Exoneração judicial do administrador

A acção de exoneração do Administrador de Condomínio na propriedade horizontal não visa exonerar o órgão administrador, mas as concretas pessoas que ocupam esse cargo. Por isso, a prática de irregularidades e negligência tem de se verificar na pessoa que está neste momento a exercer o cargo, pelo que são essas irregularidades que vão determinar o seu afastamento e a substituição por outro, nomeado pela Assembleia de Condomínio.

A acção de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055º, nº 3, aplicável por via do art. 1056º, ambos do CPC. Nessa acção, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

Para a exoneração judicial de administrador deverá ser alegado que existe um administrador eleito que está a cometer irregularidades no desempenho das suas funções ou a exercê-las de forma negligente. Já quando se pretenda a nomeação judicial de administrador, forçoso será alegar e provar que não existe um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia (por não dispor do capital necessário para a convocar - cf. art. 1431.º, n.º 2, do CC - ou por não terem comparecido, nem em primeira nem em segunda convocatória os condóminos para que pudesse funcionar - art. 1432.º, n.º 4, do CC), seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.

Denúnciar incomodidade provocada pelo ruído de atividades ruidosas permanentes

Qualquer munícipe ou entidade, que se considere afectado/a pela emissão de ruído de qualquer actividade ruidosa permanente, com origem identificada num estabelecimento industrial, comercial ou de serviços, pode apresentar uma denúncia no respectivo município, devendo indicar correctamente:

a) A denominação do estabelecimento em causa;

b) A situação de incomodidade, nomeadamente, o horário de maior incómodo e a área da habitação mais afetada;

c) Os seus dados identificativos completos, nomeadamente, nome, morada, número de contribuinte e contactos de telefone e telemóvel;

d) A disponibilidade para o Município mediar o conflito entre ambas as partes;

e) A autorização para a realização de medições acústicas, se aplicável, no interior da habitação.

 

O Município, caso a actividade do estabelecimento se encontre licenciada ou autorizada pelo mesmo, promove à realização de medições acústicas para a verificação do cumprimento do critério de incomodidade,através de um competente laboratório acústica ou de outra entidade ou empresa acreditadas pelo Instituto Português de Acreditação (IPAC) para os ensaios necessários.

Alterar o uso da fracção

Na propriedade horizontal, cada fração autónoma não é uma ilha, mas uma parte de um todo, onde, por isso, se conjugam direitos de propriedade exclusiva (sobre cada uma das frações) e direitos de compropriedade (sobre as partes comuns do edifício), sendo que os dois espaços/elementos (o objeto de propriedade exclusiva e o marcado pela compropriedade) se conjugam, entrecruzam e interpenetram, importando limitações na pretensão de uso e modificação de cada fração, como consagrado no nº 2 do art. 1422º do CC.

Uma das limitações ao exercício dos direitos resulta do disposto na al. c) do nº 2 do art. 1422º, do CC onde se preceitua que é especialmente vedado aos condóminos dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada. Nos antecedentes históricos legislativos deste normativo invocava-se que no exercício do seu direito devem os proprietários suportar as limitações necessárias ao bem de todos, em virtude das relações de vizinhança, da copropriedade nas coisas comuns e da circunstância das frações pertencerem ao mesmo edifício.

O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (direito que, em princípio, não sofre compressões de ordem natural), pelo que o fim a que se destina o uso não configura posse (que é poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – art. 1251.º do CC) susceptível de, por sua vez, levar à aquisição por usucapião de um direito a usar para fim distinto do estabelecido antes. Adquirem-se direitos reais, não restrições de uso.

2ª convocação 30 min. depois

Se da convocatória constar o seguinte texto «Não estando presentes e/ou representados condóminos em número suficiente para se formar o quórum constitutivo e obter vencimento, a assembleia de condóminos reúne-se meia hora depois», estamos perante uma segunda convocatória?

Do art. 1432º, nº 4 do CC, não se retira que, em caso de falta de quórum para a constituição da primeira assembleia, a segunda tenha de ter lugar sete dias depois, porquanto tem-se esta uma norma supletiva, que não impede a fixação de prazo mais curto, dentro dos limites da boa fé. Ou seja, a lei estabeleceu uma norma claramente supletiva, com a finalidade de simplificar a convocatória da segunda reunião.

Com efeito, a lei não impõe que a nova assembleia seja convocada dentro de uma semana. O art. 1432º nº 4 do CC estabelece que, não havendo quórum e não se tendo indicado nova data na convocatória, considera-se convocada nova assembleia para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo, nesse caso, a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos ¼ do valor do prédio.

Obras - regras

O art. 1305º do CC coloca ao lado dos poderes de que goza o proprietário (uso, fruição e disposição), as restrições ou limites impostas por lei, sendo que tais restrições podem ser de direito público, como a expropriação por utilidade pública, ou de direito privado, como as que derivam de relações de vizinhança, que têm em vista regular conflitos de interesses que surgem entre vizinhos.

No que concerne à realização de obras nas fracções autónomas, a sua feitura está desde logo sujeita aos condicionalismos impostos pelo regime da propriedade horizontal e cumulativamente pela salvaguarda das boas relações de vizinhança.

Destas sortes, sobre os condóminos que pretendam proceder à realização de quaisquer tipo de obras nas suas respectivas fracções autónomas, impendem duas obrigações:

- Devem respeitar o horário fixado pela lei, sendo que as obras apenas podem ser realizadas nos dias úteis entre as 8 e as 20 horas, para salvaguarda do direito ao descanso dos restantes condóminos (cfr. art. 16º , nº 1, DL 9/2007, de 17/01/2007, que aprova o Regulamento Geral do Ruído).