Obras sem contrato

De acordo com a noção que nos é dada pelo art. 1207º do CC: "Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço", sendo que este (o contrato de empreitada de obras particulares) pode (mas não deve) ser apenas verbal. Assim, quando, por exemplo, o administrador do condomínio contrata um profissional para efectuar obras de conservação, manutenção ou inovações, ou quando um condómino contrata um profissional para remodelar ou pintar a casa, está este a celebrar com ele um contrato de empreitada, tal como quando vai a uma oficina para reparar o seu automóvel ou contrata com uma engomadoria para passar a sua roupa a ferro.

Importa contudo observar que, independentemente da forma do contrato, age com culpa, por violação de disposições legais que se destinam a tutelar interesses públicos (que protegem também certos interesses particulares), o empreiteiro que executa uma obra sem projecto e sem licença, e sem observância das melhores normas da arte de construir, e sem os requisitos necessários para lhe garantir as necessárias condições de segurança e solidez.

Acresce também sublinhar que, não afasta a culpa do empreiteiro a circunstância de este argumentar que se limitou a executar a obra de acordo com a vontade do dono da obra (condómino ou condomínio). De lembrar que, em termos jurídicos o consumidor que celebra um contrato de empreitada é denominado dono da obra e o profissional que executa essa mesma obra é o empreiteiro.

Excepção de não cumprimento

A excepção de não cumprimento do contrato encontra-se prevista no art. 428º do CC, cujo nº 1 estabelece que, “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Assim, num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, é atribuída a qualquer das partes a faculdade de recusar realizar a sua prestação enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

A excepção de não cumprimento do contrato não nega o direito ao cumprimento da prestação nem afasta o dever de a cumprir, consagrando-se apenas o efeito dilatório de um dos contraentes realizar a sua prestação em momento posterior, isto é, quando receber a contra-prestação a que tem direito.

Mesmo estando o cumprimento das obrigações sujeito a prazos diferentes, a excepção de não cumprimento do contrato poderá ser sempre invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que deva cumprir primeiro.

Omissão de convocação

O Tribunal da Relação de Lisboa, em Acórdão proferido em 26/1/2021, decidiu que:

"A omissão de convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos consubstancia uma conduta que é, em termos conceptuais - lógicos e ontológicos -, totalmente inconfundível e distinta de uma deliberação aprovada numa tal assembleia, pelo que o disposto no art.º 1433º do Código Civil, e em particular o que aí se estatuí acerca do prazo de caducidade para intentar uma acção de anulação de deliberações da assembleia de condóminos, não pode aplicar-se à regulação da primeira dessas situações.

 

E não existindo no Código Civil uma norma que expressamente regule e estabeleça os efeitos de um tal comportamento omissivo (não convocação de um condómino para a assembleia de condóminos), porque o tribunal não pode abster-se de julgar, invocando a falta ou obscuridade da lei ou alegando dúvida insanável acerca dos factos em litígio (art.º 8º n.º 1 do Código Civil), forçoso se torna encontrar uma solução jurídica para essa situação litigiosa.

 

Para efeito da construção dessa norma reguladora, é indispensável recordar que, nos termos do disposto no art.º 294º do Código Civil, os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei, tudo isto sendo certo que, por força do estatuído no art.º 295º do mesmo Código, aos actos jurídicos que não sejam negócios jurídicos são aplicáveis, na medida em que a analogia das situações o justifique, as disposições do capítulo precedente, e, sem lugar para qualquer dúvida, a convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos é um acto jurídico.

Relatório de contas com irregularidades

No regime condominial, o legislador não cuidou de estabelecer quaisquer formalidades atinentes à prestação de contas, ressalvando apenas a obrigatoriedade da sua apresentação e aprovação em sede plenária, deixando à arbitrariedade dos condóminos a forma de o fazer. No entanto, é do senso comum que as contas devem transmitir sempre uma imagem fiel e verdadeira na informação prestada.

No entanto, a obrigação de prestação de contas, isto é, a necessidade de dar a conhecer a situação económica e financeira do condomínio, já não é nos dias de hoje, uma mera actividade de carácter meramente informativo, passando a ser uma necessidade de carácter formal, com o máximo de transparência, uma vez que o conhecimento do estado financeiro do condomínio, que nos é facultado pela prestação de contas, revela-se cada vez mais elementar para que todos os condóminos, quer numa perspectiva de avaliação do regular da forma como feita a gestão dos dinheiros, quer numa perspectiva da saúde económica e financeira do condomínio.

Seria de facto importante que existissem regras que facultasse aos condóminos um mecanismo que garantisse a clareza e a exactidão quer dos documentos contabilísticos quer dos relatórios realizados pelo Administrador, tornando assim possível, impugnar situações não detectadas aquando a prestação das contas e que não correspondam à realidade patrimonial versada nesses documentos, e assim, responsabilizar o administrador pelo incumprimento das regras em matéria de prestação de contas, até porque, existe uma total omissão sobre a invalidade das deliberações sociais relativamente à existência de irregularidades no relatório de contas. 

Uso do sótão

Nos termos do art. 1414º do CC, as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal. Foi a tendência para o crescimento no sentido vertical dos centros urbanos que veio conferir relevância e actualidade à propriedade horizontal.

Com efeito, nesta forma de crescimento ou urbanização, «há a maior vantagem em admitir e fomentar a propriedade horizontal». Por um lado, ela proporciona o acesso à propriedade urbana a classes económicas que, de outra forma, não conseguiriam alcançá-la. «Por outro, potencia a construção imobiliária e o próprio crescimento vertical dos centros urbanos, na medida em que permite canalizar para a edificação de grandes imóveis poupanças que não possibilitariam aos titulares a construção de edifícios independentes» (cfr. Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Volume III, págs. 391 e seguintes).

Na propriedade horizontal, os titulares das várias fracções ou unidades independentes são ainda comproprietários das partes do edifício que constituem a sua estrutura comum ou estão afectadas ao serviço daquelas fracções (cfr. art. 1421º do CC). O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respectivo regime é o facto de as fracções independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária – o que, necessariamente, há-de criar especiais relações de interdependência entre os condóminos, quer pelo que respeita às partes comuns do edifício, quer mesmo pelo que respeita às fracções autónomas.