O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - I

O prazo de renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais

Rita Xavier de Brito e André Hüsgen

Advogados da Área de Imobiliário e Urbanismo

Uría Menéndez-Proença de Carvalho

O presente artigo analisa um acórdão proferido recentemente pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que interpreta a nova redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil (conferida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro), atinente ao regime aplicável à renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais. A referida norma legal tem sido objeto de interpretações divergentes pela jurisprudência portuguesa. Todavia, a nosso ver, esta decisão do STJ, ao invés de mitigar as dúvidas existentes, vem reforçar o estado de incerteza e insegurança jurídicas que vigora nesta matéria.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - II

3. Fundamentação do STJ

O STJ fundamenta a sua decisão recorrendo à doutrina e admite, de início, ser “entendimento dominante” que a lei permite às partes excluírem a renovação automática do contrato, mas que, de igual modo, impõe que “caso seja clausulada a renovação, esta tem como período mínimo uma renovação pelo período de 3 anos”.

Porém, o STJ sugere uma interpretação restritiva da norma, citando, nesta matéria, profusamente a posição do Conselheiro J. Pinto Furtado:

O Conselheiro Pinto Furtado (In Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, pp. 651 a 653.) faz uma interpretação um pouco mais restritiva deste normativo [artigo 1096.º, n.º 1] e em conjunto com o artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, ao considerar que esta renovação de três anos apenas ocorre na primeira renovação, permitindo a liberdade contratual outro clausulado. Posiciona-se assim este autor, “Se, pois, se tiver estabelecido, como duração contratual, um prazo inferior a três anos, por exemplo, um ou dois anos (o que é legítimo – arts. 1095-2 e 1096-1), o que resulta, quanto a nós, do disposto no art. 1097-3 — e insiste-se — é, tão-somente, que esses contratos serão necessariamente não renováveis (o que é legítimo – n.º 1 do presente artigo). [sublinhado nosso]

Obras de conservação ordinária e extraordinária

O contrato de arrendamento é um contrato oneroso, bilateral e sinalagmático, consistindo a prestação contratual do senhorio em conceder o gozo efectivo, posto que temporário, do prédio, a que corresponde a contraprestação do inquilino de pagar a renda acordada. O senhorio tem assim, como obrigação principal decorrente da celebração de um contrato de arrendamento é a obrigação positiva, a de assegurar ao inquilino o gozo do prédio arrendado, para o fim a que ele se destina – al. b) do art. 1031º, do CC, através da realização de obras de reparação e conservação, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Daqui decorre que, como refere Antunes Varela, “o locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro” (in Rev. Legisl. e Jurisprudª., Ano 100, pág. 381).

Por sua vez, o art. 12º do RAU impõe ao senhorio o encargo de fazer as obras de conservação ordinária, que são, além de outras, “as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração” - cfr. a al. c) do nº 2 do art. 11º. Assim, estão excluídas daquele conceito apenas as obras destinadas a reparar as “pequenas deteriorações” que o inquilino pode realizar no prédio arrendado, “quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade” – cfr. art. 1073º do CC e 4º, nº 1, do RAU – e as obras necessárias à reposição do prédio no estado em que ele foi recebido pelo arrendatário, e que não constituam deteriorações inerentes a uma prudente utilização, nos termos do disposto no art. 1043º, nº 1, do CC.

Indemnização por danos no arrendado

Um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional (arts. 1022º, 1023º e 1067º do Código Civil), embora de acordo com respetivo programa contratual o negócio firmado entre as partes envolva o arrendamento do imóvel propriamente dito, também pode incluir o aluguer do recheio (mobiliário) existente no interior da fração autónoma que constitui objecto mediato desse contrato.

Quando o arrendamento para habitação seja acompanhado do aluguer do respetivo recheio ao mesmo locatário, considera-se (mais precisamente, presume-se) arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço locativo, ou seja, trata-se de um contrato unitário, sujeito ao regime do arrendamento para habitação e não como dois contratos cumulativos.

Destarte, a relação contratual estabelecida entre as partes pode desde logo assumir uma natureza complexa porque pode reunir e compreender dentro de si espécies diferentes de locação (por conseguinte, estamos face a um contrato dito misto), sendo que quanto ao regime aplicável rege, nessa circunstância, o preceituado no art. 1065º do CC, nos termos do qual «A locação de imóveis mobiliados e seus acessórios presume-se unitária originando uma única renda e submetendo-se à presente secção».

Causas para a extinção do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento pode extinguir-se por:

• Revogação: mediante acordo de ambas as partes, é possível, a todo o tempo, pôr fim ao contrato de arrendamento. Este acordo para a revogação do contrato de arrendamento é obrigatoriamente celebrado por escrito, quando não seja executado de imediato ou contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias (art. 1082º do CC);

• Resolução: qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, sendo que, dependendo dos casos, pode tratar-se de uma resolução judicial ou extrajudicial (art. 1083º do CC);