Barulho de animais

Acórdão: Supremo Tribunal de Justiça

Data: 3/10/2019
Descritores: Direito ao repouso
                      Relações de vizinhança                        
                      Ruído
                      Abuso de direito
                      Boa fé
                      Direitos de personalidade
                      Direito de propriedade
                      Colisão de direitos

Súmula: I. Existe abuso de direito, nos termos do disposto no artigo 334º do Código Civil, quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apoditicamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.

II. O juízo sobre o abuso de direito está, assim, dependente das conceções ético-jurídicas dominantes na sociedade.

III. Não obstante a vivência nos meios rurais, impor que nas relações de vizinhança seja de tolerar os ruídos provocados pelos animais domésticos legitimamente criados nos quintais das residências, tais como galinhas e galos, e a suportar algumas contrariedades e incomodidades daí advenientes, a verdade é que essa tolerância e limitação deverá apenas ocorrer na medida adequada e proporcionada à satisfação dos interesses tutelados pelo direito dominante, para que todos possam continuar a viver em sociedade no ambiente rural que escolheram. 

 

IV. Assim, demonstrado que o direito dos autores ao sono e ao repouso está a ser interrompido e afetado, diariamente, entre as 3 e as 5 horas pelo barulho estridente dos galos e galinhas que os réus criam num anexo, que dista apenas 4,395 metros da casa dos autores, impõe-se ter por prevalecente o referido direito dos autores, enquanto emanação dos direitos fundamentais de personalidade, sobre o direito de propriedade dos réus e os interesses destes em fazer criação de galinhas e galos.

Reverter a imputação das comparticipações

Decorre do nº 1 do art. 1424º do CC, que o regime regra de imputação das comparticipações condominiais, salvo disposição em contrário inserida no título constitutivo da propriedade horizontal, é proporcional ao valor das respectivas fracções.

Para aprovação de imputação das comparticipações condominiais de modo diverso do regime regra - ficarem as despesas de fruição e serviços comuns a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição -, é exigível que a deliberação seja aprovada por uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, sem qualquer oposição (cfr. nº 2 do art. 1424º do CC).

No entanto, após a alteração da forma de imputação das comparticipações, isto é, deixando-se de pagar na forma proporcional ao valor das respectivas fracções (percentagem ou permilagem), passando a fazer-se em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, caso no futuro se pretenda regressar ao regime regra de imputação das comparticipações condominiais de forma proporcional ao valor das respectivas fracções, isto é, deixando-se de pagar em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição para se regressar à forma proporcional ao valor das respectivas fracções, não é exigível a maioria qualificada de 2/3 sem oposição para reverter a alteração ao regime regra ao pagamento de despesas de condomínio, pois é incomparável a situação de a lei exigir tal maioria qualificada para a imputação das comparticipações condominiais de modo diverso do regime regra (em função da permilagem, de acordo com o art. 1424º, nº 2 do CC), e exigi-la para o regresso ao regime regra.

DL nº 269/94 de 25/10

Decreto-Lei n.º 269/94

de 25 de Outubro

Para estimular os condóminos na mobilização dos recursos necessários à conservação ou reparação extraordinária de imóveis em regime de propriedade horizontal, importa criar mecanismos financeiros que possam prevenir a degradação do tecido urbano, através da constituição de um fundo de reserva para fazer face a obras nas partes comuns dos prédios.

As recentes alterações ao regime da propriedade horizontal introduzidas pelos Decretos-Leis n.os 267/94 e 268/94, ambos de 25 de Outubro, estabelecem a obrigatoriedade da constituição desse fundo de reserva, que poderá revestir a forma de uma «conta poupança-condomínio», caso haja deliberação nesse sentido da assembleia de condóminos, a qual pode anteceder a obrigatoriedade da constituição do fundo.

Aproveitando os princípios enformadores da conta poupança-habitação, que foi fundamentalmente criada para estimular o aforro para aquisição de casa própria, cria-se um mecanismo para permitir o aforro dos condóminos proprietários, a afectar à conservação e beneficiação dos edifícios em regime de propriedade horizontal, num momento em que os primeiros imóveis sujeitos a esse regime, relativamente recente no nosso ordenamento jurídico, carecem de obras mais vultosas do que as normalmente realizadas pela administração dos prédios.

DL nº 268/94 de 25/10 actualizado

Republicação do Decreto -Lei n.º 268/94, de 25 de outubro

Artigo 1.º
Deliberações da assembleia de condóminos

 

1 — São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.

2 — A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

3 — A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

4 — As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.

5 — Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

6 — A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

7 — Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.

8 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Código Civil actualizado

CAPÍTULO VI
Propriedade horizontal

SECÇÃO I
Disposições gerais

Artigo 1414.º
(Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Artigo 1415.º
(Objecto)

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Falta de quórum em 1ª e 2ª convocação da AG

Dispõe o art. 1432º, nº5, do CC, que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido, sendo que o nº 6 do mesmo preceito estatui que se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

No entanto, com as alterações introduzidas pela Lei nº 8/2022 de 10 de Janeiro, o novo nº 7 preceitua que "Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local".

Independentemente das situações em que seja exigido quórum especial (uma vez que para aqui não assumem cabimento), resulta dos preceitos acima citados que, relativamente ao modo de funcionamento da assembleia de condóminos, a lei fixa um quórum mínimo subjacente à formação da própria deliberação (a deliberação forma-se com a votação, apenas intervindo os condóminos presentes e votantes cujo sentido é consignado e definido com os votos dos que votaram favoravelmente à sua aprovação).

Alterações ao DL 268/94

Artigo 1.º
[...]

 

1 — São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.
2 — A acta contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
3 — A eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.
4 — (Anterior n.º 2.)
5 — (Anterior n.º 3.)
6 — A assinatura e a subscrição da acta podem ser efectuadas por assinatura electrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
7— Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio electrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da acta que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da acta.
8 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via electrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Alteração ao Código Civil

Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro

Alteração ao Código Civil, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 47 344, de 25 de Novembro de 1966.

Artigo 1419.º
Modificação do título

1 — [...]
2 — A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções se destinam.
3 — O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.
4 — (Anterior n.º 3.)

Interpretação do nº 3 art. 1424º CC

Art. 1424º
(Encargos de conservação e fruição)

1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções.
2 – Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 – As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
 

Escreve Aragão Seia, in " Propriedade Horizontal", 2ª ed., 202, pág 129: " se no último piso houver um terraço de uso comum ou na cave existirem arrumos de todos os condóminos, ao lado de fracções utilizadas individualmente, todos os condóminos terão que suportar os encargos com as escadas que lhe dão acesso, embora as utilizem esporadicamente". E acrescenta: "não se pode considerar isento de responsabilidade pelos encargos de conservação e fruição das partes comuns do prédio, qualquer condómino cuja fracção esteja objectivamente em condições de ser servida por essas partes, só porque delas se não quer servir".

Obras sem contrato

De acordo com a noção que nos é dada pelo art. 1207º do CC: "Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço", sendo que este (o contrato de empreitada de obras particulares) pode (mas não deve) ser apenas verbal. Assim, quando, por exemplo, o administrador do condomínio contrata um profissional para efectuar obras de conservação, manutenção ou inovações, ou quando um condómino contrata um profissional para remodelar ou pintar a casa, está este a celebrar com ele um contrato de empreitada, tal como quando vai a uma oficina para reparar o seu automóvel ou contrata com uma engomadoria para passar a sua roupa a ferro.

Importa contudo observar que, independentemente da forma do contrato, age com culpa, por violação de disposições legais que se destinam a tutelar interesses públicos (que protegem também certos interesses particulares), o empreiteiro que executa uma obra sem projecto e sem licença, e sem observância das melhores normas da arte de construir, e sem os requisitos necessários para lhe garantir as necessárias condições de segurança e solidez.

Acresce também sublinhar que, não afasta a culpa do empreiteiro a circunstância de este argumentar que se limitou a executar a obra de acordo com a vontade do dono da obra (condómino ou condomínio). De lembrar que, em termos jurídicos o consumidor que celebra um contrato de empreitada é denominado dono da obra e o profissional que executa essa mesma obra é o empreiteiro.

Excepção de não cumprimento

A excepção de não cumprimento do contrato encontra-se prevista no art. 428º do CC, cujo nº 1 estabelece que, “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Assim, num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, é atribuída a qualquer das partes a faculdade de recusar realizar a sua prestação enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

A excepção de não cumprimento do contrato não nega o direito ao cumprimento da prestação nem afasta o dever de a cumprir, consagrando-se apenas o efeito dilatório de um dos contraentes realizar a sua prestação em momento posterior, isto é, quando receber a contra-prestação a que tem direito.

Mesmo estando o cumprimento das obrigações sujeito a prazos diferentes, a excepção de não cumprimento do contrato poderá ser sempre invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que deva cumprir primeiro.

Omissão de convocação

O Tribunal da Relação de Lisboa, em Acórdão proferido em 26/1/2021, decidiu que:

"A omissão de convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos consubstancia uma conduta que é, em termos conceptuais - lógicos e ontológicos -, totalmente inconfundível e distinta de uma deliberação aprovada numa tal assembleia, pelo que o disposto no art.º 1433º do Código Civil, e em particular o que aí se estatuí acerca do prazo de caducidade para intentar uma acção de anulação de deliberações da assembleia de condóminos, não pode aplicar-se à regulação da primeira dessas situações.

 

E não existindo no Código Civil uma norma que expressamente regule e estabeleça os efeitos de um tal comportamento omissivo (não convocação de um condómino para a assembleia de condóminos), porque o tribunal não pode abster-se de julgar, invocando a falta ou obscuridade da lei ou alegando dúvida insanável acerca dos factos em litígio (art.º 8º n.º 1 do Código Civil), forçoso se torna encontrar uma solução jurídica para essa situação litigiosa.

 

Para efeito da construção dessa norma reguladora, é indispensável recordar que, nos termos do disposto no art.º 294º do Código Civil, os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei, tudo isto sendo certo que, por força do estatuído no art.º 295º do mesmo Código, aos actos jurídicos que não sejam negócios jurídicos são aplicáveis, na medida em que a analogia das situações o justifique, as disposições do capítulo precedente, e, sem lugar para qualquer dúvida, a convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos é um acto jurídico.

Relatório de contas com irregularidades

No regime condominial, o legislador não cuidou de estabelecer quaisquer formalidades atinentes à prestação de contas, ressalvando apenas a obrigatoriedade da sua apresentação e aprovação em sede plenária, deixando à arbitrariedade dos condóminos a forma de o fazer. No entanto, é do senso comum que as contas devem transmitir sempre uma imagem fiel e verdadeira na informação prestada.

No entanto, a obrigação de prestação de contas, isto é, a necessidade de dar a conhecer a situação económica e financeira do condomínio, já não é nos dias de hoje, uma mera actividade de carácter meramente informativo, passando a ser uma necessidade de carácter formal, com o máximo de transparência, uma vez que o conhecimento do estado financeiro do condomínio, que nos é facultado pela prestação de contas, revela-se cada vez mais elementar para que todos os condóminos, quer numa perspectiva de avaliação do regular da forma como feita a gestão dos dinheiros, quer numa perspectiva da saúde económica e financeira do condomínio.

Seria de facto importante que existissem regras que facultasse aos condóminos um mecanismo que garantisse a clareza e a exactidão quer dos documentos contabilísticos quer dos relatórios realizados pelo Administrador, tornando assim possível, impugnar situações não detectadas aquando a prestação das contas e que não correspondam à realidade patrimonial versada nesses documentos, e assim, responsabilizar o administrador pelo incumprimento das regras em matéria de prestação de contas, até porque, existe uma total omissão sobre a invalidade das deliberações sociais relativamente à existência de irregularidades no relatório de contas. 

Uso do sótão

Nos termos do art. 1414º do CC, as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal. Foi a tendência para o crescimento no sentido vertical dos centros urbanos que veio conferir relevância e actualidade à propriedade horizontal.

Com efeito, nesta forma de crescimento ou urbanização, «há a maior vantagem em admitir e fomentar a propriedade horizontal». Por um lado, ela proporciona o acesso à propriedade urbana a classes económicas que, de outra forma, não conseguiriam alcançá-la. «Por outro, potencia a construção imobiliária e o próprio crescimento vertical dos centros urbanos, na medida em que permite canalizar para a edificação de grandes imóveis poupanças que não possibilitariam aos titulares a construção de edifícios independentes» (cfr. Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Volume III, págs. 391 e seguintes).

Na propriedade horizontal, os titulares das várias fracções ou unidades independentes são ainda comproprietários das partes do edifício que constituem a sua estrutura comum ou estão afectadas ao serviço daquelas fracções (cfr. art. 1421º do CC). O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respectivo regime é o facto de as fracções independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária – o que, necessariamente, há-de criar especiais relações de interdependência entre os condóminos, quer pelo que respeita às partes comuns do edifício, quer mesmo pelo que respeita às fracções autónomas.