As fracções autónomas no TCPH

Sob pena de nulidade do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), as fracções autónomas deverão ter-se aí individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem.

Às respectivas fracções autónomas, ser-lhes-á, igualmente, fixado um valor (cfr. art. 59º do CN), expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio.

António Magro Borges de Araújo (A propriedade horizontal e o notariado, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 34), considera que os proprietários, na estimativa do conjunto, devem atender apenas às regras da proporcionalidade. Também Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, anot. ao art. 1418º, pág. 410, 4), "Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável".

"Se uma parte comum, por exemplo, a casa da porteira, vier a adquirir a natureza de fracção autónoma, tem de lhe ser fixado o valor relativo e a percentagem ou permilagem correspondente. Os valores e, consequentemente, as percentagens ou permilagens das fracções pre-existentes serão reduzidas no necessário para formar o valor e a percentagem ou permilagem da nova fracção.

A dedução a fazer em cada fracção pré-existente deve ser proporcional ao seu valor relativo e portanto à sua percentagem ou permilagem, posto que nas partes comuns do prédio, de onde emerge a sua fracção, cada um dos condóminos tem um direito, embora autónomo, de compropriedade, e para o efeito quantitativamente à percentagem estabelecida no título para a respectiva fracção autónoma". São estas as palavras de Carlos Chagas (A propriedade horizontal e os notários, Revista do Notariado, 1985, nº 3, pág. 338).

Na falta de fixação de um valor a atribuir a cada uma das fracções autónomas, recorrer-se-á necessariamente a um exame pericial, que deverá ter em conta o valor havido fixado no competente pedido de autorização ou licenciamento da obra.

Ainda segundo Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., "quando a avaliação, porém, seja feita por arbitramento, o valor relativo das fracções deverá ser o que lhe caiba na construção ou reconstrução global do prédio, tomado como um bloco unitário, independentemente quer das modificações ou valorizações posteriormente introduzidas em qualquer das fracções, pelo respectivo condómino ou utente, quer do uso que delas esteja a ser feito. O facto, por exemplo, de um dos condóminos ter instalado um estabelecimento comercial na sua fracção não deve der tomado em linha de conta. Mas já deverá atender-se à aptidão ou adequação objectiva de determinada fracção para a exploração de qualquer ramo de comércio, quando ela tenha sido construída com essa finalidade".

Requisitos aplicáveis à reabilitação com licença de construção emitida até 1/1/77

Portaria nº 304/2019
de 12 de Setembro

 

Define os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional.

 

Nos termos previstos na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, o Governo deve, por portaria do membro do Governo responsável pela área da reabilitação, definir os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções autónomas com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional, nos termos previstos no art. 7º do referido DL.

 

Assim: Ao abrigo do disposto na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, manda o Governo, pela Secretária de Estado da Habitação, no uso de competências delegadas pelo Ministro das Infraestruturas e da Habitação, através do Despacho nº 3396/2019, publicado no DR, 2ª série, nº 61, de 27 de Março, o seguinte:

Glossário do condomínio - O

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Objecto da propriedade horizontal

Resulta das características legais da PH, através da conjugação dos art. 1414º e 1415º do CC. Prima facie, parece bastar afirmar, como se faz na redacção do art. 1414º que as fracções de um edifício parcelado devem constituir unidades independentes, porém, para vincar essa independência e autonomia, o art. 1415º exige que aquelas sejam distintas e isoladas entre si e com saída própria, seja essa para uma parte comum, seja directamente para a via pública.

Obras de ampliação

As obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.

Obras de grande reorganização espacial

As obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação não incluídas nas obras de pequena reorganização espacial

Obras de pequena reorganização espacial

As obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação que, cumulativamente: (i) Não altera a localização, forma ou dimensão de mais do que um terço do número total de compartimentos; (ii) Não aumenta o número de compartimentos em mais do que um; (iii) Não altera a localização, forma ou dimensão da escada, quando esta existir; (iv) Não altera a dimensão do corredor interior; (v) Não altera o número de habitações; (vi) Não altera o número de pisos.

Obras de reconstrução

As obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas

Órgãos administrativos

Os órgãos de administração são dois (art. 1430º CC): a assembleia dos condóminos (órgão colectivo e deliberativo) e um administrador (órgão individual e executivo). Há quem considere que ao administrador cumpre apenas executar as deliberações da assembleia, não lhe assistindo qualquer poder decisório, mesmo que ele pretenda actuar no desempenha de uma atribuição que resulte directamente da lei (art. 1436º CC). Há contudo, quem considere o oposto, relativamente às funções que lhe são impostas pela lei, isto é, o administrador tem o poder-dever de as executar sem esperar/depender da assembleia.

Remover piscina em terraço

Tribunal: Julgado de Paz do Porto
Processo: 187/2011-JP
Data: 31-05-2012

Sentença:

A Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a remover a piscina identificada no requerimento inicial, repondo a situação anterior.
Os Demandados devidamente citados, apresentaram contestação nos termos plasmados a fls. 17 a 27.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor que se fixa em € 4.950,00 – artºs 306º nº1 e 315º nº2, ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias (a Demandante por representação - artº 21º do C.P.Civil) e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.

Glossário do condomínio - M

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Maioria na assembleia

O Regime da PH não contém regras sobre o funcionamento da assembleia, pelo que, compete aos condóminos providenciar acerca dessa matéria, em sede do regulamento do condomínio. Porém, pela importância de que se reveste, o código estabelece qual a maioria necessária para se formar o quórum da assembleia (maioria constitutiva) e o quórum para se votar (maioria deliberativa) na mesma. No entanto, estas maiorias (salvo algumas excepções) contabiliza-se pelo número de votos e não de condóminos.

Maioria absoluta

Corresponde à proporção matemática na qual o total de votos é maior que a metade da totalidade de votos existentes. Esta maioria tem por base o número dos votos totais, tratando-se, portanto, de um número fixo, pois não varia de acordo com o número de condóminos presentes. Por exemplo, sendo o número máximo de 100 votos e hajam apenas 60, a maioria absoluta logra-se com o primeiro número inteiro superior à metade dos votos totais, ou seja, 51 votos.

Maioria qualificada

Corresponde à proporção matemática na qual o total de votos é maior que a metade da totalidade de votos existentes. Esta maioria tem por base o número dos votos totais, tratando-se, portanto, de um número fixo, podendo ou não, variar de acordo com o número de condóminos presentes. Por exemplo, numa deliberação que careça de um vencimento correspondente a 2/3 do total de votos, sendo o número máximo de 100 votos, a maioria qualificada logra-se com o primeiro número inteiro superior aos 2/3, ou seja, 67 votos.

Maioria relativa

A maioria relativa (simples) corresponde à proporção matemática na qual o total de votos é maior que a metade do total de votos dos presentes. Esta maioria tem por base o número dos votos presentes, não se tratando, portanto, de um número fixo, pois varia de acordo com o número de condóminos presentes. Por exemplo, sendo o quórum máximo seja de 100 votos e hajam apenas 60, a maioria relativa logra-se com o primeiro número inteiro superior à metade dos votos presentes, ou seja, 31 votos.

Matriz predial

São registos de que constam, designadamente, a caracterização dos prédios e o seu valor tributável, a identidade dos proprietários e, sendo caso disso, dos usufrutuários e onde cada andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente será considerado independentemente na inscrição matricial, a qual, discrimina também o respectivo valor tributável.

Modificação título constitutivo

O título constitutivo pode ser modificado por escritura pública ou por DPA, contanto que haja acordo por parte de todos os condóminos (constituindo excepção a este princípio a alteração que vise a junção ou divisão de fracções). Contudo, com a Lei 8/2022, ressalva que, na falta de acordo para alteração do título (tratando-se de partes comuns), pode ser a autorização ter-se suprida judicialmente sempre que os votos dos condóminos que se oponham sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções de destinam.

Glossário do condomínio - R

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 
Reconstrução do edifício

Solução decorrente da destruição do edifício constituído em regime de propriedade horizontal. Se a destruição for total ou se a parte edificada que restar, representar o máximo de 1/4 do valor daquele, a reconstrução carece de unanimidade. Se a destruição for menor, pode a maioria dos condóminos e do capital investido deliberar a reconstrução do mesma.

Recurso actos administrador

Além de estar sujeito à fiscalização da assembleia (cfr. al. l) do art. 1436º CC) , o administrador também é alvo da sindicação individual de cada condómino, na medida em que qualquer um deles pode recorrer dos seus actos (ou omissões), seja no cumprimento de uma deliberação (cfr. al. i) do art. 1436º CC) ou no exercício dos seus demais poderes-deveres (cfr. art. 1436º CC), para aquela (art. 1438º CC).

Registo Predial

Instrumento com a inscrição do título constitutivo da propriedade horizontal e que registo a identificação dos proprietários, as delimitações geográficas e outras características dos prédios.

Regulamento

Elemento disciplinador nas relações condominiais no âmbito do uso, fruição e conservação das partes comuns (cfr. art. 1429º-A do CC) e, ainda, eventual e cumulativamente, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, como das fracções autónomas (cfr. al. b), nº 2 do art. 1418º do CC).

Reparações indispensáveis e urgente

São indispensáveis as reparações sem as quais a parte comum não desempenhará a sua função e são urgentes se não se compadecerem com as delongas da intervenção do administrador (ou de quem o substitua) ou da assembleia de condóminos. A realização de obras urgentes de reparação das partes comuns em ordem a evitar a ocorrência de danos em fracção autónoma do edifício (ou o seu agravamento) incumbe ao condomínio enquanto conjunto composto por todos os condóminos e enquanto contitulares dos direitos relativos a essas partes comuns e responsáveis pela respectiva conservação e reparação. Estas podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos.

Requisitos legais da propriedade horizontal

Condições legalmente exigidas para a constituição do prédio em regime de PH. Só a falta absoluta e insanável destes importa na nulidade do respectivo título constitutivo.

Responsabilidade Civil

É a obrigação de reparar o dano que uma pessoa causa a outra. Em direito, a teoria da responsabilidade civil procura determinar em que condições uma pessoa pode ser considerada responsável pelo dano sofrido por outra pessoa e em que medida está obrigada a repará-lo.

Restauração

Estabelecimento destinado a prestar, mediante remuneração, serviços de alimentação e de bebidas no próprio estabelecimento ou fora dele, não se considerando contudo estabelecimentos de restauração ou de bebidas as cantinas, os refeitórios e os bares de entidades públicas, de empresas, de estabelecimentos de ensino e de associações sem fins lucrativos, destinados a fornecer serviços de alimentação e de bebidas exclusivamente ao respectivo pessoal, alunos e associados, e seus acompanhantes, e que publicitem este condicionamento

Glossário do condomínio - G

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 
Gabarito

 

Número máximos de pisos numa edificação, permitidos pela legislação.

Galeria

Termo que define um corredor comprido e largo

Garagem

Área predominantemente destinada ao abrigo de veículos motorizados.

Gateira

 

Fresta situada sobre o telhado para dar entrada de luz e ar.

Gesso acartonado

O mesmo que gesso cartonado.

Gesso cartonado

O mesmo que gesso laminado.

Gesso hidrofugado

Elemento de gesso ao qual foi aplicado um revestimento que dificulta a penetração de humidade. Bloco de gesso saturado com um líquido hidrófugo, que permite repelir a água.

Gesso laminado

 
Material de construção, frequentemente usado na execução de paredes divisórias interiores e tetos falsos, formado por gesso confinado entre camadas de celulose.

Gobo

Termo que define a pedra de calçada.

Godo

Seixo rolado de pequenas dimensões.
 

Goteira

Telha de beiral, em meia-cana, por onde escorre a água pluvial.

Gradil

Grades que circundam determinada área ou construção.

Grafiado

Ver grafiato.

Grafiato

Reboco, revestimento ou pintura texturada. Argamassa decorativa utilizada em paredes interiores e tetos. Revestimento superficial texturado com fins decorativos.

Grés

Tipo de cerâmica produzida com argila cozida a altas temperaturas, muito utilizada em construção para execução de tubos, condutas, etc.; arenito.

Glossário do Condomínio - F

 

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 

Fachada

Faces exteriores de um edifício. Parede exterior de um edifício.

Fachada lateral

A que não sendo principal dá para um dos lados do edifício.

Fachada posterior

Fachada de tardoz; aquela que é oposta à principal.

Fachada principal

A que tem a entrada principal e uma decoração mais cuidada.

Órgãos sociais do condomínio

Se é verdade que o condomínio não é uma pessoa colectiva, também é verdade que recolhe ou empresta das pessoas colectivas alguns instrumentos, e age, quer nas relações externas quer nas internas, como sujeito análogo às associações e às sociedades comerciais, como pessoas colectivas (cfr. art. 158º do CC e art. 5º do CSC, respectivamente); todas formam e manifestam a sua vontade através dos respectivos órgãos sociais.

Comum às três entidades é o facto de que é através dos seus órgãos sociais que as mesmas formam, manifestam e exercem a sua vontade, e ainda que os poderes deliberativos e força vinculativa impendem apenas sobre aqueles que a lei prevê e no âmbito das respectivas competências.

Os órgão sociais, em geral, classificam-se segundo três critérios:

1. Número de titulares:

- Singular ou unipessoal, quanto integrado por um único titular;

- Plural ou colectivo, quando integrado por dois ou mais titulares;

2. Funções exercidas:

- Deliberação, formando a vontade da entidade e aprovando directrizes fundamentais que deverão ser acatadas pelos outros órgãos;

- Administração (executivo ou directivo), praticam os actos materiais ou jurídicos de execução da vontade da entidade.

- Fiscalização, verificam a conformidade da actividade dos outros órgãos com a lei e os estatutos, denunciando as irregularidades que descubram.

3. Modo de funcionamento:

- Sistema disjuntivo, quando o ou os vários titulares podem exercer isolada e independentemente, por si só, as funções dos órgãos;

- Sistema conjuntivo (ou colegial): quando os titulares devem agir colectivamente, segundo a regra das maiorias simples ou qualificadas.

 

Estrutura orgânica funcional

A primeira grande diferença entre os órgãos sociais associativos/societários e os condominiais, está no seu número. Os primeiros têm, como órgãos obrigatórios, a assembleia-geral, um conselho de administração e um conselho fiscal. Nos condomínios são apenas dois, a assembleia-geral (que acumula as funções do conselho fiscal) e um administrador (ao invés de um conselho de administração).

A segunda está relacionada com o modo de funcionamento dos mesmos. Ao contrário do que acontece com os órgãos sociais associativos/societários, onde a cada órgão são atribuídas competências próprias, que se têm exercidas com alguma autonomia, no condomínios, a assembleia-geral (que em todas as três entidades é o órgão máximo da entidade que representa a vontade do colectivo), é cumulativamente, um órgão de administração e de fiscalização.

A terceira, vem no seguimento da anterior. O art. 1430º, nº 1 do CC diz-nos que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Portanto, na hierarquia administrativa do condomínio, a assembleia-geral surge em primeiro lugar, sendo um órgão colectivo e colegial, enquanto o administrador, em segundo lugar, é um órgão singular e executivo.

Há quem entenda que, sendo o administrador do condomínio um órgão executivo, não pode aquele exercer isolada e independentemente, por si só, as suas funções, nem sequer as elencadas no art. 1436º do CC. Não acompanhamos esta tese, porquanto, entendemos que, pese embora o administrador seja de facto um órgão executivo da assembleia, o legislador atribuiu-lhe funções próprias, conferindo-lhe consequentemente um verdadeiro poder-dever para as executar, sem carecer da autorização da assembleia.

Finalmente, temos o processo de eleição/nomeação dos titulares dos órgãos sociais. Enquanto nas assembleia electivas das sociedades/associações, o sufrágio é secreto, nas assembleias electivas condominiais, o voto secreto não é válido.

No entanto, não obstante o silêncio da lei, nada obsta a que a assembleia de condóminos delibere no sentido de existirem outros órgãos sociais no condomínio, como por exemplo, um conselho fiscal que verifique a conformidade das contas (que deverão ser sempre apresentadas a aprovação em sede plenária), uma comissão de moradores ou administradores coadjuvantes que auxiliem o administrador no exercício das suas funções.

Rectificação da acta

Segundo o disposto no art. 362º do CC diz-se documento qualquer objecto elaborado pelo homem com o fim de reproduzir ou representar uma pessoa, coisa ou facto, como é o caso de um papel onde se desenharam caracteres da linguagem escrita para expressar declarações de vontade dos respectivos subscritores.

Por seu turno, o documento é autêntico quando foi exarado, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de actividades que lhe é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública; e é particular em todas as demais situações (cfr. art. 363º, nº 2 do CC).

Por outro lado, ainda, os documentos particulares podem ser autenticados, quando se mostrem confirmados pelas partes, perante notário, nos termos prescritos nas leis notariais (cfr. art. 363º, n.º 3 do CC).

 
Uma vez que são diferentes as formas como são exarados e distintos os graus de segurança quanto ao teor do que se faz constar do documento, os documentos têm forças probatórias diferenciadas.

A inobservância da forma legal da acta

No âmbito, por exemplo, de uma acção executiva, o condómino apelante pode defender que a(s) acta(s) da(s) assembleia(s) de condóminos dada(s) à execução houve(ram-)se lavrada(s) ao arrepio do disposto no nº 1 do art. 1.º do DL nº 268/94, de 25.10, pelo que, nos termos do art. 220º do CC, aplicável às actas por força do art. 295º do CC, a(s) acta(s) enferma(m) de nulidade.

Esta questão, estando relacionada, nomeadamente, com a omissão de assinaturas, a resposta é, pois, negativa: a falta, na acta da assembleia de condóminos, da assinatura de alguns dos participantes nessa reunião não põe em causa a validade das deliberações aí tomadas e apenas afectará a eficácia dessas deliberações se o tribunal, pela análise casuística que fizer, não der tal irregularidade como irrelevante ou suprida, nomeadamente por outros elementos de prova que coadjuvem a regularidade da narração de factos constante da acta, pelas restantes assinaturas nela apostas.

Condomínio como pessoa colectiva

Acórdão: Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Processo: 9970/17.9T8PRT-B.P1
Data: 27-09-2018

Sumário:

I - O condomínio não integra a previsão de nenhuma das alíneas do n.º 1 mas antes o n.º 2 al. a), 2ª parte, do transcrito artigo, por isso, não é obrigatória a inscrição do condomínio no Registo Nacional de Pessoas Colectivas. A sua inscrição é facultativa e efectuada como "entidade equiparada a pessoa colectiva".

II - Por outro lado, perante as normas do CC e CPC que regulam o regime de propriedade horizontal, entendemos que no nosso ordenamento jurídico o condomínio não pode ser considerado uma pessoa colectiva.

III - O condomínio não tem personalidade jurídica. Trata-se de uma situação em que um prédio materialmente indiviso ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre fracções determinadas (cf. neste sentido Henrique Mesquita, Direitos Reais, pág. 281).

IV - Nos termos do art. 1430 do Código Civil a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Nos termos do art. 1437 do C. Civil, o administrador pode agir quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, no exercício das funções que lhe pertencem.

Texto integral: vide aqui

O art. 1438º-A do Código Civil

Redacção actual:

Redacção dada pelo L n.º 267/94, de 25 de Outubro - Aditamento

Artigo 1438.º-A
Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.