O seguro contra o risco de incêndio

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos, mas se não o for feito, dentro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado em assembleia, deve ter-se o mesmo, obrigatoriamente efectuado pelo administrador do condomínio.

Nesta factualidade, importa desde logo realçar que, nos termos do art. 1436º do CC, deve ser o administrador a propor à assembleia o montante do capital seguro. O administrador, enquanto órgão administrativo do condomínio, pode celebrar este seguro sobre as fracções autónomas, em nome da tutela mediata da segurança, quer das outras fracções autónomas, quer das partes comuns do edifício. A repartição das despesas com o seguro segue o regime geral do art. 1424º do CC.

Para evitar a negligência dos condóminos, o legislador permite, rectius, impõe, esta ingerência na fracção autónoma, ficando o administrador com o direito de reaver dos condóminos o respectivo prémio. Este poder-dever do administrador justifica-se pela existência de um interesse comum do condomínio, mas que não é igual ao conjunto do interesse de todos os condóminos, distinguindo-se dele.

Contratos de seguros

Sobresseguro 

Actualmente, i.e., desde que se procedeu à reforma do Regime Jurídico dos Contratos de Seguro de 2008, é clara a diferença entre sobresseguro e pluralidade de seguros, conceitos normativamente autonomizados. 

A pluralidade reporta-se a situações em que mais que um contrato foi celebrado na ordem jurídica entre as quatro identidades (pessoa segura, tempo, risco e interesse). O sobresseguro, por outro lado, na terminologia do art. 132º nº 1 do RJCS reporta-se a situações em que o valor do seguro ultrapassa do valor do interesse em segurar, i.e., em que o valor do capital seguro ultrapassa o valor económico da coisa, direito ou património objecto do contrato. 

Trata-se de um contrato único, com a referida dessincronia entre capital e valor do objecto seguro. A solução instituída pelo nosso ordenamento estabelece licitude deste contrato, com possibilidade de redução e, estando tomador ou segurado de boa-fé, a restituição dos sobre-prémios pagos nos últimos dois anos (cfr. art. 132º nºs 1 e 2 do RJCS).

Assim, se actualmente os conceitos não são confundíveis, antes da reforma a cisão não era tão manifesta. O Cod.Com. aproximava os conceitos e a doutrina não os distinguia (Pedro Romano Martinez, Direito dos Seguros, Principia 2006, pág. 93, antes da classificação legal, qualificava a multiplicidade de contratos como uma modalidade de sobresseguro). 

Impostos

No que concerne ao CIRC, e não se encontrando os condomínios elencados entre as entidades mencionadas no seu art. 2º - «Sujeitos passivos», entendemos que temos que partir do princípio de que um condomínio não constitui uma entidade que se possa enquadrar no âmbito deste Código, para além de que este tipo de entidade não exerce, a título principal, actividade de natureza comercial, industrial ou agrícola.

E mesmo no caso de virem a desenvolver, a título acessório, por exemplo, o aluguer de uma empena ou de um terraço para suporte publicitário ou suporte de antenas para comunicações móveis, repare-se que os respectivos rendimentos seriam tributados, não na esfera do condomínio mas sim na esfera dos condóminos, em sede de IRS ou de IRC, consoante os casos, devendo a entidade pagadora, caso disponha de contabilidade organizada, proceder à retenção na fonte, à taxa de 25%, dado que se trata de rendimentos da categoria F, tal como dispõe a al. e) do nº 1 do art. 101º do CIRS, pelo que o administrador do condomínio, em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a cada condómino um documento onde conste o rendimento bruto e a retenção que competir a cada condómino, como iremos detalhar mais em pormenor, socorrendo-nos, mesmo, de diversa doutrina da administração fiscal.

Aproveitamos o ensejo para chamar a atenção para o disposto na al. e) do nº 2 do art. 8º - «Rendimentos da categoria F», do CIRS, a qual estabelece que são havidas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

Obras indispensáveis e urgentes

Artigo 1427º

(Reparações indispensáveis e urgentes)

1 - As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

2 - São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

A realização de obras urgentes de reparação das partes comuns em ordem a evitar danos em fracção autónoma do edifício incumbe ao condomínio enquanto conjunto composto por todos os condóminos e enquanto contitulares dos direitos relativos a essas partes comuns e responsáveis pela respectiva conservação e reparação.

Obrigatoriedade de passar recibos

Os condomínios devem exigir sempre os recibos relativos aos pagamentos por eles efectuados, nomeadamente a fornecedores e prestadores, quer a dinheiro, quer através de cheque, ou por transferência bancária. No entanto, é grande o universo das entidades, que se escusam à emissão de recibos de quitação, com a argumentação de que a mesma não é obrigatória.

Na redacção dos art. 140º e 141º da Tabela Geral do Imposto do Selo, anteriormente à data da entrada em vigor do CIVA, tinha-se estabelecido, respectivamente, que estavam sujeitos à incidência do imposto do selo os “Recibos de valor desconhecido ou quitação geral sem designação de valor, mesmo que fosse recíproca entre duas ou mais pessoas” e os “Recibos, quitações ou quaisquer outros documentos comprovativos do pagamento de transacções ou serviços prestados e, bem assim, os que de algum modo envolvessem desobrigações de dinheiro, valores ou objectos”.

No entanto, a al. d) do nº 2 do art. 2º (Revogação e abolição de impostos), do DL nº 394-B/84, de 26 de Dezembro, diploma este que aprovou o CIVA), o qual, aboliu, a partir da data da entrada em vigor do mesmo Código (1 de Janeiro de 1986), entre outros artigos da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), os art. 140º e 141º, desde que, nestes dois últimos casos, os documentos aí referidos comprovassem o pagamento de operações sujeitas a imposto sobre o valor acrescentado, ainda que dele isentas.