Encargos - Penas pecuniárias - Execução

Tribunal: Relação de Lisboa
Processo: 4678/18.0T8ALM-A.L1-2
Data: 15-12-2022

Sumário:

I) As obrigações não reais respeitantes a direitos disponíveis encontram-se sujeitas a prazos de prescrição.

II) A obrigação do condómino de pagar as despesas atinentes à manutenção e conservação do imóvel, despesas essas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns do condomínio, reconduzíveis a quotizações ordinárias (aqui se incluindo as atinentes a contribuições para o Fundo Comum de Reserva), resultantes da aprovação do orçamento anual de receitas/despesas do condomínio, repartidas pelos condóminos, porque se renovam anualmente enquanto durar o condomínio, prescreverão em 5 anos, nos termos do artigo 310.º, al. g) do CC e o prazo da prescrição começará a correr da data em que a prestação pode ser exigida — cfr. n.º 1 do artigo 306.º. do CC.

III) Interposta execução em que o executado não é citado nos 5 dias posteriores à sua instauração, porque a tramitação processual prevê que a citação seja posterior à penhora, beneficia o exequente da interrupção do prazo prescricional decorridos que sejam esses 5 dias, nos termos do artigo 323.º, n.º 2, do CC, pois que não lhe é imputável a não citação em tal caso.

IV) O direito de crédito em execução, no que concerne às quotas extra, está titulado por documento com valor de título executivo e este título é superveniente à constituição e vencimento da dívida, cumprindo assim a exigência do artigo 311º do Código Civil para que o respectivo prazo de prescrição passe a ser o ordinário, pelo que, a obrigação correspondente, porque não se renova anualmente – traduzindo-se na prática de um acto isolado gerador de uma despesa singular, fixando-se o valor respetivo a forfait - prescreverá em 20 anos.

V) A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro veio rever o regime da propriedade horizontal, alterando, nomeadamente, o Código Civil e o DL n.º 268/94, de 25 de outubro.

VI) De entre as alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, ao DL n.º 268/94, de 25 de outubro consta a do n.º 3 do artigo 6.º desse diploma, onde se passou a dispôr que: “3- Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação nele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio”.

VII) A nova regulação normativa do artigo 6.º, n.º 3, do DL n.º 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei n.º 8/2022, contemplando a previsão de que se consideram abrangidos pelo título executivo a que se reporta o n.º 2 do mesmo artigo, os juros de mora, à taxa legal, da obrigação nele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio, tem caráter interpretativo (cfr. artigo 13.º, n.º 1, do CC) e não inovador.

VIII) Em face do referido, poderá entender-se que, por via da interpretação decorrente da publicação da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, no título executivo poderão considerar-se contempladas as sanções pecuniárias que sejam aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

IX) As penas pecuniárias são destinadas a compelir e pressionar os condóminos a cumprir e, por isso, não visam imediatamente a satisfação de despesas, constituindo antes uma receita eventual do condomínio.

X) Os honorários traduzem, por seu turno, o preço ou remuneração do serviço desempenhado por advogado ao seu cliente, não constituindo, por si só, qualquer sanção pecuniária.

XI) Não se mostrando que o montante indicado pelo exequente a título de honorários de mandatário tenha sido despendido pelo exequente e não sendo o mesmo indicado nas actas das assembleias de condóminos, nem no regulamento do condomínio, inexiste título executivo para cobrança de tal verba. 

Fundamentação:

Nos termos do mencionado artigo 6.º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25 de outubro: “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Conforme resulta do preâmbulo do citado DL 268/94, de 25 de outubro, visou-se, por um lado, tornar mais eficaz o regime da propriedade horizontal, e, por outro, facilitar o decorrer das relações com terceiros (por interesses relativos ao condomínio).
Contudo, conforme se afirmou no Acórdão do STJ de 02-06-2021 (Pº 1549/18.4T8SVL-A.E1.S1, rel. FERREIRA LOPES): “Para valer como título executivo nos termos do art.º 6º do DL nº 268/94 de 25.10, a acta da assembleia de condomínio tem de conter a deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio, a fixação da quota-parte devida por cada condómino e o prazo de pagamento respectivo. A acta que se limita a documentar a aprovação pela assembleia da existência de uma dívida de um condómino por não pagamento de quotas, tal como referido pela administração, não reúne os requisitos de exequibilidade que resultam do art.º 6º do DL n 268/94”.
De facto, os requisitos de exequibilidade da acta da reunião de condomínio se reconduzem a:
- Deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio;
- Fixação da quota-parte devida por cada condómino;
- Fixação do prazo de pagamento respectivo (cfr., neste sentido, os seguintes Acórdãos: TRL de 26-01-2017, Pº 1410-14.1YYLSB-A.L1-8, rel. ILÍDIO SACARRÃO MARTINS; TRC de 23-01-2018, Pº 7956/15.7T8CBR-A.C1, rel. ANTÓNIO DOMINGOS PIRES ROBALO; STJ de 19-06-2019, Pº 5859/08.0YYLSB-A.L2.S1, rel. FÁTIMA GOMES; STJ de 01-10-2019, Pº 14706/14.3T8LSB.L1.S1, rel. ACÁCIO DAS NEVES; TRC de 18-05-2020, Pº 1546/19.2T8SRE.C1, rel. MARIA JOÃO AREIAS; STJ de 02-06-2021, Pº 1549/18.4T8SVL-A.E1.S1, rel. FERREIRA LOPES; TRP de 13-01-2022, Pº 143/08.2TBMTS-B.P1, rel. FILIPE CAROÇO; TRL de 28-04-2022, Pº 672/21.2 T8LSB.L1-8, rel. TERESA SANDIÃES).

A excepção da prescrição

Os requisitos de exequibilidade da acta da reunião de condomínio reconduzem-se à:

• Deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio;
• Fixação da quota-parte devida por cada condómino;
• Fixação do prazo de pagamento respectivo

Contudo, só assim sucederá se não ocorrerem circunstâncias que impeçam, extinguem ou modifiquem a respectiva exequibilidade, entre as quais, se encontra a excepção de prescrição.

Conforme decorre do disposto no nº 1 do art. 298º do CC, a prescrição traduz-se no “não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei” de direitos que a lei não qualifique como indisponíveis ou declare dela isentos.

A prescrição visa salvaguardar a segurança e a estabilidade das relações jurídicas, garantindo ao beneficiário da mesma a possibilidade de, transcorrido que seja, um determinado tempo fixado na lei, recusar o cumprimento que lhe venha a ser exigido, conforme decorre do art. 304º do CC que determina que, “uma vez completada a prescrição, tem o beneficiário a faculdade de recusar o cumprimento da prestação ou de se opor, por qualquer modo, ao exercício do direito prescrito.“

Como refere Pais de Vasconcelos (Teoria Geral do Direito Civil, 5.ª Edição, Almedina, p. 380), “a prescrição é um efeito jurídico da inércia prolongada do titular do direito no seu exercício, e traduz-se em o direito prescrito sofrer na sua eficácia um enfraquecimento consistente em a pessoa vinculada poder recusar o cumprimento ou a conduta a que esteja adstrita. Se o credor, ou o titular do direito, deixar de o exercer durante certo tempo, fixado na lei, o devedor, ou a pessoa vinculada, pode recusar o cumprimento, invocando a prescrição”.

Uma vez invocada, a prescrição constitui um facto impeditivo do direito invocado pelo credor daquele que a invoca. 

A prescrição não configura um facto extintivo, na medida em que não extingue a obrigação prescrita, a qual subsiste, embora convertida em obrigação natural e, daí que, o nº 2 do art. 304º do CC estabeleça que, cumprida a obrigação prescrita, não há lugar à repetição do indevido.

A prescrição constitui uma excepção que permite ao devedor impedir o exercício do direito de crédito pelo credor (cf. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume II, 9.ª Edição). 

O prazo ordinário de prescrição é de 20 anos (cfr. art. 309º do CC), daí resultando que se não houver disposição legal que sujeite especificamente o crédito a um prazo de prescrição diferente, a prescrição do mesmo só ocorre uma vez ultrapassado aquele prazo.

Todavia, no art. 310º do CC estabelecem-se diversos casos em que o prazo de prescrição é mais curto.

Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. I, p. 280), “não se trata, nestes casos, de prescrições presuntivas, sujeitas ao regime especial estabelecido nos arti. 312º e seguintes, mas de prescrições de curto prazo, destinadas essencialmente a evitar que o credor retarde demasiado a exigência de créditos periodicamente renováveis, tornando excessivamente pesada a prestação a cargo do devedor”.

Na acção desencadeada no TRL de 15/12/2022 (processo nº 4678/18.0T8ALM-A.L1-2), a embargante invocou a prescrição dos créditos exequendos respeitantes a “quotas de condomínio” de todas as dívidas reclamadas “com idade superior a 5 anos”. A embargada contrapôs a imprescritibilidade das dívidas exequendas (por em seu entender terem origem no estatuto de um direito real) e, caso assim não se entendesse, a prescrição apenas abrangeria as quotas ordinárias e, não, as extraordinárias.

A sentença recorrida considerou aplicável a todas as quotas em questão, o prazo de 5 anos, previsto no art. 310º, al. g) do CC, fundando-se na seguinte ordem de considerações:
“(…) O prazo ordinário da prescrição é de 20 anos (art.º 309.º do CC). Há ainda prazos mais curtos, excepcionais, de cinco anos (art.º 310.º do CC), de seis meses (art.º 316.º do CC) ou de dois anos (art.º 317.º do CC). O art.º 310.º, do CC, elenca várias situações que prescrevem no prazo de cinco anos [alíneas a) a f)] e, na alínea g), refere expressamente que também prescrevem no mesmo prazo “… Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis...”. 

Como refere a doutrina, a razão de ser da fixação deste prazo curto, tem por finalidade evitar que o credor, retardando a exigência dos créditos periodicamente renováveis, os deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor. 

E, no mesmo sentido, vai a jurisprudência, como é o caso do Acórdão do STJ, de 02/05/2002, onde, a propósito de uma situação de prescrição a curto prazo, se decidiu que “O prazo da prescrição, começa a contar-se da exigibilidade de cada prestação. Tal prescrição, interrompe-se, todavia, pela citação ou qualquer acto que exprima a intenção de se exercer o direito. A razão de ser de um prazo curto de prescrição das prestações periodicamente renováveis é evitar que o credor as deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor...”. Ora, salvo o devido respeito, e no seguimento do entendimento que temos como a melhor doutrina e jurisprudência, afigura-se-nos ser esta, justamente, a situação atinente às quotas de condomínio em causa, ou seja, a comparticipação das despesas comuns por parte de cada um dos condóminos que, ao contrário do sustentado pelo apelante, constituem obrigações reais não ambulatórias, sendo prestações periodicamente renováveis. Na verdade, não nos parece curial a tese no sentido de que as prestações em dívida no caso sub judice constituem prestações instantâneas fraccionadas. Estas ocorrem quando, existindo uma única prestação, instantânea por natureza, esta é realizada por partes, ou seja, executada por diversas parcelas, em consequência de convenção das partes. O objecto global da prestação é, neste caso e ao invés do que sucede na prestação duradoura, desde o início fixado, mas a execução é escalonada no tempo, realizando-se por diversas fracções ou prestações (…)”. Ao invés, quando, todavia, em vez de uma única prestação a realizar por partes (prestação fraccionada), existam — posto que decorrentes de uma só relação obrigacional — diversas prestações (isto é, prestações repetidas) a satisfazer regularmente [.] ou sem regularidade exacta [...], teremos as chamadas prestações «reiteradas, repetidas, contrato sucessivo» ou «periódicas» («lato sensu») ...”. Por outras palavras, no domínio das chamadas prestações duradouras, isto é, aquelas que não se esgotam num só momento, antes se distendendo no tempo, uma prestação diz-se periódica quando, protelando-se no tempo, tem de ser realizada em momentos sucessivos, com espaçamento em regra regular.. .”. Entendemos ser este o caso das ditas despesas condominiais, ou melhor dizendo, “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.”, como é referido no art.º 1424.º, nº 1, do CC, que integram, assim, a situação prevista na já referida alínea g) do art.º 310.º, do CC, estando, pois, sujeitas ao prazo de prescrição de 5 anos. Como ensina Aragão Seia “As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio constam de um orçamento a elaborar anualmente, sendo depois repartidas pelos condóminos, geralmente em prestações mensais nos termos do artigo 1424º por representarem a contrapartida do uso e fruição daquelas partes comuns. Essas prestações renovam-se, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio — artigos 1424º e 1431º. Assim sendo, prescrevem no prazo de cinco anos - alínea g) do artigo 310.º - e o prazo da prescrição começa a correr da data em que a prestação pode ser exigida — nº 1 do artigo 306º CC (…)”. 

O condomínio pode pedir a insolvência?

A resposta é afirmativa. O condomínio, representado pelo seu competente administrador pode requerer a insolência do devedor.

Para tanto, em sede da Assembleia de Condóminos deve proceder-se à aprovação do relatório de dívidas do condómino até à data da referida, e bem assim, fazer aprovar ou ratificar a deliberação que atribui ao Administrador os poderes para promover todas e quaisquer medidas contenciosas ou para-judiciais para a obtenção dos créditos que o condomínio reclama do devedor, devendo ficar o Administrador com poderes para nomear mandatário(s) para o efeito.

Importa desde logo ressalvar que este pedido deve ocorrer perante uma situação de falta de pagamento das contribuições devidas pelo devedor, o qual já se prolongue há vários anos, tendo o administrador inclusive instaurado já, várias acções com vista à obtenção do pagamento da dívida.

Nesta seara, já houve um tribunal que não aceitou o referido pedido, fundamentando a Sra. Juiz a improcedência da acção no facto do crédito reclamado ser um crédito litigioso – incerto, ilíquido e inexigível – e, como tal, não constitui pressuposto do pedido da declaração de insolvência, argumentando que “Assim não pode a requerida sujeitar-se a um processo de insolvência por não se verificar, nesta data, o facto revelador da insolvência em que alicerça o seu pedido e de que depende a sua qualidade de credor, falecendo um dos pressupostos legais da declaração de insolvência consubstanciada na legitimidade substantiva do requerente”.

No caso vertente, o Tribunal a quo errou na decisão desta acção ao invocar que não pode apreciar-se a existência da certeza e liquidez do crédito invocado pelo requerente já que tal natureza do crédito é pressuposto da dedução do pedido de declaração de insolvência. Errou, ainda, quando referiu que não pode o requerente sujeitar a requerida a um processo de insolvência por não se verificar, nesta data, o facto revelador da insolvência em que alicerça o seu pedido e de que depende a sua qualidade de credor, falecendo um dos pressupostos legais da declaração de insolvência consubstanciado na legitimidade substantiva do requerente.

De facto, o requerente (condomínio) tem um crédito sobre o requerido (condómino devedor), o qual é certo, liquido e exigível, resultante do não pagamento das quotizações de condomínio que se venceram ao longo de vários anos e o activo do requerido não é suficiente para liquidar o seu passivo.

Acresce que no mesmo sentido se pronunciou o Ac. do TRP de 26.01.2010, do qual, retira-se a eguinte súmula: "I- A atribuição de legitimidade para deduzir o pedido de insolvência apenas ao credor cujo crédito não tenha sido contestado, restringiria, grave e injustificadamente, o meio de tutela jurisdicional do direito crédito — seja do requerente da insolvência seja dos demais credores do requerido - representado pela insolvência. II - É ao autor ou requerente que compete assegurar o preenchimento dos pressupostos processuais, desde logo a legitimidade ad causam e para isso é indispensável que se lhe assegure a possibilidade de realização da prova, no processo de insolvência, dos factos correspondentes, se estes forem controvertidos."

E, vide, ainda, Ac. do TRP de 03.11.2010 (como o anterior, disponível em www.desi.pt) com o seguinte sumário: "I – A contestação, pelo requerido, do crédito do requerente da insolvência, ainda que também o conteste previamente ao início do processo de insolvência, em acção declarativa comum, não afecta a respectiva exigibilidade, nem obsta à legitimidade ad causam do último para apresentar o pedido de declaração de insolvência. II – Formulado este pedido e contestada a existência do crédito, o processo de insolvência tem que prosseguir, designadamente para que o requerente possa fazer prova da existência daquele seu direito."

Ora, comummente, a insolvência define-se como a qualidade ou estado de insolvente - impossibilidade de pagar uma dívida; situação de um devedor ou de uma sociedade em que o activo do seu património é inferior ao passivo. O objectivo precípuo de qualquer processo de insolvência é a satisfação, pela forma mais eficiente possível, dos direitos dos credores.

Quem intervém no tráfego jurídico, assume indeclináveis deveres, à cabeça deles o de honrar os compromissos assumidos. A vida económica do condomínio é uma vida de interdependência, pelo que o incumprimento por parte de certos agentes, repercute-se necessariamente na situação económico e financeira dos demais, pelo que, urge dotar estes dos meios idóneos para fazer face à insolvência dos seus devedores, enquanto impossibilidade de pontualmente cumprir obrigações vencidas.

Assim, sendo a garantia comum dos créditos, o património do devedor, é aos credores que cumpre decidir quanto à melhor efectivação dessa garantia, e é por essa via que, seguramente, melhor se satisfaz o interesse público da preservação do bom funcionamento do mercado. Não valerá, portanto afirmar, que no novo Código é dada primazia à liquidação do património do insolvente. A primazia que efectivamente existe, não é demais reiterá-lo, é a da vontade dos credores, enquanto titulares do principal interesse que o direito concursal visa acautelar: o pagamento dos respectivos créditos, em condições de igualdade quanto ao prejuízo decorrente do património do devedor não ser, à partida e na generalidade dos casos, suficiente para satisfazer os seus direitos de forma integral. Expressamente se afirma, todavia, que o devedor pode afastar a declaração de insolvência não só através da demonstração de que não se verifica o facto indiciário alegado pelo requerente, mas também mediante a invocação de que, apesar da verificação do mesmo, ele não se encontra efectivamente em situação de insolvência, obviando-se a quaisquer dúvidas que pudessem colocar-se (e colocaram-se na vigência do CPEREF) quanto ao carácter ilidível das presunções consubstanciadas nos indícios” – preâmbulo do DL 53/2004 de 18/3 – CIRE.

As causas de insolvência são apenas as que se encontram enunciadas na lei e não outras.

Em Ac. datado de 16-01-2014, o TRL decidiu que, a declaração de insolvência pode ser requerida por quem for legalmente responsável pelas suas dívidas, por qualquer credor, ainda que condicional e qualquer que seja a natureza do seu crédito, ou ainda pelo Ministério Público, em representação das entidades cujos interesses lhe estão legalmente confiados, verificando-se alguns dos seguintes factos que descrimina nas suas alíneas – art. 20/1 Cire.

Presumindo-se que o legislador soube expressar o seu pensamento de forma adequada – art. 9/3 CC -, da leitura deste preceito constata-se que nenhum entrave foi colocado por este a que a declaração de insolvência do devedor possa ser requerida pelo titular do crédito litigioso sobre o mesmo.

Na verdade, para o legislador é indiferente a natureza do crédito cuja titularidade é invocada como pressuposto da legitimação do requerente de tal declaração podendo o crédito ser de natureza pública (fiscal, segurança social, etc.) ou laboral.

Assim, onde a lei não distingue não nos cabe a nós fazê-lo “ubi lex non distinguit, nec nos distinguire debemus”.

Da leitura deste art. também se extrai que a legitimidade para requerer a declaração de insolvência do devedor é de natureza processual (ad causam) e, não já substantiva.

Assim, é tem legitimidade para requerer a declaração de insolvência quem se atribua a qualidade de credor do requerido e não, necessariamente, quem é na realidade, efectivamente, credor deste – art. 26 CPC.

A questão de saber se o requerente é ou não credor do requerido prende-se com a questão de mérito e não com a questão de legitimidade processual/ad causam para requerer o pedido (pressuposto processual que, caso se não verifique, há lugar à correspondente excepção dilatória), não podendo o credor/requerente ser privado da subsequente possibilidade processual de justificar e provar a existência do seu invocado crédito.

Paralelamente, em sede de acção executiva, a legitimidade afere-se e é conferida a quem no título executivo figura como credor e à pessoa que no título tenha a posição de devedor – art. 55 CPC – e, não já e necessariamente, a quem efectivamente e na realidade, seja credor e devedor, respectivamente.

Entendimento diverso acarretaria um tratamento discriminatório em desfavor do titular do crédito litigioso relativamente aos credores condicionais (cfr. art. 50 Cire), sem qualquer razão que o justificasse – o titular do crédito litigioso careceria sempre de legitimidade para requerer a declaração de insolvência, enquanto que o titular de um crédito sujeito a condição suspensiva ou resolutiva, tinha sempre legitimidade para o fazer, (atente-se no art. 94 Cire), sendo certo que tal posição viola o princípio da “par conditio creditorum”, conquanto na antecâmara do processo de insolvência – cfr. art. 194 Cire.

“A tese contrária à defendida enferma de duas fragilidades passíveis de crítica: por um lado, pressupõe um juiz totalmente passivo e alheado das vicissitudes processuais subsequentes à apresentação da pi. de declaração de insolvência por iniciativa do credor (apreciação liminar da p.i, com possibilidade de indeferimento liminar (art. 27/1 Cire) e eventual dedução de oposição por parte do devedor (art. 30 Cire), e eventual audiência de discussão e de julgamento (art. 30/1 e 4 Cire) e que não deixam de possibilitar ao juiz um controlo mínimo sobre o bem ou mal fundado do pedido de declaração de insolvência; por outro lado, menospreza o princípio da auto-suficiência do processo de declaração de insolvência, quer na vertente da tutela provisória da aparência, quer na perspectiva da extensão da correspondente competência material para o conhecimento de todas as questões cuja decisão se mostre imprescindível para a sentença a proferir no processo de insolvência (cfr. art. 96 CPC)” – cfr. ac. STJ de 29/3/2012, relator Fernandes do Vale.

Acresce, ainda, que negando-se legitimidade ao titular de crédito litigioso, afunilar-se-ia gravemente, o acesso à tutela jurisdicional dos direitos de crédito prosseguido pelo processo de insolvência ante a impugnação judicial, bastas vezes, com intuitos meramente dilatórios.

Vingando esta tese, qualquer titular de crédito litigioso careceria de legitimidade para requerer a declaração de insolvência, caso o devedor contestasse, ainda que sem qualquer fundamento.

Entendemos que não há lugar à possibilidade de contradição de julgados, processo de insolvência e no processo em que tenha sido suscitada a litigiosidade do crédito, porquanto não são confundíveis legitimidade processual e julgamento de mérito, sendo certo “que serão certamente nulos ou muito residuais os casos em que o incumprimento de uma só obrigação determine, por si só, a declaração de insolvência do devedor – art. 20/1 b) Cire -, além de que a magra vantagem conferida ao credor requerente, art. 98/1 Cire, para pagamento do respectivo crédito, é superada pela desvantagem da sua eventual responsabilização cível pela dedução do pedido infundado de declaração de insolvência (art. 22 Cire), o que funcionará, sem dúvida, como factor inibidor da sua dedução – cfr. ac. STJ cit. supra.

Condóminos insolventes

Portugal tem passado os últimos anos por sucessivos períodos de crise económica, que tem vindo a agravar a situação económica vivida pelas famílias (crise subprime, troika, covid19, desemprego, divórcios, juros galopantes...), cujas consequências económicas e sociais, infelizmente, perdurarão por alguns anos.

Destas sortes, muitas pessoas e famílias deixaram de conseguir cumprir com as obrigações que contraíram (empréstimo para a adquisição da casa, mobiliário, automóveis, etc.), pelo que, o endividamento das mesmas aumentou exponencialmente. Muitos, pressionados pelos credores para regularizar as suas dívidas, contraíram novos empréstimos para liquidar os previamente contraídos, fazendo-os incorrer num ciclo vicioso que os leva a afundar-se em mais dívidas. No limite, o endividamento é de tal forma grave que se arrasta no tempo, incorrendo os devedores em total incumprimento.

Em desespero, perante o abismo, a solução passa pelo pedido de insolvência de pessoa singular com a exoneração do passivo restante e o consequente perdão das dívidas que não se houverem liquidadas nos três anos seguintes, contados da data de encerramento do processo.

E se houverem dívidas ao condomínio?

 
Primeiramente, importa aferir se o vencimento das quotas partes das despesas devidas ocorreu antes ou após se ter sido declarada a insolvência.

• Se ocorreu antes, o administrador do condomínio deverá providenciar a regularização das dívidas junto do condómino devedor para que este cumpra a obrigação.
• Se ocorreu depois, o administrador do condomínio terá que se dirigir ao processo e reclamar o cumprimento da obrigação junto do administrador de insolvência.

Importa aqui salientar que, neste última caso, as quotas partes das despesas vencidas e vincendas passam a enquadrar-se no âmbito das dívidas do património do devedor à data da declaração de insolvência (a massa insolvente). Ou seja, a obrigação enquadra-se nos actos de administração do referido património, passando consequentemente a ser assegurada pelo administrador de insolvência.

Acresce ressalvar que também neste caso mantém-se a obrigação de cumprir com o pagamento das quotas partes, devendo inclusive esta obrigação ocorrer na data do seu vencimento. No entanto, nem sempre é possível cumprir por falta de liquidez.

Aqui chegados, o administrador do condomínio deve reclamar os créditos devidos junto do administrador, durante o decorrer do processo de insolvência. Importa sublinhar que neste tipo de processos (por vezes complexos e morosos), procede-se à venda do património do devedor (a dita massa insolvente que pode incluir a própria fracção autónoma) a terceiros para fazer face a todas as dívidas, se bem que, muitas vezes, nem mesmo essa venda permite a liquidez necessária para fazer face a todas as dívidas.

Nesta factualidade, o condomínio terá de considerar como perdidos todos os valores em dívida e apenas passar a cobrar as respetivas quotas partes das despesas ao novo proprietário, seja ele a entidade hipotecária (banco) ou um particular.

Como saber se o condómino está em processo de insolvência?

No portal Citius, através do NIF do condómino devedor, o administrador do condomínio pode verificar se existe algum processo de insolvência ou no limite, se esta já foi declarada através de competente sentença judicial.

Se se confirmar a insolvência do condómino, o administrador do condomínio deve verificar se a data de vencimento da dívida ao condomínio aconteceu antes ou depois da declaração de insolvência.

Decorre do exposto que, se uma fracção autónoma for apreendida para a massa insolvente em consequência da declaração de insolvência do seu proprietário, as dívidas provenientes dos encargos referidos no citado artº 1424º, nº 1 do CC (as prestações de condomínio), desde que se tenham constituído depois da declaração de insolvência, são dívidas emergentes dos actos de administração da massa insolvente e são também dívidas resultantes da actuação do administrador da insolvência no exercício das suas funções – enquadram-se assim nas dívidas da massa insolvente . Por isso, podem ser reclamadas através de acção instaurada contra a massa insolvente, por apenso aos autos de insolvência.

Caducidade e prescrição dividas

Artigo 298º

(Prescrição, caducidade e não uso do direito)

1. Estão sujeitos a prescrição, pelo seu não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que não sejam indisponíveis ou que a lei não declare isentos de prescrição.

2. Quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.

3. Os direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas podem extinguir-se pelo não uso nos casos especialmente previstos na lei, sendo aplicáveis nesses casos, na falta de disposição em contrário, as regras da caducidade.

Atendendo ao teor do preceito supra transcrito, e apesar destas definições, importa reconhecer que a fronteira entre estas duas denominações é bastante ténue e, por vezes, de difícil assimilação, pelo que importa melhor tentar definir os termos de caducidade e prescrição.

Caducidade

A caducidade (do direito ou da acção) pode genericamente definir-se como a extinção ou perda de um direito ou de uma acção pelo decurso de um prazo ou do tempo, ou ainda, pela verificação de uma circunstância que, naturalmente, faz desencadear a extinção do direito.

De salientar que o art. 329º (Começo do prazo) do CC, preconiza que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido.

Numa situação de defeitos de construção nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, deve ser aplicável ao condomínio a legislação do consumidor, desde que a maioria das fracções se destinem à habitação (uso não profissional), pelo que, segundo a “ teoria das normas”, e porque facto constitutivo do direito, compete ao autor o ónus de alegar e provar o defeito, ou seja a falta de conformidade (art. 342º, nº 1 do CC), tanto para o direito civil comum, como para a legislação específica da tutela do consumidor (DL nº 67/2003, de 8/4 (venda de bens de consumo) e a Lei nº 24/96, de 31/7 (lei de defesa do consumidor)), cabendo ao vendedor a prova da caducidade.

Perante o defeito da coisa, o consumidor tem o direito à reparação, à substituição, à redução do preço, à resolução e à indemnização, também previstos no Código Civil (art. 913º, nº 1, e 905º e segs.), mas como o DL nº 67/2003, de 8/4, interpretado em conformidade com a Directiva nº 1999/44/CE (art. 8º), assume natureza de protecção mínima, significa que o consumidor pode prevalecer-se do direito comum, desde que lhe seja mais favorável.

Assim, tanto pela lei específica da venda de bens de consumo (cfr. art. 5º, nº 4 do DL nº 67/2003), como pelo regime do Código Civil (art. 917º e 1225º), a lei prevê três prazos de caducidade: o prazo da denúncia, o prazo do exercício da ação e o prazo da garantia legal. De dublinhar que o art. 1225º, nº 1 CC estabelece o prazo de garantia legal de cinco anos “a contar da entrega”, mas em relação às partes comuns da propriedade horizontal deve entender-se que o prazo se conta a partir do momento da constituição da administração do condomínio.

Portanto, a caducidade aplica-se, por exemplo, ao decurso dos prazos para se exigir a reparação dos defeitos apurados relativamente a um bem, direitos estes que estão sujeitos a prazos de caducidade (cfr. art. 5º do DL nº 67/2003). Desde logo ao prazo de garantia legal (2 anos ou 5 anos, consoante se trate de coisa móvel ou imóvel) (cfr. art. 5º, nº1 ) ao prazo de denúncia dos defeitos (2 meses ou 1 ano, consoante a natureza móvel ou imóvel, a contar da data em que tenha detectado a desconformidade) (cfr. art. 5º, nº 3) e ainda o prazo de caducidade da acção (6 meses sobre a data da denúncia) ( art.5º, nº 4).

Prescrição

Ocorre quando se verificam os quatro seguintes requisitos: existência de uma pretensão; inércia do titular da acção pelo seu não-exercício; continuidade dessa inércia durante um certo lapso de tempo; ausência de algum fato impeditivo, suspensivo ou interruptivo.

A prescrição consiste, pois, na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (art. 304º, n.º 1, do CC). O fundamento deste instituto reside, assim, na negligência do titular do direito em exercitá-lo durante determinado prazo, fazendo presumir que ele tenha querido renunciar ao direito ou, pelo menos, tornando-o não merecedor da tutela jurídica.

A razão da lei é a adaptação da situação de direito à situação de facto de não exercício do direito durante certo tempo pelo seu titular. O prazo ordinário da prescrição é de 20 anos (art. 309º do CC).

O art. 310º, do CC, elenca várias situações que prescrevem no prazo de cinco anos [alíneas a) a f)] e, na alínea g), refere expressamente que também prescrevem no mesmo prazo “…Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis…”.

Como refere a doutrina, a razão de ser da fixação deste prazo curto, tem por finalidade evitar que o credor, retardando a exigência dos créditos periodicamente renováveis, os deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor.

E, no mesmo sentido, vai a jurisprudência, como é o caso do Ac. do STJ, de 02/05/2002, onde, a propósito de uma situação de prescrição a curto prazo, se decidiu que “…O prazo da prescrição, começa a contar-se da exigibilidade de cada prestação. Tal prescrição, interrompe-se, todavia, pela citação ou qualquer acto que exprima a intenção de se exercer o direito. A razão de ser de um prazo curto de prescrição das prestações periodicamente renováveis é evitar que o credor as deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor…”

Procedimento Extra-judicial Pré-Executivo

O PEPEX, acrónimo de Procedimento Extrajudicial Pré-Executivo é um procedimento administrativo, de carácter facultativa, que permite ao administrador de condomínio, por uma verba sensivelmente inferior à cobrada numa acção executiva, efectuar uma avaliação sobre a real possibilidade de recuperação de um crédito, prevenindo, desde logo, que se instaure uma acção executiva que se venha a revelar inútil por inexistência de bens do devedor.

Desta sorte, o PEPEX apresenta-se como sendo um procedimento autónomo para se obter a clarificação da situação patrimonial do devedor, sendo que para esse efeito, o administrador deve ter-se detentor de um título executivo (sentença condenatória, documentos exarados ou autenticados por notário ou título de crédito). Subsequentemente, aquele pode apresentar um requerimento, através da plataforma electrónica https://www.pepex.pt, no qual se deve identificar, identificar o requerido (e, caso pretenda a identificação de bens comuns, o respectivo cônjuge), indicar o valor em dívida e expor sucintamente os factos que fundamentam o pedido, quando não constem do título executivo.

Após este procedimento, a distribuição do requerimento ao agente de execução é realizada de forma automática, pelo sistema informático de suporte à actividade dos agentes de execução (SISAAE), e caso este não o recuse, deve, no prazo de 5 dias úteis, proceder à consulta das várias bases de dados, nomeadamente, da administração tributária, da segurança social, do registo predial, do registo comercial e do registo nacional de pessoas colectivas, a fim de averiguar se o devedor tem bens penhoráveis.

Após a concretização das consultas, o agente de execução elabora um relatório, indicando quais os bens identificados na titularidade do devedor ou a circunstância de não terem sido identificados bens penhoráveis, competindo-lhe outrossim, informar o administrador da circunstância do devedor/requerido já constar da lista pública de devedores, ter sido declarado insolvente ou ser executado ou exequente em processo de execução pendente.

No caso de terem sido identificados bens susceptíveis de penhora, o administrador pode convolar este procedimento extrajudicial pré-executivo, no âmbito do qual não podem ocorrer penhoras, em processo de execução judicial, através da apresentação de requerimento executivo, pelo que, nestes termos, o PEPEX desempenha uma função preparatória de uma eventual execução. Mesmo as importâncias pagas pelo administrador a titulo de honorários do agente de execução e encargos com consultas revertem para a acção executiva que tenha origem na sequência deste procedimento.

Pelo contrário, no caso de não terem sido identificados bens susceptíveis de penhora, o administrador pode requerer a notificação do devedor para que este faça uma de quatro coisas:

(i) pague o valor em dívida, acrescido dos juros vencidos até à data limite de pagamento e dos impostos a que possa haver lugar, bem como dos honorários devidos ao agente de execução;

(ii) celebre um acordo de pagamento;
(iii) indique bens penhoráveis;
(iv) ou, ainda, que se oponha ao procedimento.

Perante estas hipóteses, se o devedor nada fizer no prazo de 30 dias, o agente de execução deve proceder à sua inclusão na lista pública de devedores, sem que para tal seja necessário abrir uma execução.

Assim, este procedimento, não só reveste uma função preparatória da acção executiva, a ter lugar em momento posterior como, caso se verifique que esta carece de utilidade prática (por não existirem bens penhoráveis), permite tentar chegar a um acordo com o devedor, sob «ameaça» da sua inclusão na lista pública de devedores, para que todos saibam que é um devedor relapso, sendo, nestes moldes, uma efectiva medida de constrição do devedor ao cumprimento.

Identificação de bens que podem ser penhorados

No seguimento do já ressalvado, o PEPEX é no fundo, de uma ferramenta que permite ao administrador avaliar, de forma rápida e económica, a real possibilidade de recuperação do crédito do condomínio.

Assim, é enviado um requerimento, através de um formulário disponível online, e um agente de execução, designado pela plataforma electrónica, realiza consultas a diferentes bases de dados, designadamente, bases de acesso electrónico das Finanças, da Segurança Social, do registo nacional de pessoas colectivas, das conservatórias do registo civil, predial, comercial e automóvel, a fim de apurar se o devedor tem ou não bens que possam ser penhorados.

Em tese, podem ser penhorados todos os bens que sejam propriedade do devedor, que possam ser cobrados por terceiro ou que possam ser transmitidos a terceiro, até ao limite necessário para o pagamento da dívida e das despesas de execução. Ora, praticamente todos os bens que compõem o património do devedor podem ser alvo de penhora, devendo esta começar pelos bens cujo valor pecuniário seja de mais fácil realização e que se mostrem adequados ao montante do crédito em causa.

No seguimento do exposto, as penhoras podem recair sobre:

• Bens imóveis: como prédios rústicos (terrenos) e urbanos (casas e apartamentos). No entanto, importa salientar que existe uma particularidade em relação à casa de morada de família, a casa de residência permanente, sendo que não pode ser penhorada quando o processo de execução tenha sido instaurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Bens móveis: como por exemplo, veículos motorizados, computadores, jóias, obras de arte, electrodomésticos, o recheio da casa, salvo se forem considerados instrumentos de trabalho ou bens indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do devedor, ou, ainda, bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica.
• Penhora sobre direitos: como rendas, abonos, vencimentos ou salários, contas bancárias, produtos financeiros, devoluções de IRS, quotas em sociedades e estabelecimento comercial. 

 

Importa contudo salientar que, em regra, só pode ser penhorado 1/3 dos vencimentos, salários, prestações periódicas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social que assegure a subsistência do devedor e deve ser sempre assegurado ao devedor o montante equivalente a um salário mínimo nacional.

Modalidades da venda executiva

A venda executiva tem lugar quando se pretenda converter em dinheiro bens de diferente natureza, podendo revestir as seguintes modalidades:

• Venda mediante propostas em carta fechada;
• Venda em mercados regulamentados;
• Venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens;
• Venda por negociação particular;
• Venda em estabelecimento de leilões;
• Venda em depósito público ou equiparado;
• Venda em leilão electrónico.

A decisão sobre a modalidade de venda aplicável cabe ao agente de execução sendo que, em regra, está vinculado às disposições legais. Assim sendo, existem, desde logo, algumas regras especiais:

• No caso do bem dever ser entregue a determinada entidade, é efectuada venda directa;
• No caso instrumentos financeiros e mercadorias que tenham cotação em mercados regulamentados, a venda é efectuada nesses mesmos mercados regulamentados;
• No caso de bens de valor inferior a 4 unidades de conta, ou seja, 408 euros, é efectuada venda por negociação particular.
• Fora do âmbito destas regras, a venda será efectuada por leilão electrónico, salvo nos casos em que se justifique a escolha de outra modalidade. Caso o leilão electrónico não surta resultado ou não tenha tido lugar, a venda será efectuada mediante propostas em carta fechada. Caso esta modalidade também não surta efeito, terá lugar a venda por negociação particular.

É certo que, havendo consentimento dos sujeitos, se pode alterar estas regras. Assim, por exemplo, a venda é feita por negociação particular:

• Quando o exequente propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo executado e demais credores;
• Quando o executado propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo exequente e demais credores.

Reclamação e graduação de créditos

Feita a penhora, são convocados para a execução os credores do executado que gozem de garantia real sobre o bem penhorado, a Fazenda Pública, o Instituto de Segurança Social e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social.

Só o credor com direito real de garantia registado e conhecido sobre os bens penhorados tem o ónus de reclamar o seu crédito na execução, a fim de concorrer à distribuição do produto da venda, visto que a depois da penhora se segue a venda do bem, a sua transmissão livre de encargos e direitos reais de garantia que os limitem, como a hipoteca ou penhor.

Sendo citados os credores, estes podem, no prazo de 15 dias, reclamar os seus créditos mediante a apresentação de petição nesse sentido. As reclamações apresentadas são notificados ao exequente, ao executado e demais credores que podem, se assim o entenderem impugnar os créditos reclamados e as respetivas garantias.

Se nenhum crédito tiver sido impugnado ou, tendo havido impugnação, não houver prova a produzir, o juiz proferirá sentença de verificação dos créditos reclamados, que consiste no reconhecimento ou não do crédito.

Depois de verificados e reconhecidos os créditos, estabelece-se a sua graduação, ou seja, a ordem pelo qual devem ser satisfeitos. Assim:

• Em caso de concurso sobre a mesma coisa móvel, prevalece o direito real de garantia que mais cedo tiver sido constituído;
• Em caso de concurso sobre a mesma coisa imóvel, segue-se a seguinte ordem de graduação:
• Privilégio imobiliário;
• Direito de retenção;
• Hipoteca e consignação de rendimentos, prevalecendo entre estas garantias a que for registada em primeiro lugar.

O crédito do exequente, do credor inicial, se for apenas garantido pela penhora efectuada, será graduado apenas após estes créditos.

Bens que não podem ser penhorados

A regra geral é que estão sujeitos à execução todos os bens do devedor susceptíveis de penhora, até ao limite de bens necessários ao pagamento da dívida e das despesas previsíveis da execução. Todavia, existem algumas exceções, existindo bens inalienáveis e impenhoráveis.

Há bens, desde logo, inalienáveis, que o devedor não pode transmitir a terceiros como, por exemplo, o direito a alimentos e o direito de uso de habitação.

Quanto aos bens que a lei considera que não podem ser penhorados, é possível distinguir entre:

Impenhorabilidade absoluta e total, em que os bens não podem, na sua totalidade, ser penhorados, seja qual for a dívida:

• Bens do domínio público do Estado e das restantes pessoas colectivas públicas;
• Objectos cuja apreensão seja ofensiva dos bons costumes ou careça de justificação económica, pelo seu diminuto valor;
• Objectos especialmente destinados ao exercício de culto público;
• Os túmulos;
• Os instrumentos e os objectos indispensáveis aos deficientes e ao tratamento dos doentes;
• Animais de companhia.

Impenhorabilidade relativa, em que os bens podem ser penhorados em determinadas circunstâncias ou para pagamento de certas dívidas:

• Os bens do Estado e das restantes pessoas colectivas públicas, de entidades concessionárias de obras ou serviços públicos ou de pessoas colectivas de utilidade pública, que se encontrem especialmente afectados à realização de fins de utilidade pública não podem ser penhorados exceto no caso de execução para pagamento de dívida com garantia real;
• Os instrumentos de trabalho e os objectos indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional não podem ser penhorados, salvo nos casos em que o próprio executado os indique à penhora, em que a execução se destine ao pagamento do preço da sua aquisição ou reparação ou quando sejam penhorados como elementos de um estabelecimento comercial;
• Os bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica estão isentos de penhora, salvo quando se trate de execução destinada ao pagamento do preço da sua aquisição ou reparação.

Impenhorabilidade parcial, em que os bens só podem ser penhorados em certa parte:

• Só pode ser penhorado 1/3 da parte liquida dos vencimentos, salários, prestações periódicas pagas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social, seguro, indemnização por acidente, renda vitalícia ou prestações de qualquer natureza que assegurem a subsistência do executado;

Não pode ser penhorada a quantia equivalente ao salário mínimo nacional.

Bens que podem ser penhorados

A penhora é um acto fundamental do processo executivo, traduzindo-se na apreensão judicial de bens e rendimentos do devedor de modo a ser satisfeito o interesse do credor.

A regra geral é que estão sujeitos à execução todos os bens do devedor suscetíveis de penhora, até ao limite de bens necessários ao pagamento da dívida e das despesas previsíveis da execução.

Distinguem-se três modalidades de penhora, consoante os bens em que incide:

• Penhora de bens imóveis;
• Penhora de bens móveis;
• Penhora sobre direitos.

A penhora de bens imóveis, designadamente, prédios rústicos (terrenos) e urbanos (casas e apartamentos), realiza-se mediante uma comunicação à conservatória do registo predial competente e a entrega das chaves e documentos ao depositário (em regra, o agente de execução).

Existe uma particularidade em relação à casa de morada de família, a casa de residência permanente, sendo que não pode ser penhorada quando o processo de execução tenha sido instaurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira. Atente-se que já não existe essa limitação em relação a um credor privado.

A penhora de bens móveis sujeitos a registo também se efectua mediante uma comunicação à conservatória competente. Já os bens móveis não sujeitos a registo são logo apreendidos, ficando na posse do fiel depositário. Pode ser efetuada penhora sobre praticamente todos os bens móveis do devedor, como os veículos motorizados, computadores, jóias, obras de arte, electrodomésticos e o recheio da casa. Todavia, existem duas limitações muito importantes, sendo que não podem ser alvo de penhora, salvo excepções, os bens que forem considerados instrumentos de trabalho ou indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do devedor, ou, ainda, bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica.

A penhora sobre direitos, em regra, ocorre com a mera notificação ao devedor. Podem ser penhorados diversos direitos do executado, como rendas, abonos, vencimentos ou salários, contas bancárias, produtos financeiros, devoluções de IRS, quotas em sociedades e estabelecimento comercial.

Uma questão de particular importância é que, em regra, só pode ser penhorado 1/3 dos vencimentos, salários, prestações periódicas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social que assegure a subsistência do devedor e deve ser sempre assegurado ao devedor o montante equivalente a um salário mínimo nacional.

Penhora e venda executiva de bens

No âmbito de uma acção executiva, o credor, para poder receber a prestação que lhe é devida, tem ao seu dispor meios coercivos que passam, desde logo, pela penhora dos bens e rendimentos do devedor, tendo como limite o necessário para cobrir a dívida e as custas do processo (taxas de justiça e retribuição ao agente de execução, responsável por diligências do processo executivo, como as penhoras, liquidações e pagamentos).

​Após a penhora, os bens, não pecuniários, devem ser vendidos para que o respectivo valor seja entregue ao devedor. Caso este processo saia frustrado, ou seja, caso não existam bens a penhorar (para se obter tal informação poderá, previamente, recorrer ao PEPEX), o devedor será incluído na lista pública de execuções. ​

A penhora traduz-se na apreensão judicial de bens e rendimentos do devedor, sendo um acto fundamental no processo executivo. Perante uma situação de incumprimento, o tribunal priva o devedor do pleno exercício dos seus poderes sobre um bem, ficando este sujeito à finalidade de satisfação do crédito.

O credor pode, no requerimento executivo, indicar os bens suscetíveis de penhora que conheça. Tal indicação, embora deva ser, se possível, respeitada pelo agente de execução, não é vinculativa, desde logo porque a apreensão deve respeitar critérios de proporcionalidade e adequação, tendo sempre em conta o montante da dívida e o das despesas previsíveis da execução, a eles se devendo adequar o valor pecuniário estimado como resultante da alienação dos bens a apreender.

Em princípio, todos os bens que constituem o património do devedor podem ser objecto de penhora, à exceção de bens inalienáveis, como o direito a alimentos e o direito de uso e habitação, ou bens, considerados pela lei, impenhoráveis.

Esta impenhorabilidade pode ser absoluta e total, em que os bens não podem, na sua totalidade, ser penhorados, como os objectos cuja apreensão seja ofensiva dos bons costumes (bens íntimos ou de grande valor afectivo) ou os animais de companhia.

Por outro lado, pode tratar-se de uma impenhorabilidade relativa, podendo ser penhorados os bens em determinadas circunstâncias, nomeadamente os instrumentos de trabalho ou bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica, quando se trate de execução destinada ao pagamento do preço da respetiva aquisição ou reparação.

Por fim, pode tratar-se de uma impenhorabilidade parcial. Em relação a esta última, dois terços da parte líquida dos vencimentos, salários ou prestações periódicas pagas a título de aposentação são impenhoráveis, devendo atentar-se ao facto de ser sempre impenhorável a quantia equivalente ao salário mínimo nacional, também não sendo possível ultrapassar o montante equivalente a três salários mínimos nacionais.

Feita a penhora, devem ser, ainda, convocados todos os credores do devedor, o executado, que gozem de uma garantia real sobre o bem penhorado, para fazerem valer os seus direitos, assim como, a Fazenda Pública Nacional e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. Estes credores devem reclamar os seus créditos que serão, posteriormente, graduados, isto é, estabelecida a ordem pela qual serão satisfeitos.

O fim último da execução é a satisfação do interesse do credor, pelo que, embora a penhora seja um ato fundamental, não alcança, por si só, esta finalidade, incidindo sobre os bens apreendidos atos ulteriores.

A questão é facilitada quando o bem apreendido consista numa quantia pecuniária, chegando-se ao pagamento mais directamente pela entrega do dinheiro. Já quando se pretenda converter em dinheiro bens de diferente natureza, tem lugar a chamada venda executiva.

Esta pode ser feita antecipadamente, quando os bens estejam sujeitos a deterioração ou depreciação ou por haver manifesta vantagem na antecipação da venda, mas, em regra, só se inicia após a reclamação de créditos. Assim, tem lugar a venda de bens penhorados para que, com o produto apurado, se efetue o pagamento da prestação devida, ao credor que iniciou o processo de execução e aos restantes credores com garantia real convocados no âmbito do mesmo processo, seguindo-se a ordem determinada pela graduação de créditos.

Existem várias modalidades de venda executiva, designadamente, a venda mediante propostas em carta fechada, a venda em mercados regulamentadas, a venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens, venda por negociação particular, venda em estabelecimento de leilões, a venda em depósito público e a venda em leilão electrónico, esta última enquanto modalidade preferencial.

Excepção de não cumprimento

A excepção de não cumprimento do contrato encontra-se prevista no art. 428º do CC, cujo nº 1 estabelece que, “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Assim, num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, é atribuída a qualquer das partes a faculdade de recusar realizar a sua prestação enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

A excepção de não cumprimento do contrato não nega o direito ao cumprimento da prestação nem afasta o dever de a cumprir, consagrando-se apenas o efeito dilatório de um dos contraentes realizar a sua prestação em momento posterior, isto é, quando receber a contra-prestação a que tem direito.

Mesmo estando o cumprimento das obrigações sujeito a prazos diferentes, a excepção de não cumprimento do contrato poderá ser sempre invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que deva cumprir primeiro.

Neste sentido, decidiu o Tribunal da Relação de Guimarães, através do Acórdão proferido em 3711/2016 que:

 "A excepção de não cumprimento do contrato (art. 428º do C.C.) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).
Não actua em abuso de direito (art. 334º do C.C.) o condómino que recusa o pagamento de prestações de condomínio no valor global de € 7.350,06, reportadas ao período de 2010 a 2015, inclusive, enquanto o condomínio não efectuar obras de impermeabilização da cobertura do edifício, por forma a fazer cessar as infiltrações, humidades e escorrências que, desde 2009, impedem a utilização conveniente das três fracções que possui no último piso - superior - do mesmo."

Também o Acórdão da relação de Lisboa em 11/4/2019, decidiu que:
"I - As despesas condominiais, apesar de constituírem obrigações propter rem, que decorrem do estatuto de um direito real , consubstanciam em última análise e no plano dogmático “verdadeiras obrigações”, razão porque, desde que reunidos os necessários pressupostos, nada obsta a que os condóminos possam invocar quanto ao seu pagamento a exceptio non adimpleti contractus.
II – Para que lícito seja ao condómino devedor invocar a exceptio non adimpleti contractus para suspender o pagamento de prestações/contribuições condominiais vencidas, necessário é que entre estas últimas e as prestações das quais se arroga credor em relação ao condomínio, exista uma relação de sinalagma funcional, ou seja, estejam ambas ligadas por um nexo de correspectividade e interdependência."

Dação em cumprimento

A dação em cumprimento é um negócio jurídico do tipo de contratos bilaterais e onerosos utilizado pelo devedor para cumprir, total ou parcialmente perante o credor, as dívidas ou responsabilidades a que está obrigado. Muito utilizada pelos particulares como forma de extinguirem as suas dívidas. Normalmente os bens dados em cumprimento dessa dívida são bens imóveis, pelo que a escritura envolve o pagamento de IMT e Imposto de Selo.

A dação em cumprimento vem referida no art. 837° CC que refere que “a prestação de coisa diversa da que for devida, embora de valor superior, só exonera o devedor se o credor der o seu assentimento. Daqui resulta que esta causa de extinção das obrigações tem dois pressupostos:

- a realização de uma prestação diferente da que for devida;

- o acordo do credor relativo à exoneração do devedor com essa prestação.

Enquanto no cumprimento o devedor realiza a prestação devida, produzindo assim a extinção da obrigação, na dação em cumprimento realiza um aliud em relação ao que está vinculado, ainda que com o fim de extinguir essa mesma obrigação. Tem sido, porém, questionado se o art. 837° do CC limita a dação em cumprimento às prestações de coisa e, dentro delas, à entrega de uma coisa de natureza diferente (por exemplo: a entrega um barco em lugar do carro prometido), ou se pode igualmente abranger qualquer tipo de prestação diferente da que for devida (por exemplo: a entrega de uma quantia de dinheiro em substituição do barco devido). Certo é que deste preceito não resulta qualquer tipo de limitação (cfr. também os art. 877° nº 3 e 1409° do CC que justificam esse facto).

É elemento essencial da dação em cumprimento que a prestação seja definitivamente realizada, não parecendo ser suficiente a mera celebração do acordo transmissivo do direito. Efectivamente, apesar de o art. 408° nº 1 do CC determinar que a transmissão do direito se dá com a mera celebração do contrato33, parece resultar do art. 837° do CC que a dação em cumprimento só se verifica com a efectiva realização da prestação (cfr. Leitão, Direito das obrigações, volume II, pág. 177).

A dação em cumprimento determina em primeiro lugar a extinção da obrigação que aquela visou satisfazer, com a consequente exoneração do devedor (cfr. art. 837° do CC). Sendo a obrigação solidária, a dação em cumprimento realizada por um dos devedores produz igualmente a extinção da obrigação dos outros devedores (cfr. art. 523° do CC), assim como a realização a um dos credores solidários produz igualmente a extinção da obrigação do devedor perante os outros credores (cfr. art. 532° do CC e relativamente à garantia contra vícios da coisa ou do direito transmitido os art. 837°; 892 e ss., 905° e ss., 913° e ss. e 587° CC. Em alternativa à garantia pelos vícios da coisa ou do direito transmitido nos termos da compra e venda, o credor pode optar pela prestação primitiva e pela repa-ração dos danos sofridos).

A dação pro solvendo ou dação em função do cumprimento, prevista no art. 840° CC, consiste na execução de uma prestação diversa da devida para que o credor proceda à realização do valor dela e obtenha a satisfação do seu crédito por virtude dessa realização por isso na dação pro solvendo o crédito subsiste até o credor venha a realizar o valor dele (por exemplo, através de uma venda do bem entregue ou da cobrança do credito cedido). 

Enquanto na dação em cumprimento se verifica uma causa distinta de extinção das obrigações, na dação pro solvendo há apenas um meio de facilitar o cumprimento das obrigações. Se a dação tem por objecto a cessão de um crédito ou a assunção de uma dívida presume-se igualmente feita pro solvendo (cfr. art. 840° nº 2 CC). Em consequência desta disposição será igualmente qualificada como dação pro solvendo a entrega de um cheque para o pagamento de uma dívida.

A escritura da dação em cumprimento

De sublinhar que, a escritura de dação em cumprimento pressupõe sempre o acordo das partes quanto ao valor a atribuir ao bem entregue para pagamento da dívida. Assim, os bens normalmente dados em cumprimento podem incluir imóveis, prédios rústicos ou urbanos, quotas ou acções de sociedades, veículos automóveis e obras de arte. No entanto podem ser dados quaisquer outros bens, desde que as partes sobre isso cheguem a acordo.

Assim, se o valor do bem for inferior ao valor da dívida, esta fica parcialmente extinta e o devedor poderá entregar ao credor a diferença em dinheiro ou através de outros bens que possua para extinção total da dívida.

Nesta factualidade, na dação em função do cumprimento, o crédito só se extingue quando for satisfeito e na medida respectiva. No mais, e no âmbito das escrituras de dação em cumprimento o Cartório procede à emissão das guias de IMT e de Imposto de Selo quando devidas, obtém toda a documentação necessária relativa aos bens a dar em cumprimento, realiza a escritura e procede ao registo dos bens a favor do novo titular, sejam quotas, veículos automóveis ou prédios.

Pelo acima exposto, os proprietários que tenham adquirido uma fracção autónoma mediante um crédito hipotecário, podem desobrigar-se do ónus da dívida, através deste instrumento. Pese embora os bancos não sejam forçados a aceitar (regra geral, não existe um acordo entre a avaliação que ambas as partes fazem ao imóvel), já existe uma acção julgada nos nossos tribunais onde a entidade financeira viu-se na obrigação de aceitar a entrega da casa pelo devedor, no entanto, este caso não faz necessariamente, jurisprudência.

Esta deverá ser contudo, a solução de último recurso, após esgotada uma possível renegociação do crédito, consolidação de créditos ou a alienação.

Quanto ao valor do imóvel, se a avaliação for inferior ao valor da dívida, o cliente poderá ter que formalizar a contratação de um crédito pessoal para pagar o valor remanescente. Pelo contrário, se a avaliação se tiver superior ao valor de mercado do imóvel, o banco é obrigado a devolver ao cliente a diferença. Importa não olvidar que, ao valor em dívida, acrescem todas as demais despesas relativas aos custo do processo.

A excepção de não cumprimento

É consabido que o cumprimento do pagamento das comparticipações havidas orçadas e aprovadas em sede plenária para suportar as despesas de fruição, conservação e serviços de interesse comum, são a obrigação primeira dos condóminos, sob pena de, incorrendo no não cumprimento, se sujeitarem às sanções previstas no Regulamento do condomínio ou na lei aplicável.

No entanto porém, existem excepções à regra, isto é, existem algumas (poucas) situações nas quais, os condóminos podem furtar-se à obrigação do cumprimento, sem com isso, incorrerem em incumprimento e nas sanções previstas para o mesmo, como por exemplo, no caso replicado infra, do Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 3/11/2016, que ensina:

"A excepção de não cumprimento do contrato (cfr. art. 428º do CC) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).

Nesta conformidade, não actua em abuso de direito (cfr. art. 334º do CC), por exemplo, um condómino que se recuse o pagamento de prestações de condomínio (v.g. quotas mensais) reportadas a um determinado período de meses ou anos, enquanto o condomínio, não efectuar obras de impermeabilização da cobertura do edifício, por forma a fazer cessar as infiltrações, humidades e escorrências que, desde esse mesmo período de incumprimento, impedem a utilização conveniente da sua fracção autónoma".

Nesta conformidade, lê-se, a propósito, no art. 428º, nº 1 do CC que, «se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo», logo, o funcionamento da exceptio non adimpleti contractus a que se refere este artigo pressupõe a existência de um contrato com prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra (o que se verifica nos chamados contratos bilaterais ou sinalagmáticos).

Por outras palavras, mercê da sua própria natureza, esta excepção é aplicável apenas aos contratos bilaterais com obrigações reciprocamente interligadas por um sinalagma genético-funcional, já que só aí o contraente fiel pode sustar o cumprimento da sua prestação como meio idóneo de coagir a contraparte a cumprir também a sua prestação sinalagmática. Mas pressupõe igualmente que não estejam fixados prazos diferentes para as prestações, já que, devendo uma delas ser cumprida antes da outra, a exceptio não teria razão de ser.

Contudo, «a fórmula legal “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimentos das prestações” não é inteiramente rigorosa, pois o que a excepção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro: se não estiver, pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efectuada a contraprestação ou lhe não for oferecido o cumprimento simultâneo desta. Por conseguinte, a excepção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes, dado poder sê-lo pelo contraente cuja prestação deva ser feita depois da do outro contraente, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro» (cfr. Vaz Serra, RLJ, ano 105, pag. 283, e ano 108, pag. 155).

Vem-se, ainda, precisando que, sendo os contratos bilaterais o âmbito natural da excepção de não cumprimento, a mesma poder-se-á ainda aplicar a outras situações em que se esteja perante obrigações que se justifiquem reciprocamente, não necessariamente por um sinalagma genético (em que a correspectividade se refere ao momento constitutivo, não podendo uma obrigação surgir sem a outra), mas sim por um sinalagma funcional (em que a correspectividade se refere a obrigações já constituídas, significando que elas se vão desenvolver solidariamente).

Será precisamente esse o caso das obrigações reais ou propter rem, isto é, das obrigações a que o respectivo titular está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real, que não deixam por isso de consubstanciar verdadeiras relações obrigacionais (cfr. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, pag. 21).

Com efeito, «o entendimento de que as obrigações “propter rem” fazem parte do conteúdo do “ius in re” não significa que, por esse motivo, elas devam ser qualificadas como relações de natureza real, ou de natureza mista, ou como figuras de fronteira entre os “iura in re” e as obrigações. Estruturalmente, é de verdadeiras obrigações que se trata, ou seja, de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita a realizar uma prestação em benefício de outra» (cfr. M. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, pag. 102 e 103).

Logo, apesar da letra do art. 428º do CC e da sua inserção na disciplina dos contratos, poder inculcar o contrário, definindo o art. 397º do mesmo diploma a obrigação sem fazer qualquer menção à sua origem, admite-se que a excepção de não cumprimento seja aplicável às obrigações propter rem, uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa, isto é, mais com a reciprocidade das obrigações do que com a sua origem (cfr. Ac. da RL, de 08.05.2008, Pedro Lima Gonçalves, Processo nº 1824/2008-8. No mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406, Almeida Costa, RLJ, ano 119, p. 143, e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, p. 847. Na jurisprudência, e em sede da obrigação do condómino concorrer para os encargos de conservação e fruição de partes comuns de um edifício, verdadeira obrigação propter rem, Ac. da RP, de 01.04.1993, CJ, Ano 1993, Tomo II, p. 201, e Ac. da RL, de 09.05.1996, CJ, Ano 1996, Tomo III, p. 87).

Desta forma, pode «dizer-se, de um modo geral, que a “exceptio” tem ainda aplicação nos casos em que, por força da própria lei, embora contra a vontade das partes, se cria entre elas uma situação análoga à proveniente de um contrato bilateral» (cfr. Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 1979, pag. 271, nota 3). Dir-se-á assim, agora com maior rigor, que a excepção peremptória de não cumprimento do contrato é uma excepção de direito material, que se destina a permitir que o contraente fiel não cumpra enquanto o contraente faltoso não cumprir também. Não legítima, por isso, o incumprimento definitivo do contrato pelo contraente fiel, mas apenas o cumprimento dilatório do contraente fiel como forma de coagir o contraente faltoso a cumprir também aquilo que tem que cumprir. Pressupõe, por isso, que o cumprimento das obrigações interconexionadas ou seja simultâneo, ou que a obrigação do excipiente deva ser cumprida em último lugar já que então - à data do respectivo adimplemento - ele sabe se a contraparte cumpriu, ou não a prestação, a que está vinculada (cfr. Ac. do STJ, de 18.02.2003, Azevedo Ramos, CJ AcSTJ, Ano 2003, Tomo I, p. 103-106; e Ac. do STJ, de 18.11.2004, Borges Soeiro, in www.dgsi.pt).

Logo, «a exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Por isso ela vigora, não só quando a outra parte não efectua a sua prestação por que não quer, mas também quando ela a não realiza ou a não oferece porque não pode» (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406). 

Compreende-se, assim, que se afirme que «a excepção do contrato não cumprido não pressupõe a culpa do devedor da contraprestação no seu atraso. A inexecução por parte deste pode ser-lhe imputável ou não, isto é, tanto pode ele constituir-se em mora como não. Ainda que o incumprimento não lhe seja imputável, antes obedeça a circunstâncias fortuitas, independentes da vontade, a excepção é invocável pelo outro contraente» (cfr. João José Abrantes, A excepção de não cumprimento do contrato no Direito Civil, p. 88).

Também no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso é comummente aceite pela doutrina o recurso à exeptio non rite adimpleti contractus: a mesma «vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos artigos 227º e 762º, nº 2», ambos do C.C. (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406).

Com efeito, a doutrina e a jurisprudência têm realçado que, no aferir da legitimidade da invocação da excepção de não cumprimento do contrato, importa ponderar: a regra da boa fé; e a verificação da proporcionalidade (ou do equilíbrio) entre as prestações. É que, por um lado, «seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo»; e, por outro, «na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quando se torne necessário para garantir o seu direito» (cfr. Mário Júlio de Almeida Costa, «Anotação ao Ac, do STJ, de 11 de Novembro de 1984», RLJ, ano 119, 1986/1987, p. 144).

Assente, e face à sua invocação, o contraente a quem é oposta a excepção do não cumprimento tem de provar que cumpriu a sua prestação para obviar aos respectivos efeitos substantivos (cfr. Ac. do STJ, de 24.06.1999, Noronha do Nascimento, CJ AcSTJ, Ano 1999, Tomo II, p. 163, com bold apócrifo). Deverá por isso, para obstar ao seu válido exercício, oferecer o cumprimento simultâneo, em termos completos e rigorosos.

Por fim, a excepção de não cumprimento do contrato tem de ser invocada pela parte que se pretende valer da mesma, de forma expressa ou tácita, não podendo ser conhecida oficiosamente pelo juiz (cfr. Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, p. 334). A sua invocação tácita terá de resultar de factos alegados pelo excipiente que inequivocamente a exprimam (cfr. Ac. da RC, de 08.06.93, Francisco Lourenço, CJ, Ano 1993, p. 55; e Ac. da RG, de 09.04.2003, Arnaldo Silva, CJ, Ano 2003, Tomo II, p. 281).

Execução de constribuições devidas

O artigo 6º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10, com referência ao artigo 703º, nº 1, al. d), do Código de Processo Civil, estatui que a acta que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

A expressão presente no texto do artigo 6º, nº 1, do DL 268/94, de 25/10, «contribuições devidas ao condomínio» abrange quer as “contribuições em dívida ao condomínio” (contribuições já apuradas), quer as contribuições futuras, desde que se verifiquem os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade que condicionam a admissibilidade da acção executiva, devendo estas características da obrigação exequenda constar da deliberação tomada na assembleia geral de condóminos e serem vertidas na correspondente acta.

É outrossim uniformemente entendido que se enquadram neste âmbito as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, na acepção do artigo 1421º, os serviços de interesse comum referidos no artigo 1424º, os prémios de seguro obrigatório contra o risco de incêndio previstos no artigo 1429º e as despesas com a reconstrução do edifício (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08/07/2007, in www.dgsi.pt).

Em abstracto, é também entendimento maioritário que a acta da assembleia de condóminos pode abranger a cobrança coerciva das contribuições mensais de condómino devidas pelo executado (artigos 1436º, als. d), e) e h), do Código Civil), bem como a penalização prevista para o devedor relapso relacionada com o não pagamento tempestivo das contribuições devidas ao condomínio prevista pelos artigos 1434º, nº 1 (in fine), e nº 2, 810º e 811º do mesmo diploma, desde que este agravamento esteja previsto no regulamento do condomínio. Pois, doutro modo, impunha-se a solução de obrigar o condomínio a instaurar uma acção declarativa com o fim de obter a condenação do condómino relapso no pagamento dessa penalidade, quando o objectivo legislativo é a simplificação e a agilização dos mecanismos tendentes a garantir o cumprimento das obrigações relativas às despesas comuns e outras de natureza afim na propriedade horizontal.

No sentido amplo de que se deve incluir as penas pecuniárias fixadas nos termos do artigo 1434º do Código Civil podem ser consultados os Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 05/06/2001, do Tribunal da Relação do Porto de 03/03/2008, do Tribunal da Relação de Lisboa de 08/07/2007, 17/02/2009 e 22/06/2010, in www.dgsi.pt, porém, em sentido contrário numa acepção restritiva encontram-se os Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 14/12/2010, 21/03/2013 e 08/01/2013, in www.dgsi.pt. Sandra Cristina Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª edição, 2002, pág. 319, advoga que, «embora, rigorosamente, a pena pecuniária não seja uma “contribuição devida ao condomínio”, esta é a solução mais conforme à vontade do legislador. Não faria sentido que a acta da reunião da assembleia tivesse deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio servisse de título executivo contra o condómino relapso, e a mesma acta não servisse de título executivo para as penas pecuniárias, aplicadas normalmente para punir os condóminos inadimplentes».

A prestação será exigível quando está vencida e ela só se vence quando o devedor é interpelado judicial ou extrajudicialmente, para cumprir a obrigação em certo prazo ou fixando-se o seu termo. Se o vencimento da prestação não resultar directamente do título executivo, o exequente deve com o requerimento executivo juntar documento que comprove o vencimento da obrigação, não podendo o administrador limitar-se a juntar aos autos cópias da acta de assembleia de condóminos, bem como a quota-parte nas despesas necessárias à conservação e fruição nas partes comuns de que é condómino o executado e da aplicação de uma pena pecuniária.

Conteúdo acta executiva

 

A acta que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (cfr. art. 6º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10, com referência ao art. 703º, nº 1, al. d), do Código de Processo Civil). 

A expressão presente no texto do art. 6º, nº 1, do DL 268/94, de 25/10, «contribuições devidas ao condomínio» abrange quer as “contribuições em dívida ao condomínio” (contribuições já apuradas), quer as contribuições futuras, desde que se verifiquem os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade que condicionam a admissibilidade da acção executiva, devendo estas características da obrigação exequenda constar da deliberação tomada na assembleia geral de condóminos e serem vertidas na correspondente acta (neste sentido, ver acórdãos do Tribunal da Relação de Évora de 26/04/2007, 12/06/2008 e 17/02/2011, in www.dgsi.pt).

A acta deve reunir os requisitos substanciais exigidos na lei e pressupostos pelo art. 6º, nº 1, do DL 264/94, na medida em que pela mesma se mostra que a assembleia aprovou as contribuições e outras despesas já em dívida ao condomínio por parte do executado, que se mostravam devidamente discriminadas quanto aos respectivos quantitativos, natureza das mesmas e períodos a que respeitam.

Rui Pinto afirma que «deve considerar-se que o título executivo é um documento, i. é., a forma de representação de um facto jurídico, o documento pelo qual o requerente de realização coactiva da prestação demonstra a aquisição de um direito a uma prestação, nos requisitos legalmente prescritos» (Manual da Execução e Despejo, Coimbra Editora, pág. 142-143).

Mas, por outro lado, o título executivo é também condição suficiente da acção executiva, uma vez que a sua apresentação faz presumir as características e os sujeitos da relação obrigacional, correspondendo à necessidade reclamada pelo processo executivo de se encontrar assegurada, com apreciável grau de probabilidade, a existência e o conteúdo da obrigação. Assim, a análise do título deve demonstrar, sem necessidade de outras indagações, tanto o fim como os limites da acção executiva».

O título executivo cumpre ainda, no processo executivo, uma função de legitimação: ele determina as pessoas com legitimidade processual para a acção executiva e, salvo oposição do executado, ou vício de conhecimento oficioso, é suficiente para iniciar e efectivar a execução. Também através dele, pode-se aferir se a deliberação tomada na reunião de condóminos necessitava de ser notificada ao titular da fracção se este estivesse estado ausente dessa reunião em ordem a perfectibilizar a correspondente acta, enquanto título executivo. E, a ocorrer essa omissão, importa assim apurar quais são as consequências da falta da notificação e se a mesma se traduz na inexigibilidade da dívida exequenda.

Na leitura de Aragão Seia «a acta da reunião de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar no prazo estabelecido sua quota-parte (nº 1 do art. 6º do DL nº 268/94, de 25/10), ainda que o condómino não tenha estado presente nessa assembleia; a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade colectiva, definida através da deliberação nos termos gerais, exarada em acta».

Pires de Lima e Antunes Varela entendem que uma vez aprovadas e exaradas em acta, as deliberações da assembleia representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos, mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda, para aqueles que ingressem no condomínio após a sua aprovação. 

Assim, após se reconhecer que a obrigação é certa, determinada e líquida, tem-se a mesma exigível. Atente que a prestação é exigível quando está vencida e ela só se vence quando o devedor é interpelado judicial ou extrajudicialmente, para cumprir a obrigação em certo prazo ou fixando-se o seu termo. Se o vencimento da prestação não resultar directamente do título executivo, o exequente deve com o requerimento executivo juntar documento que comprove o vencimento da obrigação.