Viver em condomínio
25 maio 2024
ACTRL 26/09/06: Administrador designado pelo construtor
20 maio 2024
Os números por extenso na acta
faltam três dias para que a conferência tenha lugar; a semana tem sete dias; os quatro da vida airada
vinte e duas medidas foram votadas em assembleia
7 % do volume de negócios; 3 litros
100 000 ou cem mil
250 milhões de toneladas; 34 mil milhões de euros
um sexto; três quinze avos
sete vezes maior
123 456 789
três, quinze, vinte e cinco
primeiro, sexto, milésimo
duplo, triplo, etc.
meio, um terço, etc.
d) Colectivos: os que designam no singular um grupo de seres:
a dezena, uma quinzena
16 maio 2024
Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 4ª parte
Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 3ª parte
15 maio 2024
Futuro Código da Construção
Prevê-se que o futuro Código da Construção poderá revogar entre 150 e 200 diplomas legais que regulamentam a actividade, afirmou Fernando Batista, presidente do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) ao Expresso. Esta estimativa tem por base um primeiro levantamento feito no SILUC – Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção, uma plataforma electrónica oficial que disponibiliza informação sobre os diplomas legais e regulamentares aplicáveis ao projecto e à execução das obras.
De facto, a regulamentação aplicável ao sector da construção encontra-se dispersa em centenas de diplomas legais, alguns com mais de 60 anos, havendo a necessidade da sua uniformização, harmonização e almejada simplificação, tendo em conta a evolução tecnológica dos materiais, das técnicas de construção, dos sistemas de certificação e da digitalização dos processos, ao longo do ciclo de vida de qualquer edificação, para, de forma sustentada, contribuir para a fiabilidade do sector.
A agilidade que se pretende incutir com a codificação das normas da construção irá contribuir para uma maior atractividade e competitividade do sector, ao promover a celeridade dos processos, nomeadamente através da facilidade de interpretação da aplicação da lei.
14 maio 2024
A figura do administrador provisório
Numa primeira análise, este preceito afigura-se estar em colisão com o disposto no art. 1427º do CC, o qual, faculta uma ferramenta para que qualquer condómino, em casos de falta (ou de impedimento) do administrador, possa tomar a iniciativa de levar a efeito reparações, contanto consideradas indispensáveis e urgentes.
Porém, tal não ocorre, porquanto, cada um destes preceitos tem um campo de aplicação próprio.
Com efeito, este art. 1427º funciona em casos de existência de uma administração devidamente instituída para acudir a uma falta de actuação do administrador relativamente a reparações consideradas indispensáveis e uegentes, conferindo ao condómino actuante tão só o poder de levar a efeito essas mesmas reparações e não o de assumir qualquer das outras funções do administrador.
Não assim no caso do preceituado no art. 1435º-A que, perante uma situação de carência de administração por esta não ter sido encabeçada em qualquer pessoa, comete o cargo de administrador, ainda que provisoriamente, a determinado condómino que assume todas as funções que lhe são próprias.
Além de que, procede ainda a legitimação de procedimento ad hoc de um qualquer condómino, que mais diligente, se preste a suprir a falta de eleição ou nomeação do administrador (não confundir com o suprir casional de actuação do administrador, porquanto, aqui vale a figura do administrador suplente).
Aqui, a investidura opera ope legis e com todos os poderes atribuídos a um condómino devidamente especificado como administrador para cobrir a inexistência deste por inoperância do meio próprio para a sua designação (seja por via da realização de uma assembleia electiva, seja por via de uma nomeação judicial) e enquanto esta não ocorrer.
Como situação provisória que é, interessa que não se prolongue demasiado, devendo a assembleia resolver o problema a curto prazo com a eleição do administrador, ou qualquer condómino tomar a iniciativa de promover a nomeação judicial deste.
Importa ainda atentar àquelas situações em que o construtor designa uma pessoa para exercer as funções de administração. Neste caso, o TRL em Ac. datado de 26/09/2006 (proc. nº 6324/2006-7) decidiu que, «Não é administrador provisório, nos termos e para os efeitos do artigo 1435º-A do CC, a pessoa que a empresa construtora designou para exercer as funções de responsável pela manutenção do edifício».
13 maio 2024
O art. 1435º-A do Código Civil
Redacção actual
Aditada por Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-1994, Artigo 2.º
Artigo 1435.º-A
Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
Nomeação judicial do administrador
O art. 1435º-A, na 1ª parte do seu nº 1 determina que se a assembleia dos condóminos não eleger o administrador e e enquanto não houver uma nomeação judicial, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, e a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem ou permilagem do capital investido.
Importa pois daqui, ressalvar:
i) se o administrador não for eleito (pela assembleia) ou nomeado (pelo tribunal) não existe uma vacatura do cargo executivo;
ii) porquanto, as funções executivas serão obrigatoriamente desempenhadas por um administrador, porém, a título provisório;
iii) sendo exercido pelo condómino cuja fracção ou fracções detenha(m) maior % ou ‰. Se um condómino (ou o construtor, promotor, investidor, etc.) possuir mais de uma fracção, somam-se as respectivas percentagens ou permilagens.
Contudo, atenta a 2º parte do citado preceito, só assim não será se outro condómino houver manifestado a vontade de exercer o cargo (também provisoriamente, sublinhe-se) e contanto comunique esse desiderato aos demais condóminos.
No entanto, se ninguém se voluntariar e se houver mais do que um condómino em igualdade de circunstâncias, isto é, com as mesmas percentagens ou permilagens, dimana do nº 2 que as funções executivas recaem sobre o condómino a que corresponder a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante na CRP.
Para que este administrador provisório deixe de o ser, terá que convocar uma assembleia electiva e se não lograr melhor fortuna, seja porque não houve quórum, seja porque ninguém quis, terá que recorrer à via judicial para obter a nomeação de um administrador.
Importa ressalvar que o pedido de nomeação judicial de um administrador em propriedade horizontal tem como causa de pedir a inexistência de um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia, por manifesta falta de quórum, seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.
Nesta factualidade, não sendo alegados tais factos essenciais, a petição inicial é considerada inepta quanto a esse pedido. E nada indicando que ocorre uma tal situação de facto, sempre faltará o interesse em agir.
O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no art. 1428º do CPC. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. art. 384º a 388º do CPC), pelo que não será possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no art. 1435º nº 2 do CC (cfr. art. 199º do CPC).
O art. 381º, nº 1, do CPC dispõe que «sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem, antes de proferida decisão de mérito, cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer a providência, conservatória ou antecipatória do efeito daquela decisão, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado».
A causa de pedir consiste no facto jurídico concreto ou no complexo de factos jurídicos concretos, realmente ocorridos, participantes, portanto, da relação material controvertida invocada pelo autor na petição inicial, dos quais procede o efeito jurídico pretendido, a pretensão por si deduzida em juízo.
10 maio 2024
Responsabilidade do administrador na realização de obras
09 maio 2024
Piscinas em terraços
Autorização da assembleia dos condóminos
A PH caracteriza-se pela co-existência em simultâneo da propriedade singular – sobre a fracção autónoma e a compropriedade – sobre as partes comuns, constituindo assim uma figura distinta da compropriedade, sendo por isso alvo de tratamento pela lei em capítulo à parte. Resulta do nº1 do art. 1420º do CC que: “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns.
Em matéria jurídica dos direitos e encargos dos condóminos está especialmente vedado a estes prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício – art. 1422º, nº 2, al. a), do CC.
Por sua vez, em matéria de inovações, estabelece o art. 1425º do citado código que: “As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio” – seu nº 1.“Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns” – cf. seu nº 2. Ou seja, o campo de aplicação de cada norma varia em função do tipo e natureza de obras realizadas.
No que respeita às que integram a qualificação de “inovações”, constata-se que as obras aqui previstas são aquelas que dizem respeito às partes comuns – cf. seu nº 2, conjugado com o nº 1, onde se exige a aprovação da maioria dos condóminos, devendo representar dois terços do valor total do prédio. Já se se tratar de obras nas fracções pertença exclusiva de um ou cada um dos condóminos rege o art. 1422º, nº 2, al. a).
Sustentabilidade
Antes de se projectar e instalar a piscina num terraço e antes de se considerar aspectos como os sistemas construtivos, os materiais a usar e custos envolvidos, é essencial avaliar a viabilidade da instalação e a capacidade de suportar o peso necessário. Importa, pois, primeiramente, aferir quais as cargas que a laje portante do terraço está dimensionada a suportar. Esta informação pode ser obtida junto do construtor, de um engenheiro de estruturas que consiga avaliar a qualidade dos materiais e o estado da habitação no tempo e no espaço, ou de instituições como o Laboratório Nacional de Engenharia Civil ou o Instituto da Construção da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto.
A cada 10 cm de altura da água, a carga no piso aumenta em 100 kg/m². Portanto, para uma altura de água de:
- 20 cm, a carga será de 200 kg/m²;
- 50 cm, a carga será de 500 kg/m²;
- 100 cm, a carga será de 1000 kg/m².
Alguns projectistas, para aumentar a segurança, podem considerar uma carga acidental de 400 kg/m² para terraços, pois são locais potencialmente lotados. No entanto, essa prática não é uma regra universal. Na ausência de documentação específica, por precaução, pode-se presumir que o piso do terraço foi projectado para suportar uma carga acidental de 200 kg/m².
Além do peso da água, é importante considerar o peso da estrutura da própria piscina. Enquanto para piscinas insufláveis esse peso pode ser negligenciado, para piscinas com estrutura fixa, como aquelas com sistemas de hidro-massagem, o peso estrutural pode variar em torno de 100 kg/m², a ser somado ao peso da água.
O aumento das tensões no piso também depende da superfície da piscina e da sua posição em relação às vigas e pilares da estrutura. A carga linear transmitida pela piscina ao piso também depende da forma da piscina em planta. No caso de uma piscina rectangular, a carga por unidade de comprimento que actua na faixa de piso considerada será constante. No caso de uma piscina circular, a carga linear será variável.
Em tese, e no caso de edifícios construídos mais recentemente, a capacidade de carga do terraço, geralmente corresponde a um mínimo de 200 kg por metro quadrado e pode atingir um máximo de 400 kg por metro quadrado. Nesta conformidade, caso os valores apurados fossem superiores, ter-se-ia de efectuar trabalhos estruturais, ou distribuir o peso por uma área maior.
Assim, para descobrir a capacidade de carga de um terraço, temos de multiplicar o valor fixo determinado pelo engenheiro de estruturas pelo tamanho total do terraço. Por exemplo, teríamos de multiplicar a capacidade de carga por metro quadrado de 200 kg x 20 metros quadrados de dimensão de terraço, resultando num peso total sustentável de 4 000 kg.
Legislação
Existe um vazio legal para as piscinas de lazer em condomínios, alojamentos locais ou espaços particulares para utilização doméstica.