Futuro Código da Construção

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), datado de 1952, tem a “morte” anunciada para 2026, quando entrará em vigor o futuro Código da Construção. São 11 ministérios e mais de 50 entidades envolvidas. Este trabalho colaborativo irá contribuir para a transparência, celeridade e garantia da segurança e qualidade no sector da construção.

Prevê-se que o futuro Código da Construção poderá revogar entre 150 e 200 diplomas legais que regulamentam a actividade, afirmou Fernando Batista, presidente do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) ao Expresso. Esta estimativa tem por base um primeiro levantamento feito no SILUC – Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção, uma plataforma electrónica oficial que disponibiliza informação sobre os diplomas legais e regulamentares aplicáveis ao projecto e à execução das obras.

De facto, a regulamentação aplicável ao sector da construção encontra-se dispersa em centenas de diplomas legais, alguns com mais de 60 anos, havendo a necessidade da sua uniformização, harmonização e almejada simplificação, tendo em conta a evolução tecnológica dos materiais, das técnicas de construção, dos sistemas de certificação e da digitalização dos processos, ao longo do ciclo de vida de qualquer edificação, para, de forma sustentada, contribuir para a fiabilidade do sector.

A figura do administrador provisório

A figura do administrador provisório é-nos dada por um preceito inteiramente novo, cuja redacção aditada ao Código Civil através do DL 267/94 de 25 de Outubro, sendo de reconhecida utilidade porquanto veio colmatar uma lacuna susceptível de criar situações de vazio na administração executiva do condomínio decorrente da falta de eleição (em assembleia) ou de nomeação (judicial) de um administrador efectivo e que, por circunstâncias várias, seriam susceptíveis de se prolongar indefenidamente.

Numa primeira análise, este preceito afigura-se estar em colisão com o disposto no art. 1427º do CC, o qual, faculta uma ferramenta para que qualquer condómino, em casos de falta (ou de impedimento) do administrador, possa tomar a iniciativa de levar a efeito reparações, contanto consideradas indispensáveis e urgentes.

Porém, tal não ocorre, porquanto, cada um destes preceitos tem um campo de aplicação próprio.

Com efeito, este art. 1427º funciona em casos de existência de uma administração devidamente instituída para acudir a uma falta de actuação do administrador relativamente a reparações consideradas indispensáveis e uegentes, conferindo ao condómino actuante tão só o poder de levar a efeito essas mesmas reparações e não o de assumir qualquer das outras funções do administrador.

O art. 1435º-A do Código Civil

Redacção actual

Aditada por Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-1994, Artigo 2.º

 

Artigo 1435.º-A
Administrador provisório)

1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

Nomeação judicial do administrador

Dimana do nº 1 do art. 1435º do CC que "O administrador é eleito e exonerado pela assembleia" e do nº 2 que "Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos".

O art. 1435º-A, na 1ª parte do seu nº 1 determina que se a assembleia dos condóminos não eleger o administrador e e enquanto não houver uma nomeação judicial, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, e a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem ou permilagem do capital investido.

Importa pois daqui, ressalvar:

i) se o administrador não for eleito (pela assembleia) ou nomeado (pelo tribunal) não existe uma vacatura do cargo executivo;

ii) porquanto, as funções executivas serão obrigatoriamente desempenhadas por um administrador, porém, a título provisório;

iii) sendo exercido pelo condómino cuja fracção ou fracções detenha(m) maior % ou ‰. Se um condómino (ou o construtor, promotor, investidor, etc.) possuir mais de uma fracção, somam-se as respectivas percentagens ou permilagens.

Responsabilidade do administrador na realização de obras

O órgão «assembleia dos condomínios» (cfr. art. 1430º nº 1 CC), entendido como o conjunto de todos os condóminos, enquanto titular dos direitos administrativos relativos às partes comuns do edifício, responde concomitantemente pelas obrigações relativas a essas mesmas partes.

Sucede, no entanto, que não existe na regulamentação da propriedade horizontal norma legal que directamente imponha, mesmo relativamente às partes comuns, de forma clara a obrigação do condomínio ou do administrador de reparar as partes comuns.

Com efeito, a al. a) do nº 2 do art. 1422º do CC apenas impede os condóminos de prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, ou seja, a falta de reparação só é proibida se e na medida em que tiver por consequência a afectação da segurança, da linha arquitectónica ou do arranjo estético do prédio, o que não emerge da factualidade provada, sem sequer está em causa na presente acção.