Usucapião e escritura de justificação notarial

A usucapião e a escritura de justificação notarial

A usucapião vem definida no art. 1287º do Código Civil da seguinte forma:

“A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação”.

A lei prevê, assim, a possibilidade de que alguém que usufrua de um determinado bem venha a apropriar-se desse bem se o mantiver na sua posse durante um determinado período de tempo e de forma continuada.

A usucapião pode ser invocada se se verificarem as seguintes condições:

- O uso do bem por determinada pessoa tem de ser do conhecimento público, como sendo aquele utilizador o seu único proprietário.

- A utilização do bem tem de ser pacífica, ou seja, não pode ter sido a posse do bem tomada à força, por esbulho.

- A utilização do bem por aquele que se diz no direito de adquirir a propriedade por usucapião deve acontecer de forma continuada. 

- O possuidor deve ser reconhecido como utilizador regular do bem em causa, publicamente.

Tempo para aquisição do bem imóvel por usucapião:

1. Havendo título de aquisição do bem e registo deste, a usucapião tem lugar:

• Quando a posse, sendo de boa fé, tiver durado por 10 anos, contados desde a data do registo;
• Quando a posse, ainda que de má fé, houver durado 15 anos, contados da data do registo.

2. Não havendo título de aquisição, mas apenas registo de mera posse, a usucapião tem lugar:

• Se a posse tiver continuado por 5 anos contados desde a data do registo, e esta for de boa fé;
• Se a posse tiver continuado por 10 anos, a contar da data de registo, ainda que não de boa fé.

3 Não havendo registo do título de aquisição nem registo de mera posse a usucapião tem lugar:

• Ao final de 15 anos se a posse for de boa fé;
• Ao final de 20 anos se a posse for de má fé.

Importa referir que a mera posse só será registada com a sentença final proferida em processo de justificação notarial, na qual se reconheça que o possuidor tem possuído o bem pacífica e publicamente por tempo não inferior a 5 anos.

Noção de boa fé: O possuidor que faz uso do bem, cuidando do mesmo por desconhecer que, é o seu proprietário e presumindo que o imóvel está ao abandono.

Noção de má fé: O possuidor tem conhecimento da existência do proprietário do bem, mas perante a sua ausência decido tomar a sua posse e ocupar o bem, como se fosse seu.

Bem imóvel – Usucapião - formalidades

A aquisição de um bem imóvel por usucapião é feito mediante uma escritura de justificação notarial.

Para tal, o interessado tem de declarar que é o único possuidor daquele bem; especificar a causa da sua aquisição e referir as razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais; e mencionar as circunstâncias que determinam o início da posse, bem como as que caracterizam a utilização do bem e aquelas que deram origem à usucapião.

Na escritura de justificação notarial têm de estar presentes 3 testemunhas sem relação de parentesco entre si e o próprio possuidor e que atestem a relação deste com o bem.

Quanto a documentos, normalmente serão necessários os documentos comprovativos das transmissões anteriores e subsequentes ao facto que se pretende ver justificado.

Para que se possa registar a aquisição do bem por usucapião, depois de feita a escritura de justificação notarial, é necessário aguardar por 30 dias para que terceiros se possam opor à aquisição. Se nada for dito, o registo predial de aquisição do imóvel pode ser feito

Impostos e emolumentos

Na escritura pública de justificação notarial são devidos os seguintes impostos:

- IMT (taxa até 8%)

- Imposto de selo (0,8% sobre a transação total)

Custo da escritura (pode variar entre os 200€ e os 700€)

Registo Predial: 250€ por cada prédio

Legislação – arts 1287º e seguintes do Código Civil