O que é a PH?

Esta matéria encontra-se regulada nos art. 1414º a 1438º-A do CC. No entanto, este código não contém uma noção explícita de propriedade horizontal. Não obstante, da conjugação dos art. 1414º e 1415º depreende-se que se caracteriza por uma forma especial do direito da propriedade consistente na possibilidade de diversas fracções de que se compõem um edifício poderem pertencer a proprietários diferentes, desde que sejam susceptíveis de constituir unidades independentes, perfeitamente distintas e isoladas entre si, com saída própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública.

Deste modo, as partes que se autonomizaram através do processo de constituição da propriedade horizontal ficam a pertencer em propriedade singular ao respectivo titular; as outras são as partes comuns do prédio que ficam a pertencer aos vários proprietários na proporção do valor da parte autónoma de cada um.

I. Requisitos

Para que um edifício possa ser submetido ao regime da PH este tem de ser constituído por fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si e que tais fracções tenham garantida uma saída própria para uma parte comum do prédio e dela para a via publica ou directamente para esta.

Junção de fracções autónomas

No que concerne à questão da junção de fracções autónomas, de acordo com o art. 1422º-A, nº 1 do CC "Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas", sendo que o nº 2 determina que "Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trata de fracções correspondentes a arrecadações e garagens".

No caso em apreço, dimana do mesmo preceito que cabe ao condómino que juntou as fracções autónomas o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração do título constitutivo (nº 4), sendo que o acto deve ser comunicado ao administrador no prazo de 30 dias (nº 5).

No entanto, e no domínio substantivo as normas que regulam a propriedade horizontal, importa desde logo ressalvar o princípio geral contido nos art. 1422º e 1422º- A, ambos do CC, que proíbem a junção ou anexação de fracções autónomas de edifícios diferentes e vedam, através da construção de obras novas, qualquer possibilidade de prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, assim como a prática de quaisquer actos que tenham sido proibidos por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

Divisão de fracções autónomas

No que se refere à questão da divisão de uma fracção autónoma, dimana do art. 1422º A, nº 3 do CC que “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.”

No caso vertente, cabe ao condómino que cindiu a fracção autónoma o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (nº 4), devendo o acto ser comunicado - formalmente, sublinhe-se -, ao administrador no prazo de 30 dias (nº 5).

No mais, e face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do CC – e não se verificando nenhuma das excepções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado e nunca através de decisão judicial. Daqui se conclui portanto que, exceptuando as ressalvas contidas no art. 1422º-A, a modificação do TCPH apenas pode ser efectuada em conformidade com o preceituado no art. 1419º, nº 1 do CC e não por decisão judicial.

Diferença entre art. 1422º e 1425º CC

A aprovação da alteração da linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício ou das inovações, numa apreciação mais desavisada, parece apenas necessitar de uma aprovação por uma maioria representativa de 2/3 do capital do prédio, ainda que possam existir votos contra, de acordo com o disposto no art. 1422º nº 3 e no art. 1425º nº 1, ambos do Código Civil e que se passam a transcrever.

Artigo 1422º nº 3 do Código Civil

“As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.”

Prazo caducidade AG sem convocação

O pressuposto do início da contagem do prazo de caducidade da acção de anulação de deliberações sociais é a de que a mesma tenha sido tomada mediante convocatória regular e válida do impugnante. Não existindo convocatória para a assembleia nem posterior comunicação da deliberação, o prazo de caducidade só começa a correr a partir do conhecimento da deliberação por parte do sócio ausente (cfr. Ac. Relação de Lisboa de 20/9/2012).

 

Vamos supor que a assembleia de condomínio reune, sem se ter convocada nos termos fixados nos nºs 1 e 2 do art. 1432º do CC (foi convocada, por exemplo, com um papel afixado na parede da entrada do edifício). Nestas circunstâncias ocorre perguntar. Será que se aplica, mesmo assim, o dito prazo de 60 dias? Certamente que não.

O pressuposto do início da contagem do prazo de caducidade é, como já se disse, que a deliberação tenha sido tomada mediante convocatória regular e válida do condómino impugnante (de sublinhar que - como já fui de abordar em um outro meu escrito -, só pode impugnar quem não comparecer na reunião, sob pena de, não obstante a irregularidade, aquele se considerar, para todos os efeitos, convocado).