pode dizer que haja deliberação se não está constituída a massa deliberante, isto é, até que cada um esteja em posição de participar na formação da vontade comum (com o seu voto, as suas sugestões ou observações) ou, ainda, que esteja em posição de eventualmente exercer os seus direitos como dissidente ou como ausente.

A falta de convocação de um condómino afecta a própria validade da deliberação, sem que se possa aduzir que o voto do condómino não convocado não tem influência no resultado da votação.

Segundo Lobo Xavier, Anulação de deliberação social e deliberações conexas, Atlântida Editora, Coimbra, 1975, pág. 52, "quando a pessoa legitimada para concorrer ao colégio foi disso impedida, este facto determina sempre a invalidade das deliberações aí tomadas - e tal invalidade revestirá a forma de anulabilidade. (...) Isto muito embora os votos que àquela coubessem fossem insuficientes para, somados aos da minoria, igualar o número daqueles que fizeram vencimento". 

A posição deste autor justifica-se desde logo porque não pode garantir-se que a deliberação teria sido aprovada tal como o foi se porventura se tivessem respeitado os preceitos legais e estatutários, admitindo-se o sujeito excluído. "Pois, no pensamento da lei, a assembleia geral não é apenas destinada à votação, mas também à formação do convencimento dos votantes, através do mútuo esclarecimento proveniente da discussão que eventualmente precede a emissão dos votos.

Assim, com a irregularidade cometida perde-se a possível influência de um membro do colégio deliberativo na determinação dos restantes. Não pode raciocinar-se como se o sentido dos votos destes fosse seguramente o mesmo, ainda que, o excluído tivesse intervindo na assembleia. Também neste sentido, Gino Terzago, Diritti i doveri, pág. 28.

Obviamente que a participação dos condóminos na reunião sana a irregularidade ou a falta de convocação. Não basta a mera presença na assembleia; o condómino pode dirigir-se ao local da reunião numa tentativa de adiar a assembleia, pois apesar de ter tomado conhecimento da sua realização, não beneficiou do prazo mínimo concedido por lei e que, no caso concreto, seria indispensável, por exemplo, para aconselhamento jurídico ou tão só para ponderar sobre uma correcta tomada de decisão. 

É necessário que os condóminos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto. 

Para as pessoas colectivas em geral (cfr. art. 174º, nº 3, ex vi art. 157º do CC), a comparência de todos os interessados sanciona quaisquer irregularidades da convocação, desde que nenhum deles se oponha à realização da assembleia. Nos termos do art. 54º do CSC, os sócios, podem reunir-se em assembleia geral, sem observância das formalidades prévias, desde que todos estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinados assuntos (a assembleia totalitária ou universal).

Pinto Furtado, Deliberações dos sócios, Almedina, Coimbra, 1993, pág. 187 e ss., define a assembleia universal como "a assembleia geral não convocada, ou convocada irregularmente, a cuja reunião tenham comparecido todos os sócios e todos tenham então aprovado a sua constituição e a susceptibilidade de passarem a deliberar sobre um assunto determinado". Não é por directa equiparação da lei, a considerar cumprida, com a presença de todos, a função a que se destina a convocação, que se forma uma assembleia universal, mas porque nesse sentido veio a manifestar-se a vontade de todos.

O ónus de provar em juízo que todos os condóminos foram tempestivamente convocados para a assembleia incumbe à entidade convocante, não se podendo encarregar o condómino da prova negativa da inobservância de tal obrigação legal.

Relatório de contas com irregularidades

No regime condominial, o legislador não cuidou de estabelecer quaisquer formalidades atinentes à prestação de contas, ressalvando apenas a obrigatoriedade da sua apresentação e aprovação em sede plenária, deixando à arbitrariedade dos condóminos a forma de o fazer. No entanto, é do senso comum que as contas devem transmitir sempre uma imagem fiel e verdadeira na informação prestada.

No entanto, a obrigação de prestação de contas, isto é, a necessidade de dar a conhecer a situação económica e financeira do condomínio, já não é nos dias de hoje, uma mera actividade de carácter meramente informativo, passando a ser uma necessidade de carácter formal, com o máximo de transparência, uma vez que o conhecimento do estado financeiro do condomínio, que nos é facultado pela prestação de contas, revela-se cada vez mais elementar para que todos os condóminos, quer numa perspectiva de avaliação do regular da forma como feita a gestão dos dinheiros, quer numa perspectiva da saúde económica e financeira do condomínio.

Seria de facto importante que existissem regras que facultasse aos condóminos um mecanismo que garantisse a clareza e a exactidão quer dos documentos contabilísticos quer dos relatórios realizados pelo Administrador, tornando assim possível, impugnar situações não detectadas aquando a prestação das contas e que não correspondam à realidade patrimonial versada nesses documentos, e assim, responsabilizar o administrador pelo incumprimento das regras em matéria de prestação de contas, até porque, existe uma total omissão sobre a invalidade das deliberações sociais relativamente à existência de irregularidades no relatório de contas. 

Nesta factualidade, por força do art. 10º do CC, podemos analisar esta matéria à luz do regime plasmado no art. 69º do Código das Sociedades Comerciais (CSC), onde, de forma a solidificar a citada ideia de transparência e verdade na apresentação dos documentos de prestação de contas, o legislador traçou um regime para a invalidade das deliberações sociais de prestação de contas.

Ora, o regime geral da invalidade das deliberações dos sócios, em particular o regime para anulidade e anulabilidade, vem elencado nos arts. 56º e 58º do CSC, respectivamente. No entanto, no que diz respeito à matéria das deliberações sobre a prestação de contas, o legislador optou por criar um regime especial no art. 69º do CSC, o que gerou um grande impacto ao nível da interpretação desta nova norma face ao regime geral já existente. 

Importa reter o que enuncia a norma prevista no art. 69º do CSC, sob a epígrafe “regime especial de invalidade das deliberações”, relativamente à nulidade e à anulabilidade. De acordo com o preceito legal, temos que:

“ 1. A violação dos preceitos legais relativos à elaboração do relatório de gestão, das contas do exercício e de demais documentos de prestação de contas torna anuláveis as deliberações tomadas pelos sócios. 

2. É igualmente anulável a deliberação que aprove contas em si mesmas irregulares, mas o juiz, em casos de pouca gravidade ou fácil correcção, só decretará a anulação se as contas não forem reformadas no prazo que fixar. 

3. Produz, contudo, nulidade a violação dos preceitos legais relativos à constituição, reforço ou utilização da reserva legal, bem como de preceitos cuja finalidade, exclusiva ou principal, seja a protecção dos credores ou do interesse público.” 

Face ao exposto, apreendemos que, estando em causa desconformidades (contas - ou documentos que lhes sirvam de suporte - imprecisas ou fictícias) por violação dos critérios de apresentação e mensuração previstos na lei, a deliberação que aprovou tais contas deve ser considerada, em regra, anulável (cfr. art. 1433º do CC), salvo quando são postos em causa interesses de terceiros ou de ordem pública, em que funciona excepcionalmente o regime da nulidade (cfr. art. 286º do CC)

Convocatória por 25% capital

Como é consabido, a assembleia é convocada pelo administrador do condomínio, no entanto, existem duas excepções a esta regra, sendo que neste artigo, debruço-me sobre a primeira, plasmada no art. 1431º, no seu nº 2, determina que a assembleia reunirá quando para o efeito se tiver convocada por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

Ora, sendo a assembleia geral extraordinária convocada nos termos do citado preceito do Código Civil, tal significa que a mesma deverá ter-se subscrita, com inclusão na respectiva convocatória e no próprio acto, pelos condóminos que representam, pelos menos, 25% do capital investido do prédio.

Na medida em que, esta convocatória não cumpra o evocado requisito legal, isto é, não contenha as assinaturas de todos os condóminos convocadores, carece a mesma de qualquer validade, inquinando, por conseguinte, a assembleia geral extraordinária que por essa via se pretendia convocar? 

Atento o exposto, tal situação não significará que qualquer deliberação que, porventura, venha a ser no respectivo âmbito tomada em plenário, estará necessariamente sujeita à respectiva impugnação, com fundamento no vício de que enfermará a convocatória que lhe está subjacente, impugnação essa a exercer nos termos e ao abrigo do disposto no art 1433º do CC.

Atente-se que na convocatória, o art. 1432º, nº 1, do Código Civil não prevê como requisito a assinatura da convocatória, exigindo apenas que seja feita “por meio de carta registada, com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos”. No que respeita ao conteúdo da convocatória, verifica-se que o regime é semelhante, exigindo-se apenas que indique o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião (cfr. art. 1432º, nº 2, do CC).

No entanto, se se vier a verificar que a assembleia não foi convocada pelo número de subscritores exigido, um condómino não convocado, ou que não se considere convocado por a convocatória se ter irregular, não pode nem deve comparecer (ou fazer-se representar) e exercer os seus direitos de participação/representação na assembleia, sem que estes seus actos tenham como consequência a sanação imediata de qualquer irregularidade que enferme a convocatória e que queira mais tarde invocar (neste mesmo sentido, Ac. RL de 20/3/2013).

Nesta conformidade, se a convocatória não estiver feita por um número de condóminos, que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio, qualquer condómino que não tenha sido convocado, ou tendo-o sido, não comparece em plenário, pode aquele impugnar as deliberações aprovadas por enfermarem aquelas de vício. No entanto, se esse condómino decidir comparecer na assembleia, a sua presença, ainda que se retire momentos depois, provocará o saneamento da irregularidade.

Repare-se que marcando presença, o condómino não só se considera convocado, por comparecer (podendo ou não assinar a lista de presenças), bem como usar do seu direito de palavra (i.e. participação) em assembleia, ainda que para declarar as razões porque entende não dever participar, a justificação do seu abandono àquele acto e a pretensão de impugnar.

 

Destas sortes, se a convocatória estiver subscrita, apenas por um, ou por alguns dos convocadores, tal não é motivo bastante para se impugnar as deliberações. Coisa diversa resultará se a assembleia geral extraordinária se tiver convocada por um grupo de condóminos que representem um numero inferior a um quarto do valor total do prédio. Neste caso, só os condóminos que não compareçam na dita assembleia, podem impugná-la nos termos da lei.

Quórum constitutivo e deliberativo

Se à primeira convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador em plenário os condóminos representativos da maioria do capital investido, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, não se interrompendo e convocando a assembleia em segunda convocatória pelo facto de algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de metade dos condóminos.

Há quem defenda que as deliberações tomadas em assembleia iniciada em primeira convocatória sempre se regerão e até ao final pelo vertido no art. 1432º, nº 3 do CC, isto é, só podem ser tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido e não do capital presente, porém, esta ideia não colhe.

 

No entanto, se em segunda convocação estiverem presentes e/ou representados por competente procurador os condóminos representativos de pelo menos, um quarto do valor total do prédio, é assim que se seguirão os correspondentes termos até final, interrompendo-se os trabalhos se algum ou alguns dos condóminos inicialmente presentes posteriormente se ausentarem, ficando o plenário com menos de 25% do capital investido. 

Este entendimento estriba-se no que dimana do nº 4 do art. 1432º do CC: "se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio".

 

Atente-se que o legislador, na parte final do nº 4, permite que se delibere em segunda convocação, com um número de votos que represente, pelo menos, 25% do capital investido, sendo portanto, este o quórum deliberativo mínimo para todas as deliberações que careçam de aprovação por maioria simples (as deliberações que careçam de maiorias qualificadas, terão que ser sempre aprovadas  pelo número de votos exigidos). Salvo melhor opinião, é esta a tese que melhor se coaduna com uma interpretação histórico-actualista, sistemática e teleológica (racional), onde se presume que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. art. 9º, nº s 1 e 3) do CC.

 

De salientar que, se em qualquer momento deixar de haver, em definitivo, quórum deliberativo, deve o Presidente da Mesa da Assembleia Geral dar por encerrados os trabalhos, lavrando seguidamente a competente acta. Importa contudo sublinhar que, se durante o plenário, um condómino se ausentar momentaneamente, tal não implica o encerramento da sessão, mas antes a interrupção da deliberação que estiver em curso.

 

Destas sortes, perante a impossibilidade de se deliberar por falta de quórum deliberativo, nada invalida que o administrador (cfr. al. a) do art. 1436º), de condóminos que representem 25% do capital investido (cfr. art. 1431º, nº 2 do CC) ou por um condómino recorrente dos actos do administrador (cfr. art. 1438º do CC), proceda à convocatória de uma nova assembleia geral extraordinária, nos termos dos nºs 1 a 4 do art. 1432º do CC.

Minuta procuração escrita 2

Apesar de, para a generalidade dos actos de administração ordinários, não ser obrigatória, os condóminos que por indisponibilidade, se queiram fazer representados em assembleia de condóminos, pode redigir uma procuração para representação. Para esse efeito, replica-se infra uma outra minuta.

 

Minuta de Procuração

para representação em Assembleia de Condomínio

Outorgante:

Nome completo
Fracção autónoma
Documento de identificação e nº

Pelo presente instrumento  de procuração, nos termos estatuídos no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil, nomeia e constitui seu bastante procurador

Outorgado:

Nome completo
Documento de identificação e nº

A quem confere, nos termos do nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, amplos poderes para o fim específico de representá-lo na Assembleia Geral Anual de Condóminos, a realizar-se no dia (...) de (...).

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Prestação de contas

O administrador do condomínio, no caso de edifício constituído em propriedade horizontal, consta entre os sujeitos obrigados a prestar contas. O art. 1436º do CC contém a enumeração das funções legalmente atribuídas ao administrador do condomínio (para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, como a própria parte inicial do mencionado artigo refere) e entre elas, na al. j) consta a de prestar contas à assembleia. Ao que procede na 1ª quinzena de Janeiro devendo a respectiva reunião ser por aquele convocada “para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano” (cfr. art. 1431º, nº 1, do CC).

De facto, sendo as atribuições de gestão atribuídas ao administrador referentes ao condomínio e às partes comuns do prédio, deve considerar-se que a sua prestação de contas deve ser realizada perante quem protagoniza os interesses comuns dos condóminos, que é a assembleia de condóminos, que, aliás, é o órgão que compõe juntamente com ele a administração das partes comuns (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC), sendo certo que é a assembleia que o elege e exonera (cfr. nº 1 do art. 1435º do CC).

Para identificar os titulares do interesse relevante para efeitos de legitimidade, a lei fixou, supletivamente, o princípio da coincidência da titularidade da relação jurídica controvertida, tal como é configurada pelo autor, com a legitimidade. Critério supletivo legal que tem aplicação nos casos em que a lei não indique o contrário (cfr. art. 30º, nº 3, do CPC).

Tratando-se, como se trata, de acção de prestação de contas, estabelece o art. 941º do CPC que «a acção (…) pode ser proposta por quem tenha o direito de exigi-las ou por quem tenha o dever de prestá-las (…).» Ora, se o dever de prestar as contas, no caso da administração das partes comuns no âmbito da propriedade horizontal, cabe ao administrador (cfr. art. 1436º, al. j), do CC), o direito a exigi-las cabe à assembleia de condóminos (cfr. art. 1436º, al. j) e 1431º, nº 1, do CC).

Não tem, por isso, cada condómino isoladamente considerado direito de exigir do administrador do condomínio que lhe preste contas, pois que as mesmas são devidas ao órgão colegial constituído pelos próprios condóminos em assembleia.

Portanto, é perante a assembleia de condóminos que o administrador está obrigado a prestar contas. Neste sentido, o Ac. TRP de 30/01/2006 decidiu que: «O administrador do condomínio tem obrigação de prestar contas, devendo fazê-lo a quem tem legitimidade para as aprovar, ou exigir a sua prestação, ou seja, à assembleia de condóminos.»

Nas palavras de Aragão Seia (in Propriedade Horizontal, pág. 209, «o administrador só tem obrigação de prestar contas à assembleia, não estando obrigado a fazê-lo a pedido de qualquer condómino nisso interessado. Este, no caso de não ter aprovado a deliberação que aprovou as contas, pode-a impugnar judicialmente – nº 3 do art. 1433º do CC.Sendo as contas prestadas perante a assembleia, o que o condómino que as não aprove, tenha ou não estado presente, e simultaneamente considere haver motivos para arguir a nulidade ou anulabilidade da deliberação (já que a lei não exige unanimidade) deve fazer é impugnar a deliberação, por vícios de forma ou de substância que entenda assacar-lhe.

Mas tal deve ter lugar em acção com processo comum, em que formule o pedido de anulação da deliberação em causa, por estar ferida de vícios que a invalidem, e não em acção com processo especial de prestação de contas, já que nesta apenas cabe discutir, em primeiro lugar, se quem demanda tem o direito de exigir as contas de quem é demandado e, caso tal questão prévia seja favoravelmente decidida, e após oferecimento das contas, se tais contas devem ser validamente julgadas e finalmente, se for caso disso, condenar o primeiro no pagamento do saldo favorável ao segundo.

É evidente que, se a assembleia nem mesmo teve lugar ou se nela o administrador não apresentou as contas ou se, tendo-as apresentado, elas não foram aprovadas, configura-se, então sim, a possibilidade de os condóminos intentarem uma acção para prestação de contas, contra o administrador.

Se o administrador se recusar a prestar contas o condomínio pode exigir-lhas através do processo especial do art. 1014º e segs., do CPC.», que corresponde ao art. 941º do NCPC actualmente vigente.

O Ac. do TRL de 5/7/2007 decidiu que:

"I - A obrigação de prestar contas por parte do administrador do condomínio deve ser realizada perante a assembleia de condóminos enquanto entidade que protagoniza os interesses comuns dos condóminos. Não tem, por isso, cada condómino isolado, o direito de exigir a prestação de contas pelo administrador.
II – O condómino que não aprove as contas prestadas pelo administrador perante a assembleia de condóminos (tendo ou não estado presente) pode apenas impugnar a respectiva deliberação por vício de forma ou de substância interpondo para o efeito acção com processo comum, carecendo pois de legitimidade para interpor acção especial de prestação de contas."

Sendo que o mesmo, em 15/9/2010, em face da fixada jurisprudência, decidiu que:
"I-A falta de causa de pedir não se confunde com a insuficiência da mesma.
II-Invocando a sua qualidade de titulares de 7 das 42 fracções autónomas em que se desdobra o condomínio os autores exigem do réu a prestação de contas relativamente ao exercício das funções de administrador desse condomínio.
III-Sendo certo que o administrador – enquanto gestor de bens alheios e por força do disposto na alínea j) do artigo 1436º do Cód. Civ. – tem obrigação de prestar contas, o que é facto é que essa obrigação deve ser cumprida perante a assembleia de condóminos (alínea citada e nº 1 do artigo 1431º do Cód. Civ.).
IV-E se apenas perante ela se pode o administrador desonerar dessa obrigação, a mesma só pela assembleia de condóminos lhe pode ser exigida.
V- Em se tratando de exigir judicialmente a prestação de contas (artigo 1014º nº 1 do Cód. Proc. Civ.), a acção deve, consequentemente, ser proposta por todos os condóminos – ou, ao menos, suscitada a respectiva intervenção – ou pelo administrador, se tal tiver sido expressamente deliberado pela assembleia de condóminos, enquanto representante desta (artigo 1436º, proémio, e 1437º nº 1 do Cód. Civ.)"

Decorre do exposto que um condómino não tem legitimidade para intentar uma acção de prestação de contas contra o administrador do condomínio. A competência é da assembleia.

Minuta procuração escrita

Minuta de Procuração
para representação em Assembleia de Condomínio

Exmo. Senhor Administrador do Condomínio (nome)

sito no nº (...) da Rua (...)

Eu, (nome completo do condómino), na minha qualidade de proprietário(a) da fracção correspondente ao (indicar fracção), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal, portador(a) do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), não podendo comparecer à reunião da Assembleia Geral Anual de Condóminos a realizar nesta (...), dia (...), faço saber que me farei representar no referido plenário, nos termos prefixados no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil.

Para esse efeito, e nos termos prefixados no nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, nomeio e constituo meu bastante procurador, o senhor (nome), portador do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), emitido pelo Arquivo de Identificação de (...), em (...), em quem delego todos os poderes suficientes com o fim específico de me representar nesta Assembleia Geral Anual de Condóminos.

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)