O art. 1436º do Código Civil

Redacção actual

A redacção introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, entra em vigor a partir de 10 de abril de 2022

Artigo 1436.º
Funções do administrador

1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
l) Prestar contas à assembleia;
m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
o) Informar, por escrito ou por correio electrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contra-ordenacional ou procedimento administrativo;
p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio electrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contra-ordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fracção.
r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua actuação.
2 - Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
3 - O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Redacção anterior

2ª versão

Redacção dada pelo seguinte diploma: Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro

Artigo 1436.º
(Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

1ª versão

Redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de Novembro

Artigo 1436.º
(Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

Anteprojecto

Art. 138º

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos nos termos do art. 133º;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1424º

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

Projecto

Art. 1436º

Tem a mesma redacção do texto original do Código de 1966.

Direito anterior

DL 40 333

Art. 34º

São atribuições do administrador:
1º Convocar a assembleia dos proprietários, nos termos do artigo 29º;
2º Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
3º Efectuar e manter o seguro do edifício contra os riscos de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
4º Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
5º Propor acção executiva contra os proprietários que deixarem de entregar, dentro do prazo estabelecido, a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
6º Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
7º Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
9º Executar as deliberações da assembleia.

Art. 35º

§3º Compete também ao administrador representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas.

Glossário do Condomínio - T

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Terraços

Área exterior aberta, semelhante a uma varanda, mais ampla, mas sem sobressair da construção, localizada em andares intermédios ao térreo ou superiores (topo), constituindo-se como uma laje plana do edifício, acessível, com funções análogas ao telhado (cobertura) e cumulativamente, panorâmicas. Ainda que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.

Tipologia

A tipologia (T) de uma habitação (T(n)) diz respeito ao número (n) de quartos de dormir. Por exemplo uma habitação com tipologia T4 possui quatro quartos. O prefixo “T” é geralmente aplicado a apartamentos enquanto o prefixo “V” é utilizado para designar vivendas.

 

Tipologia de estabelecimentos comerciais

 

Categoria de estabelecimentos de comércio a retalho, classificados consoante o tipo de produtos vendidos, os quais são divididos em estabelecimentos de comércio a retalho alimentar, não alimentar e misto.

Título Constitutivo

Documento, formalizado por escritura pública ou documento particular autenticado que institui a passagem de um edifício ou conjunto de edifícios ao regime da propriedade horizontal. Inclui a localização do edifício, a descrição das fracções autónomas e o valor que representam no total, expresso em percentagem ou permilagem.

Recusa assinatura da acta

Pode um condómino, que tenha estado presente na reunião plenária do condomínio, recusar-se a assinar a acta?

Estatui o DL nº 268/94 de 25/10, no seu art. 1º, nº 1 que "São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes". Por seu turno, dimana do no 3 que "A eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos".

Da conjugação destes preceitos, verifica-se que as actas devem ser assinadas, quer pelo presidente da Mesa da Assembleia de Condóminos, como pelos presentes (condóminos, seus representantes ou terceiros titulares de direitos sobre as fracções), porém, a eficácia das deliberações, depende da aprovação da acta e não das assinaturas.

Destas sortes, a recusa de um condómino em assinar uma acta não constitui motivo bastante para obstar à validade e eficácia da mesma. No entanto, perante a recusa de assinar de um condómino que tenha participado na assembleia de condóminos, se se verificar que a mesma se dever ao facto de o condómino considerar que a acta não reproduz com verdade o que efectivamente foi deliberado na reunião, deve o teor da acta ser reapreciado e votado, sendo que, se se tiver aprovado pela maioria, prima facie, considera-se que os argumentos do condómino não colheram.

Esplanada em parte comum

Decidiu o TRP, em Ac. datado de 11/7/2012 que "No conceito de inovação cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, como as modificações na afectação ou destino da coisa comum. A instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, numa parte comum do prédio consubstancia inovação para os efeitos do art. 1425° do Cód. Civil".

Destarte, a autorização requerida para a instalação de uma esplanada numa determinada parte de uma área comum, por força da citada disposição, carecerá, não da unanimidade, mas de uma aprovação composta por uma dupla maioria qualificada: a maioria dos condóminos (metade mais um), devendo essa maioria representar 2/3 do valor total do prédio (67 ou 667 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).

No entanto, se se provar que a esplanada prejudica a utilização das partes comuns por algum dos condóminos (e aqui tem que haver um manifesto prejuízo, não basta discordar da inovação), então, carecerá a autorização da unanimidade dos condóminos. Neste sentido, o Ac. do TRE de 11/9/2014: "Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto de maioria qualificada se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (artº 1425º n.º 2 do CC, na redacção aplicável)."

No limite, o administrador executivo do condomínio pode e deve disciplinar o uso daquele espaço (cfr. al. g) do art. 1436º do CC), nomeadamente, estabelecendo um perímetro que possibilite a normal utilização da entrada para o prédio por parte dos senhores condóminos (cfr. com devida analogia parte final do nº 2 art. 1406º do CC).

Acresce sublinhar que, disciplinando-se o uso, onde cada parte deve ceder na medida do necessário para que ambos os efeitos (o de livre circulação vs o de esplanada), produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes (cfr. nº 1 art. 335º do CC), podendo a assembleia prever penas pecuniárias para o incumprimento desse balizamento (cfr. art. 1434º do CC).

Glossário do Condomínio - E

 

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Edificação

Operação de construir edifícios. Construção de novo edifício ou ampliação ou reconstrução de edifício já construído.

Edifício

Termo que define uma construção, a ser ocupada por o ser humano.

Emissões

Os condóminos podem opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de fracção ou prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam (art. 1346º do CC).