Deliberações inexistentes

O legislador substantivo não reconhece a figura das "deliberações inexistentes", não havendo, assim, qualquer regime processual que lhes seja especificamente aplicável, pelo que ou estamos perante deliberações sociais — que, por esse facto podem ser objecto da providência cautelar especificada de suspensão das deliberações sociais, desde que verificados todos os respectivos requisitos, incluindo o do "dano apreciável" - ou não estamos perante deliberações sociais (por nem sequer na aparência poderem ser imputadas à sociedade, o que não é o caso concreto) e, nesse caso, não poderão ser objecto da providência requerida, mas apenas de procedimento cautelar comum, desde que verificados todos os respectivos pressupostos;

Em síntese, diremos que, em regra, para aqueles que aceitam a figura da inexistência jurídica das deliberações sociais, como Raúl Ventura (Sociedades por quotas, II, Almedina, Coimbra, 1996, p. 247), uma deliberação será inexistente se falta absolutamente algum dos seus elementos essenciais específicos. 

Paulo Olavo e Cunha (Impugnação de Deliberações Sociais, Almedina, 2015, p. 180 e ss.), na tentativa de identificar os elementos específicos para que haja uma deliberação social, ainda que inválida, identificou 4 elementos, a saber: (i) existência de uma realidade que seja imputável aos sócios sobre a qual se possam pronunciar; (ii) emissão de votos os sócios de modo a formar um deliberação; (iii) os votos têm de ser expressos numa quantidade mínima; (iv) a deliberação tem de observar um processo estabelecido ou permitido pela lei ou regulado contratualmente.

Deliberar sobre assuntos estranhos à OT

O nº2 do art. 1432º do Código Civil – ao impor certos requisitos do aviso convocatório da assembleia de condóminos – visa garantir-lhes o direito à informação das matérias objecto da convocatória a fim de assegurar uma participação esclarecida na discussão e votação.

Segundo o Ac. do TRC datado de 4/10/2005, "O art. 174º do Código Civil dispõe, no seu nº 2, que são anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia. Esta norma é omissa sobre a especificação do conteúdo da ordem de trabalhos a mencionar na convocatória da assembleia de associados, devendo tal lacuna ser integrada por aplicação analógica, nos termos do art. 10º, nº 1 e 2, do Código Civil, do disposto no nº 8 do artº 377. do Código das Sociedades Comerciais, segundo o qual «o aviso convocatório (das assembleias gerais) deve mencionar claramente o assunto sobre o qual a deliberação é tomada»”.

Também no Ac. deste Tribunal, proferido no processo n.º 3125/17.0T8VIS.C1, de 20 de Fevereiro de 2019, decidiu que é anulável a deliberação tomada sobre assunto não constante da ordem de trabalhos, sem a presença de todos os condóminos ou, estando todos presentes, se estes não concordaram com a sujeição do assunto a deliberação.

Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 2ª parte

No seguimento a análise anterior, relativamente às deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos nº 3 e 4 do art. 1424º do CC para as despesas neles previstas, por se terem deliberações com conteúdo negocial contrário à lei são, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280º do CC, porquanto, a sanção da anulabilidade prevista no art. 1433º do CC aplica-se apenas às deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Atentemos agora ao regime da invalidade.

 
Com alguma frequência encontramos informação no sentido de a violação de uma norma imperativa gerar necessariamente nulidade do negócio. É o que parece ser sugerido, por exemplo, pelo trecho de Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., Coimbra Editora, 1987, p. 447, quando, em anotação ao art. 1433 do CC (que determina que as deliberações da assembleia contrárias à lei são anuláveis), escrevem: «no âmbito desta disposição não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos». Se assim fosse, as deliberações contrárias à lei a que o art. 1433 se reporta e que comina com a anulabilidade não seriam imperativas, seriam dispositivas e, nomeadamente, suplectivas. Mas não pode ser assim (também reparando na incongruência, Jorge Morais Carvalho, Os limites…, cit., p. 151, nota 442). Normas suplectivas são aquelas cujo conteúdo pode ser validamente afastado pelas partes, pelo que o negócio que as afasta é válido, logo, não anulável.

O art. 1421º do Código Civil

 Artigo 1421.º

(Partes comuns do prédio)

1 - São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

(Alterado pelo Art. 1.º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Notas:

A redacção das al. b) e d) do nº 1, e da al. d) do nº 2, bem como a inserção de um novo nº 3 ficou a dever-se ao art. 1º do DL 267/94 de 25/10. A origem deste preceito encontra-se no art. 13º do Decreto-Lei nº 40 333, 14 Outubro 1955 e 123º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 273) e 1117º do Código Civil italiano.

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 123º

 Vide comentário ao Projecto

1ª Revisão Ministerial: 

art. 1409º

 Vide comentário ao Projecto

Projecto: 

art. 1421º

O texto definitivo do Código, na sua versão original, conservou a redacção destes artigos, salvo ligeiras diferenças que não alteraram o sentido. Assim, na alínea a) do nº 1, onde se lê "todas as partes restantes", escreveu-se "todas as restantes partes" no Anteprojecto e na 1ª Revisão. E onde se lê, na alínea c) do nº 1 "uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos", no articulado daqueles trabalhos preparatórios propunha-se a redacção "uso ou passagem comum a pelo menos dois condóminos" (Anteprojecto), "uso ou passagem comum a dois condóminos pelo menos" (Projecto).

Direito anterior:  

art. 13º do Decreto-Lei nº 40 333

São comuns as seguintes partes integrantes e pertenças do prédio:

1º O terreno, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as restantes partes estruturais do prédio;

2º O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento;

3º As entradas, as escadas e os corredores de passagem comum;

4º As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento e semelhantes.

§ 1º Presumem-se ainda comuns:

1º Os pátios e jardins comuns;

2º Os ascensores;

3º As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

4º As garagens;

5º Em geral, as coisas que não forem afectadas ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos.

§ 2º As coisas referidas no corpo deste artigo, enquanto durar a propriedade horizontal, são indivisíveis e não podem separar-se das fracções autónomas, salvo para serem substituídas por outras de igual função, com a aprovação do respectivo projecto pela câmara municipal, as mencionadas no §1º podem dividir-se e alienar-se nos termos gerais da compropriedade.

Versão inicial:

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Multa no montante anual máximo permitido por lei

É válida a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de aplicar uma multa sempre que o atraso de liquidação da dívida para com o condomínio fosse superior a um determinado prazo, multa essa no montante anual máximo permitido por lei?

Em bom rigor, essa deliberação nada tem de inválida, estando de acordo com o preceituado no art. 1432º, nº 3 do CC, sendo que fixa as condições em que a multa é aplicável, porquanto, nos termo do art. 1434º, nº 1 do CC, a assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, estabelecendo o nº 2 que o montante das penas aplicáveis em cada ano não pode exceder a quarta parte do rendimento colectável da fracção do infractor.

 

Importa salientar que o nº 2 do art. 1434° do CC, tem carácter imperativo e não supletivo, dado que ali se estipula que o montante das penas em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor, sendo que, o uso da expressão nunca, significa que esta meta tem carácter imperativo.