Garantia dos bens imóveis

Com a entrada em vigor do DL nº 84/2021, de 18 de Outubro (todos os preceitos havidos no presente escrito, salvo indicação diversa, reportam-se a este diploma) foi reforçado o direito dos condóminos caso ocorra uma falta de conformidade nos bens imóveis, alargando-se para 10 anos o prazo de garantia dos mesmos no que respeita à falta de conformidade relativa a elementos construtivos estruturais, mantendo-se contudo o actual prazo de 5 anos quanto às restantes faltas de conformidade.

Estão aqui em causa os contratos de compra e venda havidos celebrados entre o promitente-vendedor (profissional) e o promitente-comprador (consumidor) que tenham por objecto a transmissão de prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tais todos os edifícios incorporados no solo, com os terrenos que lhes sirvam de logradouro, sendo partes integrantes todas as coisas móveis ligadas materialmente aos prédios com um carácter de permanência.

Nesta conformidade, o "profissional" é qualquer pessoa singular ou colectiva, pública ou privada, que actue, inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos referidos contratos, ao passo que o "consumidor" é a pessoa singular que, nos mesmos contratos, actue com fins que não se incluam no âmbito da sua actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional (cfr. art. 2º).

ACTRL 04/12/12: percentagens e permilagens

Tribunal: TRL

Processo: 624/06.2TCSNT.L1-1

Relatora: Graça Araújo

Data: 04/12/2012

Descritores:

Assembleia de condóminos

Convocatória

Condóminos

Propriedade horizontal

Compropriedade

Partes comuns

Permilagem

Sumário:

I - Não existindo regra legal que imponha que a convocatória para a assembleia de condóminos destinada à aprovação das contas do ano transacto seja acompanhada dessas mesmas contas, não pode essa mera omissão equivaler a uma violação do indiscutível direito de informação que assiste a cada condómino. 

II - A propriedade horizontal traduz-se num conjunto incindível de um direito de propriedade exclusivo sobre uma fracção autónoma e de um direito de (com)propriedade sobre as partes comuns do edifício onde aquela fracção se insere (artigo 1420.º do Cód. Civ.). 

III - O peso de cada condómino no conjunto do edifício corresponde à proporção entre o valor de cada fracção e o valor de todas elas, sendo tal proporção necessariamente definida no título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1418.º n.º 1 do Cód. Civ.). 

IV - A administração das partes comuns pertence à assembleia de condóminos e ao administrador (artigo 1430.º n.º 1 do Cód. Civ.). Naquela têm assento todos os titulares de fracções autónomas, que dispõem dos “votos representativos do capital investido” (artigo 1432.º n.º 3 do Cód. Civ.). 

V - O nº 2 do artigo 1430.º do Cód. Civ. determina que cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o artigo 1418.º do mesmo diploma. Se, por um lado, tal critério facilita a contagem dos votos expressos na assembleia, por outro mitiga a proporcionalidade que subjaz aos demais aspectos do regime consagrado, já que despreza as casas decimais da percentagem ou permilagem que corresponde a cada fracção autónoma. 

VI - O que importa fazer em primeiro lugar, pois, é encontrar o número de votos correspondente à percentagem ou permilagem de cada fracção autónoma, de acordo com a regra constante do n.º 2 do artigo 1430.º do Cód. Civ.. 

VII - Pode, pois, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%. Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5%, terá direito a cinco votos (5 por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (10 por mil), e assim sucessivamente.

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