Glossário do Condomínio - I

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Impugnação

É o acto de oposição facultado aos condóminos para que estes, através da apresentação de um conjunto de argumentos que elenquem as razões do motivo da sua falta de concordância, contestem legalmente uma qualquer decisão da assembleia dos condóminos, contrária à lei ou ao regulamento do condomínio (art. 1433º/1 do CC).

Impugnação - Legitimidade

A letra do art. 1433º do CC elimina possíveis dúvidas quanto aos titulares do direito à anulação das deliberações da assembleia dos condóminos, afirmando expressamente que ele assiste apenas aos condóminos que as não tenham aprovado (i.e., que tenham votado contra ou que tenham estado ausentes).

Impugnação - Prazos

Os prazos fixados nos nº 2, 3 e 4 do art. 1433º são de caducidade e estão, portanto, sujeitos às regras dos art. 328º e seguintes do CC. E porque se trata de matéria abrangida pela livre disponibilidade das partes, a caducidade não é de conhecimento oficioso (cfr. art. 333º do CC)

Inovações

O preâmbulo do DL 40 333 sugeria que inovações seriam aquelas que tivessem em vista um aumento das vantagens ou benefícios inerentes à utilização do prédio - e de facto, assim é. Deste modo, pode-se considerar como inovações todas as obras que, recaindo em coisas próprias ou em coisas comuns, constituam uma alteração do prédio, tal como originalmente foi concebido, com o fim de proporcionar a um, a vários, ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens, ou melhores benefícios, ainda que só de natureza económica (art. 1435º do CC).

Inscrição Matricial

Consta da Caderneta Predial ou Certidão Matricial. É um documento emitido e autenticado pelas Finanças, com validade de 12 meses, que identifica o imóvel e as respectivas características. Este documento pode ser obtido, pelo proprietário do imóvel, de forma presencial ou online nas Finanças e não tem qualquer custo.

Instalação sanitária complementar

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, uma sanita e um lavatório

Instalação sanitária completa

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, um lavatório, uma sanita e uma base de duche

Inventário judicial

É aquele em que se utiliza a via judicial para que os herdeiros possam regularizar a situação de um prédio urbano insusceptível de integrar, por virtude de o exceder, o quinhão de cada herdeiro, mas capaz de proporcionar a divisão em fracções autónomas, que em PH, poderão satisfazer cada um desses quinhões, com aprazimento dos respectivos interessados.

As fracções autónomas no TCPH

Sob pena de nulidade do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), as fracções autónomas deverão ter-se aí individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem.

Às respectivas fracções autónomas, ser-lhes-á, igualmente, fixado um valor (cfr. art. 59º do CN), expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio.

António Magro Borges de Araújo (A propriedade horizontal e o notariado, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 34), considera que os proprietários, na estimativa do conjunto, devem atender apenas às regras da proporcionalidade. Também Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, anot. ao art. 1418º, pág. 410, 4), "Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável".

"Se uma parte comum, por exemplo, a casa da porteira, vier a adquirir a natureza de fracção autónoma, tem de lhe ser fixado o valor relativo e a percentagem ou permilagem correspondente. Os valores e, consequentemente, as percentagens ou permilagens das fracções pre-existentes serão reduzidas no necessário para formar o valor e a percentagem ou permilagem da nova fracção.

A dedução a fazer em cada fracção pré-existente deve ser proporcional ao seu valor relativo e portanto à sua percentagem ou permilagem, posto que nas partes comuns do prédio, de onde emerge a sua fracção, cada um dos condóminos tem um direito, embora autónomo, de compropriedade, e para o efeito quantitativamente à percentagem estabelecida no título para a respectiva fracção autónoma". São estas as palavras de Carlos Chagas (A propriedade horizontal e os notários, Revista do Notariado, 1985, nº 3, pág. 338).

Na falta de fixação de um valor a atribuir a cada uma das fracções autónomas, recorrer-se-á necessariamente a um exame pericial, que deverá ter em conta o valor havido fixado no competente pedido de autorização ou licenciamento da obra.

Ainda segundo Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., "quando a avaliação, porém, seja feita por arbitramento, o valor relativo das fracções deverá ser o que lhe caiba na construção ou reconstrução global do prédio, tomado como um bloco unitário, independentemente quer das modificações ou valorizações posteriormente introduzidas em qualquer das fracções, pelo respectivo condómino ou utente, quer do uso que delas esteja a ser feito. O facto, por exemplo, de um dos condóminos ter instalado um estabelecimento comercial na sua fracção não deve der tomado em linha de conta. Mas já deverá atender-se à aptidão ou adequação objectiva de determinada fracção para a exploração de qualquer ramo de comércio, quando ela tenha sido construída com essa finalidade".