Declaração dos encargos de condomínio sem dívidas

Os proprietários de uma fracção autónoma que pretendam vender, doar ou, de uma qualquer outra forma, alienar a sua fracção, devem requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fracção, especificando:

• a sua natureza
• os respectivos montantes
• os prazos de pagamento

Na mesma declaração, deverá também o administrador fazer constar eventuais dívidas existentes relativas à fracção autónoma que será alienada, especificando-se:

• a respectiva natureza
• os respectivos montantes
• as datas de constituição e vencimento

Importa salientar que a declaração deverá ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido dos proprietários da fracção autónoma, sendo a sua apresentação obrigatória para que sejam lavrados os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios (como, por exemplo, o direito de propriedade), ou se contraiam encargos sobre eles.

Esta declaração só poderá ser dispensada no caso de os adquirentes da fracção autónoma expressamente declarem, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fracção, que prescindem de tal declaração (neste caso, os adquirentes da fracção autónoma aceitarão necessariamente a responsabilidade por quaisquer dívidas dos condóminos vendedores ao condomínio).

Minuta da declaração dos encargos de condomínio com especificação da sua natureza, respectivos montantes, prazos de pagamento e das dívidas existentes, respectiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento

(Nome do Condomínio)
(Morada completa)

(NIPC)

Declaração dos encargos de condomínio e dívidas existentes

Eu, (nome completo do administrador), na minha qualidade de administrador executivo do condomínio supra identificado, em escrupuloso cumprimento dos requeridos fins de direito, havidos estatuidos no art. 1424º-A do nosso Código Cível, na redacção introduzida pela Lei nº 8/2022, de 10/1, declaro que:

(nome do proprietário), portador do Cartão do Cidadão nº (...), emitido pela República Portuguesa, com validade até (...), Número de Identificação Fiscal (...);

e,

(nome da proprietária, portadora do Cartão do Cidadão nº (...), emitido pela República Portuguesa, com validade até (...), Número de Identificação Fiscal (...);

Na condição de legítimos proprietários(as), na respectiva proporção de 1/2, da fracção correspondente ao (indicar fracção), identificada com a letra (...), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal:

 

1) possuem para com o condomínio, um encargo global, em vigor, no montante de (valor da quota-parte);

2) corresponde este ao orçamento previsional aprovado com as despesas a efectuar durante o ano;

3) com o pagamento das comparticipações a realiza-se no primeiro dia útil do mês a que digam respeito.

Mais se informa que os proprietários, acima identificados, até à presente data, não possuem vencidas e não pagas, quaisquer obrigações condominiais ou quaisquer outros débitos decorrentes de comparticipações extraordinárias entretanto aprovadas ou valores relativos à aplicação de penas pecuniárias.

Por ser verdade, passo a presente declaração, datada, carimbada e assinada.

(Local), (dia) de (mês) de (ano)

O Administrador

_______________

(Nome)

Convocação do titular de um direito de retenção

O promitente-comprador de uma fracção autónoma, que tenha sinalizado a promessa e a quem o promitente-vendedor tenha entregue o imóvel a que respeita o contrato-prometido, fica com direito à execução específica ou à indemnização prevista no nº 2 do art. 410º do CC, no caso de o accipiens faltar culposamente ao cumprimento do contrato. Como garantia deste crédito o promitente-comprador goza do direito de retenção sobre o imóvel, nos termos do art. 755º, nº 1, al. f) do CC.

O direito de retenção é um direito real de garantia assente sobre um direito pessoal concomitante de gozo (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações, pág. 343). Consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, anot. ao art. 754º, pág. 772, 1).

Convocação do depositário judicial

Através da penhora, "os bens são retirados da disponibilidade material do devedor e subtraídos à sua disponibilidade jurídica, pela ineficácia em relação à execução de todos os actos jurídicos que pratique e que os tenham por objecto, e que assim mantidos no estado e situação jurídica em que foram encontrados, chegarão inalterados a final (assim, Artur Anselmo de Castro, A acção executiva singular, comum e especial, Coimbra Editora, 1977, pág. 124).

A penhora tem ainda uma função do controlo da titularidade e penhorabilidade dos bens a apreender, função esta já não dirigida apenas à tutela da execução mas também, e principalmente, à protecção dos direitos do executado ou de terceiro, para que não venham de qualquer modo a ser ilegalmente atingidos, característica que lhe imprime a natureza de acto completamente jurisdicional.

O depositário é a figura essencial da penhora (cfr. Anselmo de Castro, ob. cit., pág. 151). Nos termos do art. 843º do  CPC, tem o dever de administrar os bens com a diligência e zelo de um bom pai de família e com a obrigação de prestar contas.

Nesta conformidade, entende-se que, no caso de a fracção autónoma ser penhorada, é ao depositário judicial que cabe participar na assembleia de condóminos, e deve ser ele o convocado para a reunião.

Convocação do fiduciário

Nos termos do art. 2290º, nº 1 do CC, o fiduciário tem o gozo e a administração dos bens sujeitos ao fideicomisso, consigna no nº 2 serem “…extensivas ao fiduciário, no que não for incompatível com a natureza do fideicomisso, as disposições legais relativas ao usufruto”. 

O fiduciário tem a propriedade temporária (vitalícia) dos bens objecto do fideicomisso, sem possibilidade de dispor deles, revertendo os mesmos para o fideicomissário, imediatamente após a morte daquele, desde que este último lhe sobreviva.

Como referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, «in» Código Civil anotado, Coimbra Editora, 1998, Vol. VI, p. 458, nota 3, ao art. 2290º, o fiduciário «é um verdadeiro proprietário, limitado no tempo, dos bens recebidos», mas «sobre ele impende todavia o ónus da conservação da herança ou do legado, que lhe retira o poder de livre disposição, próprio em princípio do direito de propriedade», restando-lhe o «direito de gozo e o poder de administração dos bens sujeitos ao fideicomisso». E, na nota 4, «embora como direito de propriedade que é, limitado no tempo, o direito do fiduciário se não identifique com o usufruto, a verdade é que, na prática, devido à sua convivência permanente com a expectativa jurídica do fideicomissário, ele se aproxima consideravelmente do direito de usufruto».

Assim sendo, tem direito de participar na assembleia dos condóminos e deve ser convocado para a reunião plenária.

Convocação do titular de um direito de uso e habitação

Existem situações nas quais, alguém tem o direito de se servir de uma fracção autónoma alheia na medida das suas necessidades ou da sua família. Nesta factualidade, o morador usuário participa nas reuniões da assembleia?

O acordo realizado, por exemplo, no âmbito de um processo de divórcio por mútuo consentimento, mediante o qual a um dos cônjuges, a título gratuito, foi atribuída a utilização da casa de morada de família situada num imóvel habitacional que era propriedade exclusiva do outro cônjuge, traduz a constituição, por via negocial, de um direito real de habitação a favor do primeiro, nos termos do art. 1440º, ex vi art. 1485º do CC.

A aquisição de direitos reais, como o direito real de habitação, está sujeita a registo predial (art. 2º, nº 1, al. a), do CRP), sob pena de ineficácia quanto a terceiros, isto é, para aqueles que adquiram do autor comum direitos incompatíveis (art. 5º, nº 4, do CRP).

Constituído a favor de um dos cônjuges um direito real de habitação sobre um imóvel que era propriedade exclusiva do outro, o qual não foi registado, esse direito é inoponível ao adquirente com quem o proprietário outorgou um contrato de compra e venda, registando a seu favor a aquisição do direito de propriedade.

Nos termos do art. 1489º, nº 1 do CC, se o morador usuário ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo as reparações ordinárias, as despesas de administração e os impostos e encargos anuais, como se fosse usufrutuário. Se ocupar só parte do edifício, participa proporcionalmente à sua fracção.

A lei não no dá nenhuma resposta específica para esta situação, mas entende-se que, como se está perante um direito real de gozo, o proprietário e o usuário têm o direito de participar na assembleia de condóminos, nos termos em que se referiu para o direito de usufruto.