Viver em condomínio
25 maio 2024
ACTRL 26/09/06: Administrador designado pelo construtor
20 maio 2024
Os números por extenso na acta
16 maio 2024
Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 4ª parte
Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 3ª parte
15 maio 2024
Futuro Código da Construção
Prevê-se que o futuro Código da Construção poderá revogar entre 150 e 200 diplomas legais que regulamentam a actividade, afirmou Fernando Batista, presidente do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) ao Expresso. Esta estimativa tem por base um primeiro levantamento feito no SILUC – Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção, uma plataforma electrónica oficial que disponibiliza informação sobre os diplomas legais e regulamentares aplicáveis ao projecto e à execução das obras.
De facto, a regulamentação aplicável ao sector da construção encontra-se dispersa em centenas de diplomas legais, alguns com mais de 60 anos, havendo a necessidade da sua uniformização, harmonização e almejada simplificação, tendo em conta a evolução tecnológica dos materiais, das técnicas de construção, dos sistemas de certificação e da digitalização dos processos, ao longo do ciclo de vida de qualquer edificação, para, de forma sustentada, contribuir para a fiabilidade do sector.
14 maio 2024
A figura do administrador provisório
Numa primeira análise, este preceito afigura-se estar em colisão com o disposto no art. 1427º do CC, o qual, faculta uma ferramenta para que qualquer condómino, em casos de falta (ou de impedimento) do administrador, possa tomar a iniciativa de levar a efeito reparações, contanto consideradas indispensáveis e urgentes.
Porém, tal não ocorre, porquanto, cada um destes preceitos tem um campo de aplicação próprio.
Com efeito, este art. 1427º funciona em casos de existência de uma administração devidamente instituída para acudir a uma falta de actuação do administrador relativamente a reparações consideradas indispensáveis e uegentes, conferindo ao condómino actuante tão só o poder de levar a efeito essas mesmas reparações e não o de assumir qualquer das outras funções do administrador.
13 maio 2024
O art. 1435º-A do Código Civil
Redacção actual
Aditada por Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-1994, Artigo 2.º
Artigo 1435.º-A
Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
Nomeação judicial do administrador
O art. 1435º-A, na 1ª parte do seu nº 1 determina que se a assembleia dos condóminos não eleger o administrador e e enquanto não houver uma nomeação judicial, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, e a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem ou permilagem do capital investido.
Importa pois daqui, ressalvar:
i) se o administrador não for eleito (pela assembleia) ou nomeado (pelo tribunal) não existe uma vacatura do cargo executivo;
ii) porquanto, as funções executivas serão obrigatoriamente desempenhadas por um administrador, porém, a título provisório;
iii) sendo exercido pelo condómino cuja fracção ou fracções detenha(m) maior % ou ‰. Se um condómino (ou o construtor, promotor, investidor, etc.) possuir mais de uma fracção, somam-se as respectivas percentagens ou permilagens.
10 maio 2024
Responsabilidade do administrador na realização de obras
09 maio 2024
Piscinas em terraços
Autorização da assembleia dos condóminos
A PH caracteriza-se pela co-existência em simultâneo da propriedade singular – sobre a fracção autónoma e a compropriedade – sobre as partes comuns, constituindo assim uma figura distinta da compropriedade, sendo por isso alvo de tratamento pela lei em capítulo à parte. Resulta do nº1 do art. 1420º do CC que: “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns.
Em matéria jurídica dos direitos e encargos dos condóminos está especialmente vedado a estes prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício – art. 1422º, nº 2, al. a), do CC.
Por sua vez, em matéria de inovações, estabelece o art. 1425º do citado código que: “As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio” – seu nº 1.“Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns” – cf. seu nº 2. Ou seja, o campo de aplicação de cada norma varia em função do tipo e natureza de obras realizadas.
08 maio 2024
Legislação - Ambiente
● Lei n.º 19/2014: Define as bases da política de ambiente.Regime das Entidades Acreditadas para Intervir no Domínio da Qualidade do Ambiente● Decreto-Lei n.º 259/92: Estabelece o regime das entidades acreditadas para intervir no domínio da qualidade do ambiente.
● Lei n.º 26/2016: Aprova o regime de acesso à informação administrativa e ambiental e de reutilização dos documentos administrativos, transpondo a Diretiva 2003/4/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 28 de janeiro, e a Diretiva 2003/98/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 17 de novembro. [Legislação Consolidada]● Lei n.º 68/2021: Aprova os princípios gerais em matéria de dados abertos e transpõe para a ordem jurídica interna a Diretiva (UE) 2019/1024 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de junho de 2019, relativa aos dados abertos e à reutilização de informação do setor público, alterando a Lei n.º 26/2016, de 22 de agosto.
Glossário jurídico - H
07 maio 2024
Glossário do Condomínio - S
Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.
SCIE
Acrónimo de «Segurança Contra Incêndios em Edifícios». Nos termos do art. 26º (segurança contra incêndios), da Lei nº 50/ 2018, de 16 de Agosto, "é da competência dos órgãos municipais apreciar projectos e medidas de auto-proteção, realizar vistorias e inspecções a edifícios classificados na primeira categoria de risco no âmbito do regime jurídico da segurança contra incêndios em edifícios" (nº 1), e, "para desempenho das funções previstas no número anterior, os técnicos municipais devem ser credenciados pela entidade competente" (nº 2).
Seguro
06 maio 2024
Glossário jurídico - T
É o montante devido pelo impulso processual do interessado — por exemplo, o autor ou o réu numa acção judicial — e fixa‑se em função do valor ou da complexidade da causa, segundo tabelas legais.
Termo de identidade e residência
Medida de coacção, através da qual se estipulam deveres para o arguido que limitam a sua liberdade.
Testamento
Acto jurídico pelo qual a pessoa dispõe, total ou parcialmente, dos seus bens, estabelecendo herdeiros e legatários, destinando todo ou parte do seu património para depois da sua morte.
Testamento Vital
Forma pela qual se manifesta antecipadamente a vontade consciente, livre e esclarecida, no que respeita aos cuidados de saúde que se deseja receber, ou não receber, no caso de, por qualquer razão, se encontrar incapaz de expressar autonomamente a sua vontade pessoal.
05 maio 2024
Auditoria às contas do condomínio
Quando essa auditoria deve ser realizada?
ACTRL 28/05/09: Eleição de pessoa colectiva
Tribunal: TRL
Processo nº: 5307/04.5YXLSB.L1-2
Relator: Ondina Carmo Alves
Data: 28-05-2009
Sumário:
1. Inexiste hoje quaisquer obstáculos legais que impeçam a eleição de uma pessoa colectiva como administradora das partes comuns do edifício e, tendo sido para tal eleita uma sociedade, o contrato celebrado com o condomínio reconduz-se a um contrato de prestação de serviços, o qual por ser atípico ou inominado, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do artigo 1156º do Cód. Civil.
2. Como característica essencial do regime destes contratos, avulta a regra da livre revogabilidade estabelecida no artigo 1170º, nº 1 do Código Civil, falando-se em revogação unilateral quando ocorre desvinculação unilateral operada pela vontade de um único contraente.
3. O conceito de interesse na conservação do mandato aludido no nº 2 do citado artigo 1170º do C.C., susceptível de justificar a restrição ao princípio da revogabilidade ínsito no nº 1 do preceito, tem de ser um interesse relevante que não pode resultar de um mero critério económico.
4. Se a sociedade que presta o serviço de administração do condomínio declara que não pretende manter-se no cargo, o que foi aceite pelo condomínio, nunca a obrigação de indemnizar consagrada no artigo 1172º do Código Civil se poderá colocar.
5. A “exceptio non adimpleti contractus” configura-se como uma excepção dilatória de direito material, que se traduz num meio puramente defensivo e dilatório, apenas legitimando a recusa de cumprir, não impossibilitando tornar efectivo o cumprimento da obrigação da contraparte, e só pode ser aplicada quando ocorra o sinalagma contratual que liga as prestações essenciais do contrato bilateral e não todos os deveres de prestação dele emergentes, sendo também necessário que uma dessas prestações essenciais objecto do sinalagma esteja por cumprir, mas seja ainda possível o respectivo cumprimento, visto que se o incumprimento já não for possível, a excepção não pode actuar.
6. O cumprimento da obrigação a que um devedor está vinculado pode implicar a assunção de uma obrigação de meios ou de uma obrigação de resultado. Se o devedor, ao contrair uma obrigação, se compromete a garantir ao credor um certo resultado: é uma obrigação de resultado. Mas, se o devedor não se obriga perante o credor a obter qualquer resultado, apenas se obrigando ao desenvolvimento diligente de uma actividade com vista à obtenção de um resultado, independentemente da sua consecução, essa obrigação não é de resultado, mas apenas de meios.
7. A prestação a que a sociedade administradora do condomínio está vinculada, consistente na cobrança das receitas, traduz-se precisamente numa obrigação de meios, ou seja, exige-se que essa sociedade desenvolva diligentemente toda a actividade adequada à obtenção da devida cobrança dessas receitas, ainda que – se necessário – mediante o recurso a acções judiciais, para as quais tem legitimidade, não carecendo da prévia autorização ou convocação da assembleia de condóminos.
8. Tendo o condomínio atribuído à sociedade administradora um comportamento omissivo, que terá acarretado um imperfeito cumprimento ou um cumprimento defeituoso do contrato, recaía sobre aquele o ónus de alegação e prova dos elementos consubstanciadores da falta de diligência da sociedade administradora na execução da prestação a que esta estava vinculada - cobrança das comparticipações dos condóminos - e, designadamente, da necessidade de proceder à propositura de acções judiciais.
Texto integral: vide aqui
04 maio 2024
Denuncia contrato administração
O exercício administrativo tem por base um contrato, ainda que não haja sido exarado pelas partes como tal (documento reduzido a escrito, onde as partes estabelecem um clausulado com direitos e obrigações), o qual, assente no princípio da liberdade contratual, estabelecido no art. 405º do CC, que permite aos condóminos e ao administrador, dentro dos limites da lei, auto-compor os seus diversos interesses.
O contrato de administração de condomínio, não é um contrato de trabalho, de prestação de serviços (art. 1154º do CC) ou de mandato (art. 1157º do CC). Trata-se antes de um contrato atípico.
Um contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para sua regulação. Isso significa que suas cláusulas são diferentes do padrão. Ainda assim, esse documento é permitido e tem validade jurídica, de acordo com o art. 425º do CC.
No entanto, como ao contrato de prestação de serviços (art. 1154º do CC) que não seja de mandato, depósito ou empreitada, se estendem as regras do mandato, nos termos do art. 1156º, podemos, por analogia iuris, aplicar igual princípio ao contrato de administração de condomínio.
03 maio 2024
Finalidades das fracções autónomas
O art. 1º do DL nº 40 333 prescrevia que as fracções autónomas do edifício em propriedade horizontal seriam destinadas a fins habitacionais, de actividades económicas, ou semelhantes, e de idêntica forma se exprimiam o anteprojecto e a 1ª revisão ministerial.
O texto do Código não contém, contudo, qualquer referência aos fins a que se destinam as fracções autónomas, certamente porque a teve como desnecessária.
E, com efeito, assim é.
A enumeração desses fins, que a lei anterior se fazia era apenas exemplificativa como, sem lugar a dúvidas, inculcava a expressão "e semelhantes", usada no final do respectivo preceito. Daí se concluir que a fracção autónoma poderia ser destinada a qualquer fim lícito sendo, portanto, desnecessária qualquer referência na lei ao respectivo fim, o que só é exigível no título constitutivo (cfr. art. 1418º/2, al. a)).
O essencial é fixar é que a fracção a ser objecto de propriedade horizontal tem de constituir uma unidade independente - e a isso se limitou, portanto, a formulação do processo.
Evidente é, porém, que essa independência terá de ser apreciada caso por caso, em função da finalidade específica a que a fracção deverá ficar afectada, mas que, em geral, se traduz na possibilidade de essa fracção proporcionar, por si só, os requisitos indispensáveis à sua utilização funcional.