O condomínio pode pedir a insolvência?

A resposta é afirmativa. O condomínio, representado pelo seu competente administrador pode requerer a insolência do devedor.

Para tanto, em sede da Assembleia de Condóminos deve proceder-se à aprovação do relatório de dívidas do condómino até à data da referida, e bem assim, fazer aprovar ou ratificar a deliberação que atribui ao Administrador os poderes para promover todas e quaisquer medidas contenciosas ou para-judiciais para a obtenção dos créditos que o condomínio reclama do devedor, devendo ficar o Administrador com poderes para nomear mandatário(s) para o efeito.

Importa desde logo ressalvar que este pedido deve ocorrer perante uma situação de falta de pagamento das contribuições devidas pelo devedor, o qual já se prolongue há vários anos, tendo o administrador inclusive instaurado já, várias acções com vista à obtenção do pagamento da dívida.

Nesta seara, já houve um tribunal que não aceitou o referido pedido, fundamentando a Sra. Juiz a improcedência da acção no facto do crédito reclamado ser um crédito litigioso – incerto, ilíquido e inexigível – e, como tal, não constitui pressuposto do pedido da declaração de insolvência, argumentando que “Assim não pode a requerida sujeitar-se a um processo de insolvência por não se verificar, nesta data, o facto revelador da insolvência em que alicerça o seu pedido e de que depende a sua qualidade de credor, falecendo um dos pressupostos legais da declaração de insolvência consubstanciada na legitimidade substantiva do requerente”.

Condóminos insolventes

Portugal tem passado os últimos anos por sucessivos períodos de crise económica, que tem vindo a agravar a situação económica vivida pelas famílias (crise subprime, troika, covid19, desemprego, divórcios, juros galopantes...), cujas consequências económicas e sociais, infelizmente, perdurarão por alguns anos.

Destas sortes, muitas pessoas e famílias deixaram de conseguir cumprir com as obrigações que contraíram (empréstimo para a adquisição da casa, mobiliário, automóveis, etc.), pelo que, o endividamento das mesmas aumentou exponencialmente. Muitos, pressionados pelos credores para regularizar as suas dívidas, contraíram novos empréstimos para liquidar os previamente contraídos, fazendo-os incorrer num ciclo vicioso que os leva a afundar-se em mais dívidas. No limite, o endividamento é de tal forma grave que se arrasta no tempo, incorrendo os devedores em total incumprimento.

Em desespero, perante o abismo, a solução passa pelo pedido de insolvência de pessoa singular com a exoneração do passivo restante e o consequente perdão das dívidas que não se houverem liquidadas nos três anos seguintes, contados da data de encerramento do processo.

Falta de assinaturas nas actas

Prevê o art. 703º (art. 46º do CPC de 1961) do CPC, que, entre outros, podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva. Disposição de tal natureza é a que se mostra prevista no art. 6°, n° 1, do DL 268/94, de 25/10, que estatui que "A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante de contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e, fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte".

Como vem sendo dito e resulta do preâmbulo do diploma citado, teve-se em vista com o mesmo, procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da PH, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros. Ora, com o objectivo de alcançar tal desiderato, um dos instrumentos de que o legislador se socorreu foi o de atribuir força executiva às actas das reuniões das assembleias de condóminos, nas quais se fixem os montantes das contribuições devidas ao condomínio, o prazo de pagamento e a fixação da quota-parte de cada condómino. Mas logo no art. 1º do mesmo diploma, sob a epígrafe “Deliberações da assembleia de condóminos” estatuiu-se o seguinte:

Aprovação das actas

A lei é omissa quanto ao momento em que se deve proceder à feitura da acta da reunião. Do nº 1 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10, apenas resulta que "São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes".

Desta sorte, não sendo possível lavrar a acta no termo da respectiva reunião, os condóminos podem conferir um voto de confiança ao presidente da MAG para que esta possa proceder posteriormente ao devido acto.

Contudo, as actas, com um resumo do texto das deliberações mais importantes podem ser aprovadas em minutas, no final das reuniões, desde que tal seja deliberado pela maioria dos membros presentes, sendo assinadas, após aprovação.

Importa contudo salientar que as deliberações dos condóminos só adquirem eficácia depois de aprovadas e assinadas as respectivas actas ou depois de assinadas as minutas, nos termos do número anterior.

As partes próprias

A PH representa uma derrogação ao princípio superfícies solo cedit, porquanto, em face do regime geral do direito de propriedade sobre os imóveis, qualquer edifício incorporado no solo só pode ser objecto de um único direito de domínio - direito esse que abrangerá toda a construção, o solo em que esta assente e os terrenos que lhe sirvam de logradouro (cfr. art. 204º, nº 2 do CC). 

O conceito de "edifício" tem uma importância nuclear, nomeadamente a propósito da aplicação de duas das suas normas: a do art. 1430º do CC, que determina que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador e a do art. 1438º-A do CC que permite a aplicação do regime da administração das partes comuns a conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si.

Para Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, art. 204º, pág. 195, 3, o "edifício incorporado é aquele que se encontra ligado ou unido ao solo, fixado nele com carácter de permanência, por alicerces, colunas, estacas ou qualquer outro meio. A lei não diz o que deve entender-se por edifício, tratando-se de uma noção fundamentalmente pré-jurídica.